建行入禀清盘世茂中资行开展房企追债潮

2024年04月16日

0813.HK

Shimao Group was put into liquidation by CCB

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动，或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段

重点：

截至去年底，世茂净负债率高达473.2%
建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动

李世达

中国房地产市场已进入深度调整阶段，自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后，陆续有中国房企债权人拿起法律武器，向法院提出清盘呈请。其中，中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持，一方面似乎也正以法律手段收回资金。

曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布，债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲，中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请，涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出，世茂股价当天实时狂泻18.7%，写下历史最低的0.37港元。

世茂表示，公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度，考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。

对于遭国有银行兴讼，世茂表示将”极力反对这项呈请，并持续推进境外债务重组，为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为，这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。

在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂，是自2021年中国监管机构收紧房企监管后，众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金，至今累计已有高达117亿美元债务违约。

建行续起诉房企

经历18个月的谈判，世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中，为债权人提供了多种选择，包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款，或零息强制可转换债券等。

其中可转债方案年期为一年，按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过，该转股价是目前世茂股价的20多倍，债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示，这些条款”损害了债权人的利益”。

漫长的协商过程，难以令人满意的条件，都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行，就曾表示方案不可接受，预告准备在香港采取法律行动，没想到被建行亚洲抢先。

事实上，这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日，建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请；不到一个月的3月20日，建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请，涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂，建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。

世茂16项目入白名单

中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”（俗称“白名单”）措施，国有银行：中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目，贷款总额将高达3.2万亿元。

值得注意的是，“白名单”措施关注的是“保交楼”，而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款，也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目，有16个获得入围，其中对接的银行团中就包括了建设银行。

一手借钱给你保交楼，另一手入禀法院，即使是国有银行也没得商量。

随着近年房地产下行严重不景气，房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现，去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中，房地产不良贷款增幅最大的，就是建设银行。

根据建设银行3月底公布的年报，2023房地产相关不良贷款为482亿元，较2022年的336亿元大增43%，增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。

核数师无法表示意见

所谓天助自助者，陷入债务危机的房企，唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外，也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金，但这条路并不顺遂。

据世茂去年财报，2023年实现营业收入594.6亿元，同比下降5.7%；股东应占亏损约为210.3亿元，与2022年相若。截至2023年末，世茂总资产5,432.5亿元，总负债4,919.9亿元，资产负债率约为88.7%，净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是，核数师审核业绩公告披露，对于财报“无法表示意见”，原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。

随着政策逐渐明朗，各个房企的命运似乎也一一揭晓，各家银行也开始维护自身权益，相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。

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房地产

中国工商银行, 世茂, 大发地产, 德信中国, 建设银行, 交通银行, 白名单

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行业简讯：长安与东风合并重组告吹

传闻近四个月的长安汽车与东风集团重组计划宣告落空。长安汽车股份有限公司（000625.SZ）周四公告称，其母公司兵装集团的汽车业务将分拆为一家独立中央企业，由国资委继续履行实控人角色。同日，东风汽车集团股份有限公司（0489.HK）亦公告暂不参与资产和业务重组。意味着由国资委主导的汽车央企整合计划大幅“缩水”。据财新报道，原重组构想为兵装集团军品并入兵工集团，汽车业务与东风合组一家新的汽车央企，拟定名“中国南方汽车集团”，公司总部位于长安汽车所在地重庆。但双方在话语权、人事安排及总部选址等问题上分歧明显，加上地方政府介入，重组最终未果。报道引述知情人士透露，重组原以长安汽车为主导，冀激活东风体系，但重组过程中内部阻力与博弈升温。分析指出，汽车央企难以靠合并突围，国资委放弃主导两家汽车央企重组，令其继续保持独立发展，意味着汽车行业兼并重组将主要由市场竞争决定。消息公布后，周四长安汽车收升3.34%至12.98元，东风集团大跌14.45%至3.61港元。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年06月06日

000625.SHE 0489.HK

趣店的最后出路：私有化？

公司表示，由于激烈竞争导致一季度营收骤降，正考虑终止最后一公里配送服务重点：趣店一季度营收下滑逾半，公司因激烈竞争考虑关停最后一公里物流业务过去三年，公司流通股数量缩减约三分一，其庞大现金储备可用于回购股票，实现私有化阳歌消费信贷、教育、预制食品，最后一公里配送服务，有什么共同点？以上都是趣店集团（QD.US）过去十年涉足但最终放弃的业务，公司近年尝试最后一公里配送服务，试图利用其在华资源，协助物流企业完成中国至澳大利亚和新西兰客户的包裹递送。趣店最新披露，最后一公里配送业务遭遇激烈竞争，导致2025年一季度营收缩水近半。基于此，公司在一周前发布的一季报中表示，正考虑放弃此次最新业务尝试。我们虽不是最后一公里配送领域的专家，无法就趣店境遇作过于具体的点评，但中国配送业确实已竞争白热化，约六家公司占据主导地位，这些公司正加速构建全球网络，帮助中国企业每日递送数百万包裹。趣店曾助力部分企业，完成澳大利亚和新西兰客户的配送。然而，公司无疑面临运营历史更悠久、基础设施更完善的本地对手竞争。更关键的是，中国物流企业也在海外自建当地基础设施，与趣店服务迎面角逐。在多重不利因素，再叠加自身缺乏历史积淀的背景下，趣店折戟实属意料之中。趣店有别于其他陷入困境的中国公司的地方，在于其庞大的现金储备。即便经历多次业务挫败，该资金池仍在膨胀。这凸显出公司创始人、董事长罗敏的投资智慧。在持续寻求可行业务注入资金及资源的同时，他正通过稳步回购公司股票，推进私有化进程。趣店在最新公告中称：“2025年第一季度，公司最后一公里配送业务持续面临激烈竞争。评估当前市场环境后，公司正考虑终止该业务。未来，趣店将继续坚定推进业务转型，同时维持审慎现金管理，保障资产负债表稳健。” 投资者对此次业务挫败反应平淡，最新公告发布当日，趣店股价持平，随后四个交易日亦几无波动，显示市场对局面并不担忧。雅虎财经的数据显示，作为尚无商业模式的企业而言，趣店仍坐拥瑞银（持股3.45%）、摩根士丹利（1.36%）、花旗（0.57%）及摩根大通（0.36%）等知名机构股东。我们推测，这些巨头对趣店长期前景兴趣有限，他们可能更期待罗敏能推进私有化，从而套现获利。营收大跌 2014年，罗敏创立金融科技公司时，被视为行业远见者，其通过向学生提供智能手机、电脑消费贷款，迅速获利。但2017年前后，中国开始整顿此类民营金融科技企业，同年趣店登陆纽交所。整顿期间，大批金融科技贷款机构倒闭，幸存者多放弃直接放贷业务，转型为银行与借款人的撮合方。但凭借IPO募资及数年强劲业绩积累充沛现金的趣店，选择彻底脱离金融科技本源。此后，公司在2021至2023年试水教育及预制食品领域，终因竞争激烈，在一两年内先后放弃。 2022年末推出Fast Horse最后一公里配送业务时，趣店以为找到突破口，并于2023年中扩大该业务规模。2024年，业务短暂爆发，录得2.16亿元（3,000万美元）营收，较2023年增长71%，但同年第四季度开始收缩，今年一季度营收从2024年同期的5,580万元骤降逾半至2,580万元。最后一公里业务亏损不足为奇，不过趣店凭借庞大现金储备，录得1.65亿元利息收入，成功实现一季度1.5亿元盈利。截至今年3月末，公司现金及受限现金达56亿元，较2022年末的35亿元大幅增加。似乎印证，罗敏长于投资，不擅经营。此外，趣店持续回购股票，截至3月底，公司美国存托股票（ADS）总流通量1.72亿股，较2022年末的2.65亿股缩减约三分之一。趣店最新年报显示，2024年末罗敏持股约35%。其他投资者持有约1.12亿份ADS，按最新收盘价每股3美元计，价值约3.35亿美元。公司庞大的现金储备足以溢价回购全部流通股，无需维持上市公司地位，且仍有充足“弹药”供罗敏探索新商业模式，事实上，趣店2024年3月启动的3亿美元股票回购计划中，仍有2.5亿美元额度。这使公司可加速回购股票以持续缩减流通股数量，最终发出私有化要约。此举将再次印证罗敏的精明财技，尽管他在教育、预制食品及最后一公里配送领域，表现平平。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年06月06日

QD.US

简讯：绿城五月销售金额按年按月双升

房地产开发商绿城中国控股有限公司（3900.HK）周四公布五月营运数据，上月销售金额 186亿元，较去年同期升14%，较今年4月更大升60%。五月涉及的销售面积约42万平方米，按年跌14%，每平方米均价44,102元，较去年同期的32,766元上升34%。今年首五个月，累计的合同销售金额约654亿元，归属于集团的金额约444亿元，按年下跌7%。周五绿城开盘微升0.1%报9.3港元，公司过去一年股价相对高位下跌逾30%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年06月06日

3900.HK

Yeahka secures bridgehead in U.S. payments market

MTL牌照到手移卡北美布局落地

取得美国亚利桑那州MTL牌照后，移卡的出海之路迈进一大步重点：公司成功取得亚利桑那州金融监管部门颁发MTL牌照去年公司海外交易规模增长近五倍李世达在全球支付市场竞争日益激烈的背景下，依托中国境内小微支付业务增长的移卡有限公司（9923.HK），正慢慢实践其国际化战略发展目标，逐步从中国本土的第三方支付服务商，转型为具备国际合规能力的全球化金融科技平台。移卡上周五宣布，已获得由美国亚利桑那州金融监管部门颁发的Money Transmitter License（MTL）牌照，这是继去年获得Money Services Business（MSB）牌照后，移卡获得的另一重要支付牌照。在美国，MSB和MTL是两种关键的支付业务牌照。MSB由联邦层级的金融犯罪执法局（FinCEN）颁发，允许企业从事货币服务业务，涵盖汇款、货币兑换、加密货币服务等广义金融服务，几乎所有涉及资金转移的业务，都需要注册MSB牌照。而MTL则由各州政府颁发，授权企业在特定州内合法进行资金转移和相关金融服务，如P2P支付、电子钱包、跨州/跨境汇款等，真正赋予公司在州内合法经营资金转移业务的资格。总部位于深圳的移卡，创立于2011年，由前腾讯（0700.HK）高级产品经理刘颖麒创办。他曾在腾讯任职多年，深谙产品运营与支付业务的发展逻辑。而移卡的发展，也紧扣微信支付的成长节奏。2013年前后，微信支付刚刚起步，移卡便成为最早一批为微信支付拓展线下商户的合作方之一，负责将微信支付技术整合至中小商户的收银系统、POS机及移动支付终端中。转型金融科技平台微信支付虽然由腾讯直接运营，但其线下拓展高度依赖服务商（俗称“ISV”），而移卡正是这些服务商中重要的一员。2015年之后，移卡开始从单一的支付服务提供商，转向打造以支付为入口的综合数字商业服务平台，逐步拓展至商户营销、数据智能分析、会员经营、贷款撮合等增值业务，期望转型为金融科技平台。不过，随着中国移动支付基础设施高度成熟，微信支付与支付宝早已深度渗透至各类场景。作为收单服务商的移卡，其本地市场规模虽大，但增长速度正在放缓，尤其在一线城市已趋近饱和。同时，自2018年起，中国金融监管明显加强，第三方支付牌照审核趋严、资金清算要求提高，加上数据安全、个人隐私与跨境合规风险上升，使得业者的拓展空间受限。加上移卡所处的聚合支付、ISV服务商领域，竞争者众多，如拉卡拉（300773.SZ）、银盛（3773.HK）、乐刷、海科融通等。价格战激烈，商户黏性下降，服务费率不断被压缩，寻找毛利率更高的新市场迫在眉睫。于是，移卡自2021年起开始探索海外市场，进入2023年以来，移卡开始积极布局跨境支付与海外市场，推出独立子品牌“YeahPay”，锁定东南亚、北美与其他新兴市场商户，目前已获得包括香港的Money Service Operator（MSO）、新加坡的Major Payment Institution（MPI）与美国的MSB、MTL等牌照。这些举措为其全球化战略奠定了坚实的基础。海外收入快速增长根据移卡财报，受到国内消费单笔金额普遍下降影响，公司2024年收入同比下跌21.9%至30.86亿元（4.29亿美元）。“海外业务”是去年主要亮点，期内公司来自海外的交易规模突破11亿元，同比增长近5倍，显示其全球化布局已初见成效。而在收入减少的情况下，公司依靠人工智能减省成本，各项开支全面下降，令公司取得7,300万元盈利，按年增长超六倍。海外业务的扩张也直接反映在资本市场的回馈上。自上周公司宣布取得MTL牌照后，移卡三个交易日股价上涨了65%，过去6个月则升23.8%。投资者看好移卡取得MTL牌照后，有望增强盈利能力。相较于国内低价高频交易，海外市场用户对金融服务付费意愿更高，尤其在B2B商户支付、金融科技工具订阅制等场景中，移卡有机会创造更多稳定且可持续的收入来源。目前移卡的市盈率约为51倍，低于拉卡拉的78.6倍，但远高于国际支付巨头PayPal（PYPL.US）的15.9倍，估值明显偏高。不过，比起纯支付收单业务，移卡也正布局会员经营、广告数据等工具型SaaS业务，具备更高溢价的潜力，若其海外支付业务能顺利商业化并持续放量，当前的市盈率可视为对未来三年的折现预估。但若短期内海外营收增速不达预期，或国内支付市场进一步内卷压缩利润，其高估值则会迅速被市场修正，投资人需要审慎评估。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年06月06日

9923.HK

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