虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:林清轩招股集资十亿 拓展品牌強化销售网

护肤品生产商上海林清轩化妆品集团股份有限公司(2657.HK)周四在香港公开招股,计划发售约1,400万股,每股77.77港元,集资约10亿港元。 公司表示,认购将于12月23日截止, 12月30日上市。五名基石投资者认购6,200万美元的股份,约占发售总额的44%。公司计划将集资所得的20%用于品牌推广,另外20%加强线上线下销售网络。 林清轩的营收在今年上半年几乎翻倍,从上年同期的5.3亿元增至10.5亿元。净利润从8,670万元增至1.82亿元,增长逾倍。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:商汤折让8.6%配股筹31.5亿港元

人工智能企业商汤集团股份有限公司(0020.HK)周四公布,拟以每股1.8港元配售约17.5亿股新B类股份,较前一日收市价1.97元折让8.6%。筹集净额约为31.5亿港元(4.05亿美元),相当于经扩大已发行B类股份的4.4%及经扩大已发行股份的4.3%。 公司指出,配股所得款项30%用于支持公司的核心业务发展,包括打造行业领先的AI云、持续扩大公司人工智能基础设施商汤大装置的规模与提高其国产化比例;30%用于支持生成式人工智能的研发,以及基于公司多模态大模型衍生产品的开发与商业落地;20%用于探索人工智能在创新垂直领域的技术融合与实践,包括但不限于AI在金融、教育等行业的落地;20%用作公司的一般营运资金。 商汤表示,公司已于7月进行前次配售,其所得款项已全部使用。2025年上半年,商汤收入按年增长36%至24亿元,其中,生成式AI收入连续第三年高速增长,增幅达73%,经调整亏损净额按年收窄50%至11.6亿元。 商汤股价周四低开,至中午休市报1.90港元,跌3.55%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --
CTG operates duty free shops

竞投内斗击退日上免税行 中免拿下上海机场免税店

在经济放缓、业务承压之际,中国中免与子公司的经营权争拗,突显机场渠道对免税店营运商的重要性正进一步凸显 重点: 中国中免击败旗下子公司,在上海机场免税店经营权竞标中胜出 作为中国免税零售龙头,中国中免的收入与利润双双下滑,显示即使政府政策支持力度不小,免税行业仍难敌疲弱的宏观经济环境   谭英 一场罕见的“内斗”正在中国免税行业上演,主导市场的免税巨头与旗下一家子公司爆发地盘争夺战,令外界更清楚看到在经济放缓之下,这个行业正面对的压力,即使北京近来一再出手扶持亦然。 这个一向低调的行业在本月突然成为焦点,免税巨头中国旅游集团中免股份有限公司(1880.HK,601888.SH)(简称中免)员工,阻止日上免税行(上海)有限公司两名员工进入上海机场集团总部,该集团是上海两大机场的营运方。这两名日上免税行人员原计划递交投标文件,以延续公司已经营26年的机场免税店。中免控股并占多数控制的日上董事会,此前已投票反对参与投标,但日上仍决定推进投标,中免选择出手阻拦。 虽然日上员工最终仍成功递交标书,不久后却只能眼看着投标被取消资格,原因是中免以日上免税行名义提交了正式撤回文件。最终,中免成为获上海方面发放牌照的两家公司之一,并把日上免税行这位老面孔,从上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场的长期经营位置上请走。 投资者一度为这种强硬手段按赞,消息传出后,公司在香港与上海两地上市的股份应声上涨3%。中免在12月17日对外公布相关进展,并于当日正式拿下合约。但接下来几天,股价又把升幅全部吐回。市场逐步消化后认为,这件事虽然重要,却未必足以扭转中免销售与利润下滑的势头。 中免的业务几乎完全押注中国本土市场,于中国内地以外的门店,仅分布于香港、澳门、东京、新加坡与斯里兰卡。公司几乎锁死国内市场,市占率接近80%,这一方面源于外资参与的政策限制,另一方面亦与其国资背景密切相关。 即使坐拥巨大的主场优势,公司自疫情以来仍走得不顺,其门店人流自2023年疫情结束后依然复苏乏力。这次为了把上海机场合约“整盘端走”而强压字家子公司的做法,反而像是一种症状,它折射出中免对行业更深层、也更难解的结构性问题,正积累着相当程度的焦躁与挫折。 除了消费需求疲弱,本地消费口味的转变,亦进一步压低了对高价外国商品如奢侈品、酒类及化妆品的需求,消费者也愈来愈倾向于本土品牌,走红的国产品牌正抢占更大的市场份额。 在这场转型过程中,中免的表现并不理想。2024年,公司收入按年下跌16%至565亿元。净利润跌幅更大,按年大挫36%至43.2亿元,为近年来最大跌幅。今年首三季,收入下滑趋势仍未止住,首九个月收入按年下降7.34%至399亿元,同期净利润亦按年下跌22%至30亿元。 这一表现,与全球免税市场形成鲜明对比,该市场去年规模按年增长3%,达到741亿美元。为了安抚忧心忡忡的投资者,中免于10月宣布史上首度派发中期股息,并批准股份回购计划。 市區免稅店 中免成功取得上海两大机场免税店的直接经营权,或可为其收入带来小幅提振,但与日上免税行的争夺战,却引发外界对中国免税购物市场未来承载能力的质疑。该市场去年规模为716亿元。随着机场及铁路枢纽的免税资源大致饱和,中免及其同业已把目光转向一线城市的市区免税店,透过线上到线下(O2O)等服务,锁定更广泛的旅客群体。 中免目前拥有约200间零售门店,是中国规模最大的免税连锁营运商。不过,随着中国近期决定重新向外资营运商开放免税行业,公司未来势将面临更激烈的竞争,此前中国免税行业自2019年起基本对外资关闭。 日上免税行的遭遇,正好反映过去30年外资在中国免税行业走过的颠簸道路。该公司于1999年成为首家获准进入高度监管免税行业的外资企业,长期以来被视为中国免税产业的国际标准制定者,于2018年被中免收购,目前中免持股51%。多年来,日上免税行一直是唯一一家同时在上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场,以及北京首都国际机场等中国三大航空枢纽设有免税店的营运商。然而,随着机场管理方今年稍早调整招标规则,以防止同一实体反覆竞投经营权,日上免税行在上海长期垄断式的地位已显得岌岌可危。 最终,中免成功中标,取得上海浦东机场及虹桥机场两个经营场地的免税店经营权,另一个经营权则由全球旅游零售商Avolta夺得。 从某些角度看,中免的市场地位依然难以撼动。根据公司自身数据,2024 年中免掌控中国免税及旅游零售市场78.7%的市占率,远远领先于市占率仅7.1%的第二大本土竞争对手海南发展控股。 12月18日,海南正式成为自由贸易区,并采用双轨制,一方面允许海南与中国以外地区实现自由贸易,另一方面,对于在海南与中国内地之间流动的进口货物,仍维持海关监管。现有免税牌照持有人,将在新制度启动后继续保留其牌照。 中免的香港上市股份今年以来累升27%,与恒生指数同期涨幅相若,显示投资者暂时尚未对公司失去信心。分析师的态度亦偏向审慎乐观,预期公司收入跌幅可于第四季进一步收窄,并有望重回利润增长轨道。 海南自由贸易港的正式启动,或可为岛内免税购物注入新动能,进而提振中免在这一核心市场的业务表现。在12月日上免税行事件后,中信证券维持对中免的“买入”评级;中金公司则维持“跑赢大市”评级,并上调目标价。华西证券认为,中免的经营表现已触底,并开始出现复苏迹象。不过,证星机构调研则认为,在盈利未明显改善之前,该股的上行空间有限,并指出公司目前约39倍的市盈率,已高于行业平均水平。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:五一视界招股集资7亿港元

从事数字孪生科技的五一视界数字孪生科技股份有限公司(6651.HK)周四招股,公开发售2,397.5万股,每股发售价30.5港元,集资7.3亿港元,一手200股,入场费6,161.51港元。招股于本月23日截止认购, 30日正式挂牌。 数字孪生技术是一种利用3D图形、模拟仿真及AI来生成实体物件或系统的高精确度虚拟复制品技术。数字孪生应用于各个领域,以模拟及规划城市发展、交通管理,以及紧急应变策略等影响实际环境的场景 公司成立至今已完成八轮融资,集资超过8亿港元,投资者当中有LS 51World、Sky9 51World及商汤(0020.HK)。 五一视界过去三年持续亏损,今年上半年收入按年增62%至5,382万元,但亏损同比扩大44.5%至9,409万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里