2202.HK
000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初获深铁管理层接管,及财务全力支持的万科企业,虽暂避过债务违约危机,但25年度中期业绩亏损增加,负债比率上升,显示经营的困境未过

重点:

  • 万科上半年亏损增加21%,净负债比率上升至90%
  • 上半年销售金额急降46%,在内地房企排行榜中跌至第七位

 

郑瑞棠

万科企业股份有限公司(2202.HK000002.SZ上周公布2025年上半年业绩,亏损119.5亿元,按年增加21.3%,达到七月集团发盈警时的上限;期内销售金额691.1亿元,减少45.7%。

盈利压力主要来自房地产开发项目规模显著下降,及毛利率处于低水平;另外考虑到业务风险的升高,提升了资产减值,以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。其中,上半年除税前房地产开发的毛利率仅为2.6%,较上年同期跌三个百分点,物业服务的毛利率为13.9%,比上年同期微升0.3个百分点。

亏损可能持续

市场预计万科短期经营仍处困境,摩根士丹利预测亏损可能要持续至2027年,2025年全年销售额会下降30%至40%。

至于最受市场关注的公司负债情况,亦持续恶化,最新集团净负债比率达90.4%,较24年底上升9.8个百分点,截至25年6月底有息负债总额3,642.6亿元,占总资产的比例为30.5%,一年内到期负债1,533.7亿元,但现金及现金等价值为693.5亿元,未够覆盖短期负债,意味短期内仍面临一定偿债压力。

但另一方面,期内经营现金净支出30.4亿元,资金情况仍紧拙,需要整体市场回暖,持续有稳定售楼收入,或大股东进一步有财政支持,才能应付资金需求。

面临阶段性压力

公司业绩报告也承认,万科在经营上仍面临阶段性压力,集团正稳步推进改革化险工作,但要彻底化解仍需以时间换空间。

其实,近年中国房地产市场泡沫爆破,令不少以高杠杆模式经营的房地产商深处危机,中国恒大(3333.HK远洋集团(3377.HK等大型房企也出现债务违约,负债高企的万科能够避免违约,多亏大股东深铁集团的全力支持。

万科企业成立于88年,创办人王石在八十年代原本从事文仪器材的进口,至88年开始涉足房地产,逐渐发展成行业的龙头企业,2010年销售额达1,000亿元,成为中国首家千亿房企,之后一直维持行业龙头地位。

万科可以说是中国房地产公司的典范,直到2017年在获深圳地铁集团收购27%股权成为大股东,在内地有特殊地位。今年初万科深陷债务危机之际,中央高调大力支持,实行管理层大换血,原本掌舵人郁亮及祝九胜等引退,由深铁集团董事长辛杰出任主席,管理层亦清一色由深铁相关人士出任,变相令集团全面国资化。

除担任管理层外,深铁也对万科有强大支持,累计向万科提供238.8亿元的股东贷款,条件也优于市场惯例。

深铁的入主稳住了投资者对万科的信心,初期确令万科的股价及债券价止跌回升,但长远却未必令万科的业务经营情况有很大改善。

渐失龙头地位

随着近年的内地房地产市场风暴,万科的复元能力似不及其他行业龙头。万科上半年销售额690多亿元,跌幅达到四成以上,根据中指院研究数据,上半年百强房企销售金额同比下降11.8%,显示公司跌幅远超市场平均水平。而排在头四位的企业销售皆过千亿元,万科只排名第七,比2023及24年分别排名第二、第五进一步下跌。

万科近年积极去库存,集团存货4,625亿元,比去年底下降10.9%,而新增土地储备力度薄弱,加上集团债务沉重,上半年又有负现金流,限制了补充土地储备能力,相信短期销售额难以大幅回升,显示万科已逐渐远离行业龙头的地位。

经过房地产市场大幅调整,行业正面临大洗牌局面,市场高负债、高杠杆、高周转的旧模式将会改变,相信万科的业务也需转型至高质量,精细化,又或需加强物业服务业的比重。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

Kanzhun is a resource company

简讯:看准科技大执位CFO转任CSO

在线招聘平台运营商看准科技有限公司(BZ.US;2076.HK)周四宣布,张宇辞任公司首席财务官,将转任首席战略官。公司同时任命王文蓓担任副首席财务官,其投关系主管职务保持不变。 看准同时宣布,人力资源副总裁穆阳获委任进入公司董事会。 上月,BOSS直聘运营方披露第三季度营收同比增长13.2%至21.6亿元,当期净利润同比增长67%至7.75亿元。 公告发布后,看准纽约上市股票周四下跌3.3%,但年内累计涨幅仍近50%。其香港上市股票周五午后交易时段下跌4.4%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Here Group makes Wukuku toys

“量子之歌”变身“奇梦岛” 靠Wakuku单挑Labubu

前成人教育公司量子之歌已转型为潮玩制造商并改名奇梦岛,其潮玩相关业务在最新季度大幅增长 重点 奇梦岛在截至9月的最新一季中,透过积极扩展新收购的潮玩业务,带动收入按季几乎倍增 按今年预估销售额计算,该公司目前市销率仅2.5倍,不到潮玩巨头泡泡玛特10.3倍的四分之一   阳歌 Labubu请注意!Wakuku正朝你步步进逼。 这项挑战来自Here Group Ltd.(HERE.US,下称奇梦岛),一家由前成人教育公司量子之歌“浴火重生”而来的新公司。这个警告或许还嫌过早,因为奇梦岛的潮玩业务,目前的规模仍只是全球潮玩巨头、Labubu系列拥有者泡泡玛特(9992.HK)的一小部分。 奇梦岛今年才透过收购深圳熠起文化有限公司(Letsvan)进入潮玩业务,而熠起文化正是去年推出Wakuku小鼻嘎系列的公司。奇梦岛迅速加码这项新业务,展开密集宣传攻势,并计划建立线下门店网络。 奇梦岛于9月宣布计划出售其原有的成人教育业务,而其上周公布的最新季度报告,亦是首次仅涵盖潮玩业务。为配合这项重大转型,公司也舍弃原有的量子之歌名称与股票代号,并自11月11日起以新名称“奇梦岛(Here Group)”开始交易。 这项转型看似相对审慎,因为教育在中国已因潜在的监管打击而变得日益敏感。公司以成人教育为主,因此较不易受到监管冲击,不像四年前遭遇重大整顿、几乎被连根拔起的K12课后补习行业。 潮玩产业相对不敏感,但同时也相当多变。爆款产品往往迅速走红,也可能同样快速衰退。这似乎正发生在今年夏天引发全球热潮的Labubu身上。这代表潮玩公司必须不断创造与推广新的角色,也就是所谓的知识产权(IP),才能维持销售动能。 与其他潮玩公司不同,奇梦岛几乎完全押注于自研与独家授权的IP,这是一种高风险策略。相比之下,对手如布鲁可(0325.HK)、名创优品(MNSO.US;9896.HK)旗下Top Toy,甚至泡泡玛特,都同时采用自研IP与从第三方如迪士尼(DIS.US)、Hello Kitty拥有者日本三丽鸥(8136.T)等,获得非独家授权IP 的混合模式。 奇梦岛在上周首次以「纯潮玩公司」身分举行财报电话会议时表示,其截至9月底止季度的1.27亿元(1,800万美元)收入中,近乎全部、确切地说是97%,都来自其三款自有IP,其中以Wakuku贡献的71%最多,第二大来源是较早推出的IP「ZIYULI又梨」,贡献16%。 使用独家自有IP的主要优势在于利润率更高,因为公司不必支付高额授权费,也不需与授权方分成。然而,这也意味着IP推广的重责完全落在公司自身身上;不同于Hello Kitty这类本身就具备极高知名度的授权角色,推广成本相对更低。 收入快速成长 接下来,我们将更深入查看奇梦岛的财务状况。数据显示,随着公司积极推广,其潮玩业务在初期已展现强劲增长。奇梦岛在截至9月的三个月(其财年第一季度)录得收入1.27亿元,几乎是上一季度截至6月从该业务取得的6,580万元的一倍。 公司表示,预计截至12月止的本季度收入将增至1.5亿至1.6亿元,代表收入将持续增长,但按季增速将放缓至约22%。不过,这种放缓很可能是季节因素所致。公司并表示,预计截至明年9月的本财年收入将达到7.5亿至8亿元。意味本财年下半年的收入约为5亿元,几乎是上半年预计收入约2.8亿元的一倍。 奇梦岛自今年初宣布进军潮玩以来,其股价走势似乎与泡泡玛特大致同步。该股最初大幅飙升,从年初起算一度在6月中旬达到五倍高点。此后虽然下跌超过60%,但仍较年初水准高出一倍以上。同样地,泡泡玛特的股价今年也一度较年初翻两倍,于8月中旬触及高点,但之后下跌超过40%。尽管如此,目前股价水准仍较年初高出逾一倍。 从估值角度来看,如果奇梦岛能达到其所承诺的成长目标,其股价无疑仍有相当大的上升空间。以其作为潮玩公司首年的年度收入预测计算,目前股价相当于约2.5倍市销率(P/S),仅为泡泡玛特10.3倍的四分之一,也不到布鲁可的6.11倍的一半。 奇梦岛董事长兼创办人李鹏在财报电话会议上,介绍公司为推广产品所做的多项举措,包括在上海推出主题街区,以及与北京国营广播电视台营运商的合作,并表示这可能成为未来在全中国建立合作模式的范本。 他也提到公司已在北京与重庆开设首批线下门店,并预告明年将有更多门店开业。目前其业务仍主要集中在中国境内,但公司强调已在其他20个市场建立业务基础,为未来全球扩张奠定根基。 奇梦岛表示,其玩具业务的毛利率在最新季度提升至41.2%,高于上一季度的…

简讯:鸣鸣很忙申港上市获中证监备案

零食店运营商湖南鸣鸣很忙商业连锁股份有限公司的香港上市已获内地放行,中证监周四在官网公告备案通知,为该公司后续推动上市扫除障碍。 根据公告,鸣鸣很忙拟发行不超过76,66.64万股境外上市普通股,并在香港联合交易所上市。25名股东拟将所持合计198,079,551股境内未上市股份转为境外上市股份,并在香港联合交易所上市流通。 鸣鸣很忙由量贩零食行业两大头部品牌“零食很忙”与“赵一鸣零食”于2023年11月战略合并而来,并由此一跃成为中国最大的休闲零食饮料连锁零售商。 截至2025年上半年,鸣鸣很忙的门店数量达到了16,783家,覆盖中国28个省份和所有线级城市。今年上半年,公司收入281.2亿元(39.82亿美元),按年大增86.5%,经调整净利润大增265.5%至10.34亿元。 今年4月28日,鸣鸣很忙首次向港交所主板递交上市申请,10月28日,公司更新上市申请文件,继续推进上市进程。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:单一表演撑全年收入 印象大红袍招股集资1.5亿

文旅服务企业印象大红袍股份有限公司(2695.HK)周五招股,公开发售3,610万股,每股发售价介乎3.47至4.1港元,集资1.48亿港元,每手一千股,入场费4,141.35港元。招股于本月17日截止认购,22日正式挂牌。 公司业务包括表演服务、经营印象文旅小镇,以及营运茶汤酒店。当中最主要收入来自大型户外山水实景演出的《印象‧大红袍》,该表演去年收入近1.3亿元,按年下跌4.3%,今年上半年收入同比上升2.5%至4,910万元,占公司总收入达九成。 公司去年整体收入1.37亿元,赚4,281万元,按年跌近10%,今年上半年 收入同比升8.5%至5,588万元,但盈利则下跌19%至1,023万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里