虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

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简讯:果下科技首挂午收升逾一倍

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简讯:壁仞科技赴港上市获放行 有望冲刺港股GPU第一股

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ZTE is a telecoms company

刚走出阴霾又再涉行贿 中兴或被罚十亿美元

美国或再祭出10亿美元罚单的消息传出后,中兴通讯股价一度重挫逾一成,市场对其复苏前景再生疑虑 重点: 中兴通讯或因涉嫌在巴西行贿而面临超过10亿美元的罚款,金额可能足以抹去公司2024年全年盈利 这家电信设备制造商近年加快降低对西方市场的依赖,并押注AI手机等新动能,或有助于支撑其股价的长期表现   夏飞 作为中美科技战初期最具代表性的“连带伤害”案例之一,中国电信业巨头中兴通讯股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)花了多年时间,才逐步从2017年涉违反美国对伊朗制裁及相关出口管制而遭美国重罚阴影中走出来。尽管中兴此后努力履行早前的和解协议,并刻意保持低调,这场受到高度瞩目的监管风波恐怕并未真正过去。 上周,路透社引述消息报道,美国再次指控中兴存在不当行为,这次涉及在巴西行贿,并指公司正接近就此达成和解,相关代价可能超过10亿美元。若属实,这一金额将接近中兴于2018年缴付的11.9亿美元罚款。 相关报道传出后,中兴通讯港股股价急挫13%,抹去今年以来约一半的升幅。尽管如此,该股目前仍较2018年与美国上一次交锋期间触及的低位高出逾一倍,但若事态后续发展不利,股价仍可能面临进一步下行压力。 中兴通讯于上周四确认,正持续与美国监管机构沟通,并表示公司营运“维持正常”,同时承诺将“透过法律途径坚决维护自身合法权益”。管理层亦公布回购计划,拟动用最多12亿元(约1.7亿美元)回购1,900万股股份,以提振投资者信心。 路透社指出,美国司法部今年稍早已就相关指控展开调查,怀疑中兴在南美及其他地区可能违反《海外反贪腐法》。尽管目前细节仍不明朗,这一进展却抛出了一个令人不安的问题:作为中国第二大电信设备制造商,中兴通讯是否还能承受另一次严厉的处罚,以及随之而来、几乎无可避免的声誉损害与更严格的监管审视? 罚款将对中兴通讯构成一次重大的打击,但未至于致命。若罚金达10亿美元或以上,几乎足以抹去公司2024年84.2亿元人民币的全年盈利,并可能限缩未来的研发投入。今年以来,公司经营表现转弱,第三季因营运成本急升,净利润按年暴跌88%。不过,收入仍维持缓慢增长,第三季按年升5.1%,至约290亿元。 上述数据显示,中兴通讯目前的经营前景并不算稳健,而任何来自美国的罚款,都可能进一步加重这层阴霾。公司第三季表现疲弱,部分原因在本土市场正经历一段艰难转型期,随着连续多年高速建设后,5G网络投资已开始放缓。 中兴通讯的一大亮点在于政府及企业客户的销售表现,上半年相关收入按年激增109%,占公司总收入比重超过三分之一。然而,该业务毛利率仅为8.3%,远低于核心营运商网络业务高达52.9%的毛利率,而后者在第三季的收入则按年下跌6%。这一升一降的组合,导致一向是中兴“现金牛”的营运商网络业务收入占比,近十年来首次跌破50%。 贸易战后重新定位 尽管最新风波引发了上周的股价抛售,但仍有理由相信,中兴通讯这一次未必会如以往般,因美国的惩罚性行动而遭受重创 中兴通讯与竞争对手华为,过去均因违反美国制裁与出口管制法规,向伊朗及朝鲜出售含美国技术的产品而遭到惩处。当年华府对中兴的手段,是威胁切断其取得晶片、软件等关键美国零部件的渠道,除非公司接受严苛的和解条件。相比之下,华为则被直接禁止采购美国产品,且未获任何和解空间。 视乎具体条件不同,新一份和解协议反可能象征长期笼罩公司的监管阴影出现松动迹象。与华为不同,中兴通讯至今仍可为其高端智能手机,向高通与英特尔采购晶片,并向康宁购买玻璃材料,显示其仍能维持与美国供应链的部分连结。公司在最新一轮交锋中迅速回应,并公开表态将“维护自身权益”,显示其有信心获得北京方面的理解与支持。这一点尤为关键,因为中国政府正向科技企业提供资源,协助其逐步降低对外国技术的依赖。 与许多受到美国出口管制针对的中国科技企业一样,中兴通讯近年持续降低对美国与欧洲市场的曝险,无论在供应链或销售层面皆是如此。公司披露,2025年第三季来自美国、欧洲及大洋洲的收入仅占总收入13%,低于2017年的25%。目前超过70%的收入来自中国本土,主因是非洲市场成长停滞,亚洲其他地区的业务亦出现下滑。 随着多个亚洲新兴市场加快建设电信网络,中兴通讯亦可能进一步深化在区内的布局。路透社于11月报道,华为与中兴均已在越南取得多项5G设备供应合约。另一方面,中兴的研发支出占收入比重,已由2017年的11.9%升至2025年首季接近21%,显示公司正积极向产业价值链上游迈进,冀吸引更广泛的客户群。 另一项较少被市场注意、但可能有利于中兴的发展,是其与TikTok母公司字节跳动的合作关系。中兴自主研发、并率先搭载字节跳动代理式AI功能的智能手机Nubia M153,自去年12月推出以来销量大增。用户可透过手机内建的“豆包”AI助手进行修图、跨平台比价,甚至辅助投资决策。 中兴通讯目前的负债比率为0.88,且在2025年上半年录得1.32亿美元的自由现金流,显示即使面临罚款,短期内亦不致出现流动性危机。从更长远角度来看,另一个同样关键的因素,将是公司是否会再度被置于类似早前和解后所经历的“观察期”,包括接受美方监督。 就目前而言,有关最新潜在罚款的报道,尚未在分析师圈子引发明显立场转变。根据Yahoo Finance的统计,本月受访的16名分析师中,12人给予“买入”或“强烈买入”评级,仅一人评为“跑输大市”。中兴通讯深圳上市股份现报约37元,明显低于分析师平均目标价53.54元。 若最终出现新的和解协议,股价短期内仍可能出现一定波动。然而,撇除政治因素,中兴通讯同样需要向市场证明,其能否成功走出以电信营运商业务为核心的传统模式,转向更具长期潜力的新领域。从这个角度看,与字节跳动的合作,以及快速增长的政企业务,或正是朝正确方向迈出的一大步。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里