债务重组计划待决 易居寻求破产保护

在推迟与债权人就债务重组计划召开投票会议之后，这家房地产服务商依据《破产法》第15章在纽约申请破产保护

重点：

• 在近2.98亿美元的美元债券违约约六个月之后，易居正在依据《破产法》第15章申请保护，以免遭到可能的资产扣押
• 该公司的债务重组计划定在下个月初由债权人投票表决，该计划能否实施取决于它向阿里巴巴发行的可转换债券的状态

梁武仁

留给易居企业集团(2048.HK)的时间不多了。由于受到中国陷入困境的房地产市场的冲击，大约半年前，这家曾经炙手可热的房地产服务提供商部分债券出现违约。

这家公司上周三称，它依据美国《破产法》第15章，在纽约申请了破产保护。该公司的主要股东包括电商巨头阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)。此举将使易居在加紧通过开曼群岛的法院敲定债务重组计划的同时，免于在美国被债权人实施资产扣押。

易居的这场风波源于该公司未能支付4月份到期的2.98亿美元(21.2 亿元)美元债券，这引发了与这些债券有关的其他债务证券的一波违约潮。当月，该公司设法获得了大多数违约债券持有人的批准，同意通过开曼群岛的一家法院达成方案，按照修改后的条款将旧票据换成新票据。

易居原计划让债权人于本周三召开会议，就重组计划进行投票。但在债券持有人要求更多时间来了解计划的细节之后，公司将会议推迟到了下月初。计划的具体细节是在上个月末分发的一份文件中列出的。

推迟会议会造成麻烦，因为在本月底之前实施该计划是避免易居向阿里巴巴发行的10亿港元(约9.13亿元)可转换债券违约的一个前提条件。现在会议推迟，易居表示，它将请求阿里巴巴宽限一些时间，避免因错过最后期限引发又一次违约。

易居是中国房地产深度衰退的众多受害者之一，此前数十年的房地产繁荣期间，中国发展成为西方式的房地产市场，取代了由国家分配住房的时代。几年前，房地产领域情况急转直下，北京开始限制开发商借贷。在此之前，北京曾经允许自由使用债务来推动房地产开发，进而驱动经济增长。

因此，开发商很难为新项目提供资金，或是为现有债务再融资。除了政策转变之外，全球利率上升也导致所有人的借贷成本增长，包括中国的房地产公司。更糟糕的是，由于债务负担过重，全球的评级机构一直在下调该群体的评级，甚至完全撤销其评级，使它们通过国际债务市场借款的成本更高，甚至不可行。

房地产困境

虽然无法获得新资金极大地阻碍了新的房地产开发，但防疫措施和家庭收入下降也是抑制需求的重要因素。对于易居这样的服务机构来说，后者尤其关键，因为它们的大部分收入依赖的是交易。行业困境的典型代表是中国恒大(3333.HK)，该公司是全球负债最多的房地产公司，去年底出现债务违约。其他的违约案例则来自一些不是那么引人注意的房地产企业，包括正荣地产(6158.HK)和花样年控股(1777.HK)。

根据该公司上一次公开财报中披露的未经审计的业绩，易居去年确实实现了约10%的收入增长。但这要完全归功于数字营销服务的收入增长了 200%以上。易居主营业务——房地产中介和平台业务的销售额在这一年大幅下降。与此同时，公司不得不应对不断膨胀的人事成本和营销费用，尤其是易居于2020年11月收购的在线房地产营销公司乐居所产生的费用。

雪上加霜的是，易居为支付陷入困境的开发商未付账单的拨备，从2020年的1.725亿元飙升至去年的67亿元，相当于该公司全年收入的逾80%。

受此影响，易居去年出现了94亿元的亏损，与2020年盈利4.39亿元相比可谓大幅逆转。截至去年底，公司现金持有量减少一半以上至33亿元，在公司资产的关键组成部分现金和应收账款大幅下降后，其负债股权比率飙升至200%以上。

易居还没有提交去年的审计结果或年报，这导致其股票在9月1日停牌。停牌前，它的股票收于0.69港元，市值只有1.5亿美元左右，仅为2018年它在香港举行盛大IPO时34亿美元的零头。那次IPO得到了阿里巴巴以及包括恒大在内的一大批房地产开发商客户的支持。该股的各种倍率更为低迷，市销率只有0.09倍，市净率为0.13倍。

阿里巴巴的下一步行动对易居的生存至关重要。去年，这个电商巨头将旗下的在线房地产销售平台——天猫好房通过股权置换卖给易居后，两家公司加强了联系。但就目前的情况来看，很难指望阿里巴巴会拿出更多资金帮助易居走出困境。

阿里巴巴可能急切期待易居偿还通过可转换债券欠下的1亿多美元。但更根本的是，由于买家持谨慎心态，中国房地产市场的前景依然黯淡，尽管北京试图通过现金补贴和降低购房首付等措施来刺激市场。鉴于所有这些不利因素，目前很难有理由对房地产相关公司进行新的投资。

易居要想实现扭亏为盈，首先需要让债务重组计划获得批准，而且越早越好。那么，如果阿里巴巴同意推迟宣布可转换票据违约，易居将获得喘息的空间。但是易居只有几周的时间来让阿里巴巴和其他债权人同意重组计划。在此之前，这家日益摇摇欲坠的公司所承受的压力只会与日俱增。

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