投资房产债务 基汇将成香港私募债第一基金

专注投资地产项目的基汇资本，近日拟发行房地产私募债务基金在港上市，倘成功，有望为香港市场写下里程碑

重点：

• 90%总资产投放于房地产私募债务
• 债务背后需要以房产作出抵押

刘智恒

国内房地产市况不济，开发商面临财务压力，透过将旗下部分资产打包，发行地产投资信托基金（Reits）上市套现；昔日香港地产龙头新世界发展（0017.HK），早前亦计划将上海商场发Reit集资。

有别于传统的Reits，近日基汇资本申请将基汇资本房地产私募债务开放式基金型公司上市（下称基汇基金），其底层资产是房地产私募债务，若成功上市，可说在香港资本市场开辟了另类基金的先河。

债务基金三大优点

所谓房地产私募债务（Real Estate Private Debt），是指由非银行机构，以私下协商及非公开发行的方式，向地产开发商或房产项目提供融资贷款。以该模式筹组的基金，就是将债务收回的利息，扣除开支后，大部分派发予基金持有者。

该类基金有三大优点，一是能提供较传统债券及银行存款更高的利率，二是贷款合约或带浮动利率，在利率上升时能调升回报，三是债务以房地产作为抵押品，为贷款提供了相当保障。

这次基汇发行的房地产私募债务基金，由基汇旗下的Gateway Capital （Hong Kong） Ltd.管理。基汇由吴继炜及吴继泰兄弟创立，其父是香港上市的建生国际创办人吴仲灿。吴继炜早于1990年在美国成立Downtown Properties，专注于改造活化破旧建筑。

2005年吴继炜与在香港高盛任职的弟弟吴继泰联手成立基汇，主攻投资房地产。初期项目集中在内地，成名作是收购上海烂尾项目，重新打造为年轻时尚的“353广场”。其后又参与投资太古地产在北京的“三里屯太古里”项目，成功将老旧的三里屯注入新动力。

350亿购领展资产

基汇最让人们震惊的是于2015年斥资73亿港元，牵头购入香港尖沙嘴洲际酒店，创下当时香港单一酒店成交纪录。其后又斥350亿港元，向领展购入29个香港商场，将基汇的知名度推上顶峰。

2021年至2025年间，基汇管理的资本规模达到356亿美元。自2018年以来，基汇透过其信贷基金，在亚太地区的房地产私募债务交易中，共投入约12.7亿美元。

据上市申请文件披露，基汇基金的投资经理已识别了一个假设性贷款组合，分别有香港的商业及住宅、澳洲的新南威尔士州及维多利亚州的住宅项目、马尔代夫及泰国的酒店，以及韩国首尔的住宅发展。

组合内各个项目的年度总利率介乎8.8%至14.5%，年期由12个月至24个月不等。

高回报高风险

表面看利率十分高，但投资者不能忽视要面对一定风险，当中若投资的债务出现违约，非但未能收取利息，严重的或许未能收回本金。事实上，在房地产市场持续疲弱下，开发商或项目借款人没能力偿还债项的事件并不罕见。

虽然基汇基金的债务背后是有房地产作抵押品，但在楼市不断下滑时，资产价值大缩水，有可能出现资不抵债的情况，到时即使能没收资产，基金仍要面临相当的损失，甚至抵押品难以在市场出售套现的问题。

要注意，基汇本身的个别地产项目亦有财务压力。位于上海的海洋大厦，去年底被贷款人追讨2.58亿美元，基汇将借款展期至今年11月，最后问题可否解决仍属未知数。

另外，基汇于2019年斥资150亿港元购入的香港太古城中心三及四期，一笔103亿港元的银团贷款出现违约问题，最后获贷款方同意延长期限，基汇才得以暂时松一口气。

至于近期市场利率走高下，亦对债务基金构成挑战。今年香港发行的债券利率并不低，早前的银色债券的保底利率就达4.25厘，更与通胀挂钩；至于上月发行的绿色债券，利率亦介乎3.8至5厘。

虽然基汇基金派发的股息应会更高，但投资者要冒的风险亦相应大幅提高，相反由香港政府发行的债券，违约机会几乎绝无仅有，既享高息又安全。而且美国利率正在走高，香港利率有望续向上升，未来的债券收益有望更高，基汇基金的吸引力势受影响。

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