增收不增利业绩续下滑 贝壳靠回购撑股价
内地最大房地产中介贝壳的业绩持续下滑，集团不断回购力挺股价
重点：
- 公司第三季度盈利大跌至7.47亿元
- 今年已斥资6.75亿美元回购股份
刘智恒
“覆巢之下岂有完卵”，意思是倾覆了的鸟巢，又怎可能有完整的鸟蛋。这句古语正好用来形容今天中国的房地产业，在疲弱的市场下，相关产业也难免受到波及，纵是内地房产中介龙头的贝壳控股有限公司（2423.HK,BEKE.US）亦难独善其身。
公司2024年的业绩开始回落，收入虽按年升20.2%至935亿元，盈利却不升反跌31%至40.78亿元。到今年上半年，收入上升24%至493亿元，但盈利按年仍要下跌7%至21.62亿元。
及至近日，贝壳公布第三季度业绩，情况未见改善。期内收入231亿元，同比微增2.1%，可盈利却大幅下挫36.1%至7.47亿元。
收入增长而盈利下跌，原因是内地楼市持续下滑，公司主要盈利来源的中介业务受到相当影响。期内公司促成的存量房交易额达5,056亿元，同比虽增加5.8%，但为贝壳带来的收入则减少3.6%至60亿元。另外，新房交易金额下跌13.7%至1,963亿元，导致收入减少14.1%至66亿元。
成本上升佣金下跌
佣金的减少，一方面是贝壳对“贝联”（加盟“贝壳找房”平台的地产中介公司）收取的平台服务及加盟费，进行了激励性减免；另外，为稳定旗下品牌链家的中介人团队，贝壳提升了链家的经纪薪酬占比。还有，开发商负债累累，在市况不景下，也要将支付予中介的新房销售佣金压低。在这几方面影响下，挤压了贝殻的盈利。
面对困境，公司近年推行“一体三翼”新策略，一体是以房产中介为核心，包括促成存量房与新房的业务，三翼则涵盖了装修、租赁及房地产发展等三大板块。
不过，除了租赁服务的表现较佳外，装修业务在第三季收入43亿元，基本上与去年同期相若，而在新房成交减少下，装修业务未来的增长受到了局限。
物业发展是由旗下品牌“贝好家”负责，采用C2M（从消费者到制造商）的模式，通过大数据分析，确定精准的产品定位及设计。但物业发展的资金投入较大，由发展到落成也需时，加上地产市况差，回报不太高，一旦楼市持续走弱，别说盈利，出现亏损也大有可能。
因此，贝壳业绩表现，很大程度还要倚重地产中介收入，但房产市场迟迟未见曙光，贝壳股价自然长期受压；即使今年港股表现亮丽，贝壳股价仍乏善足陈，过去一年从高位足足下跌了37%。
累计回购23亿美元
为提振股价，百无可施下贝壳只能祭出“回购”一招，自2022年9月开始至今年9月底，共斥资23亿美元购入公司股份，占回购前公司总股本约11.5%。单就今年回购金额已达6.75亿美元，而上季斥资金额更达2.81亿美元，创下近两年单季回购新高。
然而回购只属治标方法，业务上升带动业绩增长，才是支持公司股价的皇道之法。在楼市疲不能兴下，贝壳近几年的股价只是徘徊在30至50港元水平，若没有回购这救命法宝，股价跌幅或许更加惨不忍睹。
投资银行对贝壳的前景也不太乐观，瑞银本月初将其2025年至2027年的盈利预测，分别调低24%、29%及27%，并将评级由“买入”调低至“持有”，美股目标价由22.1美元下调至19美元，降幅14%。
潜力展现仍需时
贝壳目前的市盈率仍达34倍，延伸市盈率更高达39倍，足见现时的估值并不便宜，要股价有明显突破似是不切实际，只能偶尔因政府推出稳定楼市措施，才能推动股价短期上升，长远仍是要看楼市复苏情况。
事实上，楼市自2021年逆转回落后，贝壳展现强劲的抗跌能力，虽有个别年份出现亏损，大体表现仍算理想。近两年盈利虽然下跌，但收入持续上升，反映在市场的占有率日渐增加，只不过因楼市不景，佣金收入受到挤压。
我们认为，贝壳在逆境中仍能取得盈利，财务状况又十分健康，要捱过大市场的不景气应没问题；一旦楼市复苏，贝壳必然能率先受惠。长线来说，贝壳深具价值，问题是内地楼市何时见底转势，可能是两年，可能是5年，或许更漫长。
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