2202.HK 000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初获深铁管理层接管,及财务全力支持的万科企业,虽暂避过债务违约危机,但25年度中期业绩亏损增加,负债比率上升,显示经营的困境未过

重点:

  • 万科上半年亏损增加21%,净负债比率上升至90%
  • 上半年销售金额急降46%,在内地房企排行榜中跌至第七位

 

郑瑞棠

万科企业股份有限公司(2202.HK000002.SZ上周公布2025年上半年业绩,亏损119.5亿元,按年增加21.3%,达到七月集团发盈警时的上限;期内销售金额691.1亿元,减少45.7%。

盈利压力主要来自房地产开发项目规模显著下降,及毛利率处于低水平;另外考虑到业务风险的升高,提升了资产减值,以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。其中,上半年除税前房地产开发的毛利率仅为2.6%,较上年同期跌三个百分点,物业服务的毛利率为13.9%,比上年同期微升0.3个百分点。

亏损可能持续

市场预计万科短期经营仍处困境,摩根士丹利预测亏损可能要持续至2027年,2025年全年销售额会下降30%至40%。

至于最受市场关注的公司负债情况,亦持续恶化,最新集团净负债比率达90.4%,较24年底上升9.8个百分点,截至25年6月底有息负债总额3,642.6亿元,占总资产的比例为30.5%,一年内到期负债1,533.7亿元,但现金及现金等价值为693.5亿元,未够覆盖短期负债,意味短期内仍面临一定偿债压力。

但另一方面,期内经营现金净支出30.4亿元,资金情况仍紧拙,需要整体市场回暖,持续有稳定售楼收入,或大股东进一步有财政支持,才能应付资金需求。

面临阶段性压力

公司业绩报告也承认,万科在经营上仍面临阶段性压力,集团正稳步推进改革化险工作,但要彻底化解仍需以时间换空间。

其实,近年中国房地产市场泡沫爆破,令不少以高杠杆模式经营的房地产商深处危机,中国恒大(3333.HK远洋集团(3377.HK等大型房企也出现债务违约,负债高企的万科能够避免违约,多亏大股东深铁集团的全力支持。

万科企业成立于88年,创办人王石在八十年代原本从事文仪器材的进口,至88年开始涉足房地产,逐渐发展成行业的龙头企业,2010年销售额达1,000亿元,成为中国首家千亿房企,之后一直维持行业龙头地位。

万科可以说是中国房地产公司的典范,直到2017年在获深圳地铁集团收购27%股权成为大股东,在内地有特殊地位。今年初万科深陷债务危机之际,中央高调大力支持,实行管理层大换血,原本掌舵人郁亮及祝九胜等引退,由深铁集团董事长辛杰出任主席,管理层亦清一色由深铁相关人士出任,变相令集团全面国资化。

除担任管理层外,深铁也对万科有强大支持,累计向万科提供238.8亿元的股东贷款,条件也优于市场惯例。

深铁的入主稳住了投资者对万科的信心,初期确令万科的股价及债券价止跌回升,但长远却未必令万科的业务经营情况有很大改善。

渐失龙头地位

随着近年的内地房地产市场风暴,万科的复元能力似不及其他行业龙头。万科上半年销售额690多亿元,跌幅达到四成以上,根据中指院研究数据,上半年百强房企销售金额同比下降11.8%,显示公司跌幅远超市场平均水平。而排在头四位的企业销售皆过千亿元,万科只排名第七,比2023及24年分别排名第二、第五进一步下跌。

万科近年积极去库存,集团存货4,625亿元,比去年底下降10.9%,而新增土地储备力度薄弱,加上集团债务沉重,上半年又有负现金流,限制了补充土地储备能力,相信短期销售额难以大幅回升,显示万科已逐渐远离行业龙头的地位。

经过房地产市场大幅调整,行业正面临大洗牌局面,市场高负债、高杠杆、高周转的旧模式将会改变,相信万科的业务也需转型至高质量,精细化,又或需加强物业服务业的比重。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:山东黄金受惠金价急涨 首三季盈利有望翻倍

黃金生产商山东黄金矿业股份有限公司(1787.HK, 600547.SH)周二预告今年首三季业绩,截至9月底止料盈利在38亿元至41亿元间,与去年同期比较,增长介乎83.9%至98.5%。 公司表示,由于统筹优化生产布局,强化核心技术,提升管理水平,显著提升了运营效能。同时,由于黄金价格在期内上行,导致公司利润大幅上升。 山东黄金指出,在黄金价格上涨的有利时机,将加大各类基础工程投入,进一步增加生产设备、更新工人配备,并逐步将矿山采掘外委施工转为自营。 公司周三开盘跌5%报38港元,今年以来公司股价上升逾两倍。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Betting on AI glasses potential, Goertek and Sunny Optical forge ‘Optical Alliance’

看好AI眼镜前景 歌尔与舜宇打造“光学同盟”

舜宇的技术与歌尔的产能接轨,或将为中国光学产业带来一个新巨头 重点: 歌尔光学与上海奥来将组成新公司歌尔奥来光学,舜宇光学成为第二大股东 上海奥来拥有全国唯一一台投入光波导量产的阿斯麦光刻机   李世达 资本市场的操作,不仅能揭露产业的走向,有时更像是一个宣言。本月智能硬件及光学模组制造商舜宇光学科技(集团)有限公司(2382.HK)发公告,与歌尔股份(002241.SZ)成立合资企业。 舜宇光学将旗下的上海奥来全部股权转予歌尔股份,作价19.03亿元,以换取歌尔股份旗下的歌尔光学股权,并将歌尔光学更名为“歌尔奥来光学科技有限公司”。双方再向新公司注资2亿元,完成后舜宇光学持合资公司约31.31%股份。 这项交易的关键在于“光波导”技术。 AI眼镜的灵魂 所谓“光波导”(Waveguide),是AR显示系统中最核心、也是最昂贵的部分。简单来说,它是一种能“导光”的透明光学结构,用来在透明基板上刻蚀出奈米级光学结构,使虚拟影像能在使用者眼前准确浮现。对AR眼镜而言,光波导就相当于“灵魂”,决定了整机的显示效果、视野范围与能耗表现。 上海奥来正是这项技术的佼佼者。这家成立于2019年的子公司,专注于碳化硅光波导与衍射光学元件的晶圆级制造。它拥有全中国唯一投入光波导量产的阿斯麦光刻机,并在上海临港打造了总投资32.8亿元的12英寸晶圆产线,被视为中国光波导技术商业化的里程碑。 虽然研发能力出众,上海奥来却长期面临“技术孤岛”困境——产品先进但缺乏市场出口。而歌尔正是这座桥梁,这家以代工见长的企业,长期为Meta、Pico等国际品牌提供VR与AR模组,拥有成熟的量产与供应链管理能力。 对歌尔而言,奥来的加入不仅意味着获得核心技术,更是让它从“代工厂”升级为掌握自主光学专利的系统供应商,进一步强化其在AI可穿戴设备供应链中的地位。合并后的新歌尔光学,有望整合舜宇的晶圆制程与歌尔的模组产线,产能规模可望达行业顶尖水准。 据京东消费电子事业部数据显示,今年上半年智能眼镜成交量同比增长超过八倍,天猫与抖音电商平台亦录得超过六倍的相关搜寻与销售增幅。行业机构Wellsenn则指出,到2030年,全球AI眼镜销量有望超过9,000万副,是成长最快的可穿戴产品。 AR眼镜的生产最受限于光波导的良率与成本,目前全球能稳定量产的企业屈指可数。舜宇与歌尔的结盟,正是在这个临界点出手,前者提供制程突破,后者掌握整机出货与系统整合能力。 两家公司也都有合作的充足理由。歌尔股份近年一直试图摆脱“果链”企业的印象,积极拓展非苹果业务,降低单一客户依赖。2024年,苹果业务占比已从2020年的48.08%降至31.96%。公司战略重心明显向AI硬件倾斜,尤其是AI眼镜市场,近期分别收购香港结构件企业米亚与英国Micro-LED公司Plessey,显示长期押注光学的决心。 光学巨头诞生 舜宇光学也是类似逻辑,在手机镜头业务增速放缓后,公司正寻求高附加值领域的新成长引擎,从业绩来看,上半年舜宇光学纯利按年下降超过20%至约7.2亿港元,毛利率则降至约19%,为近三年低位,主要受智能手机镜头需求疲弱及平均售价下滑影响。而借由与歌尔的股权合作,能够将研发转化为实际市场收益,减少长期资本负担。 市场显然是看好这桩交易的。在8月下旬消息公布后,舜宇光学股价一度升逾11%,如今虽稍有回落,今年以来仍升23%。目前舜宇光学市盈率约25倍,高于大立光(3008.TW)的14倍,但低于丘钛科技(1478.HK)的37倍,若新业务能够增强盈利能力,公司估值也有望持续上升。 歌尔与舜宇的结盟,像是中国光学产业的重要宣言,也是对穿戴式智能产品蓬勃发展的预言。当AI与AR融合的时代全面到来,舜宇与哥尔的“光学同盟”,也许正是全球产业重构的前奏。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

行业简讯:传音手机全球销售超越Vivo

IDC周二发布的数据显示,三星(005930.KS)和苹果(AAPL.US)在第三季度继续引领全球智能手机市场,中国制造商小米(1810.HK)、传音(688036.SH)和Vivo跻身前五大厂商。在一个重大转变中,传音三季度的强劲增长使其超越Vivo,成为全球第四大智能手机销售商。 IDC数据显示,三星三季度以6,140万部出货量(市占率19%)蝉联全球智能手机销售冠军。苹果紧随其后,销量同比增长2.9%至5,860万部,全球市占率达18.2%。小米位居第三,市场占有率达13.5%,在前五强中其增幅最低,只有1.8%。传音在取得13.6%的同比增长后,市占率达9%,Vivo则以8.9%市占率位列第五。 当季全球智能手机出货量增长2.6%,达3.227亿部。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:万科董事长辛杰因个人原因辞职

房地产开发商万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)周一公告,董事长辛杰因个人原因提交辞职报告,董事会选举深圳地铁总经理黄力平为新任董事长。 据财新报道,辛杰辞职前已失联多时,最后一次更新朋友圈为9月14日。9月下旬起即有消息指他被有关部门带走协助调查。辛杰同时兼任深圳地铁董事长与党委书记,官方尚未公布是否同时卸任该职。 辛杰现年59岁,长期服务于深圳国资体系,2017年起接掌深圳地铁。任内推动“轨道+物业”模式,并于2017年主导深圳地铁以约664亿元入股万科,成为第一大股东。惟随房地产市场低迷,深圳地铁自2020年起业绩转弱,2024年更出现335亿元巨额亏损。 2025年初,辛杰兼任万科董事长,主导公司债务重整。过去八个月,深圳地铁在深圳市政府主导下已十度出手注资万科,累计提供近260亿元股东借款,用于偿还债务及维持流动性。 这是万科九个月内第二次更换董事长。接近万科人士表示,新任董事长黄力平熟悉公司运作,预料此番人事变动不会影响万科改革与化险进程。 消息公布后,万科港股周一下跌3.26%,收报5.04港元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里