力挽王國於既倒 新世界內地發Reits救亡
債務高企的新世界發展,公布在內地發行商業不動產投資信託基金,若成功將是首家在內地發C-Reit的港資企業 重點: 申請已獲上交所受理通知書 預計集資淨額達32億元 劉智恒 歷史永遠在重複。 香港四大發展商的新世界發展有限公司(0017.HK),八十年代第二代接班人鄭家純在父親鄭裕彤手中接過帥印後,銳意要幹出一番事業,不斷大舉收購,可當鄭家純南征北討時,八十年代末樓市回調,加上過度擴張而債台高築,結果要勞煩鄭裕彤出山,大手沽售資產以減債,再經過一輪休養生息才渡過難關。 豈料三十多年後,第三代的鄭志剛上場後又重蹈覆轍。他接掌新世界後,矢志要超越父親趕過祖父,不斷開疆拓土,斥巨資在中港兩地打造K11的品牌,大興土木興建多座商場,更重注200億元在香港機場發展項目11 SKIES。 不幸地中港樓市在2020年後開始向下滑,影響新世界物業銷售,更拖累整體資產價值縮水。禍不單行,2021年集團在建中的大圍柏傲莊兩座大廈混凝土未達標,需要拆卸重建,連賠償買家損失共花15億元。 雪上加霜是2022年美國開始加息,令債務本已高企的新世界百上加斤,鄭家純只好從兒子手上拿回集團控制權,效法其父鄭裕彤當年力挽狂瀾的氣魄,立馬進行減債工作。 發Reit套現32億 減債最實際是出售資產,新世界近日公布,將分拆資產在上海證交所以商業不動產投資信託基金(C-Reit)模式上市,已向中國證監會及上海證券交易所遞交申請資料,並獲上交所發出受理通知書。 集團表示將持有分拆後的C-Reit 20%權益,並可獲淨額32.4億元人民幣,所得款項將可改善集團現金流及降低債務水平。 C-Reit的資產主要是位於上海黃浦區的K11 Art Mall購物藝術中心,以及上海K11 Atelier新世界大廈,總面積13萬平方米。 公布後翌日,市場又傳出消息,新世界正與新加坡的華業集團洽商,以15億元出售尖沙嘴的凱悅酒店五成股權。 減債七招 連串出售資產消息,正好回應集團去年推出的「減債七招」,包括積極出售發展項目、推進資產出售計劃、釋放農地價值、提高投資物業回報、優化資本支出及營運開支、暫停派發股息及永續債息分派,以及積極管理財務。 集團去年6月底,已達成882億元融資協議。又於11月將近200億元的永續債及擔保票據進行交換要約,最終成功削債91億元。 雖然透過財務安排讓債務還款期延長,暫解燃眉之急,但實際債項仍舊高企。2023年6月底止,集團的淨債務達1,308億元,到去年6月只減少約100億至1,201億元,但去年底時,淨債務不跌反升至1,227億元。 看來要大幅減債,最核心就還是要賣家當,最終能否成功出售資產,關鍵是物業市況,倘若樓市轉好,資產價值可穩定下來,甚至有所上升,同時可吸引市場買家,從而帶動銷售。 成敗還看物業市道 事實上,過去一年香港住宅物業正在復蘇,根據香港差餉物業估價處的住宅樓價指數,2025年1月是287.2點,至今年7月升至321.5點,升幅達到11.9%。 樓價回升對新世界十分重要,一來資產價值不再萎縮,意味可不再為資產減值,亦有利推售物業,銷售回籠資金將更快及更高。 至於用作收租的商場,在經濟回升及到港旅客量大增下,零售市況轉佳,商場出租率提升,除為新世界帶來較高租金收入外,有望不再為投資物業進行減值,甚或有機回升,為物業尋找買家創造有利條件。…
