虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

简讯:单一表演撑全年收入 印象大红袍招股集资1.5亿

文旅服务企业印象大红袍股份有限公司(2695.HK)周五招股,公开发售3,610万股,每股发售价介乎3.47至4.1港元,集资1.48亿港元,每手一千股,入场费4,141.35港元。招股于本月17日截止认购,22日正式挂牌。 公司业务包括表演服务、经营印象文旅小镇,以及营运茶汤酒店。当中最主要收入来自大型户外山水实景演出的《印象‧大红袍》,该表演去年收入近1.3亿元,按年下跌4.3%,今年上半年收入同比上升2.5%至4,910万元,占公司总收入达九成。 公司去年整体收入1.37亿元,赚4,281万元,按年跌近10%,今年上半年 收入同比升8.5%至5,588万元,但盈利则下跌19%至1,023万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
BASiC Semiconductor IPO

碳化硅热潮退烧 基本半导体能否突围?

港股碳化硅赛道明显分化,天域半导体首挂破底之际,二次闯关的基本半导体能否说服市场买单 重点: 基本半导体第二度递表港交所,上半年亏损1.77亿元,按年扩大50.3% 碳化硅模块毛损率由2022年75.5%收窄至2024年27.9%    李世达 港股今年重燃IPO热度,多家中国半导体企业涌向资本市场。在新能源车、储能与电网建设的长坡厚雪下,作为第三代半导体代表的碳化硅(SiC),被赋予了“国产替代核心材料”的战略光环。然而不断扩张的产能却也快速侵蚀这些公司的利润基础,为这个赛道增添未知数。 今年以来,多家国内碳化硅企业尝试冲击资本市场,结局却南辕北辙。生产碳化硅衬底材料的天岳先进(2631.HK; 688234.SH)已实现A+H双平台上市,港股上市后一度获市场追捧;定位于碳化硅外延片的天域半导体(2658.HK)亦成功登陆港股,但上周首挂即破底;同样专注外延片的瀚天天成,则仍徘徊在上市大门之外。 近日,位于产业链中下游、业务涵盖研发与生产碳化硅功率元件的深圳基本半导体股份有限公司更新申请文件,发起第二次港股冲关。公司已获中国证监会境外上市备案,上市万事具备,只欠东风。 与多数碳化硅公司仅专注单一制程环节不同,基本半导体自成立之初即走上IDM(全流程垂直整合)路线:从晶片设计、晶圆制造到封装,再延伸至栅极驱动器件与整体系统测试,形成封闭的产品与工艺链条。基本半导体属于下游高附加值终端、模块方案商的层级。只要能切入车企主驱逆变器、光伏储能模块等高端场景,其单位价值密度和客户黏性均可大幅提升。 从业绩看,公司近年增长明显加速,2022至2024年,公司收入从1.17亿元增至2.99亿元,年复合增长率约60%,今年上半年则录得1.04亿元收入,按年增长52.7%。其中碳化硅模块收入更从2022年的505万元增至今年上半年的4,978万元,大增8.8倍。 卖一件 赔两件 若只看上述数据,或会对公司前景感到乐观,但IDM与模块化虽能提高技术门槛,却不是“价格防护罩”。这两年碳化硅产能扩展太快,外延片价格已从2022年的每片8,000元以上跌至2,000元以下。公司降低成本的速度远远跟不上价格雪崩的速度。 这导致公司长期以来的高毛损率。2022年毛损率48.5%,2023年增至59.6%,2024年虽降至9.7%,但今年上半年又增至28.8%。其中,最赔钱的碳化硅分立器件,毛损率高达194%,差不多是卖一件赔两件。 2024年,公司主动压缩价格竞争激烈的分立器件出货比重,集中资源推进单价更高、附加值更大的功率模块与系统化方案。伴随功率模块导入车企与工业客户测试验证完成并逐步量产,碳化硅模块毛损率由2022年的毛损率75.5% 大幅改善至2024年的27.9%,加上生产基地产能利用率提升,折旧与人工成本开始被摊薄,使公司整体毛损率在2024显著收窄。 但至2025年上半年,毛损率再度增加,公司称这是属于产线爬坡期的节奏性反覆。一方面,工业级模块与功率电堆虽进入批量交付阶段,上半年交付已超过1,800套工业级模块及2,000套功率电堆,但尚未形成充足的固定成本摊薄效应,加之部分新产线处于良率调试与工艺优化期,阶段性拉低整体毛利表现。 长期毛损下,公司自然不可能赚钱。2022至2024年,公司累计亏损超8亿元,今年上半年亏损1.77亿元,按年扩大50.3%。同时,公司经营性现金流连年净流出,虽已逐年收窄,但今年上半年仍录得净流出3,929万元,去年同期则为净流入1,001.9万元,所幸期内融得2.23亿元,期末现金及现金等价物仍有1.8亿元。 目前,资本市场对不同碳化硅赛道的态度已有分化。生产衬底为主、位处供应链上游的天岳先进,上市后股价累升约27%,其市销率约为16.1倍;而上周刚刚挂牌的碳化硅外延片制造商天域半导体,上市首日即大跌三成,成为近期香港半导体IPO最惨淡的首演之一。 投资者对仍处亏损、产能尚未完全释放的耐心正迅速消退,单凭赛道故事与技术概念已难以支撑高估值。而对基本半导体来说,成败高度取决于新能源车及储能模块市占率的扩张速度,以及量产爬坡对成本曲线的拉动效果,但若价格战持续,毛损回升,其估值也将首当其冲。因此以更加理性的市场定价完成上市,相信有助提升市场接受度。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

行业简讯:多晶硅供应过剩 制造商成立合资应对

财新周三报道,为化解困扰行业的产能过剩问题,多家中国头部多晶硅制造商联合成立新公司。过去两年大规模新增产能,导致多晶硅价格断崖式下跌,此举标志政府主导行业纾困的最新进展。 财新报道,北京光和谦成科技有限责任公司的新合资企业于周二正式成立,注册资本30亿元。其股东包括九家中国顶尖多晶硅制造商(光伏板核心原材料)以及中国光伏行业协会。 全球最大多晶硅生产商通威股份(600438.SH)旗下子公司作为最大股东持股30.35%,该公司高管透露,管理层由多位行业资深人士组成,未来将着力探索战略合作、推动技术升级并优化现有产能。 历经两年激进扩产后,占全球产量最大的中国多晶硅产业,去年底年产能达320万吨,约为市场需求的一倍。为遏制价格持续探底,多家制造商已削减产量,目前开工率普遍维持在50%或更低水平。 随着多晶硅价格6月下旬企稳回升,多家生产商股价同步反弹。通威股价较6月下旬低点上涨逾40%,而大全新能源(DQ.US;688303.SH)在美的股价已翻了一倍多。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Zhou Hei Ya runs braised duck stores

老“鸭”伏枥志在千里 周黑鸭欲重夺江湖地位

主打卤鸭脖零食的连锁品牌周黑鸭 近日在东南亚开出首家门店,同时试图重振中国业务 重点: 周黑鸭已在马来西亚开设中国境外首家门店,希望借此缓解本土过度竞争带来的压力 这家卤鸭脖零食连锁品牌正削减国内门店数量,并在创办人重新出任行政总裁后,试图让品牌回归初心   谭英 有人可能会说,周黑鸭最新开出的门店,是一间价值“3,500万美元的门店”。 这正是仍然知名但已显老态的品牌,在宣布于马来西亚巴生港开店后所新增的市值。消息发布后,其股价在三个交易日内累计上涨7.7%。之所以引发市场兴奋,是因为这家以卤鸭脖闻名的连锁品牌,这一次终于踏出中国,迎来首家海外门店,并于12月5日正式开业。 这似乎显示,投资者正等待、或者说期望这个“小小的海外起步”,能为公司带来一些转机。周黑鸭十年前还是“江湖大哥”,但近年面对一批新兴零食品牌的激烈竞争,整体表现已显疲态。市场更深层的期待是:这一步或许预示公司正走向更全面的转型。创办人周富裕从半退休状态回归,希望重新带领周黑鸭国际控股有限公司(1458.HK)回到成长轨道。 周黑鸭在公告中表示:“新店开业,标志着集团海外扩张策略迈出重要一步,有助开拓新市场并推动长期可持续发展。”公司并指:“这次开店的成功,不仅能提升品牌在国际市场的影响力,也为集团日后在东南亚及其他海外市场的稳健拓展奠下可复制的营运基础。” 周黑鸭首家海外门店所在地巴生港,是马来西亚最大的港口,距离首都兼最大城市吉隆坡约42公里。 如今,在中国零食市场选择愈来愈多的情况下,周黑鸭的吸引力已不如过往。周黑鸭在2016年于香港上市时仍处高峰,而那已是创办人周富裕在武汉菜市场摆出第一个小摊后的第22年。周富裕最初反覆试做卤鸭酱料,后来在2002年与妻子唐健芳正式创立这家连锁品牌。 当年上市时,周黑鸭在38个城市拥有715家门店,年收入达24亿元(3.39亿美元),所处的卤味细分市场每年规模高达521亿元。其主打的卤鸭脖原本是传统小吃,却在十年前因为精准的社交媒体行销而意外获得中国千禧世代青睐。 “成功并不完全取决于味道。”其行政总裁郝立晓在2017年上市不久后说道,“我们卖的是一种与众不同的体验。”为迎合年轻族群,郝在周黑鸭门店内引入最新的虚拟实境游戏,并推出吸引18至35岁核心客群的包装设计。 后来郝立晓接过管理权,周富裕则在公司上市后不久淡出管理层。两年后,最高管理位置由张宇晨接任,他曾在宝洁、欧莱雅、美泰与孩之宝等多家跨国消费品公司任职,并率先推动以加盟模式扩大规模的策略。 竞争连锁品牌兴起 但以绝味(603517.SH)、煌上煌(002695.SZ)为代表的新一波卤味竞争者迅速挤占这一细分市场,并在周黑鸭开始走弱之际录得强劲盈利增长。周黑鸭2019年收入下滑0.8%,全年盈利更大跌29.7%。张宇晨未能阻止颓势,并于2024年6月请辞,由创办人周富裕重新接任董事长及行政总裁。 周富裕回归后迅速着手瘦身公司臃肿的营运架构,他关闭近1,000家表现不佳的门店,数量从2023年底的3,816家削减至今年中的2,864家。 周黑鸭2024年业绩表现低迷,收入按年下降10.7%至24.5亿元,盈利亦下跌15%至9,820万元;但公司今年上半年的中期报告呈现出一些改善迹象,尽管上半年收入小幅降至12.2亿元,公司盈利却大增至1.08亿元,较去年同期增加逾两倍,显示周富裕的改革策略开始奏效。 今年上半年,在门店数量大幅减少的情况下,周黑鸭录得总销量14,383吨,较去年同期的14,618吨仅小幅下降。更关键的是,期内客单价从一年前的55.57元降至53.56元,这是公司有意淡化“高端定位”策略的一部分,因为在经济放缓下,越来越多中国消费者变得不愿花钱。 光大证券国际表示,周黑鸭今年下半年计划优化门店营运、重塑品牌形象,重新吸引千禧世代消费者。上半年,公司已进入Costco及沃尔玛山姆会员店等渠道,也拓展至鸣鸣很忙、万辰集团等大众化零食连锁渠道。 然而,在中国市场疲弱的情况下,关店与拓展新渠道能带来的效果有限。据内媒报道,周黑鸭于2025年初定下最新海外策略,首步是透过马来西亚MiX特色便利店引入其真空包装产品。公司表示,海外业务将成为“关键增长引擎”,并以东南亚为起点,逐步拓展至欧洲、美洲及全球市场。 东南亚向来是中国消费品牌出海的第一站,既能寻求增长,也能分散本土激烈竞争风险。到去年底,至少已有60家中国品牌在当地开出6,100家门店,借由该区域庞大的华人族群与相近的饮食偏好寻求成长。 海外扩张对周黑鸭而言并非新想法,早在2020年11月,公司便透过发行公司债募得15.5亿港元,部分资金原定用于海外拓展,目标是在三年内于全球市场设立1万个销售点。 可这项由前任掌舵人张宇晨推动的计划似乎从未落地,如今周富裕正试图追回失去的时间,开始在社交媒体上向国内外潜在受众推广产品,他多年来一直透过直播带货推广公司的卤味产品。 去年12月,周富裕在露营时因身旁的炉具爆炸而被烫伤、全身缠满绷带,但翌日仍坚持在抖音开直播。如今周黑鸭正努力重返中国零食市场的主舞台并拓展海外版图,这种韧性或许正是公司此刻最需要的。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里