房地产

房地产开发商万科企业股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公告，董事长辛杰因个人原因提交辞职报告，董事会选举深圳地铁总经理黄力平为新任董事长。 据财新报道，辛杰辞职前已失联多时，最后一次更新朋友圈为9月14日。9月下旬起即有消息指他被有关部门带走协助调查。辛杰同时兼任深圳地铁董事长与党委书记，官方尚未公布是否同时卸任该职。 辛杰现年59岁，长期服务于深圳国资体系，2017年起接掌深圳地铁。任内推动“轨道＋物业”模式，并于2017年主导深圳地铁以约664亿元入股万科，成为第一大股东。惟随房地产市场低迷，深圳地铁自2020年起业绩转弱，2024年更出现335亿元巨额亏损。 2025年初，辛杰兼任万科董事长，主导公司债务重整。过去八个月，深圳地铁在深圳市政府主导下已十度出手注资万科，累计提供近260亿元股东借款，用于偿还债务及维持流动性。 这是万科九个月内第二次更换董事长。接近万科人士表示，新任董事长黄力平熟悉公司运作，预料此番人事变动不会影响万科改革与化险进程。 消息公布后，万科港股周一下跌3.26%，收报5.04港元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

房地产开发商中国金茂控股集团有限公司（0817.HK）周二公布上月销售数据，8月销售金额90.77亿元，按年大增46%，按月上升7.3%。 今年首8个月，集团累计的销售金额达708.8亿元，按年上升25.7%，涉及的楼面面积达318万平方米。 中国金茂周三平开报1.52港元，公司年初至今股价上升逾五成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

这家家居购物运营商表示，今年上半年亏损持续扩大，但暗示亏损增幅或正在放缓 重点： 红星美凯龙称其今年上半年亏损扩大约36%，较2024年45%的亏损增幅有所收窄 由于投资者对财务整顿举措予以肯定，公司股价近三个月累计上涨30% 　 阳歌 中国处境艰难的零售业是否迎来转机？ 从家居购物运营商红星美凯龙家居集团股份有限公司（1528.HK）周一发布的半年盈利预告来看，这种可能性是存在的。初看该预测并不乐观，公司预计今年前六个月将录得16.5亿至19.8亿元（约合2.3亿美元）亏损。 深入分析可见，区间中值的亏损额较上年同期13.4亿元的亏损扩大36%。尽管这一增幅看似平平，但相较去年净亏损从2023年的24.1亿元增至34.9亿元，升幅高达45%，已有所改善。 不过，这则潜在利好消息却被红星美凯龙同时发布的声明所抵销，公司将在半年估值调整中，对投资性房地产计提18亿元减值。若下半年维持同等减值幅度，将远超2024全年29亿元的减值规模，表明中国低迷的房地产市场依然疲弱。 红星美凯龙自主运营商场（贡献约三分之二营收），同时也为其他业主提供商业管理服务。此次半年亏损，意味红星美凯龙自2023以来，有可能出现连续第三年全年亏损。公司将新近亏损归咎于常规因素，包括为帮扶困难租户减免租金及管理费。 尽管红星美凯龙未详述亏损扩大原因，但其4月发布的最新年报显示，2024年公司似乎正在掌控自身局面。具体表现为，年度现金流由负转正，录得6.05亿元净流入，逆转了2023年1.01亿元的净流出。 从宏观层面看，经历逾一年疲软后，中国零售业今年上半年显现企稳迹象。部分得益于政府加码刺激消费，最具代表性的举措是推行家电、手机、电脑等大宗消费品以旧换新补贴。 伴随政策，今年迄今零售消费保持较强增势，5月同比增长6.4%，创2023年12月以来最快增速，前四个月的月均增幅亦稳定在4%-6%区间。 地产持续探底 尽管宏观零售数据表现坚挺，但步入2025年，中国商业地产市场前景依然严峻。英国地产服务商Savills预测，今年多数中国主要城市的商业地产空置率将上升0-5个百分点；租金至多持平，跌幅可能高达5%，因业主需通过折扣挽留租户，并以更灵活租赁方案招徕新客。 虽然如我们前文所指出，红星美凯龙财务优化进展显著，但其去年的业绩也印证了上述双重趋势，全年营收仅78.2亿元，较2023年的115亿元骤降近三分之一。 公司核心业务自营商场表现稍好，年收入同比下滑21%至53.6亿元，占总营收的69%。部分原因在于自营商场数量缩减，从之前一年的87家减少至去年末的77家，降幅达11.5%。该业务出租率反而微升，从2023年的82.8%提升至83%。 然而，自营业务的相对韧性被另两大主营板块的深跌所抵消，其中建造及装修服务尤为疲弱，收入从上年14.8亿元大跌逾75%至3.32亿元，凸显新房建设持续低迷引发的需求萎缩。 需指出的是，红星美凯龙的自救努力已全面体现在最新年报中。除现金流回正外，净负债率从2023年末的64.7%降至54.8%；毛利率从2023年的61.1%提升至63.8%；期内现金储备从25.3亿元增至31.5亿元；应收账款也从上年末的12亿元减半至5.85亿元。 投资者普遍认同红星可美凯龙的纾困举措，即便其业务颓势是否触底犹未可知。公司股价近三个月大涨30%，使市销率（P/S）达0.91倍，虽不算亮眼，但仍远高于国内多数房企及物管企业。 最新盈利预告稍显积极，似乎表明这家企业在全行业疲弱之际正逐步掌控自身困局。但仍需等待完整的半年报（预计下月发布），才能更准确地评估其发展前景及近期股价涨势的可持续性。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）周二公布，全资附属公司雅新投资同意向省食出集团出售广东珠江桥生物科技约21.16%股权，代价为1.91亿元（2,700美元） 同时，雅新投资与目标公司订立回购协议，雅新投资有条件出售而目标公司可以定向减资方式，回购目标公司794.94万股或约4.736%的股权，代价为4,279.17万元。珠江桥生物科技要从事高盐稀态酱油、醋、复合调味料等调味品的研发、生产与销售。 交易完成后，集团将不会持有目标公司的任何股份，预期录得亏损约2,630.3万元。所得款项拟用作兑付雅居乐地产“23番雅02”债券全部本息及日常经营管理。 雅居乐股价周二高开1.35%，中午休市报0.395港元，升2.6%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

由于未能减少对房地产相关客户的依赖，首季度该公司在供应链融资平台上的交易量仅增长7% 重点： 一季度联易融科技旗下平台总交易量仅增7%，远低于2024年一季度45%和去年全年28%的增速 公司一直在尝试减少对基础设施和建筑等房地产相关行业的依赖，但收效甚微 梁武仁 联易融科技集团（9959.HK）在尝试摆脱中国房地产市场长期低迷阴影的过程中，似乎碰壁了。 公司已成为房地产长期低迷的受害者之一，因为其基于云的供应链融资服务，严重依赖基础设施和建筑等相关行业客户。鉴于房地产市场低迷看不到尽头，公司一直在努力拓展其他领域的客户。但上周发布的一季度业务发展公告显示，这一努力收效甚微。 在某种程度上可以理解，在当前动荡的经济环境下，联易融科技不能单纯为了追求增速和多元化而盲目拓展客户，因它仍需筛选能够履行还款义务的高质量用户。 这意味和其他很多金融机构一样，公司需要在业务增长和风险管理间找到平衡。一季度公司旗下平台总交易量，仅比上年同期增长7%至1,000亿元（137亿美元），或许正是它在两者之间尽力维持平衡的印证。这个增速和2024年一季度45%的同比增长，以及去年全年28%的增长相比，大幅放缓。 在供应链融资中，一家公司（有时也叫“锚”）利用其欠供应商的未付账单，帮助供应商获得资金，这是公司用自身的信用度让供应商获益。锚和供应商都能从中受益，因为前者有了更多的账单支付时间，而后者可以获得运营资金。联易融科技旗下的平台旨在通过数字化，从基础资产管理到证券化的各个环节，让供应链融资变得对有关各方都更加便捷。 近年来，这种供应链融资在中国发展迅速，部分原因是传统银行为中小企业提供的信贷普遍不足。但联易融科技的现状证明，在艰难时期，比如眼下，这个融资细分领域也会感受到压力。 如果不是“多级流转云”产品，该公司一季度整体交易量会大幅下降。“多级流转云”产品交易量增长37%，凭一己之力抵消了包括“AMS云”和“ABS云”在内的其他服务的下降。在联易融科技的最新业务发展公告中，首席执行官宋群将其他平台交易量萎缩，归因于市场情绪“低迷”以及资产支持证券（ABS）延迟发行。 营收增长乏力 联易融科技一季度的营收增速可能会低于7%的交易量增幅，考虑到收费面临压力，营收甚至可能已经出现了下滑。在一季度业务发展公告中，公司并未提供实际的营收数据。但去年，公司全年营收增长19%，落后于28%的交易量增长。 具体而言，鉴于多级流转云服务交易量的快速增长，并未转化成相应的营收增长，该平台的收费似乎低于AMS云服务和ABS云服务的收费。多级流转云服务是联易融科技相对较新的一款产品，但它已成为公司的支柱业务。这项服务通过使用区块链技术，将中小企业与客户之间的交易产生的应收账款转换成数字凭证（Digipos）。 到2022年，多级流转云在交易量方面超过AMS云，成为联易融科技最大的产品，之后实现了几何级增长。2023年，多级流转云业务的交易量激增82%，去年又增长了52%。但联易融科技主营的供应链金融服务，在2023年实际上出现了下降，去年仅增长了约18%。 公司的获客速度也有所放缓，反映它在为产品寻找新用户方面遇到了一些困难，尤其是在房地产相关领域之外。比如，其最大的客户群体——核心企业伙伴去年增长了45%，而就在2021年时，其增长还接近翻倍。 与此同时，去年联易融科技对房地产相关客户的依赖有所加深，尽管由于市场持续低迷，这类客户的风险可能有所上升，进而吸引力有所下降。基础设施建设和房地产行业，在联易融科技总交易量中的占比从2023年的44%和2022年的48%，上升至去年的51%。这意味公司的很多新客户都来自地产行业，或是来自这些领域的现有客户，在联易融科技的平台上变得更加活跃。鉴于中国房地产市场的萧条，这两种情况对联易融来说都不是好事。 公司去年的减值损失几乎增加了两倍，抹去大部分毛利润，足见其客户压力增大。也因此，尽管收入有所增长，但公司净亏损却扩大了。 虽然联易融科技本质上是一家平台运营商，但当客户未能支付账单时，它确实需要承担一些责任。这是因为公司将可证券化的供应链资产收集起来，如未付账单，然后在一定时期内将其暂记入自己的资产负债表，这个过程叫“仓储”。如果一家公司在仓储期间拖欠账单，联易融科技就必须以减值成本的形式，承担由此产生的全部损失。 有互联网巨头腾讯支持的联易融科技，股价自2021年上市以来已下跌逾90%，仅今年就下跌了31%，目前市销率仅为2倍。不过，其他互联网金融公司的估值也同样低迷，比如信也科技（FINV.US）虽然处于盈利状态，但市销率仅为1倍。这表明，由于这类公司面对中国当前经济疲软的风险敞口，投资者对其持谨慎态度。 这意味着联易融科技要赢得投资者青睐，仍有很长的路要走。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

万科企业股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公布，去年收入3,431.76亿元，同比下降26.3%，录得亏损494.78亿元（68.2亿美元），而2023年为盈利121.63亿元。公司去年实现销售金额2,460.2亿元，销售面积位居行业第一。 对于业绩转亏，万科指主要有四个因素，一是开发业务结算规模和毛利率显著下降；二是新增计提了信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资出现亏损；四是，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 2024年底，集团净负债率80.6%，较年初提高25.9个百分点；资产负债率73.7%，提高0.4个百分点。有息负债合计3,612.8亿元，占总资产比例28.1%。今年2月，大股东深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息。 万科港股周二低开0.5%，中午收报5.59港元，涨0.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里