0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动,或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段

重点:

  • 截至去年底,世茂净负债率高达473.2%
  • 建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动

     

李世达

中国房地产市场已进入深度调整阶段,自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后,陆续有中国房企债权人拿起法律武器,向法院提出清盘呈请。其中,中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持,一方面似乎也正以法律手段收回资金。

曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布,债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲,中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请,涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出,世茂股价当天实时狂泻18.7%,写下历史最低的0.37港元。

世茂表示,公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度,考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。

对于遭国有银行兴讼,世茂表示将”极力反对这项呈请,并持续推进境外债务重组,为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为,这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。

在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂,是自2021年中国监管机构收紧房企监管后,众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金,至今累计已有高达117亿美元债务违约。

建行续起诉房企

经历18个月的谈判,世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中,为债权人提供了多种选择,包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款,或零息强制可转换债券等。

其中可转债方案年期为一年,按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过,该转股价是目前世茂股价的20多倍,债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示,这些条款”损害了债权人的利益”。

漫长的协商过程,难以令人满意的条件,都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行,就曾表示方案不可接受,预告准备在香港采取法律行动,没想到被建行亚洲抢先。

事实上,这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日,建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请;不到一个月的3月20日,建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请,涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂,建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。

世茂16项目入白名单

中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”(俗称“白名单”)措施,国有银行:中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目,贷款总额将高达3.2万亿元。

值得注意的是,“白名单”措施关注的是“保交楼”,而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款,也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目,有16个获得入围,其中对接的银行团中就包括了建设银行。

一手借钱给你保交楼,另一手入禀法院,即使是国有银行也没得商量。

随着近年房地产下行严重不景气,房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现,去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中,房地产不良贷款增幅最大的,就是建设银行。

根据建设银行3月底公布的年报,2023房地产相关不良贷款为482亿元,较2022年的336亿元大增43%,增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。

核数师无法表示意见

所谓天助自助者,陷入债务危机的房企,唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外,也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金,但这条路并不顺遂。

据世茂去年财报,2023年实现营业收入594.6亿元,同比下降5.7%;股东应占亏损约为210.3亿元,与2022年相若。截至2023年末,世茂总资产5,432.5亿元,总负债4,919.9亿元,资产负债率约为88.7%,净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核数师审核业绩公告披露,对于财报“无法表示意见”,原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。

随着政策逐渐明朗,各个房企的命运似乎也一一揭晓,各家银行也开始维护自身权益,相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。

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简讯:湖南最大冷冻食品仓储服务商 红星冷链招股集资2.85亿港元

冷冻食品仓储服务商红星冷链(湖南)股份有限公司周三启动公开招股,公司是次全球发售合共2,326.3万股,每股发售价定12.26港元,集资总额约2.85亿港元(3,700万美元),该股预计2026年1月13日在港交所挂牌上市。 红星冷链成立于2006年,总部位于湖南省长沙市,从事冷冻食品仓储服务及冷冻食品门店租赁服务,业务模式是将食品冻库与冷冻食品门店租赁相结合,从而连结冷冻食品供应链中的批发商及零售商。 公司引用第三方报告,就冷冻食品仓储服务市场而言,按2024年收入计,该公司是中国中部地区和湖南省最大的冷冻食品仓储服务提供商,在全国的市占率约0.7%。过去三年,公司分别盈利7,910万元、7,530万元及8,290万元,今年上半年盈利3,970万元,按年下滑约3.8%。 公司称,集资所得将用于建设一座新加工厂及新冷冻食品仓储仓库,升级现有设备、信息技术基础设施及软件,包括投资人工智能技术等,同时用于寻求战略收购及合作伙关系,以完善产业链一体化。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Losing its turtles: Can Playmates Toy navigate the valley of darkness?

失龟者失天下 彩星能走过黑暗的幽谷吗?

忍者龟即将终止对彩星玩具长达37年的独家授权。这对老搭档的拆伙,揭示了老牌玩具商在新产业周期下的结构性考验 重点: 特许权产品在2023年一度占彩星玩具收入约77%,2025年上半年仍达36% 公司2025年上半年收入同比大减58%至1.86亿港元,并由盈转亏   李世达 “忍者龟” 是全球许多孩子们的童年回忆,陪伴一代又一代人长大,而对彩星玩具有限公司(0869.HK) 来说,又具有更特别的意义。自1988年起,彩星玩具开始生产“忍者龟”系列玩具,随后30多年,这个IP陪伴彩星穿越香港制造业的黄金年代,不但将公司推上全球玩具市场高峰,也让香港一度享有“世界玩具工厂”的美誉。然而,彩星与四只忍者乌龟的故事,却即将划下句号。 每段故事都有结局。彩星玩具近日公布,与“忍者龟”相关的特许权协议将于2026年12月31日届满后不获续期,这段横跨近37年的授权关系,正式进入倒数。公司称,在协议届满后,彩星玩具会在适当情况下,继续寻找及评估符合其策略考量的潜在特许权机会,并持续致力于开发及管理现有的产品系列,包括“Power Rangers”、“MonsterVerse”及“Winx”等。 忍者龟之父 把视角拉长,上世纪六、七十年代,广东潮汕商人陈大河,于1966年在香港屯门创办彩星公司,一款椰菜娃娃让彩星声名起。到1987年,彩星购得忍者龟全球独家玩具总特许权,获准创作并推广忍者龟系列玩具。 两年后,香港嘉禾电影制作真人版英语电影“忍者龟” (Teenage Mutant Ninja Turtles),令彩星玩具更受欢迎,带动翌年彩星利润飙逾10倍至12.1亿港元,陈大河被外界称为“忍者龟之父”,彩星亦被美国“福布斯”杂志评为“1990年全球盈利最高的玩具商”,亦是史上首间年获利逾一亿美元的玩具商。 2014年,好莱坞电影“忍者龟” 上映,令彩星的玩具销售收入再创新高,达至21.6亿元,其中忍者龟产品占总收入高达95%。 忍者龟对彩星玩具的重要性不言可喻,消息公布后首个交易日,彩星玩具股价即大跌14.71%,收报0.435港元,年初至今累跌约30%。 真正刺痛市场的,是“忍者龟”对彩星收入的份量。彩星玩具在公告中称,特许权产品销售收入占其综合收入比重,在2021至2024年分别约为8%、13%、77%、47%,而在2025年上半年仍达36%。 今年上半年,彩星玩具收入同比大减约58%至约1.86亿港元,并由去年盈利9,145.8万港元转为亏2,561万港元。公司称,主要因核心授权品牌缺乏大型娱乐内容带动,产品需求明显转弱。其中“忍者龟”在期内未有新电影或动画推出,销售动力不足。同时,输美产品受关税影响,叠加模具与开发成本上升,以及停产产品清货拖累毛利表现,令公司收入与盈利同步受压。 这反映其长期依赖内容驱动型授权产品的盈利模式,在缺乏外部节点支撑下较为脆弱,某方面也预示了与忍者龟分手的结局。 早有预兆? 对忍者龟来说,作为IP授权方,发展策略正在持续转变。随着内容平台、流媒体与全球行销方式演进,授权方对玩具合作伙伴的要求,已不止于制造能力,还包括渠道规模、数字营销与跨品类整合能力,这使得长期、单一授权关系面临重整。同时,成本与关税压力亦改变了谈判空间。彩星玩具2025年上半年毛利率由56%降至43%,在利润池被压缩的情况下,授权条款更难达成双方满意的平衡。 放眼当前市场,彩星玩具所面对的竞争环境已与当年大不相同。内地玩具与潮玩产业近年快速扩张,布鲁可(0325.HK) 主打积木与拼搭IP,以高频更新与国产IP切入;名创优品(9896.HK) 旗下的 Top Toy,凭借强势零售网络与价格带优势迅速铺点;泡泡玛特(9992.HK) 则透过自有IP与盲盒模式,建立更高毛利与用户黏性。 相比之下,彩星仍以传统授权玩具为核心,产品节奏与IP主导权相对受制于合作方,结构性差异愈发明显。若未来忍者龟宣布转与上述内地公司合作,将不令人感到意外。 对彩星玩具而言,“后忍者龟时代”的关键不在于能否迅速找到下一个等量齐观的IP,而在于能否重塑业务结构,降低对单一授权的依赖。公司仍拥有成熟的制造、模具与海外分销能力,未来股价走向,终究取决于彩星能否在转型期内,证明自身仍具持续创造IP价值的能力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里