2423.HK
BEKE.US
KE Holdings shores up its house with share buybacks, as revenue gains fail to impress

内地最大房地产中介贝壳的业绩持续下滑,集团不断回购力挺股价

重点:

  • 公司第三季度盈利大跌至7.47亿元
  • 今年已斥资6.75亿美元回购股份

 

刘智恒

“覆巢之下岂有完卵”,意思是倾覆了的鸟巢,又怎可能有完整的鸟蛋。这句古语正好用来形容今天中国的房地产业,在疲弱的市场下,相关产业也难免受到波及,纵是内地房产中介龙头的贝壳控股有限公司(2423.HK,BEKE.US)亦难独善其身。

公司2024年的业绩开始回落,收入虽按年升20.2%至935亿元,盈利却不升反跌31%至40.78亿元。到今年上半年,收入上升24%至493亿元,但盈利按年仍要下跌7%至21.62亿元。

及至近日,贝壳公布第三季度业绩,情况未见改善。期内收入231亿元,同比微增2.1%,可盈利却大幅下挫36.1%至7.47亿元。

收入增长而盈利下跌,原因是内地楼市持续下滑,公司主要盈利来源的中介业务受到相当影响。期内公司促成的存量房交易额达5,056亿元,同比虽增加5.8%,但为贝壳带来的收入则减少3.6%至60亿元。另外,新房交易金额下跌13.7%至1,963亿元,导致收入减少14.1%至66亿元。

成本上升佣金下跌

佣金的减少,一方面是贝壳对“贝联”(加盟“贝壳找房”平台的地产中介公司)收取的平台服务及加盟费,进行了激励性减免;另外,为稳定旗下品牌链家的中介人团队,贝壳提升了链家的经纪薪酬占比。还有,开发商负债累累,在市况不景下,也要将支付予中介的新房销售佣金压低。在这几方面影响下,挤压了贝殻的盈利。

面对困境,公司近年推行“一体三翼”新策略,一体是以房产中介为核心,包括促成存量房与新房的业务,三翼则涵盖了装修、租赁及房地产发展等三大板块。

不过,除了租赁服务的表现较佳外,装修业务在第三季收入43亿元,基本上与去年同期相若,而在新房成交减少下,装修业务未来的增长受到了局限。

物业发展是由旗下品牌“贝好家”负责,采用C2M(从消费者到制造商)的模式,通过大数据分析,确定精准的产品定位及设计。但物业发展的资金投入较大,由发展到落成也需时,加上地产市况差,回报不太高,一旦楼市持续走弱,别说盈利,出现亏损也大有可能。

因此,贝壳业绩表现,很大程度还要倚重地产中介收入,但房产市场迟迟未见曙光,贝壳股价自然长期受压;即使今年港股表现亮丽,贝壳股价仍乏善足陈,过去一年从高位足足下跌了37%。

累计回购23亿美元

为提振股价,百无可施下贝壳只能祭出“回购”一招,自2022年9月开始至今年9月底,共斥资23亿美元购入公司股份,占回购前公司总股本约11.5%。单就今年回购金额已达6.75亿美元,而上季斥资金额更达2.81亿美元,创下近两年单季回购新高。

然而回购只属治标方法,业务上升带动业绩增长,才是支持公司股价的皇道之法。在楼市疲不能兴下,贝壳近几年的股价只是徘徊在30至50港元水平,若没有回购这救命法宝,股价跌幅或许更加惨不忍睹。

投资银行对贝壳的前景也不太乐观,瑞银本月初将其2025年至2027年的盈利预测,分别调低24%、29%及27%,并将评级由“买入”调低至“持有”,美股目标价由22.1美元下调至19美元,降幅14%。

潜力展现仍需时

贝壳目前的市盈率仍达34倍,延伸市盈率更高达39倍,足见现时的估值并不便宜,要股价有明显突破似是不切实际,只能偶尔因政府推出稳定楼市措施,才能推动股价短期上升,长远仍是要看楼市复苏情况。

事实上,楼市自2021年逆转回落后,贝壳展现强劲的抗跌能力,虽有个别年份出现亏损,大体表现仍算理想。近两年盈利虽然下跌,但收入持续上升,反映在市场的占有率日渐增加,只不过因楼市不景,佣金收入受到挤压。

我们认为,贝壳在逆境中仍能取得盈利,财务状况又十分健康,要捱过大市场的不景气应没问题;一旦楼市复苏,贝壳必然能率先受惠。长线来说,贝壳深具价值,问题是内地楼市何时见底转势,可能是两年,可能是5年,或许更漫长。

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