0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动,或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段

重点:

  • 截至去年底,世茂净负债率高达473.2%
  • 建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动

     

李世达

中国房地产市场已进入深度调整阶段,自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后,陆续有中国房企债权人拿起法律武器,向法院提出清盘呈请。其中,中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持,一方面似乎也正以法律手段收回资金。

曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布,债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲,中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请,涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出,世茂股价当天实时狂泻18.7%,写下历史最低的0.37港元。

世茂表示,公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度,考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。

对于遭国有银行兴讼,世茂表示将”极力反对这项呈请,并持续推进境外债务重组,为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为,这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。

在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂,是自2021年中国监管机构收紧房企监管后,众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金,至今累计已有高达117亿美元债务违约。

建行续起诉房企

经历18个月的谈判,世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中,为债权人提供了多种选择,包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款,或零息强制可转换债券等。

其中可转债方案年期为一年,按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过,该转股价是目前世茂股价的20多倍,债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示,这些条款”损害了债权人的利益”。

漫长的协商过程,难以令人满意的条件,都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行,就曾表示方案不可接受,预告准备在香港采取法律行动,没想到被建行亚洲抢先。

事实上,这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日,建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请;不到一个月的3月20日,建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请,涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂,建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。

世茂16项目入白名单

中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”(俗称“白名单”)措施,国有银行:中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目,贷款总额将高达3.2万亿元。

值得注意的是,“白名单”措施关注的是“保交楼”,而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款,也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目,有16个获得入围,其中对接的银行团中就包括了建设银行。

一手借钱给你保交楼,另一手入禀法院,即使是国有银行也没得商量。

随着近年房地产下行严重不景气,房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现,去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中,房地产不良贷款增幅最大的,就是建设银行。

根据建设银行3月底公布的年报,2023房地产相关不良贷款为482亿元,较2022年的336亿元大增43%,增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。

核数师无法表示意见

所谓天助自助者,陷入债务危机的房企,唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外,也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金,但这条路并不顺遂。

据世茂去年财报,2023年实现营业收入594.6亿元,同比下降5.7%;股东应占亏损约为210.3亿元,与2022年相若。截至2023年末,世茂总资产5,432.5亿元,总负债4,919.9亿元,资产负债率约为88.7%,净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核数师审核业绩公告披露,对于财报“无法表示意见”,原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。

随着政策逐渐明朗,各个房企的命运似乎也一一揭晓,各家银行也开始维护自身权益,相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。

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新闻

简讯:传高管被拘留 人保股价急挫

周三媒体报道中国人民财产保险股份有限公司(2328.HK)副总裁于泽失联,疑因涉嫌贪腐被调查后,公司股价应声下跌。该股早上一度重挫4.3%,午后小幅反弹至17.09港元,跌幅收窄至3.7%。 人保发声明,已关注到“市场传言提及公司有关高管人员信息,本公司正在核实中”。声明未具体点名涉事人员。 多家中国媒体周二报道称,于泽上一次公开露面是11月28日出席公司会议。报道补充指,于泽于2021年3月接掌人保财险的财产保险部门。若其被拘留属实,将成中国金融高管因涉贪腐而落马的最新案例。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Soulgate operates the Soul app

Soul App递交上市申请:AI 驱动情绪社交,抢占先发优势

该社交平台计划以自研的AI大模型、沉浸式社交场景,与强劲的盈利能力赢得投资者青睐 重点: 在互联网巨头腾讯的加持下,Soul App 运营主体 Soulgate 凭借 AI 先发优势,谋求在港股 IPO 中获得估值溢价。 该平台表示,其高频深度的用户互动驱动着平台 AI 模型迭代,反哺用户体验优化,并为公司开拓了全新的商业空间。   阳歌 ChatGPT主打解答日常生活的各种疑问,而运营着社交平台Soul App的运营主体Soulgate则认为,他们的核心竞争力在于“情绪赋能”——这也正是他们的品牌名称“Soul”的内核所在。2023 年,ChatGPT 掀起全球 AI 热潮,Soul App 于同年 12 月顺势推出自研的原生情绪价值第一大模型 Soul X。 得益于AI技术领域的先发优势,腾讯持股的 Soul 持续探索基于其核心业务 “兴趣社交” 的商业化路径。在Soul所构建的社交宇宙中,用户可以卸下现实身份的束缚,以虚拟化身(avatar)展开社交互动,实现 “真实自我” 的深度链接。 据悉,Soul自研大模型 Soul X的训练数据,来自平台 “广场” 等公域社交场景所沉淀的海量合规用户互动。 Soul表示,该模型具备多模态感知及实时交互能力,能够精准识别、深度理解并动态响应用户情绪,进而优化用户社交体验。 而Soul的主要收入来自虚拟物品、会员特权等基于情绪需求的消费场景。值得注意的是,Soul 目前已实现盈利,而这在当下一众AI企业中比较少见。毕竟,AI 大模型的自研与持续迭代需要长期的技术投入与资源倾斜,绝非易事。 当AI成为入场券 Soul 正在领跑 UGC(用户生成内容)平台深化 AI 应用的行业浪潮,在这股浪潮中,各个平台自身的海量用户内容也成为大模型厂商的重要数据来源。 今年 11 月,Snapchat(SNAP.US)与 Perplexity 达成AI 搜索整合协议,Perplexity 计划就此支付Snapchat 4 亿美元。由此可见,在当前 AI 商业化阶段,像Snapchat这样庞大而活跃的用户群,本身就是一种可以更快速变现的资产。 继 2021 年撤回赴美上市申请、2022 年港股申请过期后,Soul 于今年11月27日再度递交香港 IPO 申请。此次冲击资本市场,公司带来新的成绩表:平台 DAU(日均活跃用户)中逾 78.7% 为 Z 世代核心群体,且自 2023 年起持续盈利 ——2024 年及 2025 年前八个月经调整利润分别达人民币3.37亿元与2.86亿元,同期毛利率稳定维持在83.7%与81.5%;营收方面,2024 年实现人民币22.11亿元,较 2023 年的人民币18.46亿元增长19.7%,2025 年前八个月营收为人民币16.83亿元,同比上升17.8%。 此番递表恰逢近年港股 IPO 市场的火热窗口期,当绝大多数企业仍在跟风强调 “AI 赋能业务”时,Soul确实可以有底气地宣称:其在生成式AI领域的深耕远早于当前的行业热潮。在ChatGPT首款产品问世半年前,Soul在2022年版本的上市申请文件中,就已详细说明过 AI 算法如何助力用户精准匹配同好。 “当AI真正融入个体的关系网络,这也意味这以AI为代表的新质生产力深入陪伴、社交、数字生活、消费等具体场景,将延展出‘情价比消费’等全新的市场机会和社交行业的新产品范式、商业化模式”,Soul首席技术官陶明曾公开表示。 而这一趋势在其他科技企业的最新季度业绩中也得到了印证:快手(1024.HK)凭借 AI 驱动的营销与视频模型实现营收增长,腾讯(0700.HK)则通过 AI 优化广告定向,推动营销服务收入增长 21%。 模型矩阵持续扩容 Soul 的初心是帮助用户结识拥有相同兴趣与价值观的同好。自 2017 年起,公司便自主研发 AI 推荐算法,凭借对用户行为的精准洞察,持续优化用户匹配效率与社交连接质量。 2020 年,Soul 明确提出 “持续系统化探索 AI 与社交场景深度融合” 的发展方向。这份长期投入在 2023 年迎来关键里程碑 —— 自研大语言模型 Soul X 正式问世,标志着公司在 AI 研发领域的深耕进入全新阶段。 作为核心技术引擎,Soul X 凭借多模态感知能力,能够深度洞察用户核心偏好,为用户智能推荐志趣相投的好友及多元社群生态(包括内容帖子、兴趣小组、语音派对房间等)。同时,依托长期记忆与情绪感知技术,模型还实现了场景化落地:私聊场景中,“灵感回复” 为用户提供精准破冰话题及个性化回复建议,降低社交门槛;内容发帖场景下,“AI 灵感” 为用户提供从内容润色到排版优化的全流程支持。 2025 年前 8 个月,Soul 的日均活跃用户(DAU)约有 1,100万;营收结构上,AI 赋能的情绪价值服务已成为核心支柱,贡献超 90% 的营收额,收入主要来源于用户通过平台社交货币 “Soul 币” 购买的虚拟形象、虚拟礼物道具、推荐特权等产品。…

简讯:京东工业招股 集资最多32.7亿港元

京东集团(9618.HK; JD.US)分拆的工业供应链服务商京东工业股份有限公司(7618.HK)周三起至下周一招股,拟发售2.11亿股,每股招股价12.7至15.5港元,集资最多32.7亿港元(4.2亿美元)。京东工业预计12月11挂牌交易。 京东工业主要提供工业品供应和数智化供应链服务,公司于2017年开始布局MRO采购服务的供应链技术与服务业务,根据灼识谘询的资料显示,公司是中国MRO采购服务市场的最大参与者,按2024年交易额计排名第一。 截至今年6月底,京东工业已提供约8,110万个SKU,涵盖80个产品类别。今年上半年,公司持续经营业务的收入为102.5亿元,按年升18.9%,录得净利润4.5亿元,按年升55%。 京东工业上市后,将成为继京东集团、京东健康(6618.HK)、京东物流(2618.HK)及德邦股份(603056.SH)后,京东集团第五家上市公司。 公司称,集资所得净额约35%预计用于进一步增强其工业供应链能力;约25%用于跨地域的业务扩张;约30%将用于潜在战略投资或收购;约10%将用于一般公司用途及营运资金需要。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
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牺牲毛利率换收入暴增 国富量子成功扭亏

从事证券经纪及金融业务的国富量子,于财政年度上半年收入按年暴增逾40倍,但毛利率却大幅下滑 重点: 截至9月底止的六个月,公司收入按年激增46倍,并实现扭亏为盈 收入大幅增长主要来自新拓展的供应链经纪服务,但新业务利润率极为微薄   梁武仁 收入增长有时需以牺牲利润率作代价,而这种并不理想的经营取舍,在国富量子创新有限公司(0290.HK)身上成为了一个教科书级、甚至略显极端的案例。 上周五,这家提供多元化金融服务的公司公布,在截至9月止的财政年度上半年,收入按年暴增46倍,达10亿港元(1.28亿美元),而去年同期仅为2,200 万港元。业绩向好之余,公司亦在去年同期录得亏损后成功扭亏为盈,为2017年(当时仍名为中国国富金融集团)以来首度实现全年盈利奠定基础。 然而,尽管这些数据乍看下相当亮眼,实际上却令不少市场人士感到困惑。国富量子于最新六个月期内的毛利增幅不足4倍,单看表现尚算可观,但与收入的爆发式增长相比,差距十分明显,而这一巨大落差正源于公司利润率的急剧下滑。 期内公司毛利率骤降至6.6%,相较于去年同期的75%出现断崖式下跌。主要原因在于公司自去年10月起新投入的供应链服务业务。尽管这对国富量子而言属于全新业务板块,但该分部在本财政年度上半年已占公司总收入超过90%,显示其扩张速度相当迅速。 对于期待国富量子建立与其市值相匹配营运规模的投资者而言,这一发展具一定正面意义。公司股价过去一年大幅上扬,目前市值约为27亿美元。然而,问题在于,公司这项新业务的毛利率极为低微。截至9月止六个月内,国富量子来自供应链业务的收入达9.49亿港元,但该分部仅贡献140万港元利润,净利润率仅约0.1%,几近可以忽略不计。 供应链业务实质上是让国富量子充当撮合供需双方的中介角色,现阶段主要聚焦于大宗商品及贵金属交易。公司首先搜集买方采购需求,并为其物色能在条件最优情况下满足交货要求的供应商。 公司会以自有资金先行采购所需商品,随后转售予买方,从中赚取微薄差价利润。该业务目前仅由4名员工负责营运,因此日常营运开支料相当有限。其主要风险在于买方可能出现拖欠或违约,因为国富量子需先以自有资金向供应商购货,待买方付款后才能回笼资金,资金周转存在潜在不确定性。 利润微薄 总的来看,国富量子在为客户代为进行采购业务的过程中所获取的利润极为微薄。公司表示,其供应链服务的采购客户主要来自香港及内地,其中包括中国多家大型国有企业;供应商则包括香港的贸易公司。国富量子为迅速扩大这项新业务的规模,或已牺牲了部分利润率。现阶段,投资者将密切关注,随着公司在供应链客户中的谈判筹码逐步提高,能否进一步从这些客户身上获得更多利润。 今年,国富量子亦开展了艺术品投资业务,惟该业务于财政年度上半年尚未录得任何收入。公司已为这项新业务制定多项发展计划。首先,在今年首九个月,国富量子已签署28宗艺术品收购交易,涉及总金额8.3亿港元,相关收购均动用公司内部资金支付。若相关资产价值上升,公司可录得投资收益,但资产价格下跌亦同样存在风险。于最新报告期内,公司已体会到此类投资的下行风险,并录得估值亏损。 此外,国富量子亦计划利用区块链技术推出艺术品抵押数字借贷服务,务求快速捕捉金融行业的最新发展趋势。同时,公司亦有意建立艺术品代币化的综合平台,并把其艺术资产转化为非同质化代币(NFT),实现数字化交易。 然而,无论是要让艺术品业务产生可观盈利,抑或供应链服务业务的利润率显著改善,短期内都未必能实现,且两者皆无任何保证。相比之下,国富量子盈利的即时推动力,将来自其近期向华科智能投资(1140.HK)收购南方东英资产管理公司所带来的贡献。 去年12月,国富量子同意以发行新股方式作价11亿港元收购该资产管理公司 22.5%股权。相关交易已于今年7月获得国富量子及华科智能投资双方股东批准。交易目前是否已完成尚未明朗,或仍有待交割。但若及至交易落实,国富量子届时将可把其应占南方东英的利润纳入自身损益表。 南方东英为香港规模最大的ETF发行商之一,于去年首九个月录得收入6.77亿港元,净利润2.53亿港元。 在各项新业务布局全面展开之前,国富量子的传统业务中,证券经纪及保证金融资板块,于本财政年度上半年表现理想。该分部收入按年增长超过4倍,分部利润亦大增326%,料主要受惠于今年中资股市场回暖所带动。 国富量子于公布最新业绩后两个交易日内股价上升6.7%,反映投资者整体对其收入暴增表现抱持正面态度,尽管公司同时承受大幅牺牲毛利率的代价。受此带动,股价今年以来接近两倍升幅,目前追踪市盈率约78倍,远高于较传统券商同业富途控股(FUTU.US)约19倍及老虎证券(TIGR.US)约13倍。不过,倘若国富量子能在进军新业务领域后迅速提升盈利能力并在多年亏损后持续保持盈利,该等高估值倍数仍有望回落。 从股价大幅上升的表现来看,市场投资者的确肯定国富量子积极开拓新业务的努力。然而,若公司未能持续巩固刚刚取得的盈利能力,围绕其收入快速增长所引发的投资热潮,亦可能像来时一样迅速消退。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏