金茂服务筹资并购减依赖母企拓机遇

2022年03月02日

中国金茂控股分拆旗下物管业务上市，筹资最多6.8亿元

重点：

金茂物业服务已启动公开募股程序，计划在香港上市后，积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
物管行业受惠城镇化水平提升，为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务，培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能，这次作出相关举动的，轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布，把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市，并于当天开始招股；公司于全球发售1.01亿股，每股定价7.52港元至8.14港元，筹资最多8.25亿港元(6.8亿元)，本周三截止申购，预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商，截至去年底止，在管总建筑面积约3,640万平方米；其中，住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂，持有约67.5%股权，而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业，后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示，金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元，同比增长57.6%。期内，净利润为1.09亿元，同比大增105%，净利润率也从8%提升至10.4%，主要是公司新咨询和其他增值服务产品，例如前期规划及设计服务和交付后服务等，具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”，改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式，加上2021年内地出台利好物管行业政策，令内房分拆旗下物管业务上市的活动，如雨后春笋般频密。另一方面，出于争取市占率及提升规模效益的考虑，行业内的收购合并等资本操作，也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%，以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示，公司的相关指标分别为69%、52%和126%，全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康，它为什么要分拆物管业务上市呢？正如金茂物业服务在招股书披露，公司希望藉着这次筹资，加快并购同业的步伐，并提升经济规模效益，同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由，与过去上市的多家物管企业一样，有点陈腔滥调，但却是现实考虑。

事实上，金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中，有92.5%是来自两家母企，或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底，公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企；由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积，仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言，自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务，减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多，当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会；约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展：约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称，将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权，目标是在2024年底前，可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商，以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢？事实上，中国城镇化进程加快，带动人均可支配收入持续增长，是利好中国物管行业发展的重要因素，因此公司看准这个商机，期望抓紧市场机遇，透过筹资上市增强收购资本，也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示，城镇人口的人均可支配收入从2016年起，以6.9%的年复合增长率，稳步增加至2020年的43,834元。期间，中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积，从2016年起以15.7%的年复合增长率，增加至2020年的4,880万平方米，物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元，年复合增长率为15.2%。

以2020年为例，一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费，明显比三四线城市为高，这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算，金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中，排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元，引伸至全年约1.46亿元，按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元)，相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中，碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目，而且体量也比较接近。如果以相同方式计算，两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍，可见金茂物业服务的估值明显比同业高，反映招股价定位进取。因此，该股招股反应平平，其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额，占公开发售部分筹资金额不足三成，反映投资者对其并不热衷。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

新股

碧桂园服务, 城镇化, 金茂控股, 社区服务, 物管, 金茂服务, 越秀服务

掌握中概股最新动态，订阅我们的新闻邮件

关注我们

免费订阅新闻邮件

在以下平台浏览我们的新闻

新闻

简讯：手回料中期扭亏为盈最多赚6.8亿元

保险中介服务提供商手回集团有限公司（2621.HK）周四公布，预计截至2025年6月30日止六个月录得净利润介乎6.6亿（9,200万美元）至6.8亿元，去年同期为净亏损7,500万元，实现转亏为盈。公司表示，业绩转正主要受惠于向投资者发行的金融工具账面值变动收益，该项收益较去年同期的变动亏损增加约7.95亿至8.15亿元。然而，期内经调整股东应占净利润预计为5,600万至7,600万元，按年减少约5,000万至7,000万元，主要因宏观经济不确定性加大、金融消费需求放缓，以及保险业在“报行合一”政策下调整中介经纪费率所致。上半年收入料介乎5.45亿至5.65亿元，按年减少约1.4亿至1.6亿元；成本及费用则减少约7,500万至9,500万元，跌幅低于收入降幅。手回股价周五高开，至中午休市报4.93港元，升5.79%。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月08日

2621.HK

简讯：丘钛7月销售续向好摄像头模组同比升16%

摄像头生产商丘钛科技（集团）有限公司（1478.HK）周五公布7月的销售数据，上月手机摄像头模组售出3,783.6万件，按年及按月均上升15.9%；指纹识别模组售出1,440.2万件，按年及按月升2.6%及3.6%。今年首七个月，手机摄像头模组共售出2.2亿件，按年跌10.8%，指纹识别模组累计售出1.087亿件，按年大升48%。丘钛周五开盘升0.2%报12.7港元，股价自年初以来接近倍翻。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月08日

1478.HK

拿下日本收单牌照后移卡能否输出“中国模式”？

移卡攻入日本市场，获得当地信用卡业务资格，揭示其从跨境支付走向本地商业服务的全球战略转型重点：公司获得在日本开展在线与线下扫码收单业务的资格不只服务海外中国游客，而是试图成为当地支付市场参与者李世达在日本，电子支付的选择不少，但现金依然是支付主流。根据日本总务省的统计，2024年国内无现金支付比率仅42.8%，且以信用卡（占82.9%）为主，行动支付（如扫码支付）仅占9.6%，大多集中于如PayPay、LINE Pay、Rakuten Pay等本地品牌。这样的市场特性，让外来支付工具难以真正打入日常场景，只能在观光区或特定商户中拥有一席之地。正是在这样一个高壁垒、低转换的市场中，来自中国的支付科技公司移卡有限公司（9923.HK）选择正面进场。本周，移卡宣布其日本子公司Yeahpay Japan已取得日本《割赋贩卖法》下的信用卡合约业务者注册资格，并同步通过PCI DSS国际安全标准认证，正式获得在日本开展在线与线下扫码收单业务的资格。牌照让移卡得以从跨境支付“游客模式”，晋升为具备在地清算与商户服务能力的参与者，也揭示了其全球化布局的新阶段。本地业务“新参者” 移卡此次在日本取得的牌照，与Alipay、WeChat Pay在日本的运营模式有本质区别。Alipay、WeChat Pay主要透过当地收单合作伙伴与商户签约，以“跨境支付”方式接入日本商户，也就是说，当中国旅客使用这些App扫码付款时，实际的结算仍发生在中国本土系统，商户透过当地收单服务商完成结汇。这是一种依赖“游客消费”的辅助性场景，商户也多集中在观光区与连锁零售。移卡此次获得的是一张真正的“本地经营牌照”，是进入“本地商业支付体系”的门票，可以自主与日本商户签约，建立收单与结算网络，合法串接日本的信用卡支付体系，进行本地清算与商户服务，为商户提供一体化的收单与商业服务平台，服务日本本地消费者与中小企业，而非仅依赖中国游客的流量输入。这也不难看出移卡的出海策略：不只是服务海外的中国游客，而是试图成为当地支付市场参与者的一员。然而，日本支付市场远比表面看来更复杂。日本本土市场早已由PayPay、Rakuten Pay、d払い与交通系IC卡如Suica等主导，不仅用户数庞大，还深度整合了电商、电信与积分体系，使消费者黏性极高。与此同时，来自Square与Recruit旗下AirPay等国际与科技型平台，也凭借简易的POS设备与一体化的商户解决方案，占据中小企业市场。平台生态联动移卡着眼的，是将其在中国累积的商户服务能力、会员经营与数字广告推广等优势成功移植，或许能在高度饱和的日本市场中，寻找到具备特色的利基切入点。根据公告，移卡将与其投资企业富匙科技共同推进日本业务发展，并借助其在小红书、大众点评海外版等平台的运营经验，为品牌商家提供“到店＋本地生活”整合服务，输出类似中国的商业数字操作系统。富匙科技主要为线下商户提供数字化营运解决方案，已在东南亚地区与超过两万家门店建立合作关系。更进一步看，若能以“中资电商平台出海的基础设施商”为核心定位，绑定内容、供应链、支付、会员经营等多环节，或许也有望在海外市场突围。除了日本与东南亚，移卡在今年5月底刚拿到美国亚利桑那州Money Transmitter License（MTL）牌照，以及去年底获得的Money Services Business（MSB）牌照，其海外布局似乎将逐渐迎来收成阶段。…

2025年08月08日

9923.HK

关税战下盈利续增长创科未来真能独善其身？

尽管这家电动工具制造商高度依赖美国市场和中国的生产力，其今年上半年销售额仍同比增长7.5%，利润同比增长14% 重点：创科实业称上半年取得稳健的营收与利润增长，并表示处于非常有利位置，能够应对下半年“不断变化的全球贸易政策”带来的挑战截至目前，这家公司得以规避美国关税冲击，部分得益于其在美国、越南和墨西哥设立的新工厂，对中国原有生产基地形成补充阳歌关税冲击？哪里来的冲击？这正是电动工具制造商创科实业有限公司(0669.HK)最新财报传递的核心信息。这家一度被视为中美贸易战中最脆弱的企业，主要收入源自Milwaukee及Ryobi品牌电动工具，相当比例的产品在中国制造后销往美国。然而，创科实业今年上半年最新财报未见贸易战影响痕迹。此前，美国总统特朗普对中国等国家商品施加了多级关税。彼得森国际经济研究所数据显示，自特朗普1月就任以来，美国对华进口关税波动剧烈，最近平均水平维持在55%左右。因主要生产基地设于中国，且约四分之三销售额依赖美国市场，创科实业原本极易受关税冲击。意识到市场担忧，公司今年2月曾发布特别公告称，当时美国关税对其年度业绩影响“微不足道”。最新财报显示此言非虚。本周二发布的财报表明，公司上半年业务表现亮眼，营收增长7%，利润增幅达14%。在财报中，公司确实提到了“关税”一词，但仅有两次，且都是在指其为降低这一威胁所采取的措施。值得关注的是，创科实业部分减损策略具短期性特征，主要涉及在关税较低国家建立库存。因此，若中美年内未能达成长期贸易协议，创科实业或将在2026年承受持续高关税压力。目前，公司尚处顺境，其另一主业是以Hoover品牌吸尘器为代表的清洁产品。相较处境相似的诸多中国企业，创科实业因总部位于中国香港，且高管团队呈现国际化特征而独具特色。公司正筹备重大人事交接，年迈的联合创始人兼主席霍斯特·帕德威尔（Horst Julius Pudwill）拟退位，由其子等新一代领导者接棒。我们虽不谙悉其内部运作机制，但创科实业最终将总部迁至新加坡，甚至美国以规避地缘风险的可能性，并非天方夜谭，毕竟中美博弈短期内难见缓和。营收持续增长当前，创科实业的业务底盘依然稳固。公司销售额同比增长7.5%至78.3亿美元，上年同期为73.1亿美元，较去年全年6.5%的增速略有提升。电动工具贡献95%的销售额，同比增幅达8.3%。地板护理及清洁业务成半年报短板，该板块收入下降4.8%至4.08亿美元。公司将下滑归因于为提高盈利能力，而对该业务板块进行的优化调整，但并未单独披露该板块的利润率。区域表现方面，北美地区（主要为美国）销售额同比增长8.1%，增速超过去年全年的5.5%。增长提速至少部分源于关税新政前的抢购潮，消费者赶在特朗普实施关税前提货，以避免未来支付更高价格。创科实业早先主要依托毗邻香港的东莞生产基地，近年已将制造版图扩展至美国、墨西哥和越南。虽未披露中国产能占比，多份报告预估数据在40%至80%之间。创科实业正将中国以外全部产能用于供应美国市场，但这显然不足以满足其美国主销区的需求。为此，公司采用特朗普实施关税前在美囤积的零组件进行周转。截至今年6月末，其库存规模从上年同期的40.3亿美元增至42.9亿美元。库存周转天数同比减少一天至103天，正印证其利用战略囤货规避关税的策略。上半年运营开支增长6.5%，略低于营收增速。这推动期间利润同比增长14.2%至6.28亿美元，上年同期则为5.5亿美元。为彰显前景信心，公司中期股息同比上调15.7%。公司在财报中表示：“展望2025年下半年，我们处于非常有利的位置，能够应对当前宏观经济和地缘政治环境，以及不断变化的全球贸易政策所带来的挑战”。公告后两个交易日，公司股价几无波动，显示投资者对业绩既无惊喜也无忧虑。该股当前18倍市盈率处于舒适区间，低于史丹利百得(SWK.US)的22倍，但高于日本同行牧田(6586.T)的16倍。虽难料中美贸易关系走向，创科实业正竭力传递其置身事外的信号。此说目前或可成立，且公司至今妥善应对了贸易摩擦。但若贸易战持续甚至升级，创科最终仍难独善其身。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月08日

0669.HK

重点：