森林城市

碧桂园的外债仍在重组中，境内债务又迫在眉睫，可幸近日三笔境内债得以顺利展期 重点： 碧桂园首季销售情况恶化，按年大跌81% 集团在马来西亚的森林城市，传闻当地国政府有意开展博彩业 　 刘智恒 十年前，碧桂园创办人杨国强的事业如日方中，写下一篇壮志豪言的小文章《我梦想中的碧桂园》，内里包含十二句话，其中一句是这样：“这里是为社会创造幸福生活的公司。” 今天，幸福暂时见不到，烦恼确实一大堆。 中国地产龙头，内地的示范企业碧桂园控股有限公司(2007.HK)近年也逃不过房地产市场逆转的打击，去年上半年已亏损数百亿元，欠债超过千亿元，发展的超级项目四处爆雷，惠州的十里银滩变“十里烂滩”，马来西亚的森林城市被戏称“森林鬼城”。 公司在外债缠身要进行重整而忙个不停时，国内又开始有债主临门敲门讨债，去年碧桂园获准将8至9笔境内债券展期；至近日，市场报道有三笔债券部分未能还款付息，经过与债权人会议商讨，再获延期至今年9月。 债主临门浪接浪 虽能暂时喘一口气，现实情况却不甚乐观，公司至今未能公布去年全年业绩，以致股票要暂停在联交所买卖。另外，拖欠建滔集团(0148.HK)的16亿港元债务迟迟未能偿还，公司已被建滔申请清盘，于本月17日在香港高院开庭聆訉。 外债的重组进展上，暂时仍未商讨出一个方案，上月的公告只表示正致力与债权人及其顾问沟通。市场则有传，今年六月碧桂园会向一组债券持有人提交初步重组方案。 整体债务方面，由于公司仍未发布2023业绩，若以去年中报的资料看，截至6月底止集团有现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元，净借贷比率50.1%。当时集团手上现金好像还算充裕，但其后多项债务未还本付息，相信下半年的实际情况已大大恶化。 近日有消息，马来西亚政府或容许在森林城市经营博彩业，从而带动项目重生。不过，政府后来作出否认，而且即使办赌，也未必可以短期刺激森林城市的销售，况且碧桂园的问题，又岂止一个森林城市。 物业销售直跳水 碧桂园要度过危机，相信只能看两方面，一是物业销售，另外是国家有否政策扶持。作为房地产企业，物业销售是企业的命脉，关乎资金能否回笼，但在内地楼市日趋疲弱下，碧桂园今年销售情况差强人意，首季的销售金额只有135亿元，按年劲跌81%。 年内楼市能否好转实在也不乐观，内地楼价持续下滑，开发商为套现纷纷减价求售，面对楼盘供应大增，市民置业态度大大改变，他们担忧今天看似能低价买入，明年回首或许是高价入货。 加上多家开发商深陷债务危机，倘若项目烂尾买家就血本无归，人们都纷纷观望为上。估计楼市要经过一轮去库存，再加上开发商重组债务成功，市场才可慢慢复苏，但肯定不是一年半载能达到。 政策治标未治本 那么政府会否续推政策支持开发商，我们相信是肯定，然而并非无选择性去提供帮助，外债政府不会管，内债就看情况及企业，如碧桂园此类属龙头及较负责任的公司，政府在若干程度愿意作出扶持，包括透过内银将债务延期，以及按项目提供借贷予房企“保交楼”。 不过也别太乐观，内房企业负债太惊人，按目前的援助方法，只能纾缓一时，暂时我们看不到或想不到政府有什么政策，可以彻底解决问题。最近内地上市的金科地产(000656.SZ)，最终被颁令破产重组，说不定是许多内房的最终下场。 去年底碧桂园董事杨惠妍大拍胸膛，扬言杨家会“砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径”。 不光如此，杨惠妍为首的四位董事，主动提出大幅削减薪酬，一律调至年薪12万元，当中总裁莫斌减幅最大，之前年薪达300万元。 坦白说，相对于逾千亿的债项，董事的减薪只属杯水车薪，杨家卖家当支持公司，估计可提供的助力亦有限。杨惠妍的说话与行动，相信是摆摆姿态，展现承担的责任，中国恒大(3333.HK)董事局前主席许家印的下场，许多房企老板都引此为鉴，别以为企业真的可以大到不能倒。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园，因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响，将陆续退出海外项目 重点： 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益，将全线退出当地市场 马来西亚森林城市项目进展停滞难前 　 刘智恒 早在十年前，当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨，逐渐晋身开发商龙头之列时，前主席杨国强不甘心只在一地为王，他的眼光开始望向世界，亚太市场是第一步。想到就做，杨国强迅即在海外开疆拓土，先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚，截至2017年，集团在亚太区已拿下17个项目。 十年过去，海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利，反倒碰得灰头土脸，更被海外项目拖后腿，为原已资金紧绌的碧桂园，添加不少烦恼。 近日有消息，碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元)，向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益，及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月，碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块，以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手，意味集团全面退出澳大利亚市场。 另外，由于负债沉重，碧桂园将位于泰国的土地及房产，用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品，以取代集团作为担保人。 森林城市变“鬼城” 澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟，真正令集团深陷泥泞的，肯定是马来西亚的超级项目森林城市，至今仍不知怎样“埋尾”，令碧桂园处于进退两难的困境。 这个曾经是碧桂园进军海外的代表作，位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区，距新加坡只是一海峡之遥，总规划占地30平方公里，将发展住宅、商业、酒店及度假等项目，发展时间25至30年，可容数十万人口，目标是建成一座智慧绿色城市，总投资额达到1,000亿美元。 2016年，当时的马来西亚首相纳吉布更扬言，新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场，竟表示禁止外国人购买森林城市房产，后虽改口，但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然，纷纷对森林城市却步。 雪上加霜是新冠疫情爆发，销售及建设不是停顿就是放缓，销情一落千丈，项目资金链绷紧，加上碧桂园在内地又陷入财困，无力支持马来西亚的发展。另一方面，项目买家收楼时，发觉森林城市仍然冷冷清清，人烟罕至，与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大，于是不断投诉抗议，负面消息令项目更加无人问津，市场戏称森林城市是一座“鬼城”。 虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区，令项目重燃希望，但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定，对当地房产还是少沾手为妙，因此森林城市的困局暂仍未能逆转。 说回碧桂园，截至2023年6月底止，集团现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元。事实上，到今天情况更糟糕，境外债务接连违约，去年下半年的销售又大幅下滑，资金回笼缓慢。在此情况下，实在没有资金去推动森林城市的发展。 碧桂园海外拓展败走麦城，主要是扩展过急，以及错判形势，看不透部分东南亚国家的政治局势变化；另外是疫情影响全球经济，当然最致命是内地房地产下滑，政府严控开发商借贷，令房企面对资金链问题，在内地已自顾不瑕，又那有能力支持海外业务。 野蛮生长 市场不少批评声音，认为包括碧桂园等房企，最大问题是过去多年盲目扩张，没做好风险管理，以高杠杆发展，因此负债累累，才会有今天结果。 对于这类“马后炮”的指摘或分析，根本是人云亦云，流于表面。你看看，今天不是十家八家开发商负债沉重，而几乎是每一家民营房企都无一幸免，差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿，甚至是上万亿。 既然家家民营房企都以相同模式营运，你就明白是中国房企经营常态，在那个时代，若不是以这个高杠杆模式去发展，根本没可能竞争，要么就大落后，甚至是被淘汰。 坦白说，中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年，初期基本上许多规范未成形，规则及模式是一步一步摸索，可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。 试想一条赛道未有限速，市场上百驾竞走，先是100公里，再而200及300公里，问题也没发生，既没管制，又怕不提速会落后于对手，于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现，若再不降速，不但参赛者有危险，赛道也不堪负荷，后果堪虞，于是突然狠下规定要减速刹车，一辆高速中行驶的汽车，急踩油刹停，情况肯定十分狼狈及混乱。 面对现实，内地房地产经过多年超高速发展，问题陆续浮现，要进行复修，去调整改变过去的缺点，令未来的发展可以更健康。无可否认，过程将是痛苦，当中必然有企业捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相当时间去过渡。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里