中国房地产头部企业万科将分拆旗下物管公司万物云到港股上市,据报计划集资至少20亿美元

重点:

  • 万物云希望利用科技元素吸引投资者,力争成为今年最大集资额新股
  • 物管股近年表现低迷,万物云此时上市,未必能争取到理想估值

陈嘉仪

中国房地产市场深陷低谷之际,万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)将分拆旗下经营物业和空间管理服务的万物云空间科技服务股份有限公司来港筹资,并成功通过港交所上市聆讯。据报该公司计划筹资至少20亿美元(约139亿元),有机会成为继中国中免(1880.HK; 601888.SH)于8月中筹资约21亿美元后,今年筹资额最高的新股。

根据初步招股文件,万物云三大主要业务分别为:小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务和“人工智能物联网”(AIoT)及“流程即服务”(BPaaS)解决方案服务。前两者覆盖传统小区物业服务、商业物业服务以及城市空间整合服务,为公司重要收入来源,历年对营业收入贡献合计均超过90%;近年新开发的AIoT以及BPaaS解决方案,主要提供远程空间科技运营服务。

去年万物云营收达237亿元,同比增长30.6%,对营收贡献最大的住宅物业服务,在管建筑面积达6.6亿平方米,但上述两个业务指标,都低于行业龙头碧桂园服务(6098.HK)的288.4亿元和7.66亿平方米。

错过上市最好时机

万科企业作为中国房地产龙头之一,早于1990年推出物业管理服务,但在过去几年内房企业分拆物管潮中,表现不太积极。直至2020年10月,公司把“万科物业”更名“万物云”,才踏出了第一步;到去年11月公司通过拆分独立上市,再到4月递交上市申请、9月获批,前后花了快两年时间,但由于其后股市气氛由盛转衰,蹉跎间错过了上市最好时机。

内房分拆物管业务热潮始于2014年彩生活(1778.HK)上市,其稳定的现金流和盈利能力,被母公司花样年(1777.HK)发掘出来,其后各大房企相继仿效,均得到投资者青睐。碧桂园服务2018年6月以介绍形式上市,开盘价每股10港元;至去年6月底,曾创下85.2港元历史高位,市值超过2,800亿港元(2,450亿元),假如万物云能赶及在当时上市,相信有力挑战其估值。

然而,随着官方遏抑楼价、去杠杆力度不减,“房住不炒”和“三条红线”等政策持续,去年下半年内房爆发企业债务危机,资本市场对物管股的狂热也降温。截至9月13日,恒生物业服务及管理指数一年累跌约六成;碧桂园服务当天收盘已回落至15.72港元,市值降至550亿港元,不及颠峰时五分一。

以2021年业绩比较,万物云的在管建筑面积、营收规模均不及碧桂园服务,如非母公司有国企背景,碧桂园目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆风当前还硬推上市,说白了就是要提振母公司,因为自去年下半年以来,内房动工量或销售都大不如前,甚至出现烂尾楼、房贷拒付潮,令房企压力日增。万科企业3月底发布2021年业绩,营收4,528亿元,同比仅升8%;净利润更大幅下滑45.8%至225亿元。翌日,万物云就递交了上市申请。

面对官方重手整顿内房企业,万物云过去两年营收仍然增长逾三成,但净利润增幅由2020年的44.2%,缩减到去年的12.9%,主要因为员工及分包成本增加,令销售成本持续上升。值得留意的是,该公司在上市前突然巨额分红,2021年度豪派35亿元股息,为年内利润两倍。

目前万科企业持万物云57.12%,同系企业持股5.77%;其他股东还包括博裕资本、58同城、琳珠集团等。万物云突然派高息,连同过去两年分别派息2.47亿元与3.18亿元,三年共派了逾41亿元,接近同期利润总和42.7亿元;持股62.89%的万科企业和同系公司,合共分得逾25.78亿元,因此被认为是向母企输血。

科技元素引人注目

面对大盘及行业低迷,加上物管股向来被视为技术含量低、劳动密集型的行业,因此万物云需讲出动听故事才能争取较高估值上市,它的方法便是加入科技和互联网元素。据初步招股文件显示,万物云上市募集到的资金,将主要用于业务扩张、开发AIoT及BPaaS解决方案,以至收购或投资上下游供应链服务商等。

然而,其AIoT及BPaaS解决方案目前能够实现的场景,主要为监控汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等小区管理问题,并没有涉及云计算层面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,该业务营收仅约5亿元,占总营收7.3%,此收入比例与2019年的5.8%比较仅属小幅上升,可见其“转型故事”仍然需要长时间发展。

要估计万物云的上市市值,或许可参考同业碧桂园服务、华润万象(1209.HK)及中海物业(2669.HK)约9.5倍至40倍的预测市盈率,如果取其平均25.8倍,以万物云今年首三个月盈利3.19亿元引伸到全年预计约12.76亿元计算,估计其市值仅约330亿港元。尤其是考虑当前不少物业开发商销售下滑或遭遇财务困境,在市场气气不佳的背景下,该公司恐怕难以达到筹资20亿美元的市场预期。

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新闻

广和通首三季少赚44% 第三季扣非盈利跌七成

无线模组制造商深圳市广和通无线股份有限公司(0638.HK; 300638.SZ)周四公布,今年首三季收入按年增长10.72%至59.41亿元(8.92亿美元),归属股东净利润下跌44.21%至1.76亿元,扣除非经常性损益后净利润减少78.69%至6,328万元。 单计第三季,收入增长30.39%至21.63亿元,归属股东净利润增长16.57%至1.15亿元,但扣非净利润下跌74.48%至2,416万元。当季处置业务产生投资收益6,255万元。 首三季汇兑损失增加,推高财务费用269.14%至3,146万元;存货增加亦令资产减值损失升至4,168万元。同期经营现金净流出24.96亿元,去年同期净流入2.98亿元,公司解释主要因原材料采购付款增加。9月底存货较去年底增加182.24%至38.03亿元。 公司股價周五高開低走,至中午休市報5.8港元,跌2.44%,年初至今累跌約63%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Haitian does condiments and soy sauce

中国餐饮业放缓 海天尝苦味

中国酱油龙头海天味业第三季度收入增长停滞,核心产品销售同比下滑 重点: 海天第三季度收入持平,主要产品酱油及蚝油的销售均下滑 这家酱油龙头逾半销售来自餐饮业,中国餐饮业放缓令其业绩受压    阳歌 理论上,中国经济放缓,应有利于佛山市海天调味食品股份有限公司(3288.HK;603288.SH)这类民生必需品制造商。这家中国最大酱油制造商的历史可追溯至清朝,至今已有300多年。毕竟,人人都要吃饭,经济前景愈见不明朗,愈多人选择在家用餐以节省开支。酱油又是中国最主要的调味品,销售理应随之增长。 然而,海天的销售增长已接近停滞。公司周四公布的季度报告显示,第三季度收入基本持平,仅由去年同期的64亿元增长0.1%至64.1亿元。这延续了今年以来增长逐季放缓的趋势,公司收入增速已由第一季度的8.6%,降至第二季度的约3%。 与此同时,中国食品销售仍保持稳健增长。官方数据显示,第三季度各月的粮油、食品类零售额增幅均介乎4%至7%,部分反映更多人选择在家用餐的趋势。 拖累海天业务的因素,看来是中国餐饮业,更多人在家吃饭,令餐饮业受到冲击。海天并未在财报中分别披露面向消费者及餐饮业的销售,但东莞证券2025年2月的一份报告估计,公司约60%的销售来自餐饮业。 餐饮业近期的表现,远不及食品零售。官方统计显示,中国餐饮收入在7月、8月及9月的增幅均仅介乎1%至2%,较今年第一季度的4.2%明显放缓。更不利的是,近期趋势显示,可能包括海天部分最大客户在内的大型连锁餐饮企业,表现逊于行业平均水平。越来越多消费者转向独立餐厅,这些店家通过采购较便宜的食材,以及大幅减少营销开支,提供更低价格。 这些情况均不利于海天未来的表现。雅虎财经调查的18名分析师,目前预期公司今年收入增长6.8%。但考虑到公司前九个月收入仅增长4.3%,我们预计,不少分析师可能很快会下调预测。 分析师整体仍看好海天,雅虎财经调查的10名分析师中,有8名给予“买入”或“强力买入”评级。不过,如果公司第四季度收入转为下跌,部分分析师也可能重新考虑评级;若目前趋势持续,这种情况很有可能发生。 尽管消息不振,海天港股在最新季度报告公布后的周五表现相对平稳,接近中午时股价大致持平。不过,自2025年6月在香港上市以来,该股已累跌约30%,与同期多只餐饮股走弱的趋势一致。 估值偏低 海天上市后股价表现欠佳,令其港股市盈率仅为7.7倍,远低于速冻调制食品制造商安井食品(2648.HK;603345.SH)的12倍,但略高于居家火锅调味料制造商锅圈(2517.HK)的6.4倍。 这些偏低的估值,反映这类食品企业的增长前景疲弱。经济较好、民众更常外出用餐时,来自餐饮业的销售或许曾是这些企业的亮点。但在目前环境下,这样的好日子正逐渐消退,相关股票可能承受更多压力。过去半年,安井食品股价下跌约30%,锅圈跌幅更达65%。 从海天的主要产品类别来看,核心酱油业务表现尤其疲弱。酱油占公司收入约54%,今年前九个月销售同比仅增长2.8%,较上半年的4.6%明显放缓。根据这两组数据推算,第三季度酱油销售实际上已开始下滑,由去年同期的32.3亿元降至31.7亿元,同比减少1.7%。 蚝油是公司第二大产品类别,占收入约18%,前九个月销售仅增长0.2%,较上半年的2.6%放缓。同样根据这两组数据推算,第三季度蚝油收入亦同比下跌5.1%。 调味酱是公司第三大收入来源,占收入11%,前九个月销售亦仅增长1.4%,但较上半年的1.2%略有改善。唯一亮点是特色调味品及其他产品,前三季度销售增长10.7%,惟仍较上半年的13.5%放缓。 与不少同业一样,海天正迎合年轻一代对复合调味料等便利产品,以及较健康调味品的需求,借此推动销售。公司在中期报告中指出,正通过减盐酱油、有机酱油,以及无糖和无麸质产品,迎合注重健康的年轻消费者。 这方面的投入反映在研发费用上,今年前三季度研发费用增加16%,但占收入的比例仍偏低,仅为3.3%。 与此同时,公司的资产负债表亦出现一些令人担忧的趋势。最明显的是,9月底应收账款由去年底的2.95亿元增至4.39亿元,增长接近50%,显示越来越多客户可能难以支付货款,其中不少或为餐饮企业。这些迹象均不利于公司前景,其整体收入到年底似乎很可能转为下滑。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

市场波动影响三季度 中国银河净利跌三成

券商中国银河证券股份有限公司(6881.HK; 601881.SH)周四发布第三季度报告,收入跌36.5%至57.16亿元,净利润亦大跌28%至32.3亿元。 前三季度收入微跌0.81%至225.7亿元,净利润微升0.52%至110亿元。 公司表示,第三季度业绩同比大跌,主要是受期内市场波动影响,导致投资业务等营业收入下降所致。第三季度的应收款项亦大增,同比激增76%至159亿元。 周五中国银河开盘升0.15%报6.615港元,公司股价较过去一年高点跌逾四成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Ping An is an insurance company

在波动市场环境下 中国平安前9个月营业利润仍增长8.3%

财报显示核心盈利增长后,平安H股首个交易日上涨2.6%。公司的金融服务以及不断增长的医疗健康和养老业务,为长期增长奠定了基础 重点: 尽管市场波动影响了净利润,2026年前9个月,平安营运利润仍增长8.3%,达到1,260亿元。 多元化的金融服务、不断扩张的医疗健康和养老业务以及持续的技术投资,正推动这家保险公司创造长期价值。   梁武仁 审视企业成绩单时,单看利润数字往往无法反映业绩全貌。 对于中国平安保险(集团)股份有限公司(2318.HK)这样的企业来说尤其如此。由于长期保险负债与庞大的投资组合并存,短期的市场波动可能会导致其财报盈利出现起伏。 2026年前9个月,平安净利润同比下降27.3%至966亿元(145亿美元)。这在一定程度上反映了其持有股票公允价值的变动,以及去年同期的较高基数。 这些波动固然重要,但并非平安本季业绩的全貌。投资资产价值的变化会导致财报净利润在不同时期出现大幅波动,但这未必能真实反映主营业务的发展方向。因此,长期投资者更应该关注的是:平安的核心业务是否仍在正轨。 从今年前9个月的情况来看,答案总体上是肯定的。 今年前9个月,得益于核心寿险及健康险板块稳健的承保业绩、综合金融业务的韧性,以及医疗健康和养老生态圈的稳步扩张,平安的税后营运利润(OPAT,在全球保险同业中亦称核心盈利)同比增长8.3%,达到1,260亿元。营运利润的增长使其得以连续10多年提高股息;在市场波动的背景下,这也是投资者关注的重点。 分析师密切关注的另一项指标是新业务价值(NBV),它衡量的是新签保单在未来所产生利润的现值。 前9个月,其寿险及健康险板块的新业务价值同比下降13.3%,这主要归因于暂时性因素,而非公司自身的问题。首先,在定价利率被强制下调前,2025年9月全行业出现过一波保单销售热潮,从而较去年同期拉高了同比基数。 此外,平安一直在推动战略转型,更加侧重缴费期更长、利润率更高的保单。由于销售团队需要时间调整策略,这对其新业务价值规模造成了一定压力,但代理人渠道新业务价值率的提升,则表明其业务质量得到了改善。 上述这些因素共同导致了平安新业务价值的下降。但这似乎更多反映出的是行业整体经营环境的转变,并非是因为消费需求走弱。 公司管理层在财报电话会议上表示,由于需求仍在,整个行业依然有望迈入高速增长期。他们强调,凭借强大的产品组合、分销渠道和服务能力,平安已做好充分准备来把握市场机遇。 公司补充道,目前正在深化代理人、银行以及社区网格和社区金融等各个分销渠道的改革,以确保增长势头得以延续。此外,鉴于家庭财富重新配置的持续趋势,以及公众对医疗健康和养老服务的需求,公司有信心在中长期内实现增长。 老龄化带来的机遇 中国的人口老龄化给许多行业带来结构性挑战,但对平安等险企而言,情况却恰恰相反。在充满变数的经济环境中,随着越来越多家庭寻求分散财富配置,对医疗健康、养老和长期储蓄产品的需求也在持续增长。 平安通过金融与医疗健康、养老相结合的战略,来把握人口结构转变所带来的红利。除了年度续保,这还为其创造了更频繁接触保单持有人的机会。与此同时,相较于依赖收费的第三方渠道,在其近2.56亿零售客户群中进行内部交叉销售,大大降低了获客成本。使用这些综合服务的客户,通常会从平安购买更多产品,并表现出更高的忠诚度。根据公司第三季度财报,使用医疗健康服务的客户,其新购保单的件均保费是未使用者的2.6倍;而持有三条或以上业务线产品的客户,留存率更高达99%。 这一生态系统的大规模运转,离不开平安的企业级技术及日益普及的AI应用。公司利用专有AI工具进行承保、理赔处理和风险管理,从而提高整个零售网络的效率并降低单位交付成本。例如,其财产险部门利用AI进行欺诈检测,在今年前9个月已节省超过100亿元成本。 尽管如此,考虑到当前中国的宏观环境,平安及其同行也正面临切实的运营压力和宏观挑战。 首当其冲的挑战便是中国长期的低利率环境。随着中国基准债券收益率徘徊在历史低位,险企面临着持续的再投资风险:早期的高收益固收资产到期后,必须替换为收益率较低的投资工具。这无疑对所有险企的资产负债管理能力提出了更高的要求。此外,从保险行业前9个月的业绩来看,资本市场波动始终是不容忽视的风险。 这并非是一个全新的问题。为提前应对未来的长期低利率环境,平安多年来一直在投资长久期资产及高股息蓝筹股。此外,相比于仅专注寿险的同业公司,平安多元化的收入来源也能为其带来更强的韧性。 业绩公布后,平安H股在周四收市时上涨了2.6%,将其今年的跌幅收窄至24%。目前,该股市净率(P/B)仅为0.74倍。更广泛的中国金融板块市净率也低于1倍。 鉴于平安相对稳健的基本面及其在中国庞大市场中的强势地位,那些不受短期市场波动干扰且倾向长期持有的投资者,很可能会在这家当前估值仍明显折让的金融巨头身上看到潜在的买入机会。按当前价格计算,该股的股息收益率为6.5%。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里。