恒大物业

中国恒大旗下的恒大物业，清盘人正积极物色投资者收购，市场传闻进展如火如荼 重点： 市场传闻广东省旅游控股与PAG有收购意向 公司中期业绩的坏账高达30亿元 　 刘智恒 房地产开发商中国恒大集团（下称中国恒大）已被勒令清盘，因其地产项目多在国内，令清盘工作进展缓慢。集团旗下主营物业管理的恒大物业集团有限公司（6666.HK）因在港上市，在处理其股权出让上会较容易，加上公司仍具一定价值，清盘人因而着力物色买家。 恒大物业在一月中曾发公告，表示清盘人已邀请投标人，对恒大物业进行尽职审查，并需在一月底前递交要约方案。清盘人也强调，仍未达成具有法律约束力的协议，签订交易文件的时间尚未落实。 公告刊发后，市场传出有好几家买方，其中有信宸资本、某家广东省国企、中海物业（2669.HK）、华润万象生活（1209.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）、招商积余（001914.SZ）以及万物云（2602.HK）等。 中海华润否认接盘 消息传出后，中海物业及华润万象生活即时否认，前者表示目前不掌握具体情况，后者更直斥消息并不属实。其余被传方则没有具体回应。在当前房地产景气疲弱下，物管企业经营也不容易，要吞并问题繁多且规模庞大的恒大物业，肯定具有相当难度。 直至近日《财新》报道，太盟投资集团（PAG）及广东省旅游控股（下称广东省旅游）均表达收购恒大物业的意向，并已与清盘人接洽。市场猜测再度四起，特别是广东省旅游，因市场一直传闻某国企集团对恒大物业虎视眈眈。 PAG是专注亚太地区的私募股权公司，管理资产超过550亿美元，在内地广为人知的是投资大连万达商管。广东省旅游属广东省属企业，专注旅游及景点运营，旗下持有广东中旅，并拥有广州白天鹅宾馆、白云宾馆及亚洲国际大酒店等。两方在接获媒体查询时，一律不予置评。 中国恒大持续拖累 不过，要收购恒大物业，最大问题还是母公司中国恒大带来的持续影响。首先在财务方面，截至去年6月底，恒大物业的应收贸易账款总额达58.8亿元，但在回收无期情况下，公司计提减值30.4亿元，其中接近22亿元主要来自中国恒大。 同时，因中国恒大正被清盘，旗下物业虽闲置，但仍由恒大物业提供物业管理服务。去年中期的支出约2.28亿元，恒大物业未能收到款项，故亦无法确认该收入。 财务以外，中国恒大的清盘，严重削弱恒大物业在外部市场的竞争力，如招标及投标、新客户拓展，以及现有客户续约等，其品牌信任度与议价能力均受到一定影响。 更甚的是，当年中国恒大出售物业时，部分项目以免除若干年物业费作促销。集团被清盘后，恒大物业要么承担这笔费用，要么只能向业主追讨物管费；但业主是白纸黑字签约享有优惠，又怎愿再缴付？恒大物业处于两难局面。 另外，中国恒大曾通过恒大物业向不少业主出售一系列理财产品，现时理财产品大都失效，中国恒大又不认账，业主便向恒大物业追讨，引起诸多争议。 受母企多种因素影响，部分业主缴纳物管费的意愿低迷，贸易应收账款因而攀升，或回收周期延长，导致公司资金链持续承压。 业绩稳定负债低企 虽面对种种问题，但从业务本身看，恒大物业并不差劲。公司去年中期收入同比增长6.9%至66.5亿元，盈利仅轻微下跌5.6%至4.72亿元，期内毛利率18%，净利润率7.4%，较中海物业的17%及6%，或万物云的13%及4.6%都要高，反映其运营能力并不差。 至于当年恒大物业为中国恒大担保支付的134亿元，虽被银行没收，但公司已悉数核销。去年中期时，公司手头现金仍有27.8亿元，且无计息银行借贷。 事实上，在中期业绩时，核数师表示集团期内虽录得净流动负债5.18亿元，但因集团实施各项措施改善流动性，仍具备持续经营的能力。 因此，若有资金雄厚的企业或具实力的国有企业收购，市场信心重拾，恒大物业极有机会得以重生。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

全球负债最高的房地产开发商中国恒大集团终于获颁清盘，但国际投资者能从清盘程序取回多少资金，却无人寄与厚望 重点： 国际投资者以百亿美元计的投资，最终能从恒大的清盘案中收回多少，将取决于内地政府和法院的态度 中国恒大的9成资产均位于内地，没有内地法院的认可，香港法院清盘令很难执行      罗小芹 自2022年中国恒大集团(3333.HK)开始遭债权人Top Shine Global Limited申请清盘，前后延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陈静芬正式颁令清盘，恒大在过去二十年在内地房地产市场野蛮生长，终于划上句号，亦可谓代表一个时代的终结。 中国恒大于1月29日开市前停牌，停牌前报0.163港元，市值21.5亿港元(19.6亿元)，公司高峰期的市值超过4,000亿港元。集团还持有电动车公司恒大汽车(0708.HK)和物管服务商恒大物业(6666.HK)的权益，这些资产将被清盘人接管。 根据清盘令，法院委任安迈顾问Edward Simon Middleton及黄咏诗为中国恒大的共同及各别清盘人。 中国恒大通过内地主体恒大地产经营几乎所有房地产开发业务，而大部分债权也在内地欠下，包括物料供应、建筑施工等应付帐和金融机构欠款。 据公司2023年中期财报显示，期内负债总额为23,882亿元(约3,362亿美元)，剔除其中的合约负债6,039.8亿元后负债规模为17,842.2亿元，现金总额仅133.8亿元。中国恒大在其债务重组方案上列出17只违约的美元债，涉及款项超过190亿美元。 集团执行总裁肖恩就清盘回应内地传媒时表示，香港法院颁布的是境外清盘令，涉及主体是在香港上市的中国恒大，集团会尽一切可能保障内地恒大地产的业务稳定，稳步推进保交楼等重点工作。另外，又会积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序，根据国际惯例、市场规则推进债务化解的工作。 重组方案难落地 目前恒大地产已被中国证监会立案调查，以主席许家印为首的管理层因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施，无法参与境外债务重组，以致重组方案最终难以落地。 自2021年底中国恒大两笔美元债务违约事件开始，公司向债权人提供的信息非常有限，以致投资者难以详细了解该公司面对的困难。究竟中国恒大香港实体的清盘程序如何进行，国际投资者以百亿美元计的投资能从恒大清盘案中收回多少，首先取决于中国大陆跨境当局和法院的态度。 2021年中港法院达成相互认可和协助破产程序的安排，香港清盘人可以向上海、深圳或厦门三个试点城市的法院申请批准，但内地法院仍有酌情权，可以不予认可或协助执行，所以没有内地法院的许可，清盘程序是很难执行。 香港律政司林定国去年11月在回应英国《金融时报》的书面查询时承认，在某些情况下，内地法院可能会拒绝承认香港的清盘令。2021年深圳法院在森信纸业案中承认了香港法院指定的清算人的权力，但业内人士称这类成功的实际个案很少。 就算内地法院下达清算令，执行过程仍需与其他债权人合作，由于外资股权和债权的追索优先次序将低于国内贷款的债权人，令境外债权人更难取回投资。 中国恒大的清盘令为其他处于债务危机的内房企业敲响警钟，早前有传媒传出碧桂园(2007.HK)的债权人将申请清盘，有香港银行将接管公司在港抵押资产，但《每日经济新闻》引述碧桂园消息人士指传闻不属实，目前公司经营一切正常。然而，消息未澄清传闻哪部分不确，在中国恒大步入正式清盘程序前，公司几乎对所有不利的传闻均予以否认。 保交楼的困难 面对内地烂尾楼危机，中国政府要求内房企业必须交付已售出的房屋单位，即履行保交楼的社会责任，但企业需要投入更多资金完成，而内地楼市销情亦成为开发商资金回笼的关键，若楼市销情未见改善，直接影响债权人取回投资的比例。 香港思睿投资(Grow)合伙人兼首席经济学家洪灏指出，无论清算程序能否继续进行，中国恒大就像即将破产一样，其债券的交易价格不到面值的两成。 根据内地房地产研究机构中指研究院报告指，1月全国100个城市二手住宅平均价格按月跌0.56%，已连续21个月下跌，各地以价换量现象明显。报告指，继广州、上海放松限购政策后，其余一线城市亦有望优化相关政策，为了抢占内地置业者的购买力，二线城市或全面取消住房限购；核心一、二线城市首套及二套房首付比例有望进一步降低。 龙州经讯中国研究部副总监CHRIS Beddor接受路透访问时表示，在很多方面恒大都是一个独特的案例，它凸显出房地产开发商在近几个月以来经营情况都没有明显改善，影响了购房者情绪，从数据显示，有意置业的人士不愿意从陷入困境的开发商买入预售房，令后者情况进一步恶化。…