虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

APAC Resources trades resources

简讯:亚太资源料去年下半年扭亏为盈

受资源投资板块恢复盈利推动,资源及大宗商品投资交易商亚太资源有限公司(1104.HK)周一宣布,在去年下半年实现扭亏为盈。 亚太资源预计去年下半年将录得14亿至19亿港元盈利,上年同期则亏损3.1亿港元。公司表示,最新半年报期内资源投资板块实现盈利,而去年同期该板块亏损1.84亿港元。公告同时指出,“联营公司的预期减值亏损拨回”亦是业绩改善的驱动因素。 周一午盘初段,亚太资源股价上涨近17%,股价过去52周累计上涨逾两倍。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:“鲜活”模式反馈良好 太二内地同店销售转正

餐饮营运商九毛九国际控股有限公司(9922.HK)周五公布去年第四季营运表现,其主要品牌太二同店销售额按年跌3%,跌幅较上季度的9.3%有所收窄,公司称太二在中国内地的同店销售额已率先实现转正。 根据业绩报告,太二自营店的翻台率为3次,较第三季的3.3次下跌,顾客人均消费为77元,较第三季的74元回升。九毛九指,太二于内地的同店日均销售额按年实现转正,反映前期经营调整及门店模型升级的成效进一步显现。“鲜活”模式门店表现尤为突出,为太二整体经营恢复提供有力支撑。截至去年底,太二已累计落地“鲜活”模式门店243家,覆盖全国60个核心城市。 除太二外,怂火锅及九毛九第四季同店日均销售额,按年分别下降19%及16.4%。截至去年底,九毛九共有644间餐厅,较9月底净减42间,其中太二有499间,怂火锅有62间,九毛九有63间。 九毛九股价周一高开,至中午休市报1.92港元,升2.67%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
BYD makes EVs

销量登顶全球后 比亚迪的下一关是获利

中国电动车巨头比亚迪去年在销量上超越特斯拉,但在利润率承压、海外市场风险上升,以及一套具争议的融资模式之下,市场开始质疑,比亚迪是否仍能持续为股东创造价值 重点: 比亚迪全球销量大幅攀升,却未能同步带动获利成长。在内地电动车价格战持续及利润下滑的情况下,公司整体盈利空间受压 随着比亚迪逐步收缩其供应商融资安排,加上海外经营环境挑战增加,可能推高负债比率,并削弱其扩张动能     夏飞 中国电动车制造商比亚迪股份有限公司(1211.HK;002594.SZ),其英文名称寓意“筑梦踏实”,或许刚刚实现了其中一个宏大愿景,那就是在电动车(EV)销量超越马斯克的特斯拉(TSLA.US),成为全球最大电动车销售商。然而,实现这个梦想所付出的代价,就是在激进扩张之下,比亚迪的获利能力正落入一条充满风险的下行轨道。 总部位于深圳的企业本月初站上全球聚光灯下,公布2025年全球售出226万辆电动车,海外市场销量按年暴增145%,成为主要推动力。相比下,特斯拉去年纯电动车交付量下跌8.6%,降至160万辆,创下历来最大年度跌幅。 这场角色互换,看似为比亚迪带来一场全面胜利。在中国市场,本土电动车品牌早已占据主导地位,特斯拉销量首次下滑超过5%,降至约62万辆,亦是其上海超级工厂于2020年投产以来首次出现销量下跌。而比亚迪在英国与德国的销量同样超越特斯拉,显示中国品牌正开始打入更富裕的成熟市场。 这种鲜明对比,对1995年以电池起家、作风低调的化学家王传福而言,无疑是对十多年前曾嘲讽比亚迪的马斯克,一次有力的回击。除造车业务外,比亚迪亦大举投资于储能与智能驾驶系统,这些布局有望在中国掀起、并迅速被输出至海外的电动车价格战中,缓解部分利润率承压的问题。 比亚迪的成功,在很大程度来自于低价市场的深度布局。旗下“海鸥”车型售价仅约8,000美元起,并已配备自家的“天神之眼”辅助驾驶系统。相较之下,特斯拉入门版Model 3起价高达35,000美元,在中国亦仅获得部分辅助驾驶功能的批准,差距明显。 然而,投资者在追捧比亚迪之前,或许需要三思。尽管公司在规模扩张上大获成功,但一场更艰钜的战役才刚开始,那就是如何将庞大的销量转化为更高的利润。 去年第三季,比亚迪净利润按年大跌32.6%,降至78亿元(约11亿美元),为逾四年来最大跌幅;收入亦录得逾五年来首次下滑,降至1,950亿元,与2023及2024年录得的双位数高速增长形成强烈反差。 从部分指标来看,比亚迪的获利能力仍可与特斯拉一较高下。去年第三季,其毛利率为17.9%,与特斯拉的18%大致相若。不过,摩根士丹利的报告显示,比亚迪去年第二季的单车利润已降至4,800元,较前一季的8,000元明显下滑,仅相当于特斯拉2024年每辆车约6,000美元利润的一小部分。 盈利考验 此外,中国市场竞争极为激烈,对手纷纷以极低利润抢攻销量,多数车企仍难以实现可观盈利,这样的环境恐进一步压缩比亚迪的利润空间。同时,汽车购置税上升、针对中低端电动车的政府补贴减少,以及持续不断的价格竞争,意味着比亚迪及其他中国车企未来一年或将面临更残酷的考验。 不仅如此,中国电动车市场在连续多年高速增长后,已显现明显放缓迹象。标普全球(S&P Global)分析师预测,中国汽车销量将于2026年出现下滑,而目前约一半销量来自新能源车(NEV)。在此情况下,比亚迪及同业恐怕别无选择,只能进一步补贴消费者,再度挤压利润率。 在内地压力升温之际,比亚迪正加速在东南亚、拉丁美洲及欧洲推动大规模本地化生产,部分目的是避开关税并缩短交付周期。然而,海外设厂如今已成为更为复杂的工程,尤其是从巴西到墨西哥等国政府,正加强审视比亚迪在当地的建厂计划,而中国方面亦关注先进技术外流至海外市场的风险。 另一个较少被市场注意的不确定因素,来自政府压力,迫使这家新晋全球电动车之王低调拆解一套曾长期支撑其高速扩张的供应链融资安排。 这套被称为“迪链”(Dilian)的机制,是比亚迪率先推行的影子融资系统,公司以电子应收凭证取代即时付款,向庞大的供应商网络延后支付。根据公司最新披露数据,截至2023年5月,相关凭证债务规模已膨胀至逾4,000亿元。 路透社去年11月报道指出,这项工具使比亚迪对供应商的平均付款周期延长至127天,高于行业平均的108天。彭博汇编的数据则显示,比亚迪于2023年平均需275天才向供应商付款。在不少情况下,供应商会以手中的“迪链”凭证作为抵押,向小型银行或民间放贷机构借款以维持营运,形成一张结构复杂、长期游离于监管视野之外的融资网络。 在监管压力下,比亚迪被要求停用相关工具、减轻对供应商的资金压力,并于去年夏天承诺,将对供应商的帐款付款周期缩短至60天。 然而,退出「迪链」并非易事。根据比亚迪最新披露数据,截至2025年第三季,其负债比率约为71%。若将去年9月底尚未偿还的2,230亿元应付帐款一并计入,依公司数据推算,比亚迪实际负债比率将飙升至接近96%。 尽管逆风不断,投资界仍普遍认为比亚迪估值偏低。Marketscreener调查的28名分析师中,有23人给予“买入”或“跑赢大市”评级,仅一人建议“卖出”。Yahoo Finance调查的分析师亦预期,公司今年将重回收入与盈利双增长轨道。 亿万富豪投资人、巴菲特长年合作伙伴查理・蒙格曾于2023年表示,比亚迪在中国市场领先特斯拉的幅度“几乎到了荒谬的程度”,并称创办人王传福在「真正把东西做出来」这件事上,比马斯克更胜一筹。然而,在长达17年的丰厚投资回报后,当年因2008年买入比亚迪约10%股份而轰动市场的巴郡,却于去年9月低调清仓余下持股。这张不信任票,或许比所有看多的分析师意见加起来,更具份量。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:十大基石投资者力挺 豪威首挂午收升15%

半导体设计公司豪威集成电路(集团)股份有限公司(0501.HK)周一首日在港挂牌,开盘升3%报108港元,之后股价續向上,中午收盘升15%报120.7港元。 公司发售4,580万股,每股售价104.8港元,集资净额46.93亿港元,公开发售录得超额8.3倍,国际配售则超额8.7倍;共有十名基石投资者购入2,074万股,占全球发售股份的45.3%。 豪威主要从事三大业务,分别是图像传感器解决方案、显示解决方案以及模拟解决方案。去年公司上半年收入139.4亿元,同比上升15.3%,盈利却大增48.3%至20.2亿元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里