供股功亏一篑易居重组有机触礁

2024年03月11日

2048.HK

E-House’s restructuring hits a snag again

内地房产代理商易居的重组计划进展如火如荼之际，供股集资突被叫停，令重组添上重大变数

重点：

易居重组方案中要注入“克而瑞”，但银行不容许易居解除后者的担保
截至去年中期，集团付息的流动债务超过50亿元

刘智恒

上月底易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股，筹组多时的集资大计在临门一脚告吹，筹不到资金事小，影响整家公司重组事大，倘若重组不成，随时步中国恒大(3333.HK)后尘。

为何这次供股如此举足轻重，我们先说说易居目前的财务困境。自2021至2022年，易居分别亏损116亿元(16.1亿美元)及39亿元，去年中期亏损7.26亿元。公司年内要偿还的银行及其它借款，加上可换股票据达到55.8亿元，但受限制银行存款及现金只有11.8亿元。另外，账目中原有应收账达67.2亿元，但收回成疑，预期的损失约62.8亿元。

易居的经营状况，可以用独立核数师两句说话概括：“存在多项不确定因素，对集团持续经营能力构成重大疑问”。

公司亏损严重的原因，亦是其赖以成功的要素。时间返回2018年，易居申港上市成功，集团主席兼执行董事周忻发挥其富豪朋友圈的威力，说服了20多家开发商成为投资者，最让人眼前一亮的，是当中投资最高的四家巨企，包括恒大、碧桂园(2007.HK)、万科(2022.HK; 200002.SZ)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)。星光熠熠的企业大亨，既是他的老板，也是他朋友，齐齐捧场下，周忻轻易筹得46亿港元。

水能载舟亦能覆舟

周忻的如意算盘是，开发商成为易居的投资者，公司要获取一手楼盘代理权，不就更方便及顺理成章；另一方面，既然开发商都成为易居半个老板，大家利益与共，那他们在支付给易居一手物业销售佣金时，理应更手爽，拖数的机会变得更低。

没错，易居主要的收入是为开发商销售一手住宅，市况好时，生意根本不成问题，轻轻松松已赚个盆满钵满；相反近两年内地楼市疲弱，开发商又负债累累，应对上千亿债务已经自顾不暇，又哪有余力去支付予中介的佣金。

开发商拖欠一手佣金，易居大笔应收账变坏账，收不到钱之余，公司自然无力偿还本身的债务，甚至连利息也付不出来，迫不得已要走上重组之路。

去年4月3日，易居公布重组方案，内容包括将发行现金与TM Home的新股。现金方面是申索人每持有1,000美元，可取回60美元。至于发行新股，重组完成后，债权人组成的SPV(特殊目的公司)将持有TM Home约54.2%股权，可换股债券股东及阿里巴巴共同持有约10.8%的股份，余下35%的股份将由易居及其联属公司持有，当中的15%将转让予TM Home高级管理层成员。

TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴联手成立的公司，主要运营房地产网“天猫好房”。重组计划下，易居会将房地产数据与咨询服务公司“克而瑞”，以及在线房地产营销业务，一并注入TM Home。阿里巴巴更授予易居对于天猫房产行业独家招商权、商业定价权、商户运营权，有效期至今年8月31日。

现金方面，是透过供股融资，每持10股供12股，每股0.23港元，预计可筹集资金4.83亿港元。由于重组要将克而瑞业务注入TM Home，但易居之前以克而瑞作担保，以取得内地银行贷款，是次银行不同意解除担保，令注入克而瑞的方案未能推进，包销亦只好告吹。

关键解除银行担保

供股戛然而止，易居未能集资，就不能应对重组计划的现金部分。而且银行不愿意解除克而瑞的担保，亦影响整个重组方案。重组落实日期在本月31日，已经迫在眉睫，易居能否在仅余的二十天里找出办法？

首要一环相信是取得银行同意，愿意解除克而瑞的担保。易居透露，之前与该银行进行商讨时，得到的意见是十分正面，银行愿意以信贷方式去代替担保，并表示会达成协议。岂料事情急转直下，银行最终不愿让易居解除担保。究竟发生了什么事情，导致银行忽然转变意向，若然能解决此一问题，情况并非没有转机。

事实上，易居所欠银行的贷款是4.36亿元，其中2亿元是以克而瑞作担保，若能拿出两亿元，或许银行愿意放易居一马，到时易居再推供股集资，又或以其它方法去筹集资金，问题不就能迎刃而解。

再讲，供股集资的金额只是4亿多元，不是一个遥不可及的数目，当时承诺包销的是大股东周忻本人，意味周忻口袋里仍有一定资金，所以易居即使供股不成，也并非万劫不复。姑勿论如何，目前距到期日时间甚短，相信要延期去处理问题。

世事从来没如果

易居去年的业绩发布会上，周忻发出“罪己诏”，他说作为公司决策者，在市场波动中给投资人造成庞大损失，实要为此而致歉。周忻又强调，如果债权人给他一次机会，他和公司将可以重新出发。

虽然情词恳切，但周忻要明白，现实是没有如果，机会错过就错过，否则恒大不致于会被清盘，许家印未必会面临牢狱之苦，碧桂园杨国强也不会后悔，为何2022年不当机立断大手放售物业。

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2025年08月05日

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