由于中国政府限制房地产行业的借贷能力,这家中型开发商的股票今年下跌了50%以上。

重点:

  • 禹洲集团已经越过了中国为房地产建筑商画下的“三条红线”之一,这将它年度债务增长比例限制在10%以内
  • 借贷限制将使公司更难为到期债务再融资和开发新项目

梁武仁

对于规模较小的中国房地产开发商禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Group Holdings Co. Ltd.,1628.HK)来说,在努力削减债务的同时扩大业务似乎是一项艰巨的任务。这对它的投资人来说是个问题,促使他们今年一直在抛售禹洲集团及其许多同行的股票。

禹洲集团成立于1994年,是过去20年里通过发债大规模扩张的许多中国房企之一,这种做法当时得到了急于发展中国房地产市场的政府领导人的批准。但现在,政府说:够了。

这给开发商带来了一系列令人头疼的问题,导致穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)在本月早些时候将整个中国房地产行业的展望下调至“负面”。紧接着,惠誉评级(Fitch Ratings)在上周下调了陷入困境的行业巨头恒大的评级,这是该机构自6月份以来第三次下调它的信用评级。由于财力有限,禹洲集团这样规模较小的房企,压力尤其大,它们必须想方设法保持投资者对其股票的兴趣。

根据去年推出的“三条红线”新规,房企的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;“现金短债比”小于1。如果一家房企未能满足所有这三个指标,它在下一年就不能增加债务。之后,每达成一个指标,负债可以增长5%;三条指标都符合的房企,有息负债最高增长15%。

就目前的情况来看,禹洲集团已经越过了其中一条红线。根据其上个月发布的最新中期业绩,截至6月底,该公司的负债率为74%,尽管这一比例较六个月前有所下降。如果这个数字保持在70%以上,假设它满足了另外两条标准,明年的负债增长不能超过10%。

对禹洲集团来说,即便是10%的信贷增长也意味着大幅放缓。在截至2020年的三年时间里,禹洲集团的总债务以约23%的复合年增长增长。

这些新规定标志着中国的态度出现了180度的大转弯,之前中国利用债务支撑的房地产开发来推动经济增长。但随着中国的政策制定者担心,房地产市场若出现崩盘将造成的巨大冲击,以及日益扩大的贫富差距,国家优先事项正在转变。贫富差距在一定程度上源于通过房地产投资发家致富的人。

对贷款的限制,给禹洲集团和其他债台高筑的开发商带来了两个问题。

首先,这种限制阻碍了它们为债务再融资的能力,尤其是即将到期的债务,从而增加了违约风险。在这方面,恒大就是一个很好的例子,它的现金不足以支付短期债务。禹洲集团在这方面看起来相对较好。但信贷渠道的限制,也使开发商难以为新项目融资,束缚了他们提高收入和现金流的能力。

负面预期

除了抑制信贷,中国政府还通过减少住宅用地的供应,令开发商的日子不好过。与此同时,政府正试图通过限制银行向购房者发放的抵押贷款金额,并引导放贷机构提高此类贷款的利率,为房地产需求降温。

这些措施最终可能导致房屋销售放缓,损害开发商的收入增长。一些公司可能会通过降价来刺激销售,尽管这样的行为将不可避免地侵蚀它们的利润率。

今年以来,中国房地产开发商的股价大幅下跌,反映了这种黯淡的前景。禹洲集团的股价受冲击尤为严重。截至9月10日,该股今年已下跌逾50%,相比之下,时代中国的跌幅为35%,中国奥园地产的跌幅为40%,美的置业的跌幅为18%,这三家公司都是在香港上市、规模较小的房地产开发商。按照目前的水平,禹洲集团的股价比2009年的IPO价格低了约20%。

由于无法提高收入,加上外界对其成交记录方式的怀疑,禹洲集团的股票可能是这群业绩不佳的公司当中表现最差的。这家开发商报告称,今年上半年收入同比增长近6倍,令人眼前一亮。

不过,它实现这种增长,完全是因为它承认了去年同期的收入实际上比去年最初报告的收入少了85%之后。该公司表示,在今年的中期报告中有必要进行重述,因为一些最初确认的收入被递延了,部分原因是一些实体从子公司重新归类为合资企业。

如果没有这一“调整”,禹洲集团今年上半年的收入实际上会比2020年上半年有所下降,比两年前仅增长了3%。相比之下,中国奥园今年上半年营收同比增长15%。

在中国的房地产开发商中间,组建合资企业的做法比较普遍,这让它们可以在不增加自身资产负债表债务的情况下承接项目。随着企业寻求规避“三条红线”,成立合资企业的做法可能会变得更加普遍。但这使它们的财务状况更加不透明,并可能导致收入确认出现问题,禹洲集团的情况就是如此。通过合资企业来增加项目,也会增加对项目开发和现金流的控制难度。实际上,由于大量使用合资企业而导致的收入确认缓慢,是穆迪3月份下调禹洲集团评级的部分原因。

禹洲集团仍然在盈利,尽管今年股价大幅下,但其市盈率(PE)仍相对较高,为6.1倍。这远远好于时代中国的2.2倍,中国奥园的1.8倍和美的置业的3.3倍。但如果禹洲集团不能提高利润的话,这些差距可能会迅速缩小,有可能给它的股价带来进一步压力。

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新闻

简讯:趣致与迪拜家族合作 开发AI生活平台

智能售货机运营商趣致集团(0917.HK)周四宣布,与统治迪拜的家族成员达成合作,共同开发人工智能娱乐生活平台Holox。平台将率先在迪拜推出,后将拓展至中东其他地区。 趣致将Holox定义为“新一代AI平台,将先进的多模态AI、情境推理及学习技术,与智能硬件相结合,打造出具备沉浸感、交互性且是AI原生的游戏与娱乐体验。” 项目的本地合作伙伴为Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有关Holox的愿景与技术方向,公司表示:“与阿联酋《2031年国家人工智能战略》高度一致,长期目标是阿联酋在关键经济及文化领域上,全面推进AI应用。” 公告发布后,趣致股价周五上涨8%,该股年内累计跌幅达60%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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水滴重返成长轨道 投资人是否买单?

新成立的技术服务业务收入暴增逾20倍,带动保险经纪商水滴公司第三季收入按年劲升38.4% 重点: 水滴今年有望重回强劲营收成长,终结连续三年的下滑走势 公司新设立的技术服务板块呈现爆发式增长,收入由去年几乎挂零,跃升至今年第三季贡献公司23%的收入   阳歌 “若一棵树在森林倒下却无人听闻,哪么它是否真的发出声音?”这句英文谚语想表达的是,若一件事从未被人察觉,那么是否算是发生?这颇能形容保险经纪商水滴公司(WDH.US)最新公布业绩后的情况。尽管公司在艰困的经营环境下录得相当亮眼的增长,但业绩公布后的两个交易日股价几乎原地踏步,周三仅小幅上涨,翌日不仅回吐全数涨幅,反而倒跌。 用另一句俗语“怕热就不要进厨房”形容水滴的处境同样贴切。公司主要收入来源保险经纪业务正面临愈来愈严峻的经营压力,原因在于中国不断推出新监管措施,限制相关业务的利润空间。 作为应对,水滴开始转向为保险公司提供服务,协助其提升经营效率。此类业务的获利能力看来远高于传统经纪业务,亦有可能获得国家政策支持,或至少面临较少监管干预,因为中国多数大型保险公司属于国有背景。目前,许多保险公司受经济放缓影响而面临经营压力,这或许正是中国当局出手“托底”产业发展、并对保险中介(如水滴)收取费用加以限制的部分原因。 水滴的核心业务集中于健康保险,公司亦正运用其庞大的数据库,协助药企筛选临床试验所需的合适受试者,这亦是一项较不易受到政府监管影响的业务领域。此外,公司亦积极利用AI技术优化保险核保、风险分析与客户服务流程。董事长沈鹏表示,相关应用“能够让我们在毫秒之内,对用户形成深刻洞察”。 沈鹏指出:“第三季度,AI成为推动业务品质与效率提升的核心动力,带动公司收入与盈利双双实现双位数高速增长。”他续称:“展望未来,我们将把握科技带来的机遇,持续深化AI与各项业务的融合,并在整体业务生态中推动创新,以支持公司实现可持续成长。” 投资者或许已对企业财报中铺天盖地的AI叙事感到疲劳,这或可解释为何市场对水滴亮眼的业绩表现反应平淡。公司季度收入按年增长38.4%,由去年同期的7.04亿元增至9.75亿元(约1.38亿美元)。作为对比,私营保险龙头众安在线(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民营保险经纪商手回集团(2621.HK)则于同期录得收入下滑21%。 水滴本身过去亦曾历经收入下滑,自2021年以来,公司收入持续回落,由当年的32亿元降至2024年的28亿元。不过,随着今年业绩回温,公司几乎可以确定重回增长轨道。受第三季度强势表现带动,公司今年首九个月累计收入达 25.7亿元,较去年同期的20.8亿元增长24%。 技术服务推动增长 水滴目前有两大收入来源,分别为核心的保险经纪业务,以及规模较小的医疗众筹业务,后者主要协助未购买正规保险的人士,分担高额医疗开支。当季,保险业务仍是公司主要收入支柱,第三季度实现收入8.69亿元,按年增长 44.8%,去年同期为6.01亿元,约占公司整体收入近九成。 公司核心保险经纪收入于第三季度按年增长14%,其中新单首年保费收入较上季上升32.3%。公司表示,相关表现主要受惠于数据基础设施的升级,以及即时客户评估能力的强化,从而有效提升核保作业效率。 然而,正如前文所述,真正的焦点落在技术服务业务。该业务为保险公司提供一系列提升营运效率的工具,涵盖风险评估、客户关系管理与投诉管理等范畴。该板块收入于第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020万元跃升至1.964亿元,现已占公司总收入的22.6%。 另一个潜在的增长亮点,是公司协助药企筛选临床试验患者的业务,即其所称的“数字化临床试验解决方案”。该板块于最新季度实现收入3,190万元,按年增长31%,显示在中国日益拥挤的药物研发市场中,该业务有望凭藉为药企提供患者招募服务而成为新的增长引擎。 从规模而言,水滴的众筹业务体量相当可观。但该业务对公司收入贡献有限,部分原因或在于,若从面向困境人群的业务中获取高额利润,社会观感并不好。第三季度,众筹业务仅录得收入6,570万元,与去年同期的6,580万元基本持平。 季度内,水滴的营运成本及支出按年上升27.1%,增幅明显低于收入增长速度,从而推动经营利润按年大增330%,达1.14亿元。同期,公司净利润亦录得约60%的按年增幅,升至1.59亿元,并连续第15个季度实现盈利。 尽管市场对最新财报反应平淡,但投资者并未完全忽视水滴前景的改善。今年以来,公司股价累计上涨54%,尽管多数中国科技股同期亦有相近升幅。目前其市销率(P/S)为1.52倍,明显高于手回的0.64倍及众安在线的0.59倍,反映市场更偏好该股,因其受监管政策与经济放缓影响相对较低。 或许某种程度上仍受制于市场形象问题,不少投资者依然将水滴视为传统保险经纪商。然而,若公司能逐步转型为面向保险公司的科技服务供应商,同时持续扩大与药企的业务合作,其股价仍有望释放一定上行空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:天域半导体首挂半日跌25%

碳化硅外延片制造商广东天域半导体股份有限公司(2658.HK)周五在港交所挂牌上市,首挂低开34.5%报38港元,其后跌幅收窄,至中午休市报43.5港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球发售3,007.05万股H股,每股发售价58港元,净筹约16.73亿港元。香港公开发售获约59倍超购,国际发售录得1.47倍超购。两名基石投资者广东原始森林及广发全球的场外掉期交易以及Glory Ocean合共认购278.48万股,占发售总数4.72%。 今年前五个月,公司收入2.57亿元,按年下滑13.5%至2.97亿元,录得净利1,120万元,去年同期为亏损1.12亿元。公司计划将62.5%的上市集资金额用于未来五年扩大产能,15.1%用于增强研发实力,另有10.8%将投向战略投资领域。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:遇见小面首挂跳水 午收大跌近三成

连锁面店广州遇见小面餐饮股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港挂牌,开市报5港元,较招股定价大跌29%,之后跌幅略收窄,中午收市报5.12港元,跌27%。 公司发售9,736.5万股,每股招股价介乎5.64港元至7.04港元,并以最高位定价。公开发售录得超额认购425倍,国际配售则录得超额4倍。 公司去年收入11.5亿元人民币(下同),按年升44%,纯利升32%至6,070万元。今年首六个月,收入7亿元,按年升33.8%,纯利劲升96%至4,183万元。 集资所得净额6.17亿港元,60%用于拓展餐厅网络、10%用于品牌建设及提高客户忠诚度、10%投资上游食品加工行业,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里