虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

Baidu does infrastructure

简讯:订单量突破1,400万 萝卜快跑领跑无人驾驶出租车市场并加速全球拓展

百度(BIDU.US; 9888.HK)上周三宣布,截至八月其萝卜快跑(Apollo Go)无人驾驶出租车服务累计已完成1,400万单。这巩固了其行业领导地位,未来基金(Future Fund LLC)董事总经理Gary Black近期亦称该公司为“全球无人驾驶出租车领导者”。 财报显示,仅第二季度萝卜快跑完全无人驾驶订单超220万单,同比增长148%。百度表示,其车队迄今累计实现超2亿公里无人驾驶里程,且保持优异的安全记录。与此同时,谷歌Waymo截至今年五月累计付费订单量达1,000万单,并宣布其无人驾驶里程达1亿英里(约1.6亿公里)。 截至六月,萝卜快跑业务版图已覆盖全球16个城市,并逐步扩大公开道路测试范围。八月,百度在迪拜和阿布扎比指定区域启动中东路测。香港是萝卜快跑首个右舵车市场,近期测试已拓展至东涌和南区,推进商业区与住宅区更复杂路况的测试。 百度联合创始人兼CEO李彦宏在上周财报电话会议中表示:“我们在那里(香港)的经验为进军其他右舵车市场提供了宝贵的行业洞察,增强了我们在全球扩展萝卜快跑业务的信心。” 七月,百度与Uber达成多年期合作,计划在亚洲和中东等多个市场部署数千辆无人驾驶车辆。八月又宣布与Lyft在欧洲达成合作,首站覆盖德、英两国,加快推进无人驾驶出行服务的全球布局。 阳歌 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
China East Education

受惠职教需求日增 中国东方教育盈收双升

这家职业教育龙头企业上半年营收增长10%,净利润飙升近50% 重点: • 中国东方教育今年上半年营收增长10%,较过去两年的增长率翻倍有余 • 公司受益于中国年轻人对职业培训日益上升的偏好,且后者也得到政府的大力支持   阳歌 职业教育不仅助力中国青年应对严峻就业市场,更为中国东方教育控股有限公司(0667.HK)注入强劲动力。本周发布的最新财报显示,公司几乎所有核心指标均稳步增长,其中净利润增幅近50%。 对投资者更具意义的是,这家公司崛起成为中国职业教育领军者,促使此前低迷的股价强势反弹,52周内累计涨幅逾200%,触及近四年高位。不过,投资者跟风追涨前需注意,职教板块已显现分化格局,龙头股表现强劲,中小同业则持续承压,详细分析见下文。 过往数年间,职教机构在中国庞大教育体系中一度遇冷,因资本竞相追逐K-12学段服务,以及顶尖高校考生的高增长私营企业。2021年监管风波叫停多数K-12学科培训服务,使前者几乎清零;随着中国越来越多大学毕业生找不到工作,后者近期也明显承压。 此消彼长之下,专注烹饪、汽修、计算机维修等实用技能培训的职教机构,反成民办教育领域表现最佳的板块。与触碰监管红线的K-12教培机构不同,职业教育正持续获得政策强力支持。 政策红利直接体现于财报:中国东方教育上半年政府补助金倍增至2,150万元(折合300万美元),上年同期为1,170万元。金额绝对值有限,但显著印证政策支持力度加大,此类无须偿还的资金既可冲减运营成本,更能直接增厚利润空间。 近期关键政策突破在于,职教机构首获颁发学士学位授权,这是原属传统高校的特权。除象征高等教育类型平等化外,更具实质意义的是,职校毕业生由此获得报考公务员及攻读研究生的资格。 中国东方教育在财报中指出,为应对市场变局,其三年制长期课程的报名占比持续攀升。为使日益趋近传统高校模式的长期培养获得更佳环境,公司正打造多个“职业教育产业园”。此概念实则暗合高校校园的职教版本。 新园区将与遍布全国的234个教学中心(主要是小型教学点)形成互补。目前,四川、山东、贵州、河南四省职教产业园一期已投入运营,江苏、江西两省同类项目也在规划中。 公司强调:“本集团相信职教产业园,将成为增加学生对本集团教育服务需求的主动力,并可在未来达致成本协同效益。” 美容领域的大生意 财报深层数据进一步揭示,中国东方教育整体招生规模加速扩张,但当前疲弱就业环境下,各专业冷热不均。时尚美业板块表现亮眼之际,信息技术(IT)领域竟意外遇冷。 公司上半年营收同比增长10.2%至21.9亿元(上年同期为19.8亿元),相较过去两年3%至4%的年增速显著提升。期内新生注册量同比增长7.1%至83,521人,学员月均总数增长5.5%至152,817人。 时尚美业作为五大业务板块中的业绩明星,营收几近翻番,学员月均人数增长76%。但该板块营收占比仍较小,最新财报期仅贡献总营收的4%。 烹饪技术作为核心创收板块,贡献近半数营收,该部门营收同比增长11%,学员月均人数增长8.3%。规模较小的西点西餐部门表现更优,营收增长14%,学员月均人数增长18.5%。 信息技术及互联网技术板块成为业绩洼地,期内营收同比下降3%,占公司总营收17%。该板块学员月均人数同比下滑6.8%。 招生规模扩容的同时,营业成本基本持平,表明其实现了师资零扩张下的增量承接。由此推动毛利率从上年同期的53%升至57.3%,最终驱动净利润同比增长48.4%至4.03亿元,上年同期则为2.72亿元。 伴随盈利提升,公司将去年的末期股息从2023年的0.2港元提高至0.22港元,该举措也是投资者青睐度攀升的潜在动因。 需要重申的是,并非所有职教股均享行业需求红利。中教控股(0839.HK)作为另一业内主要参与者,当前市盈率27倍,与中国东方教育30倍估值相近,但后者市值约为前者一倍。规模更小的新高教集团(2001.HK)估值仅2.4倍,民生教育(1569.HK)则几近亏损边缘。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:脑动极光中期收入近翻倍 亏损仍扩大

脑动极光医疗科技有限公司(6681.HK)周四公布,截至6月底止六个月,收入按年大增92.8%至1亿元(美元)。不过,公司亏损进一步扩大,期内录得亏损1.27亿元,按年扩大11%,经调整净亏损为8,802万元。 公司指,收入上升主要来自购买系统的医院增加,由去年同期的186家增至205家,患者使用次数亦由约180万次增至259万次,院外使用人数增至12,915人。同时,医疗AI大模型解决方案贡献逾2.4亿元收入,成为新业务增长点。然而,销售成本、行政及研发费用大幅增加,拖累整体亏损扩大。 脑动极光是一家专注于认知障碍数字疗法解决方案创新企业。今年6月,公司集团执行董事兼首席执行官及首席研发官王晓怡因抑郁症辞职。 脑动极光股价周五平开,至中午休市报5.36,跌1.83%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:富卫上市首份中期业绩赚4,700万美元

保险公司富卫集团有限公司(1828.HK)周五公布上市后首份中期业绩,新增业务销售额以按年化新保费计算,同比上升38%至12.46亿美元。采用国际财务报告准则第17号,净利润达4,700万美元。 税后营运利润增长9%至2.51亿美元,当中中国香港与澳门、泰国和柬埔寨、日本及新兴市场等地区持续为集团带来正面贡献。 集团行政总裁兼执行董事黄清风表示:“将公开招股所得,用于进一步提升资本实力及财务灵活性,包括减少整体债务,以支持业务增长及拓展客户及渠道覆盖渗透的机会。” 富卫周五接近平开报42.7港元,公司本周股价急升逾一成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里