中國房產市場風雨飄搖 易居債務違約前途堪憂

作爲行業內最新的債務違約者，這家房地產服務提供商的股票幾乎一文不值

重點：

• 易居未能償付4月18日到期的2.98億美元的債券，儘管它在本周表示，債券持有人已經對重組計劃達成一致
• 在中國房地產市場日益萎靡之際，開發商紛紛出現違約情形，該公司是最新個案

梁武仁

中國房地產市場持續低迷，讓曾經的耀眼明星紛紛隕落。

最新的受害者是易居（中國）企業控股有限公司（2048.HK），它曾經是房地產服務行業炙手可熱的明星，電商巨頭阿里巴巴（BABA.US; 9988.HK）是它的主要股東。該公司上周表示，它未能償還4月18日到期的價值2.98億美元的債券，引發了與這些債券有關的其他債券的一連串的“交叉違約”。

這種相互關聯的債務在中國比較常見，會讓一次違約迅速演變爲企業面臨的更大問題。

易居首次提出可能違約是在上個月底，當時它試圖讓債券持有人將舊票據換成新票據，並同意修改條款。這一嘗試最終在債券到期前失敗了，但易居周一表示，大部分違約債券持有人已經同意了一份重組方案。

不光是易居，基本上所有的中國房地產企業的日子都不好過。

中國的房地產市場在過去20年以驚人的速度擴張。在中國計劃經濟時代被忽略多年之後，開發商無節制地借貸，以極快的速度建造新的住宅和商業地產。如今，中國政府希望放慢速度，其中一個手段就是限制房地產企業借貸，這讓房企很難爲新的項目融資，或者爲現有的債務進行再融資。

除此之外，全球利率上升，導致借貸成本升高，限制了開發商建設新項目的能力，切斷了再融資渠道。隨著中國房地產公司前景惡化，全球評級機構一直在下調它們的評級，甚至撤銷對它們的評級。這無異於火上澆油，導致受影響的公司在國際債務市場借貸的成本更加高昂，甚至完全受阻。

與此同時，由於新冠疫情的管控措施以及居民家庭收入下滑，中國各地的房地產銷售正在大幅縮水，導致房地產開發商和易居這樣依賴房地產交易獲得收入的服務機構營收下降。

據說是世界上負債最多的房地產公司恒大集團（3333.HK）去年底出現了債務違約，引發了全球媒體對中國房地產公司困境的關注。恒大並不是孤例。據《華爾街日報》統計，過去一年，未能如期償付美元債券的中國房地產開發商已經不下十間。其他違約者包括正榮地產（6158.HK）和花樣年控股（1777.HK），兩家公司都在香港上市。

同樣反映該行業困境的是，許多在香港上市的中國房地產公司未能在3月31日的最後期限前報告2021年度業績。花樣年就是其中之一。

一文不值的股票

開發商的困境已經傳遞到易居這樣的公司，因爲這些開發商提供的產品，是這些服務提供商的業務基礎。易居去年的收入增長了近10%，在市場深度低迷的情况下，這是一個不錯的成績，它得益於易居在2020年11月收購的互聯網房地產平台樂居控股提供收入。

但易居去年虧損94億元，因爲開發商未付帳單的可能損失準備金飈升。由於現金持有量和業務萎縮，該公司的債務股本比從一年前的略低於65%飈升至2021年底的逾200%。

考慮到該公司的困難處境，易居的股票幾乎一文不值也就不足爲奇了，目前它的股價不到1港元。根據2021年的營收情况，該公司股票的當前價值換算成市銷率僅略高於0.1倍。

其他違約的中國房地產公司的股價也同樣低迷。正榮地產的股價今年已下跌近84%，遠低於1港元，而花樣年控股因未能按時發布2021年財報，停牌前只有0.2港元。

易居股票的慘狀，與它2018年高調在香港上市相比，簡直一個天上一個地下。它於2016年從紐約證交所退市。在阿里巴巴以及恒大等20多家房地產開發商客戶的支持下，易居在香港上市，當時的市值約爲34億美元。該公司最新的市值僅爲上述數字的零頭，按照周二的最新股價計算，其市值約爲1.5億美元。

易居或其他任何一家中國房地產公司能否重回昔日的輝煌，都是未知數。可以肯定的是，北京方面可能不希望房地產市場的低迷毀了中國經濟，眼下它正因新冠奧密克戎變异株疫情的暴發而再度陷入困境。中國政府已經在采取一些措施，通過放款提速來拯救該行業，這表明它不會在這個行業崩盤時袖手旁觀。但考慮到中國政府想要遏制房地產投機，創造一個更健康的房地產市場，它也不太可能允許開發商像2005年一樣再次胡來。

不過，對易居來說，它與阿里巴巴的關係可能是救命稻草。去年11月，這家電子商務巨頭在戰略聯盟下通過股權互換，將其在綫房地產銷售平台天猫好房出售給了易房。天猫龐大的用戶基礎也可以爲易居帶來更多業務，擴大在綫業務。而樂居的加入已經提振了這一業務。

此外，由於易居預留了大量資金，應對可能出現拒付風險的應收款，它現在可能就不再需要繼續預留這麽多資金。這部分佔用資金的减少，將降低公司的成本，至少在一定程度上可以幫助它慢慢恢復盈利。現在，市場只需要顯示出一綫生機，就能讓易居和許多同行走上更可持續的長期軌道。

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