这家私营物业管理公司第二次申请在港股上市,以它去年的盈利表现,足以通过港交所的最新盈利要求

重点︰

  • 众安智慧生活1月30日再次向港交所递交上市申请文件,但公司收入高度倚赖母公司
  • 在官方政策影响下,物管板块过去一年的股价低迷,公司不易取得高估值上市

叶天娜

这位中国最著名房地产企业家之一,因其两个不同的名字而闻名,一个是其公司年度财务报告上的官方名字,另一个是他在接受媒体采访时使用的名字。虽然媒体通常称他为施忠安,但他在财务报告中通常被称为施侃成。

这位从税务局公务员做到房企老板的神秘男人,是中国房地产开发商众安集团(0672.HK)的创始人,其物业管理公司上月底第二次申请在香港上市。

施侃成2007年将众安集团在港股上市,2014年再把中国新城市(1321.HK)分拆在港交所挂牌,去年6月,旗下的物业管理企业众安智慧生活服务有限公司,也向港交所递交了上市申请,“七年一胎” 的梦看似圆满。

可是施老板的第三胎不太顺利,去年中央“房住不炒”和“三条红线”的政策持续,中国房地产无论在动工量或销售都大不如前,作为长期倚赖母公司输血的物业管理公司,自然也受到牵连。去年共有34家物业管理公司向港交所递交上市申请,最终仅有13家成功上市,众安智慧生活的上市申请则在12月24日失效。

更麻烦的是,港交所今年1月1日开始提高主板上市企业盈利门槛60%,即最近一个财年盈利不低于3,500万港元(2,860万元),前两个财年加起来不低于4,500万港元。

正当市场认为施老板“第三胎”上市梦碎时,公司2021年交出了不错的成绩。在农历年二十八,大家正忙于大扫除之时,众安智慧生活卷土重来,第二次冲刺到港交所上市。

根据申请文件,公司2021年赚了3,899万元,连同之前两年的盈利约5,706万元,已经超越了港交所的盈利新规定。

与其他物业管理公司一样,众安智慧生活的业务包括物业管理、向房地产开发商提供增值服务等。截至去年底,公司一共管理74个项目,在管总建筑面积约1,180万平方米,位于中国6个城市和两个省份,当中以二线城市为主。

拆开公司的业绩,可以发现收入来源非常倚赖母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96亿元,物业管理服务贡献最多,达2.05亿元,同比增长约12%,占总收入69.4%,然而有七成多的物业管理服务收入,都是来自母公司旗下物业。

至于向房地产开发商提供增值服务,去年相关收入同比增长77.8%至5,919.3万元,但当中有89%收入是来自母公司或母公司的合营企业及联营公司;社区增值服务的增长速度也相当快,去年收入达3,131.1万元,同比增加1.2倍,但相关增长也是来自母公司旗下物业,其中母公司车辆停车位销售代理服务的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2万元。

在中央“房住不炒”的大国策下,中国物业管理行业竞争已经进入汰弱留强阶段。根据国家统计局的数据,去年1至11月全国房地产开发投资同比仅增长6%,商品房销售面积同比只增加了4.8%,可想而知在中国房地产开发商在“缺水”的大环境下,物管公司要靠母公司输血确保增长已走不下去,未来只能自行开源和节流。

施侃成这次分拆众安智慧生活上市,筹资所得也是为了策略性收购及投资其他物管公司,以开源来保持增长;另一方面,公司透过投资升级硬件和软件来节流,未来还会购买更多智能机器人,在2024年部署在34个物业中使用,估计每个项目每年可节省60万元劳工成本。

物管板块估值两极

两三年前,物业管理被投资者视为黄金赛道,由于资金流强劲,加上轻资产与增长能见度高,成为资金追捧对象。

可是花无百日红,目前在港股上市的物业管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股价上升的只有10只,一只没有升跌,其余全军尽墨,就连恒生指数成份股碧桂园服务(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三线的物管公司如世茂服务(0873.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、融创服务(1516.HK)和恒大物业(6666.HK)等,跌幅更达54%至66%。

再看最近半年上市的物业管理公司,除了朗诗绿色生活(1965.HK)首日挂牌升了41.5%之外,其余不是破发就是只能力守招股价,例如京城佳业(2210.HK)比招股价跌了35.6%、中骏商管(0606)也下跌36.2%。

物业管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有国企背景的公司如华润万象(1209.HK)、中海物业(2669.HK)及保利物业(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能达到中央“三条红线”的,不少市盈率仅低于10倍,看来施侃成这次分拆众安智慧生活上市,会在定价上遇上一定困难。

如果以去年11月上市的京城佳业目前约10倍的市盈率比较,众安智慧生活去年赚3,899万元(4,777万港元),上市市值约4.8亿港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由于市场有更多便宜的选择,可能很难吸引投资者。

中国房地产市场经历了两年寒冬,最近终于看到了一点曙光,政策放松的消息陆续传出,一些风险较低的民企短期出现强劲反弹,施侃成能否趁这次政策放松的时机,顺利将众安智慧生活上市,市场将拭目以待。

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简讯:创新实业首挂收升32%

电解铝生产商创新实业集团有限公司(2788.HK)周一在香港首日挂牌,股价大幅上涨。公司以每股10.99港元发行5亿股,位于发行价区间上限,共集资53.1亿港元。 该股开盘报15.2港元,较发行价上涨38%。在周一午盘交易时段,股价虽有回落,但收市仍升32%報14.59元。本次公开发售,香港本地投资者认购部分超额逾400倍,国际配售超额认购约为18倍。 创新实业披露,今年前五个月,实现营收72.1亿元,同比增长22.6%。但受原材料价格上涨影响,盈利同比下降14.4%至8.56亿元。公司计划将约半数集资用于扩大海外产能,包括建设铝电解槽熔炼设施;另有40%资金将用于建造绿色能源发电站及采购相关设备。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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简讯:博泰车联悉售阿维塔股权 套现6,244万元

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90亿全售股权 龙腾半导体借殻中联发展上市

在早前拟投资区块链公司的交易最终未能成事后,皮革制造商中联发展已签署谅解备忘录,拟收购龙腾半导体 重点: 中联发展已同意收购龙腾半导体,预估金额最高可达90亿港元 若交易达成,很可能构成龙腾半导体的借壳上市,因其规模远大于持续亏损的中联发展   阳歌 如果皮革行业行不通,区块链也不奏效,那下一步该做什么? 对中联发展控股集团有限公司(0264.HK)来说,答案似乎是功率半导体。公司上周五宣布一宗带有“小虾米对大鲸鱼”意味的交易:它计划收购一家规模远大于自身的企业。稍作推敲便不难看出其本质,若最终交易达成,将等同于让这家位于陕西西安、从事功率半导体制造的龙腾半导体股份有限公司,透过借壳方式在香港上市。 之所以要强调“若最终完成”,是因为从市场反应来看,这宗交易是否能落实仍存在相当变数。消息公布后的首个交易日(周一),中联发展股价于早盘上下波动,最终收市升6.8%。 以皮革产品为主业的中联发展,目前市值仅约10亿港元(1.28亿美元),与其最新签署的MOU中提出、收购龙腾半导体所需的45亿至90亿港元相比,几乎不成比例。公司称,收购款项将透过现金、发行新股或两者混合方式支付。 但从中联发展的体量与财务状况来看,公司截至6月底的现金仅131万港元。几乎可以肯定,若要完成这笔收购,势必要大量发行新股,而这等同于将公司控制权拱手让予龙腾半导体。在公告中,中联发展表示,计划收购龙腾半导体100%股权,其中包括由龙腾董事长兼单一最大股东徐西昌持有的约 24.81%股份。 对于中联发展而言,这笔交易的确合理。其现有业务发展停滞,急需一次彻底转型。公司的收入规模极小,且连续三年下滑,从2022年的5,600万港元 跌至去年仅2,200万港元,直到今年上半年才重回增长。 公司的盈利与资产负债状况更为糟糕,自2021年以来便持续亏损,今年上半年亏损760万港元。而公司6,350万港元的流动负债超过其2,170万港元流动资产约两倍。过去一年,中联发展已四度向投资者配股集资,累计集资约7,000万港元,而且均以折让价格出售,以维持营运所需资金。 中联发展在公告中表示,公司一直“寻求扩展业务”,并指新签署的MOU,让其有三个月时间与龙腾半导体商讨并达成最终协议。公司称:“集团相信,建议收购事项将有助于进一步扩大业务范围。” 失败的区块链交易 投资者之所以保持怀疑,其中一个原因可能与中联发展今年8月宣布的另一宗「潜在的转型交易」有关,当时公司计划进军热门的区块链领域。根据该项交易,中联发展同意以现金及股份支付1亿港元,收购RWA平台NVTH Ltd.的20%股权,而该公司的主要经营实体为杭州科杉。公告中将科杉形容为一个「现实世界资产(RWA)代币化的区块链基础设施平台」。 今年以来,涉及区块链、加密货币及RWA的交易在香港公司中相当普遍,许多企业希望借助加密市场升温的热度吸引关注。中联发展的股价在8月公告发布翌日即飙升68%,其后在炒作推动下更于数日内累计翻倍。然而科杉的实际业务规模十分微小,甚至比中联发展还小,2024年收入仅246万港元。 但是到了9月底,中联发展宣布该笔交易不太可能在9月30日期限前完成,但仍试图延续其区块链叙事,称公司仍在「积极考虑开展Web3与数字资产业务」。 令人意外的是,在宣布交易大概率告吹后,公司股价并未大幅回落。现时股价仍比科杉项目公布前高出约90%。或许投资者意识到,公司正在寻找一个转型方向,能够彻底改变其体量有限、缺乏增长动能的皮革业务,而龙腾半导体的收购恰好符合这一逻辑。 如今,中联发展似乎透过龙腾半导体找到了这笔“潜在的转型交易”,而功率半导体本身,也确实是未来数年极具增长潜力的领域。龙腾半导体的核心产品——功率半导体,主要用于控制电流流动,从而降低电子设备的能耗损失,对能量转换及高效电源管理至关重要。这类晶片正快速成为新能源汽车与绿色电站中的关键元件,而这两大领域都处于高速增长轨道上。 然而,龙腾半导体在这个市场中仍属相对小型的参与者。全球主要晶片制造商,包括英飞凌(IFX.DE)、德州仪器(TXN.SU)及博通(AVGO.US)等,都已深度布局功率半导体。根据龙腾半导体的官网,公司去年开始运行一条采用8吋晶圆技术的先进产线,并于今年早些时候获政府批准兴建该产线的第二期。 公司网站亦显示,龙腾拥有逾600名员工及1,000名客户,在西安、上海及德国设有研发中心,但其主要业务看来仍集中于中国境内。不过,Pitchbook的资料则有所不同,指龙腾仅有135名员工,尽管该资料可能已过时。Pitchbook还显示,龙腾自2009年成立以来共进行五轮融资,总额仅6,250万美元,若考虑到半导体行业的高资本门槛,这个规模可谓非常有限。 目前外界几乎找不到任何关于龙腾半导体的财务资料,不过,一旦中联发展控与其签订最终合并协议,这基本等同于龙腾透过借壳方式上市,相关数据应会陆续公开。我们对这笔交易是否能最终落实并不抱太高期望,成功机率或许只有一半;但若收购价格合理,其成功可能性仍有机会高于先前的科杉投资案。毕竟,中联发展控股显然急需一个全新的发展方向,而龙腾半导体亦无疑希望借助这类借壳上市方式,取得通往全球资本市场的途径。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:灵宝黄金桐柏老湾矿区黄金资源增逾7成

黄金矿商灵宝黄金集团股份有限公司(3330.HK)周日公布,集团旗下的桐柏老湾金矿区已完成全区勘探工作,黄金的金属量较之前初步勘探的资源量,高出73%。 灵宝黄金指出,去年底时的估算是101.5万盎司,约31.57吨,因为新增勘探工程以及估算范围的差异,今年9月底止的勘采估算量为175.3万盎司,即约至54.51吨。 桐柏老湾金矿区位于秦岭造山带东段的桐柏,采矿许可证范围内的面积长约7公里,宽约1.2公里,标高-350米。勘查工作历时3年,施工钻孔94个,进尺41,000余米。 周一灵宝黄金开市升2.5%报15.24港元,公司股价较过去一年高位下跌約30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里