走出雅居乐暴雷阴霾 雅生活预告上半年扭亏
雅生活在房企债务风暴中选择强硬自救，以诉讼追收与工抵资产断尾止损，成功扭转去年逾16亿元亏损，预告上半年盈利3至4亿元
重点：
- 公司上半年盈利3至4亿元，去年同期为亏损16亿元
- 透过诉讼追收与工抵资产等手段，成功压缩关联公司应收账款风险
李世达
在中国的这场房地产风暴中，物业管理公司通常被视为“相对安全”的资产，因为它们属于轻资产模式，现金流稳定，甚至能为陷入困境的母公司提供变现的机会。然而，当母公司债务危机持续恶化，物管企业也难以独善其身。
雅生活智慧城市服务股份有限公司（3319.HK）正是一个典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅计提关联公司雅居乐（3383.HK）的应收款减值而录得逾16亿元亏损。但时隔一年后，雅生活却交出截然不同的盈利预告：2025年上半年预计盈利介乎3亿至4亿元。扭亏为盈的背后，雅生活显然做对了什么。
采取诉讼手段
雅生活的自救行动主要围绕如何处理与雅居乐的财务纠葛展开。公告显示，公司在2024年下半年起，对关联交易采取了更严格的合同条款设计，以缩短回款周期并减少坏账暴露。雅生活明显向外传达讯息，关联公司不能长期拖欠款项，而希望用制度和流程将风险控制在早期。
另一个动作是接受工抵资产，用工程项目中的资产抵消应收款，这种做法在房企普遍缺乏现金的背景下，成为一种务实选择。虽然流动性差，但相比坏账全额撇掉，仍能部分对冲风险。
更进一步，公司也对业务结构进行调整，把重心放回物业管理和城市服务等能带来稳定现金流的核心板块，对房地产相关的外延增值服务则大幅收缩。
过去一年，许多物管公司都在努力拓展第三方市场，但雅生活的特别之处，在于它选择不留情面，直接“断尾求生”，不再让自己被高风险业务绑架。现金流是最真实的语言，雅生活公告中明确提到，公司经营性现金流相较去年有明显改善。
与此同时，雅生活还完成了两笔关联收购，将雅居乐旗下环保企业收入囊中，总金额约6,000万元，为雅生活拓展了城市服务与环保板块的新收入来源，也为未来经营现金流增添了潜在支撑。
股价半年累涨三成
市场对这份盈利预告的反应是直接而迅速的。盈喜公布后首个交易日，雅生活股价当日大涨13.6%，报3.55港元，过去半年累涨近三成。
相比下，恒大物业（6666.HK）在恒大集团（3333.HK）爆雷后，被曝出约134亿元资金被母企挪用，资金链一度断裂，欠缺独立修复能力，只能等待清盘人安排。在恒大集团即将退市之际，传出正在为恒大物业寻找买家。恒大物业今年以来股价累升24%，主要受到消息面带动。
另外，世茂服务（0873.HK）则在维持主业的情况下，持续减少对母企物业的依赖，开始切入商业综合体、办公楼、酒店运营管理等领域，但去年业绩仍陷亏损，盈利能力尚未改善；融创服务（1516.HK）则因母企流动性压力过大，选择“收缩战线”，退出非核心业务，例如出售彰泰服务股权，把资源集中于一二线城市。两家公司尚未公布最新半年报，但在今年以来物管股回暖带动下，股价都有不错表现。
不过，短期内市场的热情并不代表风险完全解除。雅居乐的债务压力依然存在，若未来再次陷入流动性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活虽已加快第三方项目拓展，但目前规模仍有限，要真正摆脱依赖，仍需更多时间和资源投入。
雅生活的确展现出逐步脱离母企风险的能力与企图心。以当前股价对应2025年预期盈利来看，估值仍低于疫情前水平，处于“价值修复”阶段。若能进一步扩大第三方市场并保持正向现金流，股价仍有上行空间。不过，母企雅居乐的债务不确定性仍是最大变量，投资者宜关注政策支持与行业整合进度，现阶段仍应保持审慎。
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