开发商的救命稻草 新城发Reits融资续命

内地房地产开发商新城发展申请发行商业地产信托投资基金，于上月取得上海证交所的无异议函，并在本月初获中国证监会批复

重点：

• 基金包括旗下两个商场
• 预计可募资15亿元

刘智恒

2020年中国内地推出“三条红线”政策后，房地产市场每况愈下，物业销售大不如前，过去靠高杠杆发展的内地房地产开发商叫苦连天，资金链陷于崩溃，无力还债下濒临破产边缘。

为稳定房地产市场，内地政府积极倡议推展房地产投资信托基金（Reits），希望透过金融创新来盘活市场的存量资产，让开发商可借发行Reits而套现资金，从而缓减债务风险；另外，发展Reits可为资本市场引入稳定的投资工具，有利金融市场整体发展。

在政策支持及推动下，自2021年首批Reits上市至今年中，累计上市的Reits已超过80只，募集资金超过2,200亿元。年內将上市的其中一只商业Reits，是由新城发展控股有限公司（1030.HK）分拆出来的两个大型商场。

发Reits募资逾十亿

据新城的公布，将位于江苏南通的启东吾悦广场及江苏常州的天宁吾悦广场分拆成立Reits上市，两个商场面积分别80,353平米及123,394平米，预计发行5亿个基金单位，募集资金约15.4亿元。

REITs的管理人已先后取得上海证交所的挂牌转让无异议函，以及中国证监会准予的注册批复，在紧随的6个月内展开募集，新城将认购其中的34%。

跟内地负债累累的开发商比较，新城的情况或许要理想，起码业绩是有盈利可言。另外，负债情况也较债务比率动辄以倍计的开发商要低，新城中期业绩的净负债权益比率为57.1%。一年内的负债108亿元，手头现金78.5亿元，资金缺口不到30亿元，通过Reits模式取得10亿元，对新城来说，绝对是再理想不过的融资方法，可暂解燃眉之急。

挪用新城悦服资金

虽然新城表面的债务未算严重，但市场担心是否有隐藏问题，毕竟公司与旗下从事物业管理的新城悦服（1755.HK）的关联账目，让市场有一定戒心。

事情缘于去年3月时，新城悦服突然延迟发布业绩并停牌，原来公司的五个银行账户出现差异，涉及向关联方的新城提供共69.7亿元的资金拆借。

对于资金被挪用，新城悦服的执行董事杨博辞去所有职务，之后王晓松、吕小平及陆忠明又辞去非执董职位。

市场质疑，母公司新城的资金周转出现问题，于是向旗下的物管公司下手，藉以纾缓财务压力。其后新城虽将资金退还，但市场对新城系管理层的信心大打折扣，亦对新城的财务情况有所怀疑，究竟财务报表内的信息是否可靠，有否隐藏债务？以致要打旗下公司的主意？

物业销售持续下滑

事实上，随着房地产市场持续萎缩，新城的情况正在恶化，截至今年6月，上半年收入同比下跌20.2%至176.86亿元，期内盈利则下跌12.1%至6.08亿元。

公司不断收缩成本，如销售及营销开支大减近32%至6.7亿元，行政费用亦调低12.7%至11.8亿元，也就是说公司要透过压缩开支，盈利的跌幅才没有那么严重。

住宅销售亦逐步下滑，今年首七个月合同销售共72.18亿元，较去年同期的119.8亿元大幅下跌40%；期间售出的建筑面积，亦由去年的154.9万平米下跌25%至116.5万平米。

虽然公司强调商业项目的收入持续上升，今年上半年达71.1亿元，同比上升2.4%，占总收入更首次超过住宅开发。深入分析卻并非那么风光，今年上半年旗下的吾悦广场已增至181座，相比去年同期的174座，期间增加了7座，但商业项目收入只较去年同期上升不足3%，也就是说今年每家商场的平均收入下跌，情况似没有公司说得乐观。

新城分拆Reits上市及手上近80亿资金，虽可解短期债务之忧，但长期借款还有446.3亿元，公司压力仍然不低；一方面物业销售持续下滑，资金回笼受制，手上虽有逾百个商场，总不能在短期又将部分项目分拆成Reits出售。

另外，投资物业的价值正在缩水，今年上半年公司因相关估值而出现2.03亿亏损，在目前不断下行的楼市下，未来难保投资物业价值能维持，倘资产值续下跌，公司的净负债比率势将进一步恶化。

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