虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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简讯:丘钛7月销售续向好 摄像头模组同比升16%

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Yeahka targets Japan

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关税战下盈利续增长 创科未来真能独善其身?

尽管这家电动工具制造商高度依赖美国市场和中国的生产力,其今年上半年销售额仍同比增长7.5%,利润同比增长14% 重点: 创科实业称上半年取得稳健的营收与利润增长,并表示处于非常有利位置,能够应对下半年“不断变化的全球贸易政策”带来的挑战 截至目前,这家公司得以规避美国关税冲击,部分得益于其在美国、越南和墨西哥设立的新工厂,对中国原有生产基地形成补充 阳歌 关税冲击?哪里来的冲击? 这正是电动工具制造商创科实业有限公司(0669.HK)最新财报传递的核心信息。这家一度被视为中美贸易战中最脆弱的企业,主要收入源自Milwaukee及Ryobi品牌电动工具,相当比例的产品在中国制造后销往美国。 然而,创科实业今年上半年最新财报未见贸易战影响痕迹。此前,美国总统特朗普对中国等国家商品施加了多级关税。彼得森国际经济研究所数据显示,自特朗普1月就任以来,美国对华进口关税波动剧烈,最近平均水平维持在55%左右。 因主要生产基地设于中国,且约四分之三销售额依赖美国市场,创科实业原本极易受关税冲击。意识到市场担忧,公司今年2月曾发布特别公告称,当时美国关税对其年度业绩影响“微不足道”。 最新财报显示此言非虚。本周二发布的财报表明,公司上半年业务表现亮眼,营收增长7%,利润增幅达14%。在财报中,公司确实提到了“关税”一词,但仅有两次,且都是在指其为降低这一威胁所采取的措施。 值得关注的是,创科实业部分减损策略具短期性特征,主要涉及在关税较低国家建立库存。因此,若中美年内未能达成长期贸易协议,创科实业或将在2026年承受持续高关税压力。 目前,公司尚处顺境,其另一主业是以Hoover品牌吸尘器为代表的清洁产品。相较处境相似的诸多中国企业,创科实业因总部位于中国香港,且高管团队呈现国际化特征而独具特色。 公司正筹备重大人事交接,年迈的联合创始人兼主席霍斯特·帕德威尔(Horst Julius Pudwill)拟退位,由其子等新一代领导者接棒。我们虽不谙悉其内部运作机制,但创科实业最终将总部迁至新加坡,甚至美国以规避地缘风险的可能性,并非天方夜谭,毕竟中美博弈短期内难见缓和。 营收持续增长 当前,创科实业的业务底盘依然稳固。公司销售额同比增长7.5%至78.3亿美元,上年同期为73.1亿美元,较去年全年6.5%的增速略有提升。电动工具贡献95%的销售额,同比增幅达8.3%。 地板护理及清洁业务成半年报短板,该板块收入下降4.8%至4.08亿美元。公司将下滑归因于为提高盈利能力,而对该业务板块进行的优化调整,但并未单独披露该板块的利润率。 区域表现方面,北美地区(主要为美国)销售额同比增长8.1%,增速超过去年全年的5.5%。增长提速至少部分源于关税新政前的抢购潮,消费者赶在特朗普实施关税前提货,以避免未来支付更高价格。 创科实业早先主要依托毗邻香港的东莞生产基地,近年已将制造版图扩展至美国、墨西哥和越南。虽未披露中国产能占比,多份报告预估数据在40%至80%之间。 创科实业正将中国以外全部产能用于供应美国市场,但这显然不足以满足其美国主销区的需求。为此,公司采用特朗普实施关税前在美囤积的零组件进行周转。截至今年6月末,其库存规模从上年同期的40.3亿美元增至42.9亿美元。库存周转天数同比减少一天至103天,正印证其利用战略囤货规避关税的策略。 上半年运营开支增长6.5%,略低于营收增速。这推动期间利润同比增长14.2%至6.28亿美元,上年同期则为5.5亿美元。为彰显前景信心,公司中期股息同比上调15.7%。 公司在财报中表示:“展望2025年下半年,我们处于非常有利的位置,能够应对当前宏观经济和地缘政治环境,以及不断变化的全球贸易政策所带来的挑战”。 公告后两个交易日,公司股价几无波动,显示投资者对业绩既无惊喜也无忧虑。该股当前18倍市盈率处于舒适区间,低于史丹利百得(SWK.US)的22倍,但高于日本同行牧田(6586.T)的16倍。 虽难料中美贸易关系走向,创科实业正竭力传递其置身事外的信号。此说目前或可成立,且公司至今妥善应对了贸易摩擦。但若贸易战持续甚至升级,创科最终仍难独善其身。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里