奥园重组曙光初现 成败还看内地楼市
负债累累的奥园，获法院批准重组计划，公司暂得以喘息下来
重点：
- 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债
- 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元
刘智恒
“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”
这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内，激励团队的一句话。今天，春天何时到来还未知，但起码这个冬天暂没那么冷。
负债逾千亿的奥园，去年底向美国纽约法院申请破产保护后，近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划，虽然其中一位债权人平安海外反对，最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。
根据奥园的重组方案，集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债，再加上发行14亿普通股，而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年，预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时，集团在未来两至三年，在境外公开市场没有还债压力。
暂缓一口气
早于去年9月时，奥园的12只境内债务产品已全部获展期，加上是次解决了境外债务，集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。
经过两年艰辛的重组谈判，奥园可说暂时喘一口气，不过往后能否将债务悉数偿还，最关键还是看内地楼市走势。
截至2023年6月的中期业绩，奥园已属负资产公司，净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元，借贷1,088亿元，包括长短期银行借款745亿元，优先票据及债券344亿元，当中超过九成要在年内偿还，但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。
集团手上投资与销售物业约1,500亿元，若楼价持续下跌，资产会续贬值，甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升，资产升值，公司有机会脱离负资产之列，所以一切要视未来楼市走向。
房企经过债务重组，通常会获大幅削债及延期偿还，但并不是代表不需要偿还重整下的债项，至于能否还债，主要看有没有现金回笼，而作为房地产开发商，手上的产品就是楼宇，若销售理想，才能套回现金，支持营运及偿还债务。
去库存需时
现时内地楼市供应没减少，但需求持续下滑，雪上加霜是多家房企陷于债务深渊，大家也希望加快销售步伐，要卖楼套现，减价是不二法门，但当各家房企赶着卖楼，楼盘一窝蜂推出市场，供应肯定大增，楼市不断受压，楼价自然愈往下走。
供应虽多，若需求持续，问题也不大。但现实是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地百大房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。
坦白说，房屋并非单纯是居住用途，许多时被视作投资工具，当房价不断上涨，人们怕今天不买明天更贵，愈抢着买。楼价回调时，初期或有人认为相宜而入市，过不多久，楼价再跌时，情况就逆转，因人们深恐今天低价成交或许是明天高价，大家也不再入市。
情况更严峻是，当有个别开发商未能如期交楼，人们就怕收不了楼，市场大众看在眼里，也不敢贸然入市，担心楼盘最终烂尾，损失惨重，结果进一步拖低需求。
楼市要复苏，先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示，在百大城市中，有68个去库存周期要超过14个月，部分次一线的城市，如山东日照及河北香河，要超过4年时间，景德镇及西宁，更要5年以上。
据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告，内地有1.2亿套空置房，较2021年的6,500万套大增近85%。
这个冬天特别长
房地产向下的态势一旦形成，很难会短期扭转，因为需要时间去消化市场的供应，即使去库存成功，另外亦要市民对房价重拾信心，要人们扭转对房价未来下行走势看法，他们才敢入市，这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年，整整花了6年时间才回稳转上。
当然，还要看中国的经济情况﹐经济增长理想，人们口袋有钱，才想到买房子，才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率，世界银行估计只有4.5%，许多国际投行也预期，内地经济增长保五有困难。经济的放缓，毫无疑问影响人们对房子的需求，再而影响楼市回升。
奥园成立于1996年，乘着中国经济起飞及国力日盛，国家开始积极举办国际大型活动时，郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售，令集团赚取可观利润，此亦为何公司命名为奥园，因为是跟奥林匹克运动会息息相关。
发展二十多年，奥园经历多番起跌，好几次也如郭梓文所言，最终等到春天来临，然而今次的冬天是历来最漫长，能否等到春天到来，抑或之前就被冻死在严寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未来内地楼市。
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