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万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元    李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌，但销售金额仍远远抛离多家开发商，成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企 重点： 绿城今年首四个月销售达525亿元，超越龙湖成为民营房企销售一哥 集团能避开内房市场下沉的一劫，全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风      刘智恒 祸兮福所倚，福兮祸所伏？ 正当民营房企负债累累，在疲弱楼市叫苦连天的时候，绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀，这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商，早年吃尽高负债的苦头后，痛定思痛一改高杠杆策略，今天非但能成为幸存者，更跑赢一众民营房企，让人始料不及。 绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元)，按年下跌26%，今年1至4月累计销售525亿元，按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成，但跌幅相对其它民营房企要低，累计或单月销售亦远高于行业对手。 首季销售民企称王 今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数，碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元，保利置业(0119.HK)亦只有56亿元，即使强如龙湖集团(0960.HK)，首四个月的销售也是324亿元，同比只是绿城的一半。单计销售金额，绿城暂居民营房企之冠。 近年民企开发商的业绩每况愈下，绿城收入却节节上升， 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元，去年股东应占溢利31.2亿元，按年升13%。 财务情况也远较同业健康，截至去年底止，包括抵押银行存款，集团银行存款及现金达734.5亿元，总借贷1,461.4亿元，净资产负债率只是63.8%，一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。 是什么原因，当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来，绿城的财务仍然游刃有余，还能在疲弱的楼市获取利润？ 两次侥幸逃出生天 箇中原因其实是早历风险，反能及早调整策略，最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城，曾两次走在破产边缘，集团2006年在香港上市后，借助这个金融平台，不断融资疯狂买地扩展，岂料2008年金融海啸，中国经济放缓，绿城面临资金链断裂，那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK)，却获幸运之神眷顾，政府为刺激经济进行4万亿救市方案，银行借贷立时松动，绿城得以逃过一劫。 危机过去后绿城并未汲取教训，续以高杠杆发展，期间公司确能急速壮大，但亦站在风口浪尖，销售稍不如意，随时有翻车之危。到2011年时，内地楼市放缓，绿城问题渐渐浮现，公司负债360亿元，负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音，时任董事长宋卫平频频在网上解话，问题不断发酵。 直至2012年，宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股，九龙仓共注资51亿港元，绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权，翌年再增持4.6%权益，至此宋卫平将大股东地位拱手相让。 经一事未必长一智，但经二事就真的不能不引以为戒，绿城不断出售项目，除减省开发资金，亦可套现偿还债项。引入投资者后，过往的急进发展受到制约，特别九龙仓起了一个监控作用，根据双方协议，绿城的净负债比率超过100%时，当有重大投资，若九仓认为对整个财务有影响，可否决掉这一决定。 汲取教训审慎而行 绿城一改勇进作风下，集团的负债急速减低，亦不再以高杠杆发展，因而能在今次内房危机中，有充裕能力去应对。 除了审慎理财外，集团近年亦将发展策略改变，由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示，过去五年，他们只聚焦一二线城市，包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市，代价是在楼市兴旺时未能受惠，影响集团收入。同时，优质地区的拿地成本也相对高，令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不过亦因为集中一二线优质区，供应量远较小城市来得紧绌，于是楼价得以企得较稳；同时大城市的居民收入相对高，物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下，对集团的销售提供了一定保障。 另外，绿城财务稳健，毋需政府协助保交楼或提供借贷，市场对其兴建的项目信心就较大，有意置业的人，会倾向选择绿城的楼盘，因烂尾风险低，不怕最终收不到楼，于是有助其项目的销售。 绿城虽能成为逆市奇葩，但要注意内地楼市供应量仍然庞大，去库存需要一定时间。在大环境不济下，开发商纵有天大本领也难独善其身，但只要能在逆境中生存下来，未来就有机会做大做强。 正如绿城首席运营官李骏早前所言：“最重要是活下去。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗 重点： 穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面 公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成       刘智恒 掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。 内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。 众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。 1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。 看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。 股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。 金地中期财务健康 在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。 可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。 市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。 穆迪调低评级 虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。 即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。 深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。 事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。 面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里