3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:淘宝启动500亿元补贴计划

电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即时零售平台“淘宝闪购”周三宣布,启动总额达500亿元(69.76亿美元)的补贴计划,为期12个月,将直接补贴消费者与商家,借此加速推动大消费平台建设与服务升级。 在商家端,淘宝闪购推出店铺补贴、商品补贴、配送补贴与免佣减佣等措施,保障利润空间、促进订单成长;在消费者端,则透过大额红包、免单卡与官方补贴一口价商品等方式,强化购物吸引力。 淘宝闪购自5月上线以来成长迅速,官方指出目前日订单已突破6,000万单,并带动全国店家订单量月增逾100%。部分地区餐饮商家营业额较前一季翻倍成长,零售与花类商家亦明显受惠,吸引大量新客。另外,中国整体即时零售市场日订单亦从1亿单成长至1.6亿单,显示竞争正持续升温。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,报109.4元,美股则跌2.86%,报110.71美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:首开即崩盘 拨康视云午收劲跌30%

眼科医药公司拨康视云有限公司(2592.HK)周四在港首日挂牌,开市股价即跌6%报9.5元,之后股价持续下跌,中午收市报7.04元,跌30%。 公司发售6,058.2万股,每股定价10.1元,录得超额认购78倍,国际配售并不足额,集资净额5.22亿元。 拨康视云2022及2023年均未有收入,至2024年则录得收入1,000万美元,去年亏损9,913万美元,按年收窄23%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
HBM notches up another mega deal

和铂医药获6.7亿美元BD大单 转型之路能否久长?

随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平 重点: 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,已经完成了17次BD出海交易 由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,业绩容易出现波动    莫莉 从全链条重资产模式到以BD(Business Development)为主要收入来源的轻资产商业模式,和铂医药走出了一条与其他创新药企业截然不同的发展之路。上周一,和铂医药控股有限公司(2142.HK)宣布与大塚制药株式会社(4578.T)达成全球战略合作,以最高6.7亿美元(48亿元)的交易总金额将其自主研发的BCMA×CD3双特异性T细胞衔接器HBM7020在大中华区之外的开发、生产和商业化权益出售给大塚制药。 根据协议条款,和铂医药在此次BD交易中将获得总计4700万美元的首付款和近期里程碑付款。此外,在达成特定研发和商业里程碑后,和铂医药还有权获得高达6.23亿美元的额外付款,以及基于未来产品净销售额的分级特许权使用费。 交易对象HBM7020是一款针对BCMA(B细胞成熟抗原)与CD3(T细胞表面抗原)的双特异性抗体,可以有效激活T细胞并杀伤目标恶性B细胞。2023年8月,HBM7020获批在中国开展针对癌症的I期临床试验。全球首个被批准上市的BCMA/CD3双特异性抗体强生Teclistamab,被获批治疗多发性骨髓瘤。 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,根据行业媒体医药魔方的统计,和铂医药已经完成了17次BD出海交易,仅仅是今年上半年,和铂医药就通过license-out、NewCo等方式完成了6笔交易。 除了与大塚制药的合作之外,和铂医药在3月21日与跨国医药巨头阿斯利康(AZN.US)签署​​总金额45.75亿美元​​的全球合作协议,阿斯利康将与和铂医药共同研发针对免疫性疾病、肿瘤及其他多种疾病的多特异性抗体,并获得两个临床前项目的授权许可选择权,及未来提名开发更多靶点的权利,为此阿斯利康向和铂医药支付​​1.75亿美元首付款、近期里程碑付款和额外新增项目的选择权行使费,以及最高达44亿美元的研发及商业里程碑付款,外加一定比例的销售分成​​。 这是和铂医药与老朋友阿斯利康的第三次合作了,早在2022年,和铂医药以3.5亿美元曾授权给阿斯利康一款CLDN18.2xCD3双抗。2024年,和铂医药全资子公司诺纳生物的一项临床前单抗项目以超6亿美元授权给阿斯利康。这一次的携手合作,双方的关系更加深入,阿斯利康不仅以真金白银引进了项目,更是以1.05亿美元认购了和铂医药9.15%的新发行股份,双方还将在北京共建一个创新中心。 跨国企业的认可,也让资本市场对和铂医药尤为偏爱。与大塚制药的合作消息公布当日,和铂医药的股价大涨了12.32%。随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平。 去年业绩规模收缩 和铂医药的股价暴涨,与其股价曾长期处于低位有关。在生物医药低谷期,和铂医药一度砍管线、卖工厂,以求实现“断腕重生”。2022年下半年,由于和铂医药长期处于亏损状态,又难以融资获得现金支持,公司只能将核心产品巴托利单抗转让给石药集团子公司,亦结束了一款重要产品的III期临床试验,还将位于苏州的产业化基地转让给了药明生物( 2269.HK )子公司药明海德,带来6,193万元亏损。​​ 和铂医药也在2022 年底成立全资子公司诺纳生物,将利用全人源抗体转基因小鼠平台及新一代自主研发的免疫细胞衔接器双抗平台提供CRO业务,另一个子品牌和铂医疗则将持续推进内部管线的全球临床开发进程。这种双轮驱动的轻资产运营模式,让和铂医药可以将资源集中于管线的开发。公司创始人、董事长兼CEO王劲松曾多次在媒体访问中,将和铂医药与通过技术平台驱动和BD合作实现商业化的再生元(REGN.US)进行类比:“我们希望通过与阿斯利康可能长达十年的深度合作,将我们的整个运营体系搭建在一个稳固且强大的平台之上,实现商业回报的稳步增长,进而加速转变成像再生元这样的世界级卓越企业。” 2024年,和铂医药尽管实现了连续两年盈利,但是期内的营业收入同比减少了57%至3,810万美元,净利润为278万美元,更是同比锐减88%。由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,单纯依靠BD模式,业绩容易出现波动。和铂医药当前的市盈率已经高达325倍,甚至远超过再生元的市盈率13倍。尽管和铂医药与医药巨头的绑定让其业绩短期内的预期向好,但是长期发展仍取决于技术平台的创新力与对外授权项目的研发进展,投资者需注意其商业化缺位的潜在风险。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:中国罕王出售澳洲金矿业务交易告吹

从事铁精矿业务的中国罕王控股有限公司(3788.HK)周三公布,原计划向内蒙古汇能煤电集团出售旗下澳洲全资附属公司Primary Gold的交易正式告吹。Primary Gold主要资产包括位于澳洲北领地的Mount Bundy金矿项目。 根据双方于2024年初签署的股份出售协议,交易对价为3亿澳元(1.97亿美元),並以若干先决条件为完成前提,包括买方须于2025年7月1日下午5时前,获得澳洲外国投资审查委员会(FIRB)出具的无异议通知。然而,中国罕王表示,买方未能如期取得该批准,故公司当日正式向买方及其担保人发出终止通知,立即终止股份出售协议。 交易告吹意味公司须重新评估澳洲资产的发展方向。中国罕王指出,集团目前正全面检视金矿业务发展路线,未来将专注优化资源配置,并计划于短期内对外公布新规划,以提升资产价值与股东回报。 中国罕王股价周三高开,一度升逾4%,其后转跌,至中午收市报2.28港元,跌0.44%。年初至今仍累升近200%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里