虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:卓越睿新港股首掛大涨

数字教学解决方案提供商卓越睿新数码科技股份有限公司(2687.HK)在港周一挂牌股价急升。公司公布以每股67.50港元发行667万股,募集资金4.5亿港元。 该股高开,周一下午交易时段涨幅达26.2%报85.2港元。其面向本地投资者的香港公开发售部分,获得超額認購4,000倍,国际配售部分超额1.3倍。 卓越睿新将把IPO募资总额的36.7%用于研发,另有31.8%将用于提升客户服务能力。2025年上半年,公司营收同比增长14%至2.75亿元,亏损则从上年同期的8,890万元扩大至9,900万元。 阳歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

简讯:模拟芯片制造商纳芯微 港股首挂半日跌逾6%

模拟芯片制造商苏州纳芯微电子股份有限公司(688052.SH; 2676.HK)周一在港交所上市交易,首挂平开,至中午休市报108.3港元,跌6.64%。 纳芯微公布,发行1,906.8万股H股,香港公开发售接获24.33倍超购,国际发售录得1.65倍超购,发售价116元为上限定价,集资净额20.96亿港元。 纳芯微专注于高性能、高可靠性模拟及混合信号集成电路研发与销售,主要研发领域包括传感器、信号链和电源管理三大产品方向。集团采用fabless经营模式,即专注设计研发及销售,本身不从事晶圆制造,而是把生产工序及大部分封装测试都外判予晶圆代工厂。 今年上半年,公司收入15.2亿元,按年升79.4%,期内亏损收窄至7801万元,去年同期为亏损2.56亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
InnoScience makes microchips

各自扬言胜算在握 “双英战”鹿死谁手?

美国国际贸易委员会(ITC)上周就英诺赛科与英飞凌之间的专利纠纷作出有利于英诺赛科的裁决,惟最终裁定仍未出炉 重点: 英诺赛科上周在与英飞凌的337调查专利诉讼中取得对其有利的裁决,但仍面临行业竞争加剧与利润率受压的挑战 作为一家氮化镓半导体供应商,英诺赛科今年上半年收入按年大增43%,并首次录得毛利,但仍未实现盈利   陈竹 两年前遭业界巨头控告专利侵权后,笼罩在英诺赛科(苏州)科技股份有限公司(2577.HK)头上的乌云似乎正逐步消散,有望为公司及其投资者消除一大隐忧。 英诺赛科与英飞凌(IFX.DE)之间自2024年3月开始的法律纠纷,一直为英诺赛科带来重大风险,甚至在公司于一年前来港上市之际亦然。英诺赛科目前主要业务仍集中在中国,一旦裁决结果不利,未来可能被禁止向美国市场销售部分产品。 上周此一情势似乎略见缓和,公司公告指,美国国际贸易委员会(ITC)在本案涉及的两项专利中,就其中一项作出了部分有利于英诺赛科的裁决。英诺赛科表示,其另一项专利相关的产品也被认定并未构成侵权。公司称,该项裁决“进一步明确了英诺赛科相关知识产权的状态,并将为公司未来的全球化发展扫清障碍”。 不过,英飞凌的说法则略有不同。公司在声明中指出,ITC在诉讼涉及的其中一项专利上裁定有利于英飞凌,并补充表示,最终裁决预计将于明年4月2日作出,若初步裁决获得确认,英诺赛科的相关产品未来可能被禁止输往美国。 尽管如此,投资者似乎认定ITC的裁决对英诺赛科有利。公司股价在上周三公告当日虽一度下跌1.5%,但其后强劲反弹,目前较公告前水平高出近10%。 自2017年成立以来,英诺赛科一直深耕氮化镓(GaN)技术,成为功率半导体领域的重要推动者。相比传统硅基半导体,氮化镓具有效率更高、开关速度更快等优势,而英诺赛科一直是氮化镓应用与商业化的主要推动力量。 公司在这一技术领域具备领先优势,包括率先实现8吋氮化镓晶圆的量产,使其有望在这个体量不大、但增长快速的市场中占得先机。不过,随着越来越多对手涌入赛道,竞争迅速升温,已对公司构成重大挑战,投资者仍应保持审慎。 大市场 大竞争 氮化镓功率半导体市场正持续快速升温。根据美银(Bank of America)上月发布的研究报告,市场规模预计将由2024年的27亿元(约3.82亿美元),增长至2028年的192亿元,年复合增长率高达63%。同样来自美银数据,目前英诺赛科在氮化镓功率半导体市场居于领先地位,去年市占率达30%,几乎较排名第二、市占约17%的Navitas Semiconductor(NVTS.US)多出一倍。 不过,多项因素仍使英诺赛科在未来的竞争中处于有利位置,其中最关键的是其采用的整合元件制造商(IDM)模式,即由公司自行负责产品从设计、制造到销售推广的全流程。 与将生产外包予第三方代工厂的“无晶圆厂(fabless)模式”相比,IDM模式使英诺赛科能够对供应链与产品品质,掌握更高的控制权。但最大的劣势在于成本大幅攀升,企业必须投入巨额资本兴建昂贵的生产线。惟在目前情况下,垂直整合所带来的优势正日益显现。以Navitas为例,其采用fabless模式,但在主要代工伙伴台积电(TSMC)宣布将于2027年退出氮化镓制造业务后,正急于寻觅新的生产合作伙伴。 英诺赛科的商业模式亦为其带来更为多元化的收入来源,公司不仅生产氮化镓晶片与模组等终端产品,同时亦供应作为晶片制造基础原料的晶圆,令其能覆盖更完整的产业链收益。 近期两项供应协议进一步突显这一优势,最新一项为上周英诺赛科与美国安森美半导体(ON Semiconductor)达成的合作,早前公司亦曾与欧洲意法半导体(STMicroelectronics)签署类似协议,未来英诺赛科将向两家企业供应氮化镓晶圆。相关合作有助于分散英诺赛科的收入地域结构,目前公司收入仍高度集中于中国市场。 摩根士丹利在10月份的研究报告中预计,英诺赛科的收入增速将快于整体氮化镓市场,至2027年止年复合成长率可达66%。该行将此一前景主要归因于公司在技术上的领先地位,以及其IDM模式所带来的竞争优势。 这一成长趋势已在公司近期业绩中开始显现,2025年上半年,英诺赛科收入按年大增43.4%至5.53亿元(约7,110万美元),更重要的是,公司首次录得6.8%的毛利率。 不过,期内公司仍录得4.29亿元的净亏损,但较去年同期亏损4.88亿元有所收窄,经营状况逐渐改善。 英诺赛科在7月亦迎来另一项重大利好,全球AI晶片龙头英伟达(Nvidia)宣布,已选定英诺赛科为其Rubin Ultra GPU提供800V直流电源解决方案。该产品预计于2027年进入商业化阶段。这标志着英诺赛科成功打入数据中心市场,该板块正是氮化镓功率半导体需求增长最快的领域之一。…

简讯:上半年收入劲增十倍 果下科技招股集资6.8亿港元

储能系统方案提供商果下科技股份有限公司(2655.HK)周一公开招股,公司出售3,385.3万股,每股发售价20.1港元,一手3,000股,入场费2,030.26港元。 今年上半年,公司业绩扭亏为盈,收入大增近十倍至6.91亿元人民币(下同),盈利557.5万元,去年同期则亏损2,559万元。 集资所得约6.8亿港元,其中2.67亿港元,将用于提升公司的研发能力,1.15亿港元用于建设海外运营及服务网络,1.64亿港元用于扩展大型储能系统产品,余下的6,060万港元则作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里