虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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新闻

蓝月亮上半年归损收窄不少于55%

洗涤用品制造商蓝月亮集团控股有限公司(6993.HK)周三公布,预计截至今年6月底止上半年,股东应占综合亏损将较去年同期的4.35亿港元收窄不少于55%,即亏损降至约1.96亿港元或以下。 公司表示,业绩改善主要受惠于营运效率、行销投放及渠道布局三方面优化。期内集团简化业务流程及资源配置,削减低效开支,并把行销资源集中于盈利能力较高及增长潜力较大的核心渠道,带动销售及分销费用率下降。 同时,集团透过“至尊洁净之旅”及“溜达节”等活动,推广至尊浓缩洗衣液及净享泡沫沐浴露等新品,提升行销投入回报。公司亦持续拓展线下分销、新兴电商及多元推广渠道,吸纳年轻消费者及增加新客户。 蓝月亮表示,未来将继续推进差异化产品布局、拓宽渠道及加强研发,并预计于8月底前公布中期业绩。 公司股价周四平开,至中午休市报3.11港元,升4.36%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

永达汽车售股融资 联合弘信电子布局具身智能

汽车销售集团中国永达汽车服务控股公司(3669.HK)周三公布,弘信国际海运将认购永达7,316万股新股,每股认购价0.825港元,涉资6,035.7万港元,将全用于具身智能商业布局。 售价较永达周三每股1.03港元折价19.9%,但较最近五个连续交易日每股均价0.808港元溢价2.1%,配售股份将占已扩大后的发行总股本约3.85%。 永达亦与弘信国际海运旗下的弘信电子订立战略合作协议,永达将依托弘信电子的专业能力及产业资源,全面布局具身智能商业化应用服务。 周四永达开盘跌10.7%报0.92港元,公司股价较过去一年高位跌逾六成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
East Roc is an energy beverage

AI假视频风波揭品牌短板 东鹏饮料难甩蓝领标签

尽管这家能量饮料制造商实现强劲增长,东鹏饮料自2月在香港上市以来,投资情绪一直低迷 重点: 一段涉及公司董事长的AI生成视频发布后,东鹏饮料的沪港两地上市股份重挫,五日内市值蒸发逾10亿美元 即使在本轮抛售前,市场对该股的情绪已相当低迷,可能反映公司一直难以摆脱旗下招牌能量饮料的蓝领形象    谭英 这原本应该只是一场很容易处理的风波,只要有一支称职的法律或公关团队,理应很快便能平息。6月22日,一段视频在网上疯传,片中东鹏饮料(集团)股份有限公司(9980.HK;605499.SH)创始人兼董事长林木勤,与摩托车企业家张雪互相敬酒。真正引发争议的,是有人递上东鹏饮料自家产品时,林木勤却婉拒了这款常被称为中国红牛的能量饮料。 “我平时不喝这个。”林木勤在视频中说。 尽管外界很快便发现视频经过AI篡改,东鹏饮料的沪港两地上市股份仍在随后四个交易日大幅下挫,合计蒸发70亿元(10亿美元)市值。直到张雪公开原始视频,警方亦查明AI版本的制作者后,抛售潮才逐渐平息,股价也随之企稳。 在中国消费品牌中,造假与诈骗事件屡见不鲜,幕后往往是竞争对手或其他意图打击热门产品的人士。但如此多人相信这段视频,也凸显了东鹏饮料更深层的问题,也就是其根深蒂固的蓝领形象。这种形象正令公司产品难以打入收入较高、消费力更强的Z世代消费者市场。 上海市消费者权益保护委员会及其他行业机构的数据显示,通常指1995年至2012年间出生的Z世代消费者,往往会查看产品标签上的含糖量,以及相关宣传是否有据可查。这对东鹏饮料并非好消息,其核心能量饮料每罐500毫升的含糖量高达惊人的66.5%,高出红牛逾倍。 同一罐东鹏饮料售价为4元至5元,相比之下,一罐250毫升红牛的售价为6元。这样的价差或许足以吸引收入较低的蓝领工人,却未必能说服更注重营养与健康的Z世代白领消费者。 本土饮料巨头 东鹏饮料今年2月在香港首次公开募股,募资100亿港元(12.8亿美元),在原有的上海上市地位之外,再添香港上市平台,成为中国首家两地上市的饮料企业。公司自2021年起在上海上市,但其港股自挂牌以来一路稳步下滑,截至周三收盘报112.40港元,较发行价累计下跌约40%。 东鹏饮料并非唯一遭遇这种情况的公司。申万宏源证券食品饮料行业指数在2026年前六个月亦下跌20.42%,反映投资者对整个板块情绪低迷。不过,至少从强劲的财务表现来看,东鹏饮料理应有能力逆势而行。 公司去年收入增长31.8%至209亿元,净利润亦实现相近的32.7%增幅,达44.2亿元。旗下各类饮料全年销量超过100亿瓶,并为2026年收入定下20%的增长目标,虽较去年有所放缓,但仍属稳健。今年第一季度收入增长21.46%至58亿元,显示公司有望实现全年目标。此外,东鹏饮料亦颇受分析师青睐,目前已有逾30家机构主动跟踪覆盖。 东鹏饮料早年曾在中国市场与红牛正面交锋,最终成为明显的胜方。根据尼尔森IQ的数据,去年东鹏饮料按销量计占中国能量饮料市场51.6%,按销售额计则占38.3%。相比之下,红牛系企业按销量计的市场份额为35%。 草根出身 与许多中国知名企业家一样,创始人林木勤确实出身蓝领阶层,而在那段AI伪造视频中,他看来似乎急于摆脱这种背景。他出生于广东汕尾一个靠捕鱼维生的家庭,1984年移居深圳,当时这座城市的规模仍相对不大。他其后在当地一家公司任职,该公司于1995年通过合资方式开始生产红牛能量饮料。 林木勤于1997年转投一家国有豆奶生产商,并在公司濒临破产之际,于2003年将其收购。到2009年,他开始进军能量饮料市场,运用自身经验打造一款专为中国工人量身设计的产品,包括加上可防止工地灰尘沾污饮料的防尘盖,定价则约为红牛的一半。 林木勤一直设法提振公司股价,并于今年4月批准一项计划,回购最多20亿元上海上市股份。他亦于5月下旬增持49,800股港股,涉资650万港元,并表示会考虑动用最多2亿港元个人资金进一步增持。 东鹏饮料的核心产品是其原有能量饮料,但公司一直积极拓展更广泛的运动饮料产品线。去年,能量饮料占公司收入74.8%,运动饮料则占15.7%。 根据东鹏饮料香港招股说明书所引述的第三方研究,这两类产品均属于中国功能饮料市场的一部分。该市场2024年规模达1,665亿元,年均增长率为8.3%。能量饮料是当中最大的细分市场,2024年零售额达1,114亿元;运动饮料的零售额则为547亿元。 不过,这个市场正变得日益拥挤。全球饮料巨头可口可乐(KO.US)持股19%的Monster Beverage(MNST.US),在2024年推出以蓝领工人为目标客群的Predator品牌后,今年第一季度在中国的净销售额同比增长95%。中国红牛品牌背后的企业之一TCP Group(天丝集团),亦于2024年宣布计划在广西兴建其在中国的第三座生产设施。 随着这些及其他竞争对手纷纷涌入市场,东鹏饮料旗舰产品的增长速度一直放缓。其核心能量饮料收入在2025年仅增长17.25%,到2026年第一季度进一步放缓至13.11%,远低于2021年的41.6%。旗下主力运动饮料的增幅亦由2025年的119%,降至今年第一季度的13%。 随着这些主要产品的增长放缓,花旗近期分别将东鹏饮料2026年及2027年的盈利预测下调10%和15%,并将同期收入预测下调7%和12%,理由是天气状况不利及市场竞争加剧。花旗亦大幅下调东鹏饮料港股目标价,由310.80港元降至161.70港元。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Insilico revenue soars

英矽智能上半年扭亏为盈 依靠BD半年营收破亿美元

英矽智能发布2026年上半年盈喜预告,预计营收超1亿美元,同比大增逾270%,不仅实现净利润扭亏为盈,且收入规模已达到2025年全年近2倍 重点: 强大的BD能力成为核心现金引擎,上半年接连拿下礼来、武田、SK生物制药等巨头大单 核心管线Rentosertib正式迈入Ⅲ期临床,但最快要2027年底才能读出关键数据    莫莉 长期以来,“资金消耗快、商业化落地难、效率验证存疑”是AI制药赛道的三大痛点,如今,随着头部企业财务数据的反转,行业的估值逻辑正在被重新定义。7月9日,上市仅半年的英矽智能(3696.HK)交出了一份令市场瞩目的成绩单,其发布的正面盈利预告显示,2026年上半年公司将扭亏为盈。 期内,英矽智能的收入预计达到1.025亿至1.065亿美元,同比暴增272.7%至287.3%,同时净利润将达到3350万-3950万美元,而2025年上半年曾录得净亏损1920万美元,调整后非IFRS净利润4550万-5150万美元。 从收入规模来看,英矽智能2026年上半年的收入甚至是2025年全年接近2倍。这份亮眼的财报中,收入增加的核心动力来自对外授权、联合开发及研究合作协议的显著增加。丁香园 Insight 数据库显示,英矽智能2026年已累计达成14起交易,累计签约总金额超过70亿美元,其中包括4笔大额跨国药企的合作:1月与施维雅达成最高8.88亿美元合作;3月与跨国巨头礼来签订27.5亿美元全球研发协议;6月与SK生物制药签署25亿美元项目;7月2日又与武田制药达成6亿美元全球战略合作协议。 值得注意的是,上述签约总金额中包含了后续的大额里程碑付款及销售分成,能否足额兑现存在不确定性。此外,由BD首付款驱动的业绩增长本身带有偶发性,虽能迅速美化当期报表,但收入的可持续性归根结底取决于合作管线的临床进展与后续里程碑的顺利达成。 事实上,英矽智能在此前就曾因BD收入减少导致业绩波动。2025年,由于缺乏新增大额授权落地,公司营收从2024年的8583.40万美元下滑至5623.90万美元,净亏损更是从1709.60万美元大幅扩大至3.52亿美元。 首个AI研发管线进入三期 目前,全球AI制药行业的主要收入来源可归纳为三大类:售卖软件平台、提供研发外包服务,以及将自研管线进行授权合作。然而,英矽智能并不满足于只是提供技术的“卖水人”角色,公司正致力于依托其核心AI平台,稳步推进自有核心管线,以期最终实现自研药物的自主商业化落地。 截至2026年6月30日,英矽智能已筛选确定31款临床前候选化合物,深度覆盖肿瘤、免疫、代谢、中枢神经系统等高壁垒、大潜力的核心疾病领域。其中,已有13款药物获得新药临床试验批准,共有10个项目处于临床试验阶段,包括4个由公司自主推进临床开发,6个在合作药企支持下开展研究。 7月8日,英矽智能核心管线Rentosertib(ISM001-055)正式迈入Ⅲ期临床,用于治疗特发性肺纤维化(IPF)。作为全球首个从靶点发现、分子生成再到临床推进均由AI全链路驱动的候选药物,Rentosertib头顶诸多光环:不仅于2023年2月获FDA孤儿药资格认定,更在2025年5月被CDE纳入突破性治疗品种。然而,光环背后亦有隐忧,该项目的IIa期研究样本量仅为71例,且其在美国的IIa期试验曾被FDA短暂下达过临床搁置(Clinical Hold)。尽管禁令随后得以解除,但也显示出监管机构对AI筛选分子的安全性验证与数据审视依然极其严格。 按照52周的给药周期测算,Rentosertib的Ⅲ期临床给药预计将在2027年6月底结束,叠加后续的数据清理与统计分析流程,最快需到2027年底才能公布关键结果。这意味着,该管线从2019年立项到最终获批上市,整体周期仍长达10年。如果AI的作用仅仅只是加速研发早期的靶点筛选过程,却无法在支出高昂、失败率更高的临床阶段提升成功率,那么AI对制药产业的价值恐大打折扣。 在港股AI制药板块中,英矽智能的市值约为265亿港元,而另一家头部企业晶泰科技(2228.HK)的市值约310亿港元,后者在营收结构上对BD收入的依赖度相对较低。对于重仓自研管线的英矽智能而言,当前的高估值能否获得投资者的支持将取决于两方面考验,核心管线Rentosertib最终披露的Ⅲ期临床数据能否验证AI的有效性,以及后续的BD订单能否持续接力,持续为公司带来现金流。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里