2007.HK 6098.HK
Country Garden fails to pay $22.5 million in interest

内房龙头碧桂园未能支付两笔债券约2,250万美元的利息,市场担忧公司有机会出现债务违约

重点:

  • 碧桂园最近发盈警,预计今年上半年亏损最多550亿元
  • 今年前7个月,其物业销售额只有1,408亿元,同比下跌三成半

   

刘智恒

中国政府2020年推出“三条红线”政策后,内房企业高杠杆操作时代画上句号,随之而来是要处理高负债问题,开发商纷纷叫苦连天。去年政府要中债信用增进公司,为少部分民营房企提供债券融资增信工作,碧桂园控股有限公司(2007.HK)是被点名的几家企业,市场对这家地产龙头信心大振,加上公司的业绩虽然下跌,但财务显示仍然健康,期间碧桂园接连配股也获得承接,市场相信,在众多内房民企中,碧桂园是最稳健的几家企业之一。

直至最近传出,该公司未能缴付两笔债券近2,250万美元(1.62亿元)利息,市场才如梦初醒,原来所谓龙头企业,也是债务累累,不堪一击。

事情要回溯至今年7月31日,碧桂园突然发盈警,表示上半年将出现亏损;同日又传出公司以每股1.3港元配股集资,较当天收盘价1.58港元折让近18%,集资总金额仅23.4亿港元(21亿元),然而最终仍被叫停。8月4日,同系的碧桂园服务(6098.HK)公布,原定8月30日派付的2022年股息及特别息,将提前于8月11日派送,市场对公司匆忙派息大感不解。当8月8日有媒体报道,碧桂园未能支付两笔债券利息,大家开始联想到,是否大股东杨惠妍急需现金去支持碧桂园,才急不及待派发碧桂园服务的股息。

到8月10日晚上,公司发表的公告,让市场更进一步认清情况。碧桂园披露,今年上半年净亏损介乎450至550亿元,去年同期则有19.1亿元利润,公司更承认出现阶段性流动压力,以及遇到自成立以来最大的困难。事实上,从市场消息及公司的公布,市场已认定碧桂园正身陷债务危机。公告发出翌日,其股份被大手沽售,股价单日下挫近6%,跌破1港元成为“毫子股”,市值仅270亿港元。

是否存在“表外负债

说到债务,碧桂园今年中期业绩虽未揭晓,但从2022的年报显示,集团手头现金1,282亿元,总负债2,713亿元,净负债比率只是40%,财务状况看似安全,大家又怎想到,只是半年多一点,其资金已变得如此紧张,连两千多万美元利息也未能如期支付。

市场更担心碧桂园的负债真实情况,熟识内房企业操作的人士都清楚,许多开发商实际持有的债款,远高于财务报表显示的数字,原因是企业有不少表外债务。

当中常见的模式,是内房企业利用项目或合营公司做借贷,再通过集团或大股东担保,顺利融资后,那些债项是不会在资产负债表显示,不过需要在附注上解述。脑袋灵活的内房企业,会与银行协商,在每年的6月30日及12月31日这两天解除担保,翌日才恢复原状。其巧妙之处在于这两天是上市公司中期及年结日,一解除担保,就不需要在财务报表注明,那么债务就在财报中消失得无影无踪。

碧桂园有没有这类债务,我们尚不清楚,若然是有,那又有多少?情况有多严重?而且,一旦手上债务违约,表外债务就不能再以上面的模式操作,要在财务报表中现形。

物业销售每况愈下

即使碧桂园没有这类债项,但要偿还手上庞大负债,很大程度要看物业销售,只要卖楼理想,许多问题也能迎刃而解。问题是今年内地楼市销售每况愈下,1月时碧桂园销售220亿元,2月回升至248亿元,但别忘记1月是农历年,销售通常较低,所以2月的回升代表性不大。反之,自3月销售250亿元后,其情况就一直差下去,至7月更跌至121亿元,是连续第四个月下跌。今年首7个月,物业销售1,408亿元,同比跌三成半,更较2021年同期减少逾六成。

再看看,今年余下时间,情况会否逆转?大家也明白,自三条红线推出后,发展商首要是减债,问题是要大减债项,作为房企可以做的就只能卖楼;要短时间套现,就要扩大销售,最佳方法就是减价。可是,市场上其他开发商也要卖楼,也要平售,结果在争相推盘下供应大增,楼价就愈走愈低。

事实上,房子并非单纯一项商品,也可以是一项投资工具,当楼价上升时,人们没需要也抢着买,当楼价下跌时,再便宜也无人问津。更有趣的是,楼价下调初期,许多等了多年的人认为机不可失,心急抢购;可后来发现,今天的低价,原来是明天的高价,就后悔不已,其他人看在眼里,入市变得审慎,结果是更少人买楼。更坏的情况是个别开发商未能交楼,事件会吓怕许多准买家,人们更不敢入市。

四大策略应对危机

面对困境,作为龙头房企的碧桂园并没有坐以待毙,除了发公开信道歉外,集团也公布四大策略,希望扭转局势。一是全力保交付;二是积极化解阶段性流动压力,公司会与债务持份者沟通,考虑采取各种债务管理措施;三是保障经营有序开展,集团强调目前净资产充足,截至去年底,净资产约3,096亿元,总权益可售资源约12,083亿元,已获取的权益可售资源9,555亿元,同时精简组织及减省开支;第四则是加强特殊时期的组织领导。

究竟碧桂园能否逆转?保交付暂时未见有“烂尾楼”出现,但要化解流动性压力,很大程度视乎集团能否提供方案,让债权人接受。至于集团强调资产充足,但房企资产不外乎楼及地,真的要看未来楼市走向,若然楼价持续下调,碧桂园的物业及土储肯定也会跌价,实际价值就不一定如去年底财务报表所显示的金额。只要资产价格下跌,负债比率随之也受影响。至于减省开支,对于负债以千亿计的企业来说,或许只属杯水车薪。

坦白说,楼市若回升,碧桂园就有救;楼市倘持续回落,碧桂园就高危。按现时市况,物业销售要有理想回升,并非一年半载的事情,碧桂园要如自己所说:“从哪里跌倒,就从哪里爬起来”,真的说易行难。

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新闻

Founded in 2008, RemeGen develops and sells novel drugs in the areas of autoimmunity, oncology, ophthalmology and other major diseases.

快讯:荣昌生物降A股定向增发筹资额

最新:荣昌生物制药(烟台)股份有限公司(9995.HK; 688331.SH)周三公布,建议调整向特定对象发行股票方案,所得款项总额由原先不超过25.5亿元,调整至不超过19.53亿元。 利好:是次筹资的所得资金净额,将用于新药研发项目,有助加速其市场化进程。 值得关注:该公司本轮定向增发集资额减少近6亿元,可能反映市场反应不如预期,而公司因此获得的研发资金将会较低。 深度:荣昌生物成立于2008年,致力于发现、开发、生产和商业化针对自身免疫、肿瘤、眼科等重大疾病领域创制出一批具有重大临床价值的生物新药。该公司现有两款产品获批上市,分别是自身免疫领域药物泰它西普,以及抗体偶联(ADC)药物维迪西妥单抗。不过,由于其商业化能力仍处于前期建设阶段,需持续投入较多的团队建设费用和学术推广活动开支,加上销售费用及研发开支高昂,过去两年累计亏损近25亿元。 市场反应:荣昌生物周四股价下跌,中午收盘软2.1%至13.9港元,贴近过去52周低位。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
The biopharma company has yet to market any products but one of its antibody-drug conjugates is being jointly developed in a lucrative collaboration with Bristol Myers Squibb.

百利天恒手握巨款 启动赴港第二上市

百利天恒目前尚无获批上市的创新药产品,2023年底与百时美施贵宝达成的授权合作协议,是全球ADC领域单项资产总交易额最大的战略许可及合作交易 重点: 百利天恒采用“以仿养创”的模式,但研发开支不断增加,仿制药收入则受政策影响一再下滑 公司旗下有6款ADC创新药物,开展了约60项临床研究,包括9项III期临床   莫莉 自从2023年初登陆中国A股科创板获得资本市场追捧后,四川百利天恒药业股份有限公司(688506.SZ)又将开启港股的新征程。7月10日,百利天恒向港交所提交申请,计划在港股二次上市。 百利天恒的历史可以追溯至1996年,早年间的业务以生产和销售复杂仿制药及中成药为主。2010年,百利天恒进军创新药业务,采用“以仿养创”模式,将仿制药及中成药业务大部分收入投资于创新药研发。公司目前尚无获批上市的创新药产品,但其中一款研发成果已与跨国药企达成合作,研发能力获背书。 2023年12月11日,百利天恒美国全资子公司SystImmune与跨国药企百时美施贵宝(BMY.US)达成合作,双方将共同推进抗体药物偶联物(ADC)BL-B01D1在美国的开发和商业化,而中国大陆的开发、商业化及生产则由百利天恒负责,协议显示,百时美施贵宝还获得BL-B01D1在全球其他地区的独家开发和商业化权益。 BL-B01D1是一款可同时靶向EGFR和HER3两种受体的双抗ADC药物,EGFR和HER3广泛高表达于上皮源性的各类肿瘤,通过其双抗结构,BL-B01D1能够广泛地靶向多种实体肿瘤、且更加富集于肿瘤组织,从而增强肿瘤杀伤活性,市场前景宽广。目前,BL-B01D1已经开展了20多项临床研究,其中有7项单药用于癌症后线治疗的三期临床试验,包括非小细胞癌适应证、乳腺癌适应证等。 在这项合作中,百时美施贵宝将向 SystImmune 支付 8亿美元首付款和最高达 5 亿美元的近期或有付款,在达成开发、注册和销售里程碑后,SystImmune 将获得最高可达 71 亿美元的额外付款,潜在总交易额高达84亿美元。这是迄今为止,全球ADC领域单项资产总交易额最大的全球战略许可及合作交易。 财报显示,截至去年底,百利天恒现金及现金等价物余额仅有3.92亿元,同比锐减6.09亿元。今年3月,百利天恒已经收到来自百时美施贵宝的8亿美元首付款,在这笔巨额款项进账后,现金流得到明显改善,令5月底持有的现金及现金等价物余额高达58.7亿元。 不过,随着创新药研发管线的推进,百利天恒烧钱速度也在加快。2021年至2023年,百利天恒的研发投入分别为2.8亿元、3.8亿元及7.5亿元。今年前4个月,研发投入再增加56%至3.3亿元。 收入减 研发投入增 与此同时,作为百利天恒主要收入来源的药品销售却不断下滑。2021年至2023年,药品销售额分别为7.9亿元、7亿元和5.6亿元,同期公司净亏损分别为1.07亿元、2.82亿元及7.8亿元。公司解释,中国政府的带量采购计划对药品定价造成较大压力,导致公司业绩受挫,毛利率从2021年的73.2%降至2023年的54.8%。 一边是不断增加的研发开支,一边是下滑的仿制药收入,百利天恒“以仿养创”的模式只能勉强维持。在医药行业一级市场融资陷入冰点之际,公司将目光投向新股市场。2023年1月,公司登陆科创板募资9.9亿元,上市首月,其股价较24.7元的发行价大涨超过160%,此后股价节节攀升,到今年6月中旬一度达到215.7元历史新高,市值突破700亿元,近期股价稍有回落,但在科创板创新药企中市值仍然排名第二。 招股书介绍,百利天恒构建了创新的ADC药物研发平台,成功研发包括BL-B01D1在内的六款ADC创新药物管线,均处于临床阶段,开展约60项临床研究。此外,公司还拥有创新多特异性抗体药物研发平台,研发了四款GNC多特异性抗体药物管线。 ADC药物领域是2020年以来,抗癌药物研发的热点之一,许多跨国医药巨头竞相在该领域布局。ADC药物由靶向特异性抗原的单克隆抗体药物和小分子细胞毒药物通过连接子(Linker)偶联而成,结合二者高特异性靶向能力和强效杀伤癌细胞的优势,可以实现对癌细胞的精准高效杀灭,被称作“生物导弹”。因此,手持六大ADC管线的百利天恒备受市场投资者的关注。 当前百利天恒在科创板的估值偏高,市盈率约14.7倍,同样依靠授权收入扭亏为盈、且无商业化产品的和铂医药(2142.HK)市盈率仅5.9倍。但是百利天恒当前的盈利基于一次性授权收入,后续的财务状况仍然存在较大风险。虽然百利天恒与百时美施贵宝的合作可能带来持续收入,但新药研发有较高失败率,投资者宜持续关注其研发进展。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Favorable policies have helped China’s property market to record two consecutive months of improvement.

政策驱动中国房地产继续回暖?

受有利政策推动,中国房地产市场数据连续两个月出现显著改善   建银国际 根据国家统计局的最新数据,2024年6月,中国房地产市场出现显著改善,连续第二个月受到“430政治局会议”和“517新政”两组有利政策的推动,房地产销售从5月的环比增长13.2%,跳升至6月的50.9%。 在“430政治局会议”中,官方延续了以往的政策方针,而且对房地产发展新模式有了更多的解释,如“优质住房”瞄准改善住房需求,另外还对当前房地产市场存量房过多的问题进行部署,即“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,房地产领域以旧换新政策或加速推进。而“517新政”则包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率,以及设立保障性住房再贷款等内容。以上都是对房地产市场正面的官方举措。 因此,尽管受季节性影响,今年6月的50.9%房地产环比销售增幅,仍远高于去年6月的29.6%环比升幅。若同比计算,房地产销售下降的速度,则从5月的26.4%减慢至6月的14.3%,与房地产发展商报告的签约销售一致,而这一降幅是销售建筑面积下降14.5%,以及单价上涨0.2%的结果。回顾2024年上半年,房地产销售则同比下降了25%,其中建筑面积销售减少19%,单价则下跌7.4%。 至于其他房地产数据也有所改善。今年前6个月,全国房地产投资同比下降了10.3%,较5月的11.1%同比降幅有所收窄。根据政府的说法,扎实推进保障性住房建设、城中村改造和公共基础设施建设这“三大工程”,贡献了房地产投资总额的1个百分点。另外,6月新开工项目同比下降21.7%,较5月的22.7%降幅也略有减少。开发商的资金来源由5月的同比减少21.8%,改善至6月的同比下降15.2%。 随着楼市新政策已施行,预期市场将出现微妙变化。我们预期由“430政治局会议”和“517新政”驱动下,房地产市场的基本面逐步改善。已公布的政策实施进展顺利,从包括金融机构释放的250亿元,以及中国人民银行授予的120亿元廉租房再贷款基金进展,到在超过70个城市扩大实施的“置换住房”计划,以及包括北京等一线城市在内的历史性低首付要求普遍实施,以及降低贷款利率。以广州为例,房贷利率最新已降至3%至3.2%的范围,将减轻居民负担,有利置业气氛。 调整可能结束 除了政策外,最近有更多的评论和猜测认为房地产市场已触底。尽管恢复的时间和幅度仍有争议,但我们从媒体和渠道检查中,注意到的微妙变化均表明调整可能即将结束。 自从5月中开始的调整以来,我们观察到开发商的股价自7月以来表现稳定。随着整合后出现的潜在上行,我们更青睐高质量的国有企业,例如中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(0123.HK)和绿城中国(3900.HK),因为我们认为这些企业在其强大的基本面支持下,是逐步重新评级的最佳候选者。 其中本行对中国海外、华润置地及绿城中国,分别给予20.4港元、36港元及11港元的目标价,对比上周五的收盘价,将有57%、42%与72%的潜在升幅。 本文内容纯属作者个人意见,不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Founded in 2014 by well-known Taiwanese actor Nicky Wu and listed on the Hong Kong Stock Exchange in 2021, Strawbear backs, produces and distributes TV dramas broadcast mainly in China via TV and online video platforms.

快讯:剧集收入增加 稻草熊盈利飙

最新:电视剧制作及发行商稻草熊娱乐集团(2125.HK)周二宣布,预计今年上半年的净利润为2,900万元至3,900万元,同比大涨约2,076%至2,826%。 利好:由于已播映剧集题材和类型的调整、投资规模增加以及剧集受欢迎程度上升,该公司播映的单部剧集收入相应提升,令上半年收入大幅增加,引领盈利表现明显好转。 值得关注:如果加回以权益结算的股份奖励开支,该公司上半年的经调整利润约3,670万元至4,670万元,同比上升164%至236%。 深度:稻草熊娱乐在2014年由台湾知名影星吴奇隆创立,2021年在港交所上市,是一家从事电视剧投资、制作、发行的影视公司,主要通过中国主要电视台或网络视频平台出售剧集播映权以获取收入。由于各播出平台的采购预算紧缩,以及直接面对消费者(D2C)内容市场流量下滑,导致已播映剧集的收入减少,该公司去年录得成立以来首次亏损,并表明计划藉着生成式人工智能(AIGC)协助压缩制作成本。 市场反应:稻草熊娱乐周三股价上升,中午收盘涨10.4%至0.53港元,处于过去52周的中下水平。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里