0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动,或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段

重点:

  • 截至去年底,世茂净负债率高达473.2%
  • 建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动

     

李世达

中国房地产市场已进入深度调整阶段,自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后,陆续有中国房企债权人拿起法律武器,向法院提出清盘呈请。其中,中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持,一方面似乎也正以法律手段收回资金。

曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布,债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲,中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请,涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出,世茂股价当天实时狂泻18.7%,写下历史最低的0.37港元。

世茂表示,公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度,考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。

对于遭国有银行兴讼,世茂表示将”极力反对这项呈请,并持续推进境外债务重组,为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为,这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。

在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂,是自2021年中国监管机构收紧房企监管后,众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金,至今累计已有高达117亿美元债务违约。

建行续起诉房企

经历18个月的谈判,世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中,为债权人提供了多种选择,包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款,或零息强制可转换债券等。

其中可转债方案年期为一年,按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过,该转股价是目前世茂股价的20多倍,债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示,这些条款”损害了债权人的利益”。

漫长的协商过程,难以令人满意的条件,都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行,就曾表示方案不可接受,预告准备在香港采取法律行动,没想到被建行亚洲抢先。

事实上,这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日,建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请;不到一个月的3月20日,建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请,涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂,建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。

世茂16项目入白名单

中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”(俗称“白名单”)措施,国有银行:中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目,贷款总额将高达3.2万亿元。

值得注意的是,“白名单”措施关注的是“保交楼”,而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款,也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目,有16个获得入围,其中对接的银行团中就包括了建设银行。

一手借钱给你保交楼,另一手入禀法院,即使是国有银行也没得商量。

随着近年房地产下行严重不景气,房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现,去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中,房地产不良贷款增幅最大的,就是建设银行。

根据建设银行3月底公布的年报,2023房地产相关不良贷款为482亿元,较2022年的336亿元大增43%,增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。

核数师无法表示意见

所谓天助自助者,陷入债务危机的房企,唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外,也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金,但这条路并不顺遂。

据世茂去年财报,2023年实现营业收入594.6亿元,同比下降5.7%;股东应占亏损约为210.3亿元,与2022年相若。截至2023年末,世茂总资产5,432.5亿元,总负债4,919.9亿元,资产负债率约为88.7%,净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核数师审核业绩公告披露,对于财报“无法表示意见”,原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。

随着政策逐渐明朗,各个房企的命运似乎也一一揭晓,各家银行也开始维护自身权益,相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。

咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:挚文料2025年营收将延续下滑态势

有“中国版Tinder”之称的在线交友应用运营商挚文集团(MOMO.US)周三公布,在海外业务的强劲增长,很大程度被中国本土市场的疲软所抵消,其第三季度营收轻微下滑。 以陌陌应用闻名挚文,上季度实现营收26.5亿元,较去年同期的26.7亿元下降0.9%。海外业务季度营收同比激增近70%至5.35亿元,占总营收比重从上年同期的12%升至20%;本土市场营收则同比下降10%,由上年同期的23.6亿元降至21.2亿元。 自2021年以来,挚文集团营收持续承压。今年该趋势或将延续,公司预计第四季度营收同比降幅在0.6%至4.4%间,延续今年首三季累计1.7%的下滑态势。第三季度公司盈利同比下降22%,由上年的4.49亿元降至3.5亿元。 财报发布前,挚文集团美股周二盘中下跌1.1%,盘后交易时段反弹1.4%。该股年内累计跌幅达4.3%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:宝济药业首挂开市劲升逾倍

生物技术公司上海宝济药业股份有限公司(2659.HK)周三首日在香港挂牌,开市即大升128%报60.5港元,之升幅略收窄,中午收市仍升125%报59.5港元。 公司发售3,791万股,每股售价26.38港元。公开发售录得超额认购3,525倍,国际配售则录得超额5.6倍。 宝济药业主要针对四大治疗领域,分别是大容量皮下给药、抗体介导的自身免疫性疾病、辅助生殖,以及重组生物制药。 是次集资净额9.2亿港元,约53.5%将用于核心产品的研发及商业化,约17.7%用于推进现有管线产品及筹备相关登记备案,约8.4%用于持续优化专有合成生物学技术平台,约10.4%用于提升及扩大生产能力,余下一成用作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:英矽智能港股IPO获中证监备案

AI制药平台英矽智能已获中国证券监管机构批准在香港上市,此举为该公司在香港上市铺平道路。中国证券监督管理委员会(CSRC)于周二在网站上公布的讯息显示,英矽智能计划在上市中出售最多1.08亿股。 英矽智能曾在2023年6月、2024年3月、2025年5月递交上市申请,均告失效。今年11月,该公司再度地表港交所申请上市。根据申请文件,英矽智能今年上半年由盈转亏,录得亏损1,921.5万美元,去年同期为盈利803万美元;收入按年大跌54%至2,745.6万美元。 英矽智能以AI与大数据推动新药开发,业务涵盖管线药物开发、药物发现服务及软件解决方案。公司称,其自研生成式AI平台Pharma.AI已产生逾20项临床或IND阶段资产,10项获批临床,3项已授权,交易额逾20亿美元,应用领域扩展至先进材料、农业、营养品与兽医药物。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Yixin does car loans

中国车市放缓 易鑫却驶入增长快车道

线上汽车贷款服务平台易鑫于第三季度处理的交易笔数按年增长近四分之一,在中国汽车市场整体疲弱的背景下逆势上扬 重点: 易鑫第三季度处理汽车交易约23.5万笔,按年增长约23%,增速明显快于同期中国汽车销量的整体增幅 随着新能源汽车加速普及,市场预期二手电动车融资需求将快速增长,易鑫正逐步将业务重心转向二手新能源汽车贷款市场   梁武仁 无论市场环境多么严峻,精明的企业总能在波动中,找到最具盈利潜力的切入点;即便中国汽车市场持续放缓,同业普遍面临收入下滑与利润收缩,易鑫集团有限公司(2858.HK)似乎仍成功切中有利赛道。 该线上汽车贷款服务平台在上周二的业务报告中表示,第三季度处理汽车交易约23.5万笔,按年增长约23%。按金额计,易鑫于期内促成的贷款总额约为212亿元(约30亿美元),较去年同期增长约15%。 尽管易鑫并未披露第三季度具体收入数字,但在中国汽车市场疲弱、宏观经济持续降温的大背景下,公司的整体经营表现仍显得相对亮眼。 在于经济长放缓,消费者对购买汽车等高价品趋于审慎下,中国汽车销量在过去数年增长乏力。由激烈竞争与供过于求引发的价格战,让情况雪上加霜,促使潜在买家延后购车决定,等待价格进一步下调。 今年第三季度,中国汽车(包括二手车)总销量按年增长约11%。这一增幅放在任何成熟经济体中或许尚算可观,但与2000年代初期迅猛的扩张相比仍相去甚远。更重要的是,表面亮丽的增长数字掩盖了一个事实:车企与经销商正透过大幅折扣促销来清理高企库存,这很难被视为市场健康的表现。 这并不代表易鑫没有成长机会,最新业务报告显示,公司正持续受惠于二手电动车(EV)需求的快速上升。中央政府依然大力支持新能源汽车发展,持续推出政策刺激销售,如今新能源车已占中国新车销量的一半。 随着大量新款新能源车涌入市场,车况良好的二手电动车价格迅速回落,为追求性价比的消费者带来更具吸引力的选择,亦进一步推动相关融资需求增加。 二手车融资成增长引擎 易鑫第三季度二手车融资额按年增长逾五成,占期内促成融资总额的比重已超过五成。当中,二手电动车贷款占二手车融资业务的比重,由2024年第三季度约13%,提升至今年第三季度约23%。公司表示,这一快速转向属于有意为之的策略布局。 易鑫在公告中表示:“这一增长反映我们透过更精准的风险定价,并引入具盈利能力的二手车产品,所推行的积极策略正在持续奏效。” 然而,能否把交易量的增长有效转化为与之相若的收入或利润增幅,对易鑫而言仍取决于其他多项因素。 首先,二手车售价普遍低于新车,相应的贷款金额通常亦较小,这正解释了为何易鑫第三季度融资金额的增幅,低于交易笔数的增长幅度。换言之,相较新车贷款,每宗二手车贷款为易鑫带来的收入可能更低,导致公司收入增长节奏落后于交易量的增长。 这意味着,易鑫第三季度实际收入增长,很可能显著慢于期内交易量逾20%的升幅。 较为正面的情况是,易鑫在二手车贷款业务中,为客户所提供的付款担保服务比例较新车业务更高,相关业务扩张有助带来更多担保服务费收入。然而,该板块的成长亦伴随一定风险,因公司需就最终出现坏帐的担保贷款作出减值或损失拨备,相关费用将直接侵蚀其盈利表现。 易鑫于8月发布的中期业绩报告显示,公司上半年收入按年增长22%至54亿元。然而,其信贷减值损失大幅飙升59%,侵蚀毛利表现。尽管如此,公司仍成功将期内净利润按年提升34%至5.49亿元。在汽车行业多数企业普遍面临收入与利润双双下滑的情况下,这一成绩尤为亮眼。 多元化布局 鉴于贷款撮合业务本身涉及风险,易鑫正积极推动业务多元化发展。其中重点布局之一为其金融科技(SaaS)平台,该平台连接汽车制造商、金融机构与消费者三方。随着期内引入两家新的金融机构合作伙伴,第三季度透过该平台促成的融资金额按年已实现倍增以上的增长。人工智能(AI)的应用对易鑫而言至关重要,这亦是当前众多数字化企业的共同趋势。对易鑫来说,相关技术有助简化贷款审批流程,提升作业效率,同时降低营运成本。 事实上,SaaS服务已于上半年成为易鑫最大单一收入来源,相关收入按年飙升124%,占公司总收入比重超过三分之一。 然而,整体中国经济走弱与汽车市场疲软,在可预见的未来仍将对易鑫构成拖累。中国11月新车销量已连续第二个月下滑,不过业界人士指出,部分原因在于去年同期的数据受到政府补贴政策刺激而偏高,而相关补贴目前正逐步退场。 投资者似乎已暂时忽视汽车产业整体的不利因素,转而因易鑫在逆境中的亮眼表现而给予回报。自最新业务报告公布以来,公司股价持续上扬,目前市盈率(P/E)约为16倍,显著高于同为零售贷款撮合平台、但并未专注汽车融资的两家同业——信也科技(FFINV.US)的约3.6倍,以及奇富科技(QFIN.US;3660.HK)香港上市股份的约2.8倍。 易鑫目前的估值,反映市场仍肯定其在景气承压下,仍能维持盈利与收入同步成长的实力。无论是布局二手电动车融资,还是积极发展SaaS服务,这些都被视为公司在艰难市况中持续推进增长的关键一步,也让市场对其给予更高评价。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里