这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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简讯:超额逾9千倍 量化派午收升113%

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简讯:天域半导体上市集資16.7亿港元

碳化硅外延片制造商广东天域半导体股份有限公司(2658.HK)周四启动香港首次公开募股,计划以每股58港元发行3,000万股,集資约16.7亿港元,公司于12月5日正式挂牌。 公司今年前五个月实现营收2.57亿元,较上年同期的2.97亿元同比下降13.5%。近五个月期间,实现盈利1,120万元,扭轉去年同期1.12亿元的亏损。 天域半导体计划将62.5%的IPO募集资金,用于未来五年扩大产能,15.1%用于增强研发实力,另有10.8%将投向战略投资领域。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
So-Young runs cosmetic surgery clinics

开店愈多投资愈重 新氧科技暂难靠“轻医美”翻身

医美平台新氧科技在积极拓展“轻医美”实体诊所后,营收虽持续成长,但其传统平台业务快速萎缩,拖累整体盈利能力 重点: 在开出首家“轻医美中心”仅两年后,新氧科技第三季近一半收入已来自快速扩张的连锁诊所业务 即使诊所收入于本季度录得三倍增长,公司另一半核心业务却大幅下滑,最终导致季度录得净亏损   谭英 在中国快速变动的美妆市场,短短数年往往就像过了一个世代。近期的新氧科技(SY.US)正是如此,公司从原本专注美妆社交与电商的平台业务,转型为经营全国最大规模的“轻医美”诊所连锁。然而,上周公布的最新季度业绩显示,这一转型让公司持续出现亏损,外界也开始质疑其“双轨业务模式”是否具备可持续性。 新氧科技于2023年8月在北京总部开设首家自营诊所,并此后迅速扩大布局。根据创办人兼董事长金星的说法,截至本月,公司已拥有42家轻医美中心,其中一家为加盟门店。 金星称,这也让新氧科技成为全中国规模最大的轻医美连锁品牌,公司有望在年底前达成50家门店的目标。他今年稍早也提出长期规划,未来8至10年内要在全国开出1,000家门店。 他表示:“未来我们会在严谨的策略下继续扩张医美中心网络,并透过更高标准的运营系统及更深的品牌价值,推动健康、可持续的增长。”他补充,新氧科技的新诊所截至9底已累计服务约60万人次。 这场转型显然正以极快的速度推进,但并非没有代价。随着新氧科技的线下诊所开始贡献营收,公司昔日的核心业务──为医美消费者提供的线上社群与内容平台──却持续流失动能。 投资者似乎认同这场转型的大方向,但仍未完全买单。尽管新氧科技的股价自今年初以来已累计上涨逾两倍,但公司公布最新业绩后的四天内,股价又下跌了23%,距离7月中创下的多年新高,更是蒸发了约一半市值。 公司未来走向,将决定投资者对其估值的态度。在第三季度的总收入中,来自其线下诊所的医美服务收入达1.84亿元,同比大增305%。但旧有线上社群的资讯与预订服务收入却下降34.5%至1.17亿元;此外,医疗产品与维护服务收入亦下滑25%至6,700万元。 加总各项业务后,新氧科技本季度录得总收入3.87亿元,较去年同期的3.72亿元增长4%。 随着新诊所开业步伐全面加速,公司本季度由去年同期的2,030万元净利转为亏损6,430万元。现金储备也下降约四分之一,从2024年底的12.5亿元降至第三季度末的9.43亿元。不过,以目前连锁扩张的速度而言,这样的现金消耗也在预期之内。 线上起家 要理解新氧科技当前的转型轨迹,有必要回顾其发展历史。2019年上市时,新氧科技仍是一家电商平台,用户可在平台上搜寻并预订医美服务,连接全国 300个城市、约6,000家医美服务机构,活跃用户超过100万人。 新氧科技于2013年成立时,本质上是一个整形美容相关的线上社群。2014 年,公司开始与医美医院与诊所合作,正式切入电商领域。医美机构成为公司主要收入来源之一,透过平台投放广告、获得预订流量,新氧也从中抽取佣金。 公司在早期便开始销售肉毒杆菌、玻尿酸等“注射类”医美产品。董事长金星的母亲是整形外科医师,而金星本人也曾在新氧App上分享自己施打瘦脸针、植发以及注射玻尿酸的经验。 金星创立新氧科技的初衷,是让人们能更轻松找到医美手术与相关产品的资讯,尤其当时中国经济高速成长,消费者对医美服务的接受度快速提升。2021 年,新氧收购了医院用医疗产品制造商武汉奇致。自2023年起,第三方注射产品与武汉奇致的医疗产品,已成为公司一项独立且规模可观的收入来源。 然而,公司目前的业务结构存在一定矛盾──原本依赖新氧平台导流、并为此付费的独立医师与诊所,如今却与新氧自营诊所形成直接竞争。从长期来看,这无疑是一项负面因素,因为这些独立从业者可能会对于与一个「同时身兼竞争者」的平台合作感到犹豫。 但自营诊所相较于与第三方合作,亦具备明显优势──新氧科技能以更高标准掌控服务品质。过去数年,中国医美行业出现大量小型诊所,其中不少服务品质参差不齐,也因此成为监管部门整治的主要对象。 金星近日接受彭博访问时表示:“随着我们提高门店密度,并将价格向韩国市场靠拢,我相信会有越来越多消费者选择在国内接受这些医美疗程。”他指出,新氧科技能保持低价,主要靠大规模采购策略,以及因品牌知名度高而能有效压低行销成本。 中国医美市场规模庞大且增速迅猛,其渗透率仍低于韩国、美国、巴西与日本。毕马威(KPMG)最新报告预测,市场规模将从2023年的3,115亿元,成长至2030年的1.3万亿元,几乎扩大三倍。其中约38%属于非手术类医美,即新氧科技的核心细分市场。去年新进入医美市场的消费者中,56.9%为21至30岁,另有22%介于25至31岁之间。 随着业务重心从线上服务转向线下诊所,新氧科技不再需要与中国互联网巨头竞争订单导流与预订类服务。但公司同时也面临新对手,例如朗姿股份(002612.SZ),近期收购北京知名丽都医院,并与医美公司普门等合作开发新产品。即便今年股价大幅上升,新氧科技的市销率(P/S)约为1.45,仍略低于朗姿的1.59。 新氧科技向过去的核心业务告别,未必是坏事;今年股价的大幅上涨显示投资者多半对此方向表达认可。然而,从线上平台转向更重资本、管理更复杂的线下诊所领域,过渡过程势必仍充满挑战与不确定性。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里