万科

万科企业股份有限公司（2202.HK; 000002.SZ）周一公布，去年收入3,431.76亿元，同比下降26.3%，录得亏损494.78亿元（68.2亿美元），而2023年为盈利121.63亿元。公司去年实现销售金额2,460.2亿元，销售面积位居行业第一。 对于业绩转亏，万科指主要有四个因素，一是开发业务结算规模和毛利率显著下降；二是新增计提了信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资出现亏损；四是，为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 2024年底，集团净负债率80.6%，较年初提高25.9个百分点；资产负债率73.7%，提高0.4个百分点。有息负债合计3,612.8亿元，占总资产比例28.1%。今年2月，大股东深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息。 万科港股周二低开0.5%，中午收报5.59港元，涨0.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

内地物业管理公司万物云空间科技服务有限公司(2602.HK)周一公布，公司大股东万科企业(2202.HK)已将约2.1亿股万物云股份，质押予深圳市地铁集团(下称深铁)。 万科向大股东深铁借款28亿元，但要向深铁提供40亿元的资产抵押，万物云股份将作为这次借贷的抵押品。万科现控有万物云6.6亿股，占总发行股本的57.12%。 内地楼市疲弱，龙头万科也不能独善其身，公司早前发盈警，预计2024年股东应占亏损达450亿元，创下上市以来最大亏损。期间公司也宣布，主席郁亮辞任，首席执行官祝九胜则因“身体原因”辞去所有职务，万科董事会主席由深铁党委书记及董事长辛杰接任。 万物云周二开市报22.5港元，升2.4%，过去半年股价由高位下跌近22%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

迎来偿债高峰期的万科，债务违约风险在深铁接管后大幅下降，但要恢复增长恐怕还有很长的路要走 重点： 2024年净亏损达450亿元，2023年赚122亿元 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席    李世达 农历新年除夕前一天，房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息，似乎要赶在蛇年到来之前，为过去惨淡的一年做个了断。 第一项新消息，便是2024年盈利预警。此前万科已公布，2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元)，按年下跌35%。公司在盈警中预计，2024年股东应占亏损达450亿元，而2023年为盈利122亿元，创下上市以来最大亏损。 不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时，人事也出现大地震。万科公告，因工作调整原因，董事会主席郁亮辞去主席职务，将继续担任公司董事与执行副总裁职务，而首席执行官、总裁祝九胜，则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。 深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份，以总持股27.18%成为最大股东，此后深铁并未干涉万科经营，一直信任专业经理人管理公司，这份信任正式宣告结束，这家半国企半民企的混合所有制房企，如今已被国资股份全面接管。 就在公告发布后仅仅10分钟，深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调，截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，全年营收超过万亿元，有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段，推动万科稳健发展。 相关报道也为万科业绩不振的原因定调，称管理层虽付出努力，风险仍未彻底化解，直言亏损的原因不只有市场的因素，“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。 唇齿相依 尽管深铁钱袋深，但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底，万科有息负债合计达3,276.1亿元，而公司持有现金为797亿元，压力可想而知。 2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期，官股此时接手，自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。 过去一段时间，万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年，深铁集团营收达209.9亿元，其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元，来自万科的投资收益就高达112亿元。 深铁发大财的秘诀，靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。 根据深铁资料，深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼，分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，而每盖一公里地铁，可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发，让深铁赚得盆满钵满。 不过，随着中国房地产市场下行，“站城一体”的点金术失灵，这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元，创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关，深铁与万科的关系可说是唇齿相依，唇亡齿寒。 大到不能倒 从宏观角度看，作为1991年第一家上市的房地产公司，万科具有指标性意义，若不能阻止债务违约，恐将进一步打击中国楼市，动摇对国资背景开发商的信心。 彭博报道称，深圳国资对万科的非常规支持，凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说：“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企，这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。 消息公布后，万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%，不过收市仅升2.12%，市场倾向短多长空，毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持，而非无条件支持，万科能否真正起死回生，还有许多变量，但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企，或许能为市场带来更多信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元    李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…