中国金茂控股分拆旗下物管业务上市,筹资最多6.8亿元

重点:

  • 金茂物业服务已启动公开募股程序,计划在香港上市后,积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
  • 物管行业受惠城镇化水平提升,为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务,培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能,这次作出相关举动的,轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布,把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,并于当天开始招股;公司于全球发售1.01亿股,每股定价7.52港元至8.14港元,筹资最多8.25亿港元(6.8亿元), 本周三截止申购,预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商,截至去年底止,在管总建筑面积约3,640万平方米;其中,住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂,持有约67.5%股权,而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业,后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示,金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元,同比增长57.6%。期内,净利润为1.09亿元,同比大增105%,净利润率也从8%提升至10.4%,主要是公司新咨询和其他增值服务产品,例如前期规划及设计服务和交付后服务等,具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”,改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式,加上2021年内地出台利好物管行业政策,令内房分拆旗下物管业务上市的活动,如雨后春笋般频密。另一方面,出于争取市占率及提升规模效益的考虑,行业内的收购合并等资本操作,也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%,以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示,公司的相关指标分别为69%、52%和126%,全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康,它为什么要分拆物管业务上市呢?正如金茂物业服务在招股书披露,公司希望藉着这次筹资,加快并购同业的步伐,并提升经济规模效益,同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由,与过去上市的多家物管企业一样,有点陈腔滥调,但却是现实考虑。

事实上,金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中,有92.5%是来自两家母企,或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底,公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企;由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积,仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言,自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务,减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多,当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会;约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展:约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称,将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权,目标是在2024年底前,可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商,以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢?事实上,中国城镇化进程加快,带动人均可支配收入持续增长,是利好中国物管行业发展的重要因素,因此公司看准这个商机,期望抓紧市场机遇,透过筹资上市增强收购资本,也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示,城镇人口的人均可支配收入从2016年起,以6.9%的年复合增长率,稳步增加至2020年的43,834元。期间,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积,从2016年起以15.7%的年复合增长率,增加至2020年的4,880万平方米,物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元,年复合增长率为15.2%。

以2020年为例,一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费,明显比三四线城市为高,这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算,金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中,排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元,引伸至全年约1.46亿元,按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元),相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中,碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目,而且体量也比较接近。如果以相同方式计算,两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍,可见金茂物业服务的估值明显比同业高,反映招股价定位进取。因此,该股招股反应平平,其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额,占公开发售部分筹资金额不足三成,反映投资者对其并不热衷。

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新闻

简讯:趣致与迪拜家族合作 开发AI生活平台

智能售货机运营商趣致集团(0917.HK)周四宣布,与统治迪拜的家族成员达成合作,共同开发人工智能娱乐生活平台Holox。平台将率先在迪拜推出,后将拓展至中东其他地区。 趣致将Holox定义为“新一代AI平台,将先进的多模态AI、情境推理及学习技术,与智能硬件相结合,打造出具备沉浸感、交互性且是AI原生的游戏与娱乐体验。” 项目的本地合作伙伴为Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有关Holox的愿景与技术方向,公司表示:“与阿联酋《2031年国家人工智能战略》高度一致,长期目标是阿联酋在关键经济及文化领域上,全面推进AI应用。” 公告发布后,趣致股价周五上涨8%,该股年内累计跌幅达60%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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水滴重返成长轨道 投资人是否买单?

新成立的技术服务业务收入暴增逾20倍,带动保险经纪商水滴公司第三季收入按年劲升38.4% 重点: 水滴今年有望重回强劲营收成长,终结连续三年的下滑走势 公司新设立的技术服务板块呈现爆发式增长,收入由去年几乎挂零,跃升至今年第三季贡献公司23%的收入   阳歌 “若一棵树在森林倒下却无人听闻,哪么它是否真的发出声音?”这句英文谚语想表达的是,若一件事从未被人察觉,那么是否算是发生?这颇能形容保险经纪商水滴公司(WDH.US)最新公布业绩后的情况。尽管公司在艰困的经营环境下录得相当亮眼的增长,但业绩公布后的两个交易日股价几乎原地踏步,周三仅小幅上涨,翌日不仅回吐全数涨幅,反而倒跌。 用另一句俗语“怕热就不要进厨房”形容水滴的处境同样贴切。公司主要收入来源保险经纪业务正面临愈来愈严峻的经营压力,原因在于中国不断推出新监管措施,限制相关业务的利润空间。 作为应对,水滴开始转向为保险公司提供服务,协助其提升经营效率。此类业务的获利能力看来远高于传统经纪业务,亦有可能获得国家政策支持,或至少面临较少监管干预,因为中国多数大型保险公司属于国有背景。目前,许多保险公司受经济放缓影响而面临经营压力,这或许正是中国当局出手“托底”产业发展、并对保险中介(如水滴)收取费用加以限制的部分原因。 水滴的核心业务集中于健康保险,公司亦正运用其庞大的数据库,协助药企筛选临床试验所需的合适受试者,这亦是一项较不易受到政府监管影响的业务领域。此外,公司亦积极利用AI技术优化保险核保、风险分析与客户服务流程。董事长沈鹏表示,相关应用“能够让我们在毫秒之内,对用户形成深刻洞察”。 沈鹏指出:“第三季度,AI成为推动业务品质与效率提升的核心动力,带动公司收入与盈利双双实现双位数高速增长。”他续称:“展望未来,我们将把握科技带来的机遇,持续深化AI与各项业务的融合,并在整体业务生态中推动创新,以支持公司实现可持续成长。” 投资者或许已对企业财报中铺天盖地的AI叙事感到疲劳,这或可解释为何市场对水滴亮眼的业绩表现反应平淡。公司季度收入按年增长38.4%,由去年同期的7.04亿元增至9.75亿元(约1.38亿美元)。作为对比,私营保险龙头众安在线(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民营保险经纪商手回集团(2621.HK)则于同期录得收入下滑21%。 水滴本身过去亦曾历经收入下滑,自2021年以来,公司收入持续回落,由当年的32亿元降至2024年的28亿元。不过,随着今年业绩回温,公司几乎可以确定重回增长轨道。受第三季度强势表现带动,公司今年首九个月累计收入达 25.7亿元,较去年同期的20.8亿元增长24%。 技术服务推动增长 水滴目前有两大收入来源,分别为核心的保险经纪业务,以及规模较小的医疗众筹业务,后者主要协助未购买正规保险的人士,分担高额医疗开支。当季,保险业务仍是公司主要收入支柱,第三季度实现收入8.69亿元,按年增长 44.8%,去年同期为6.01亿元,约占公司整体收入近九成。 公司核心保险经纪收入于第三季度按年增长14%,其中新单首年保费收入较上季上升32.3%。公司表示,相关表现主要受惠于数据基础设施的升级,以及即时客户评估能力的强化,从而有效提升核保作业效率。 然而,正如前文所述,真正的焦点落在技术服务业务。该业务为保险公司提供一系列提升营运效率的工具,涵盖风险评估、客户关系管理与投诉管理等范畴。该板块收入于第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020万元跃升至1.964亿元,现已占公司总收入的22.6%。 另一个潜在的增长亮点,是公司协助药企筛选临床试验患者的业务,即其所称的“数字化临床试验解决方案”。该板块于最新季度实现收入3,190万元,按年增长31%,显示在中国日益拥挤的药物研发市场中,该业务有望凭藉为药企提供患者招募服务而成为新的增长引擎。 从规模而言,水滴的众筹业务体量相当可观。但该业务对公司收入贡献有限,部分原因或在于,若从面向困境人群的业务中获取高额利润,社会观感并不好。第三季度,众筹业务仅录得收入6,570万元,与去年同期的6,580万元基本持平。 季度内,水滴的营运成本及支出按年上升27.1%,增幅明显低于收入增长速度,从而推动经营利润按年大增330%,达1.14亿元。同期,公司净利润亦录得约60%的按年增幅,升至1.59亿元,并连续第15个季度实现盈利。 尽管市场对最新财报反应平淡,但投资者并未完全忽视水滴前景的改善。今年以来,公司股价累计上涨54%,尽管多数中国科技股同期亦有相近升幅。目前其市销率(P/S)为1.52倍,明显高于手回的0.64倍及众安在线的0.59倍,反映市场更偏好该股,因其受监管政策与经济放缓影响相对较低。 或许某种程度上仍受制于市场形象问题,不少投资者依然将水滴视为传统保险经纪商。然而,若公司能逐步转型为面向保险公司的科技服务供应商,同时持续扩大与药企的业务合作,其股价仍有望释放一定上行空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:天域半导体首挂半日跌25%

碳化硅外延片制造商广东天域半导体股份有限公司(2658.HK)周五在港交所挂牌上市,首挂低开34.5%报38港元,其后跌幅收窄,至中午休市报43.5港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球发售3,007.05万股H股,每股发售价58港元,净筹约16.73亿港元。香港公开发售获约59倍超购,国际发售录得1.47倍超购。两名基石投资者广东原始森林及广发全球的场外掉期交易以及Glory Ocean合共认购278.48万股,占发售总数4.72%。 今年前五个月,公司收入2.57亿元,按年下滑13.5%至2.97亿元,录得净利1,120万元,去年同期为亏损1.12亿元。公司计划将62.5%的上市集资金额用于未来五年扩大产能,15.1%用于增强研发实力,另有10.8%将投向战略投资领域。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:遇见小面首挂跳水 午收大跌近三成

连锁面店广州遇见小面餐饮股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港挂牌,开市报5港元,较招股定价大跌29%,之后跌幅略收窄,中午收市报5.12港元,跌27%。 公司发售9,736.5万股,每股招股价介乎5.64港元至7.04港元,并以最高位定价。公开发售录得超额认购425倍,国际配售则录得超额4倍。 公司去年收入11.5亿元人民币(下同),按年升44%,纯利升32%至6,070万元。今年首六个月,收入7亿元,按年升33.8%,纯利劲升96%至4,183万元。 集资所得净额6.17亿港元,60%用于拓展餐厅网络、10%用于品牌建设及提高客户忠诚度、10%投资上游食品加工行业,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里