万国数据拟一拆三力争资本遍地上市

2024年12月30日

9698.HK GDS.US

GDS explores listing for data center property REIT

公司可能会在明年分拆成三部分：一是中国的房地产投资信托(REIT)，一是中国内地的数据中心业务，还有一个是全球数据中心业务

重点：

据报道，万国数据正考虑一项计划，通过分拆包含中国房地产资产的REIT上市，筹集10亿元资金
公司似乎也在为快速增长的国际业务的分拆上市铺路

阳歌

2025年会成为数据中心运营商万国数据控股有限公司(GDS.US；9698.HK)正式分拆成两个或更多部门的一年吗？随着一条新报道的发布，这个问题的答案似乎越来越倾向于“是”。报道称，公司正研究将其中国房地产资产，以房地产投资信托(REIT)方式上市的可能性。

这是一个由很多部分组成的故事，首先是在中国，数据中心所有权和运营的敏感性，使得外国运营商基本被禁止进入。但同样是中国市场，国内企业(包括民营和大型国有电信公司)的激烈竞争亦十分炽热。因此，目前国内市场供过于求，几乎没有人在这项业务上赚到大钱。

从积极的角度来看，人工智能的快速发展，为这个行业带来了巨大的新商业潜力。随着越来越多的计算任务转向远程处理，而不是依赖本地计算机，大量云计算能力的应用对数据中心容量的需求预计将会飙升。

与中国市场相关的负面因素，拖累万国数据和竞争对手世纪互联(VNET.US)的股价，两家公司是中国仅有在海外上市的纯数据中心运营商。万国数据的股价在今年上涨了144%，但市销率(P/S)仍仅为2.73倍。世纪互联的情况更糟，只有1倍。相比之下，全球运营商Equinix(EQIX.US)和Digital Realty的市销率都在10.5倍左右。

与中国境内更为复杂的情况相比，境外对数据中心的整体乐观情绪，可能是推动万国数据分拆成三大部分的主要动力。一个是中国境内数据中心的运营商，一个将是以这些数据中心所处的房地产的房地产投资信托，另外将是该公司的全球资产。

彭博新闻社的最新报道，主要集中在该公司的房地产投资信托部分。报道称，万国数据正与顾问公司合作，以确定潜在投资者，对分拆中国数据中心物业资产，以房地产投资信托模式上市的兴趣，其规模最高可达10亿元。彭博报道称，此次上市最快将于明年进行，但没有透露上市地点。

但考虑到中国数据中心的敏感性日益增加，再加上彭博引用的融资目标以人民币计算，我们猜测该公司上市地点可能是深圳或上海的中国A股市场。从增长角度来看，这样的上市对投资者来说不会太令人兴奋，至少在目前的市场情况下不会。但它将提供稳定的股息，我们预计万国数据将支付约6%的股息率，以保持投资者的兴趣。

谋拆国际业务

这样的分拆，将使万国数据成为其中国数据中心业务的100%所有者，以及其快速增长的国际业务的少数股东。由于我们前面提到的原因，国内业务并不太令人兴奋。据其最新季报显示，今年三季度，该业务创造了26.2亿元的收入，占万国数据总收入的88%。但季度内中国业务同比增长6.1%，只能说表现平平。

相比下，随着万国数据在马来西亚和印度尼西亚建立新的数据中心，该公司在2021年才推出的国际业务一直在迅速增长。随着该业务的发展，三季度国际业务的收入增长了六倍多，从上年同期的4,930万元增至3.63亿元。

截至9月底，国际业务的运营面积达到51,862 平方米，大约是去年同期的四倍。它还在迅速扩建，目前在建面积达114,319平方米。更重要的是，该公司目前国际业务的运营面积签约率为99.3%；在建面积预签约率为93.9%，高于一年前的78.5%。

在今年的大部分时间里，万国数据一直表示，它的目标是将国际业务分拆成一家独立的公司，但它没有透露细节。在3月宣布为国际业务筹集了5.87亿美元的资金，该部分业务的估值为8.45亿美元。这笔交易使万国数据持有国际业务56%的股份，其余44%由包括博裕资本和高瓴资本持有。

继3月份的融资后，它又在10月底进行了规模更大的10亿美元融资，国际业务的估值升至13亿美元，较半年前增长了50%以上。值得注意的是，10月份的融资，将万国数据在国际业务中的所有权降至37.6%，公司表示将不再把该业务纳入其财务业绩，也不再有权任命公司董事会的大多数成员。

所有这些似乎都表明，万国数据希望将快速增长的国际业务，与其核心的中国业务明确分开，很有可能让其作为一家独立的上市公司，从而获得与Equinix和Digital Realty类似的市销率。而最简单的办法，就是让国际公司进行公开募股，地点很可能放在美国或新加坡，然后它再将国际业务剩余37.6%的股份，作为特别股息分给现有投资者。万国数据也有可能继续持有这37.6%的股份。

总言之，投资者面前可能会出现三个选择。寻求稳定但缓慢回报的人，可以选择投资在中国上市的房地产投资信托，主要通过定期的股息支付获取收益。那些希望押注中国数据中心市场的人，可以透过万国数据在香港或美国上市的股票进行投资，不过该公司最终可能会从美国退市。而希望押注其国际业务巨大潜力的人，可以在其进行首次公开募股时进行投资。

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Real-time retail battle raging Hong Kong: JD claims to buy in Kai Bo as overseas bridgehead

实时零售战火延烧香港京东并佳宝打造境外桥头堡

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2025年07月30日

9618.HK JD.US

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2025年07月29日

0763.HK 000063.SHE

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