这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

行业简讯:多晶硅供应过剩 制造商成立合资应对

财新周三报道,为化解困扰行业的产能过剩问题,多家中国头部多晶硅制造商联合成立新公司。过去两年大规模新增产能,导致多晶硅价格断崖式下跌,此举标志政府主导行业纾困的最新进展。 财新报道,北京光和谦成科技有限责任公司的新合资企业于周二正式成立,注册资本30亿元。其股东包括九家中国顶尖多晶硅制造商(光伏板核心原材料)以及中国光伏行业协会。 全球最大多晶硅生产商通威股份(600438.SH)旗下子公司作为最大股东持股30.35%,该公司高管透露,管理层由多位行业资深人士组成,未来将着力探索战略合作、推动技术升级并优化现有产能。 历经两年激进扩产后,占全球产量最大的中国多晶硅产业,去年底年产能达320万吨,约为市场需求的一倍。为遏制价格持续探底,多家制造商已削减产量,目前开工率普遍维持在50%或更低水平。 随着多晶硅价格6月下旬企稳回升,多家生产商股价同步反弹。通威股价较6月下旬低点上涨逾40%,而大全新能源(DQ.US;688303.SH)在美的股价已翻了一倍多。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Zhou Hei Ya runs braised duck stores

老“鸭”伏枥志在千里 周黑鸭欲重夺江湖地位

主打卤鸭脖零食的连锁品牌周黑鸭 近日在东南亚开出首家门店,同时试图重振中国业务 重点: 周黑鸭已在马来西亚开设中国境外首家门店,希望借此缓解本土过度竞争带来的压力 这家卤鸭脖零食连锁品牌正削减国内门店数量,并在创办人重新出任行政总裁后,试图让品牌回归初心   谭英 有人可能会说,周黑鸭最新开出的门店,是一间价值“3,500万美元的门店”。 这正是仍然知名但已显老态的品牌,在宣布于马来西亚巴生港开店后所新增的市值。消息发布后,其股价在三个交易日内累计上涨7.7%。之所以引发市场兴奋,是因为这家以卤鸭脖闻名的连锁品牌,这一次终于踏出中国,迎来首家海外门店,并于12月5日正式开业。 这似乎显示,投资者正等待、或者说期望这个“小小的海外起步”,能为公司带来一些转机。周黑鸭十年前还是“江湖大哥”,但近年面对一批新兴零食品牌的激烈竞争,整体表现已显疲态。市场更深层的期待是:这一步或许预示公司正走向更全面的转型。创办人周富裕从半退休状态回归,希望重新带领周黑鸭国际控股有限公司(1458.HK)回到成长轨道。 周黑鸭在公告中表示:“新店开业,标志着集团海外扩张策略迈出重要一步,有助开拓新市场并推动长期可持续发展。”公司并指:“这次开店的成功,不仅能提升品牌在国际市场的影响力,也为集团日后在东南亚及其他海外市场的稳健拓展奠下可复制的营运基础。” 周黑鸭首家海外门店所在地巴生港,是马来西亚最大的港口,距离首都兼最大城市吉隆坡约42公里。 如今,在中国零食市场选择愈来愈多的情况下,周黑鸭的吸引力已不如过往。周黑鸭在2016年于香港上市时仍处高峰,而那已是创办人周富裕在武汉菜市场摆出第一个小摊后的第22年。周富裕最初反覆试做卤鸭酱料,后来在2002年与妻子唐健芳正式创立这家连锁品牌。 当年上市时,周黑鸭在38个城市拥有715家门店,年收入达24亿元(3.39亿美元),所处的卤味细分市场每年规模高达521亿元。其主打的卤鸭脖原本是传统小吃,却在十年前因为精准的社交媒体行销而意外获得中国千禧世代青睐。 “成功并不完全取决于味道。”其行政总裁郝立晓在2017年上市不久后说道,“我们卖的是一种与众不同的体验。”为迎合年轻族群,郝在周黑鸭门店内引入最新的虚拟实境游戏,并推出吸引18至35岁核心客群的包装设计。 后来郝立晓接过管理权,周富裕则在公司上市后不久淡出管理层。两年后,最高管理位置由张宇晨接任,他曾在宝洁、欧莱雅、美泰与孩之宝等多家跨国消费品公司任职,并率先推动以加盟模式扩大规模的策略。 竞争连锁品牌兴起 但以绝味(603517.SH)、煌上煌(002695.SZ)为代表的新一波卤味竞争者迅速挤占这一细分市场,并在周黑鸭开始走弱之际录得强劲盈利增长。周黑鸭2019年收入下滑0.8%,全年盈利更大跌29.7%。张宇晨未能阻止颓势,并于2024年6月请辞,由创办人周富裕重新接任董事长及行政总裁。 周富裕回归后迅速着手瘦身公司臃肿的营运架构,他关闭近1,000家表现不佳的门店,数量从2023年底的3,816家削减至今年中的2,864家。 周黑鸭2024年业绩表现低迷,收入按年下降10.7%至24.5亿元,盈利亦下跌15%至9,820万元;但公司今年上半年的中期报告呈现出一些改善迹象,尽管上半年收入小幅降至12.2亿元,公司盈利却大增至1.08亿元,较去年同期增加逾两倍,显示周富裕的改革策略开始奏效。 今年上半年,在门店数量大幅减少的情况下,周黑鸭录得总销量14,383吨,较去年同期的14,618吨仅小幅下降。更关键的是,期内客单价从一年前的55.57元降至53.56元,这是公司有意淡化“高端定位”策略的一部分,因为在经济放缓下,越来越多中国消费者变得不愿花钱。 光大证券国际表示,周黑鸭今年下半年计划优化门店营运、重塑品牌形象,重新吸引千禧世代消费者。上半年,公司已进入Costco及沃尔玛山姆会员店等渠道,也拓展至鸣鸣很忙、万辰集团等大众化零食连锁渠道。 然而,在中国市场疲弱的情况下,关店与拓展新渠道能带来的效果有限。据内媒报道,周黑鸭于2025年初定下最新海外策略,首步是透过马来西亚MiX特色便利店引入其真空包装产品。公司表示,海外业务将成为“关键增长引擎”,并以东南亚为起点,逐步拓展至欧洲、美洲及全球市场。 东南亚向来是中国消费品牌出海的第一站,既能寻求增长,也能分散本土激烈竞争风险。到去年底,至少已有60家中国品牌在当地开出6,100家门店,借由该区域庞大的华人族群与相近的饮食偏好寻求成长。 海外扩张对周黑鸭而言并非新想法,早在2020年11月,公司便透过发行公司债募得15.5亿港元,部分资金原定用于海外拓展,目标是在三年内于全球市场设立1万个销售点。 可这项由前任掌舵人张宇晨推动的计划似乎从未落地,如今周富裕正试图追回失去的时间,开始在社交媒体上向国内外潜在受众推广产品,他多年来一直透过直播带货推广公司的卤味产品。 去年12月,周富裕在露营时因身旁的炉具爆炸而被烫伤、全身缠满绷带,但翌日仍坚持在抖音开直播。如今周黑鸭正努力重返中国零食市场的主舞台并拓展海外版图,这种韧性或许正是公司此刻最需要的。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:舜宇光学上月车载镜头出货激增近七成

光学零件制造商舜宇光学科技(集团)有限公司(2382.HK)周三公布,公司11月手机镜头出货量1.19亿件,按月跌2.3%,按年升7.5%。 期内,车载镜头出货量达1,263.4万件,按年大增69.4%,公司归因于客户端需求的提升;玻璃球面镜片出货量按年上升13.8%至253.5万件。其他镜头则录得同比33.0%的跌幅,出货量为1,064.3万件。 光电产品方面,同样受惠于客户端需求的提升,手机摄像模组出货量为4,149万件,按年上升10.9%,不过按月则下跌7.8%。其他光电产品出货量为651万件,按年增7.6%,按月则下降 5.4%。此外,光学仪器类的显微仪器出货量为 24,116件,按月升22.1%,但按年则微跌3.2%。 舜宇光学股价周四高开,至中午休市报66.4港元,转跌2.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --

简讯:大疆教父孵化的独角兽 希迪智驾招股集资14亿

自动驾驶矿卡生产商希迪智驾科技股份有限公司(3881.HK)周四公开招股,发售540.8万股,每股售价263港元,一手10股,入场费2,656.52港元,最高集资14.2亿港元,本月16截止认购,19日正式上市。 公司是由大疆创始人汪滔在香港科技大学的导师李泽湘创立,李教授不但支持汪滔成立大疆,更一度担任大疆董事长,为大疆培育人才及提供管理意见,更给予人脉帮助。 上市前希迪智驾已先后进行八轮融资,合共筹集资金近15亿元,投资者星光熠熠,包括有红杉、新鼎资本及联想控股。 公司过去三年亏损持续扩大,去年蚀5.8亿元,按年上升127%。公司今年上半年收入4.08亿元,同比上升58%,但亏损扩大271%至4.55亿元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里