6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

ounded in Beijing in 2011 and listed in Hong Kong in 2018, Tongdao Liepin provides a wide range of free and paid talent-matching services to individuals and enterprises through its liepin.com website, its mobile app and WeChat platform.

快讯:企业客户单价减 同道猎聘收入软

最新:网上招聘平台同道猎聘集团(6100.HK)周五公布,今年一季度的收入同比减少6.4%至4.71亿元,净亏损收窄72.7%至1,320万元。 利好:该公司期内经验证企业用户数目达132.7万间,同比上升12.9%,反映其平台吸引了更多公司使用其服务。 值得关注:由于招聘需求下行,加上公司积极推广价格较低的轻量级套餐,其企业端客户单价有所下降,影响企业端收入下挫11.2%至4.01亿元。 深度:同道猎聘2011年在北京成立,2018年在港交所上市,它是一家主要为个人及企业提供多种人才获取服务的中国公司,公司主要通过其liepin.com网站、手机应用程序猎聘同道和微信公众号为个人使用者提供人才服务,提供免费基本服务及付费增值服务予客户选择,并为企业提供招聘、测评及训练等外包服务。虽然其收入于新冠疫情期间仍然录得升幅,但由于中国招聘市场转弱,其增长势头于去年完结。 市场反应:同道猎聘周一股价下跌,中午收盘软3.8%至2.79港元,贴近过去52周下限水平。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
111 Inc reports first ever opertaing profit

1药网首现运营利润 股价仍持续低迷

这家药品分销商预计会从一场持续性的行业反腐行动中受益,因公司主要面向药房而不是医院进行分销 重点: 1药网第一季度营收同比下降,去年同期因中国结束疫情管控后药品需求激增,它的营收异常高 尽管在最新季报中首次实现运营利润,但公司股价仍然低迷,市盈率仅为0.05倍 阳歌 虽说水涨船高,但当前在美上市的中国股票上涨浪潮中,事实证明一些公司因较其他公司更重而涨不起来。药品批发商1药网(YI.US)便是其中之一,尽管公司刚刚报告了有史以来的首次运营利润,但股价仍然低迷。 说实话,1药网并不是最有吸引力的公司,而且在很多方面看着都像传统的杂货店运营商。这是因为它在很大程度上是制药商,与面向消费者售卖药品的医院和药房等企业之间的中间商。此外,与国药控股(1099.HK)等历史悠久的大型国有企业相比,公司相对处于劣势,后者与大部分大型药企和零售商都建立了长期联系。 话虽如此,1药网和那些比它大的竞争对手相比,也确实有一些相对优势。 由于年轻且规模相对较小,它更容易尝试新技术。在这方面,高管兴奋地谈到公司正将大量由数据驱动的功能,融入自己的服务中,以帮助客户在最快的时间内获得最优的价格和交付。 当前环境下,公司另一个有趣的优势,是极度重视面向药店销售药品,而不是与国药集团等老牌国有分销商关系密切的大型国有医院。 去年末发起的一场反腐行动,为1药网等公司创造了机会。腐败的根源在中国众所周知,主要发生在医院层面,药企贿赂医生和医院其他工作人员,以便让他们订购自己的产品。1药网董事长刘峻岭在公司财报电话会议上表示,反腐一直持续到今年,甚至还在深化。 去年11月,另一家医疗公司、癌症筛查设备制造商燃石医学(BNR.US)其中主要收入在第三季度大幅下滑的原因,归咎于该类医疗设备市场的类似整顿行动。 “(反腐的)结果就是,预计更多的药品销售将转向零售药店。和医院系统相比,零售药店更容易进入、更透明。”刘俊岭说:“这种转变是国家鼓励的,并将让我们受益,因为我们专注于医院外药品市场,预计这个市场有巨大的潜力和前景。” 虽然这转变应会对1药网有利,但我们尚未看到这一点体现在公司的最新财报中。公司第一季度的收入实际上比去年同期的37亿元下降了4.6%,至35亿元。 管理层解释说,营收下降是由于去年同期情况异常,导致当时的营收异常高。确实,在中国突然取消严格的疫情管控,导致新冠病例突然激增后,2023年第一季度药品需求量巨大。2022年第一季度总计30亿元的收入可能更适合比较,最新的季度营收较2022年第一季度增长约17%。 一个负面的里程碑 虽然1药网在本季度首次实现运营利润,但当市值正式跌破同名数字(公司英文名叫111,Inc.)时,它也创下了一个更具负面意义的里程碑,公司在过去一周正式跌破了1.11亿美元大关,不过我们应该指出,它此前也曾跌破过这一门槛。在2018年首次公开募股时,公司的市值要高得多,达到12亿元,当时投资者仍看好中国药品市场的巨大增长潜力。 这一里程碑事件凸显出,尽管公司规模相对较大,业绩也在不断改善,但投资者对它缺乏尊重。目前没有一家大型券商关注该公司,也反映了这一点。但公司似乎受到了个人投资者的关注,有很多人出席公司的财报电话会议,尽管其中一些或所有人,很有可能是公司“邀请”而来。 1药网的股价在上周四,也就是业绩公布当天上午下跌了5.5%,今年以来股价已经下跌了23%。不过它已经从3月下旬的低点反弹了20%,不过仍落后于中国股票的反弹,而更广泛的中国ETF-iShares MSCI(MCHI.US),从1月下旬的低点上涨了25%。 像1药网这样的杂货店和药品分销商,因其中间商的角色而往往获得非常低的估值,这意味着它们通常在竞争激烈的环境下运营,提供的增值服务相对较少。 公司目前的市销率(P/S)极低,只有0.05倍,看起来被严重低估了。国药控股也算不上超级巨星,市销率为0.10倍,不过倒是比1药网多出一倍来。国内线上生鲜杂货商叮咚买菜(DDL.US)的股价同样疲软,但市销率仍相对较高,为0.16倍,而美国杂货巨头Kroger(KR.US)则是这个低市值群体的“王者”,市销率为0.26倍。 在收入下降的情况下,1药网主要通过控制成本,实现了运营利润的里程碑。本季度,不包括收入成本在内的运营成本和费用,从一年前的2.58亿元下降20.6%至2.05亿元。成本控制可能进一步改善的一个领域是履约费用,这是公司本季度最大的支出之一,达到了8,850万元。最新的履约成本同比下降了13.8%,但1药网表示,随着最近推出“简化物流的新交付和运输模式”,这项成本可能很快就会以更快的速度下降。 成本的下降帮助该公司实现了370万元的运营利润,而去年同期为亏损2,170万元。公司在净利润方面继续亏损,本季度净亏损1,380万元,但较去年同期的3,180万元亏损有所收窄。  欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Laopu Gold Pivots to Hong Kong After A-Share Market Challenges

闯A股失利转港股 市忧老铺黄金双高

两次申请深圳A股上市无功而还下,老铺黄金将目光转向香港市场,近日第二次向港交所递交文件 重点: 老铺黄金去年赚4.16亿元,较2022年升3.4倍 公司毛利率远高于同业,中证监曾表示质疑        刘智恒 金价近两年因地缘政治问题而受惠,去年底冲破每盎司2,000美元大关,踏入2024年更势如破竹,短短四个多月已升逾一成半,乘着金价持续向好,从事黄金产品设计、生产及销售的老铺黄金股份有限公司趁势再度争取上市。 公司以古法黄金为卖点,主要是结合现代设计及古典工艺去打造产品,特点是产品具有哑光、磨砂及中国古代宫廷风格,并用上至少两项中国黄金协会的传统手工艺标准,技术包括搂胎、捶揲、錾刻、镶嵌、珐琅及花丝等。 老铺黄金虽然有“老铺”两个字,但老铺其实并不老,说到创立年期,远远及不上周大福(1929.HK)的95年及周生生(0116.HK)的90年历史,在黄金行业中充其量只是一名小孩。2009年徐高明透过其创立的公司“金色宝藏”,推出首家专注于销售古法黄金珠宝的门店 ,至2014年将老铺黄金的商标注册,2016年正式成立,并将金色宝藏的黄金业务、相关资产及负债转至老铺黄金。 根据上市申请文件,截至2023年底,集团在内地开设32家自营分店,分布13个城市,大部分为一线城市。集团的店均收入约9,390万元,按年上升达两倍。 2021年至2023年,集团的收入分别是12.65亿元、12.94亿元及31.8亿元,复合年增长率为58.6%。并录得净利润1.14亿元、9,450万元及4.16亿元。 A股上市折戟沉沙 2020年6月时,老铺黄金已申请在深圳A股上市,至2021年不获深交所批准。2022年转用中信建投为保荐人,完成上市前辅导后,于2023年6月再向监管机构申请,但一个月后就撤回。 A股市场两次碰壁,老铺黄金将目光转而至香港市场,去年11月向港交所递交上市申请,但迟迟未获批核。这次卷土重来,准备工夫十足,集团4月时在香港广东道开设大型旗舰店,作为上市前推广宣传,增加市场认知。 事实上,近半年黄金市场大好,加上内地近年流行国潮,古法黄金更受到一定欢迎。据弗若斯特沙利文的资料,按销售收入计算,古法黄金的市场规模从2018年的130亿元急升至2023年的1,573亿元,复合年增长率高达64.6%,预计到2028年,规模将可达到4,214亿元,复合年增长率达21.8%。 毛利率一骑绝尘 在有利的大环境下,老铺黄金去年交出一份让人眼前一亮的成绩表,盈利按年大增逾三倍。不过,市场就对于集团忽然好起来的表现有所怀疑,其中最引人争议是毛利率。2021年的毛利率为41.2%,其后两年均为41.9%。而同业如周大福最新业绩只是24.9%,周生生及六福(0590.HK)等,也是在27%水平。大家感到奇怪,为何行业龙头都是在百分之20多的水平,老铺黄金有何能耐做出如此高的毛利率? 质疑之声亦非无的放矢,集团首次申A股上市时,中证监其中一大疑问,就是针对老铺黄金的毛利率,认为与市场同业比较,似乎有不合理地偏高。老铺黄金解释,因为以古法打造黄金,工艺水平远较一般金饰为高,故售价可相应提升,毛利率遂能处于较高水平。 周转日数大降百五天 另外,对于老铺黄金的存货周转天数,市场也有疑问,2021至2023年间,集团的周转天数分别为357、383及205天。从最近一年的205天看,相对于六福中期业绩公布的190天接近,更较周大福的312天为优,按理没问题。 然而市场就指,为何集团去年的存货周转天数,可大降超过五成,是否为上市作准备,将账目作出调整。毕竟其它同业的周转天数较稳定,而老铺黄金却突然大幅转好。老铺黄金解释,主要是2021及2022年受到新冠疫情影响,而去年疫后复常,加上销售增长提升,令销售天数得以大减。 老铺黄金去年存货量总金额大升,达到12.67亿,较2022及2021分别高57%及64.5%,我们可以理解之前是受疫情影响,去年业务改善,集团要准备更多存货量。但问题是业务大幅增长的时候,经营现金流反倒录得负数,去年现金净流出2,920万元,相反2021及2022年分别有净现金流入1.02亿及1.48亿元。集团解释,其中一大原因是存货及贸易应收款增加所致。 老铺黄金去年业务增长及数据均表现亮丽,具有一定投资价值,但也有一些审慎的投资者提出问题,为何你做到,行业龙头反做不到?正如英文有一句话:Too good to be true。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
KE Holdings, which operates a network of well-known green “Lianjia” property brokerage shops, suffered in the resulting slowdown due to its dependence on transactions to drive revenue.

快讯:贝壳控股收入减 新业务表现理想

最新:房地产交易平台贝壳控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)周四宣布,首季净收入减少19.2%至164亿元,非国际会计准则的经调整利润减少60.9%至13.9亿元。 利好:该公司期内非房产交易服务收入大增112.9%,占总收入比例提升21.7个百分点至35%,反映公司的转型策略取得成效。 值得关注:存量房及新房业务收入减少,加上销售及行政费用上升,是该公司利润减少的主因。 深度:在中国官方“房住不炒”政策下,楼市成交量大幅下跌,加上不少高负债房企资金链断裂,经营中国知名“链家地产”中介店铺网络的贝壳控股,楼宇销售相关收入也受到重大影响。为应对困境,贝壳董事长兼CEO彭永东近年把业务扩展到家装家居及房屋租赁业务,随着这两项新业务的收入持续上升,抵销了部分中介业务的收入损失。 市场反应:贝壳控股周五股价下挫,中午收盘跌10.5%至44.25港元,处于过去52周的中间水平。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里