Investing in real estate debt: Gaw Capital Real Estate Private Debt set to become Hong Kong's first private debt listing fund

专注投资地产项目的基汇资本,近日拟发行房地产私募债务基金在港上市,倘成功,有望为香港市场写下里程碑

重点:

  • 90%总资产投放于房地产私募债务
  • 债务背后需要以房产作出抵押

 

刘智恒

国内房地产市况不济,开发商面临财务压力,透过将旗下部分资产打包,发行地产投资信托基金(Reits)上市套现;昔日香港地产龙头新世界发展(0017.HK),早前亦计划将上海商场发Reit集资。

有别于传统的Reits,近日基汇资本申请将基汇资本房地产私募债务开放式基金型公司上市(下称基汇基金),其底层资产是房地产私募债务,若成功上市,可说在香港资本市场开辟了另类基金的先河。

债务基金三大优点

所谓房地产私募债务(Real Estate Private Debt),是指由非银行机构,以私下协商及非公开发行的方式,向地产开发商或房产项目提供融资贷款。以该模式筹组的基金,就是将债务收回的利息,扣除开支后,大部分派发予基金持有者。

该类基金有三大优点,一是能提供较传统债券及银行存款更高的利率,二是贷款合约或带浮动利率,在利率上升时能调升回报,三是债务以房地产作为抵押品,为贷款提供了相当保障。

这次基汇发行的房地产私募债务基金,由基汇旗下的Gateway Capital (Hong Kong) Ltd.管理。基汇由吴继炜及吴继泰兄弟创立,其父是香港上市的建生国际创办人吴仲灿。吴继炜早于1990年在美国成立Downtown Properties,专注于改造活化破旧建筑。

2005年吴继炜与在香港高盛任职的弟弟吴继泰联手成立基汇,主攻投资房地产。初期项目集中在内地,成名作是收购上海烂尾项目,重新打造为年轻时尚的“353广场”。其后又参与投资太古地产在北京的“三里屯太古里”项目,成功将老旧的三里屯注入新动力。

350亿购领展资产

基汇最让人们震惊的是于2015年斥资73亿港元,牵头购入香港尖沙嘴洲际酒店,创下当时香港单一酒店成交纪录。其后又斥350亿港元,向领展购入29个香港商场,将基汇的知名度推上顶峰。

2021年至2025年间,基汇管理的资本规模达到356亿美元。自2018年以来,基汇透过其信贷基金,在亚太地区的房地产私募债务交易中,共投入约12.7亿美元。

据上市申请文件披露,基汇基金的投资经理已识别了一个假设性贷款组合,分别有香港的商业及住宅、澳洲的新南威尔士州及维多利亚州的住宅项目、马尔代夫及泰国的酒店,以及韩国首尔的住宅发展。

组合内各个项目的年度总利率介乎8.8%至14.5%,年期由12个月至24个月不等。

高回报高风险

表面看利率十分高,但投资者不能忽视要面对一定风险,当中若投资的债务出现违约,非但未能收取利息,严重的或许未能收回本金。事实上,在房地产市场持续疲弱下,开发商或项目借款人没能力偿还债项的事件并不罕见。

虽然基汇基金的债务背后是有房地产作抵押品,但在楼市不断下滑时,资产价值大缩水,有可能出现资不抵债的情况,到时即使能没收资产,基金仍要面临相当的损失,甚至抵押品难以在市场出售套现的问题。

要注意,基汇本身的个别地产项目亦有财务压力。位于上海的海洋大厦,去年底被贷款人追讨2.58亿美元,基汇将借款展期至今年11月,最后问题可否解决仍属未知数。

另外,基汇于2019年斥资150亿港元购入的香港太古城中心三及四期,一笔103亿港元的银团贷款出现违约问题,最后获贷款方同意延长期限,基汇才得以暂时松一口气。

至于近期市场利率走高下,亦对债务基金构成挑战。今年香港发行的债券利率并不低,早前的银色债券的保底利率就达4.25厘,更与通胀挂钩;至于上月发行的绿色债券,利率亦介乎3.8至5厘。

虽然基汇基金派发的股息应会更高,但投资者要冒的风险亦相应大幅提高,相反由香港政府发行的债券,违约机会几乎绝无仅有,既享高息又安全。而且美国利率正在走高,香港利率有望续向上升,未来的债券收益有望更高,基汇基金的吸引力势受影响。

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新闻

广和通首三季少赚44% 第三季扣非盈利跌七成

无线模组制造商深圳市广和通无线股份有限公司(0638.HK; 300638.SZ)周四公布,今年首三季收入按年增长10.72%至59.41亿元(8.92亿美元),归属股东净利润下跌44.21%至1.76亿元,扣除非经常性损益后净利润减少78.69%至6,328万元。 单计第三季,收入增长30.39%至21.63亿元,归属股东净利润增长16.57%至1.15亿元,但扣非净利润下跌74.48%至2,416万元。当季处置业务产生投资收益6,255万元。 首三季汇兑损失增加,推高财务费用269.14%至3,146万元;存货增加亦令资产减值损失升至4,168万元。同期经营现金净流出24.96亿元,去年同期净流入2.98亿元,公司解释主要因原材料采购付款增加。9月底存货较去年底增加182.24%至38.03亿元。 公司股價周五高開低走,至中午休市報5.8港元,跌2.44%,年初至今累跌約63%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Haitian does condiments and soy sauce

中国餐饮业放缓 海天尝苦味

中国酱油龙头海天味业第三季度收入增长停滞,核心产品销售同比下滑 重点: 海天第三季度收入持平,主要产品酱油及蚝油的销售均下滑 这家酱油龙头逾半销售来自餐饮业,中国餐饮业放缓令其业绩受压    阳歌 理论上,中国经济放缓,应有利于佛山市海天调味食品股份有限公司(3288.HK;603288.SH)这类民生必需品制造商。这家中国最大酱油制造商的历史可追溯至清朝,至今已有300多年。毕竟,人人都要吃饭,经济前景愈见不明朗,愈多人选择在家用餐以节省开支。酱油又是中国最主要的调味品,销售理应随之增长。 然而,海天的销售增长已接近停滞。公司周四公布的季度报告显示,第三季度收入基本持平,仅由去年同期的64亿元增长0.1%至64.1亿元。这延续了今年以来增长逐季放缓的趋势,公司收入增速已由第一季度的8.6%,降至第二季度的约3%。 与此同时,中国食品销售仍保持稳健增长。官方数据显示,第三季度各月的粮油、食品类零售额增幅均介乎4%至7%,部分反映更多人选择在家用餐的趋势。 拖累海天业务的因素,看来是中国餐饮业,更多人在家吃饭,令餐饮业受到冲击。海天并未在财报中分别披露面向消费者及餐饮业的销售,但东莞证券2025年2月的一份报告估计,公司约60%的销售来自餐饮业。 餐饮业近期的表现,远不及食品零售。官方统计显示,中国餐饮收入在7月、8月及9月的增幅均仅介乎1%至2%,较今年第一季度的4.2%明显放缓。更不利的是,近期趋势显示,可能包括海天部分最大客户在内的大型连锁餐饮企业,表现逊于行业平均水平。越来越多消费者转向独立餐厅,这些店家通过采购较便宜的食材,以及大幅减少营销开支,提供更低价格。 这些情况均不利于海天未来的表现。雅虎财经调查的18名分析师,目前预期公司今年收入增长6.8%。但考虑到公司前九个月收入仅增长4.3%,我们预计,不少分析师可能很快会下调预测。 分析师整体仍看好海天,雅虎财经调查的10名分析师中,有8名给予“买入”或“强力买入”评级。不过,如果公司第四季度收入转为下跌,部分分析师也可能重新考虑评级;若目前趋势持续,这种情况很有可能发生。 尽管消息不振,海天港股在最新季度报告公布后的周五表现相对平稳,接近中午时股价大致持平。不过,自2025年6月在香港上市以来,该股已累跌约30%,与同期多只餐饮股走弱的趋势一致。 估值偏低 海天上市后股价表现欠佳,令其港股市盈率仅为7.7倍,远低于速冻调制食品制造商安井食品(2648.HK;603345.SH)的12倍,但略高于居家火锅调味料制造商锅圈(2517.HK)的6.4倍。 这些偏低的估值,反映这类食品企业的增长前景疲弱。经济较好、民众更常外出用餐时,来自餐饮业的销售或许曾是这些企业的亮点。但在目前环境下,这样的好日子正逐渐消退,相关股票可能承受更多压力。过去半年,安井食品股价下跌约30%,锅圈跌幅更达65%。 从海天的主要产品类别来看,核心酱油业务表现尤其疲弱。酱油占公司收入约54%,今年前九个月销售同比仅增长2.8%,较上半年的4.6%明显放缓。根据这两组数据推算,第三季度酱油销售实际上已开始下滑,由去年同期的32.3亿元降至31.7亿元,同比减少1.7%。 蚝油是公司第二大产品类别,占收入约18%,前九个月销售仅增长0.2%,较上半年的2.6%放缓。同样根据这两组数据推算,第三季度蚝油收入亦同比下跌5.1%。 调味酱是公司第三大收入来源,占收入11%,前九个月销售亦仅增长1.4%,但较上半年的1.2%略有改善。唯一亮点是特色调味品及其他产品,前三季度销售增长10.7%,惟仍较上半年的13.5%放缓。 与不少同业一样,海天正迎合年轻一代对复合调味料等便利产品,以及较健康调味品的需求,借此推动销售。公司在中期报告中指出,正通过减盐酱油、有机酱油,以及无糖和无麸质产品,迎合注重健康的年轻消费者。 这方面的投入反映在研发费用上,今年前三季度研发费用增加16%,但占收入的比例仍偏低,仅为3.3%。 与此同时,公司的资产负债表亦出现一些令人担忧的趋势。最明显的是,9月底应收账款由去年底的2.95亿元增至4.39亿元,增长接近50%,显示越来越多客户可能难以支付货款,其中不少或为餐饮企业。这些迹象均不利于公司前景,其整体收入到年底似乎很可能转为下滑。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

市场波动影响三季度 中国银河净利跌三成

券商中国银河证券股份有限公司(6881.HK; 601881.SH)周四发布第三季度报告,收入跌36.5%至57.16亿元,净利润亦大跌28%至32.3亿元。 前三季度收入微跌0.81%至225.7亿元,净利润微升0.52%至110亿元。 公司表示,第三季度业绩同比大跌,主要是受期内市场波动影响,导致投资业务等营业收入下降所致。第三季度的应收款项亦大增,同比激增76%至159亿元。 周五中国银河开盘升0.15%报6.615港元,公司股价较过去一年高点跌逾四成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
CSG powers up for Hong Kong listing

科大智能重整后赴港 靠电力老本行撑增长

从配用电自动化设备起家的科大智能,跨入机器人及汽车自动化后陷入巨亏,如今靠电力主业恢复增长,赴港融资考验重整成效 重点: 科大智能已向港交所递交上市申请,拟集资支持研发、扩产及海外布局 配用电业务贡献上半年约94%收入增量,带动盈利回升    李世达 机器人为一家老牌电力设备公司打开了新的市场,却也带来沉重亏损。经历收购、扩张与资产出售后,支撑科大智能科技股份有限公司(300222.SZ)盈利回升的,仍是创业时选择的配用电生意。 这家2011年已在深圳创业板上市的企业,于10月22日再次向港交所提交上市申请,寻求建立“A+H”融资平台,华泰国际及国元国际担任联席保荐人,拟集资支持研发、扩产及海外布局。 公司以电力设备及储能、机器人“双轮驱动”定位自己,但今年上半年,配用电设备贡献74.3%收入,机器人占24.5%,储能仅占1.2%。这个结构,既反映电力订单增长,也是过去一轮业务取舍的结果。 从电网走进汽车工厂 科大智能2002年由黄明松联同其他股东创立,初期获中国科学技术大学旗下企业投资,从电网监测、控制及保护设备起家。“科大”招牌曾协助取得客户信任,但业务受电网投资与项目进度影响。上市初期增长放缓,黄明松曾解释,部分项目尚待规划及审批。 公司其后透过收购拓宽市场,2014年收购上海永干,进入工业机械手及工厂自动化;2016年再加入汽车车身焊接生产线,以及运送物料的自动导引车(AGV)业务,也增加对汽车企业设备投资的依赖。 2019年汽车行业下行,相关产品收入下降、成本上升,公司同年确认16亿元人民币(下同)商誉减值,全年净亏损26亿元。部分相关附属公司其后持续亏损,公司于2024年出售汽车焊接生产线及AGV相关附属公司,亦出售充电桩企业的控股权。 出售及费用下降,助公司由2023年净亏损1.71亿元,转为2024年盈利,2025年净利润再增至8,566.5万元。今年上半年收入增15.2%至15.24亿元,净利润增40.3%至1.11亿元。 保留的机器人业务包括工业机械手、仓储堆垛机及巡检机器人,服务锂电池、汽车、电力等客户。上半年分部收入增8.5%,但产品需求分化、堆垛机竞争加剧,令分部毛利率由26.3%降至25.1%。 电网订单背后的生意 配用电设备则几乎包办集团上半年的新增收入。该业务收入增20.1%至11.33亿元,贡献整体收入增量约94%,主要由订单数量增加带动。较高毛利的一二次融合断路器销售增加,亦带动电力设备及储能分部毛利率由23.2%升至24.8%,毛利增25.6%至2.85亿元,占集团毛利约75%;同期机器人分部毛利仅增3.7%。 配电网自动化升级,推动设备整合保护、通信及监测功能,协助电网发现故障、隔离问题线路及恢复供电。科大智能为中国最大国有电网公司供货逾20年,按申请文件引用的弗若斯特沙利文资料,以2025年中国市场收入计,其一、二次融合断路器及馈线终端单元(FTU)均排名第二,份额分别为3.8%及14.7%。 细分产品地位与交付纪录有助竞标,但订单仍须逐次争取。公司大部分合同透过公开竞标取得,报价须涵盖材料、交付及售后成本。电网企业亦一般要求供应商预留产能,公司须提前备料,交付后再经验收及收款。 相关回款集中于下半年,尤其第四季,但经营开支要一直支付,因此上半年公司经营现金净流出1.59亿元,6月底应收款项及票据净额达17.57亿元。虽然2025年全年经营现金流为正,扩张仍须兼顾资金周转。 此次赴港,公司希望将电力业务推向海外。今年收购变压器企业源光电气70%股权,补充产品线,并借助其海外认证及渠道拓展销售,计划优先布局中东。海外服务网络及产能能否落地,将影响投资回报。 科大智能A股今年先升后回落,截至10月23日收报9.29元,年内累计跌约15%,但其市盈率仍约74倍,高于国电南瑞(600406.SH)的约22倍及许继电气(000400.SZ)的约25倍,公司须以持续盈利支持估值溢价。 相较电力同业,科大智能的细分产品与定制能力有助争取订单,AI数据中心供配电等新产品则仍待商业化验证。目前,公司的重整已带来盈利,公司能否合理定价,并将新增订单转化为稳定现金回报,将影响香港投资者对这轮扩张的信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里