这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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新闻

简讯:小鹏通过麦格纳代工 实现欧洲量产

电动车制造商小鹏汽车有限公司(XPEV.US; 9868.HK)周一宣布,将透过麦格纳(Magna Steyr)奥地利工厂实现在欧洲的本地化生产,首批小鹏G6与G9已于该厂顺利下线,相关专案预计于2025年第三季全面启动。 据财新报道,麦格纳是全球汽车零部件巨头,亦为多家整车企业提供代工服务,累计生产逾400万辆汽车。小鹏表示,看重麦格纳在零部件、系统及整车领域的综合能力与供应链网路,能快速推动本地化落地,未来将在奥地利投产更多纯电轿车与SUV车型。 代工并非小鹏首次尝试。2017年,小鹏曾与海马汽车合作,代工生产首款G3车型。董事长何小鹏亦坦言,公司在中国市场起步即采代工模式,在欧洲延续此策略并不意外。 对中国新能源车企而言,欧洲是全球第三大汽车市场,2024年新车注册量达1063万辆,其中纯电动车注册量同比大增22%。然而,随欧盟自2024年10月底对中制电动车加征最高35.3%反补贴关税,本地化生产的重要性愈发凸显。比亚迪(1211.HK; 002594.SZ)、零跑(9863.HK)、广汽(02238.HK;601238.SH)等亦相继公布欧洲建厂或代工计划,与小鹏一样积极抢占市场先机。 小鹏港股周二收升1.8%,报84.8港元。年初至今累升81.43%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:食髓知味 博雅斥2.2亿续购比特币

网络游戏开发商博雅互动国际有限公司(0434.HK)周二公布,在本月15及16日间,斥资2.19亿港元购入245枚比特币。 收购比特币的资金,主要来自今年公司多次配股所得。截至公告日,博雅持有3,925枚比特币,平均每枚购入价为66,094美元。 公司表示进一步购入比特币,是持续对Web3游戏及Web3基础设施研发进行投入,并扩大Web3核心战略资产储备,以及继续在该领域进行项目投资和战略合作。 博雅周三开盘升1.2%报7.4港元,公司过去半年股价上升90%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Flowing Cloud taps placement to ease pressure as metaverse halo fades

元宇宙光环褪去 飞天云动配股减压

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TikTok Deal

新闻概要:中美马德里会谈就TikTok交易达成框架协议

TikTok交易将化解美方对安全的担忧,但同时保留这个热门社交平台的“中国特色”    李世达 中美官员周一表示,双方在西班牙马德里举行的会谈中,就TikTok问题达成一项框架协议。美国总统特朗普随后在社交媒体表示,该协议将在周五与中国国家主席习近平的通话中确认。 此次会谈由中国国务院副总理何立峰率团,美方则由财长贝森特(Scott Bessent)领衔,议题涵盖美方单边关税措施、出口管制以及TikTok问题。这是自美国总统特朗普今年4月启动新一轮关税战以来的第四次会谈。 这项涉及1.7亿美国用户的热门社交媒体应用的潜在协议,成为这两个全球第一与第二大经济体在数月谈判中罕见的突破。 据财新报道,中国商务部国际贸易谈判代表兼副部长李成钢表示,关于TikTok问题,中国一贯反对将科技和经贸问题政治化、工具化、武器化,绝不会以牺牲原则立场、企业利益和国际公平正义为代价,寻求达成任何协议。 李成钢说:“中方将坚决维护国家利益和中资企业合法权益,依法依规开展技术出口审批。同时,中国政府充分尊重企业意愿,支持企业在符合市场原则基础上,开展平等商业谈判。” 贝森特则在会谈结束后表示,双方就TikTok问题达成了框架协议,他称这项协议是两个私有主体之间的事,但商业条款已达成一致。他强调,该协议将解决美国在安全方面的担忧,但同时会保留TikTok的中国特色。 CNBC报道称,贝森特指出,在该框架下,可能会由美国控制TikTok的所有权。 TikTok的未来动向一直是中美谈判焦点。特朗普今年以来已三度签署行政令,将TikTok出售期限不断延后,最新截止日期为9月17日。根据美方立法,一旦无法剥离,TikTok将面临在美被禁的命运。 特朗普先前曾强调,美国已有潜在买家,包括地产大亨弗兰克·麦考特(Frank McCourt)、AI初创公司Perplexity AI以及由Employer.com创办人廷斯利(Jesse Tinsley)组成的财团等,不过方案涉及收购范围与股权结构各有差异。 然而,TikTok是否能够出售,最终需经中国政府批准。早在2020年,中国商务部与科技部便将“基于数据分析的个性化推送服务技术”及“人工智能交互界面技术”纳入出口管制清单,意味TikTok核心演算法若要转让,必须获得主管部门许可。 中方先前已多次强调,将依法依规处理TikTok相关事宜,坚决维护企业正当权益,并强调中国政府从未要求企业违反当地法律提供境外数据。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --