金地集团

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减，政府财政收入面临大压力，财政司司长陈茂波早前曾表示，开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后，引起市场一片争议声，特别是地产发展商，更是大力反对；投资银行即时配合，摩根大通发表报告，指以部分国家实施50%资本增值税率为例子，港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听，世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种，香港即使推行，未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄，资本增值税无疑是其中一个税源，但在经济疲弱，股市每况愈下，楼市亦在调整的时候推出，确实对经济不利。不过，及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应，表示须顾及本港竞争力，短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波，终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源，房屋署近年致力打击滥用公屋单位，今财年首8个半月，房署已回收2,100个滥用或违约的单位，是上一个财年的总量。与此同时，房署正研究，严查公屋住户在内地及海外的资产申报，署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时，为免超越资产规限，许多时未必将内地或海外的资产申报，过去房署在此方面的审查没那么严谨，加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间，令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔，会在此加大力度，以打击滥用公屋资源，相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企，据市场消息，平安银行已列出一份白名单，总共有41家房企被纳入其中，当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE)，金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外，香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题，负债比率相对要低，财政稳健，对资金需求没急切性。当然，这次在白名单榜上有名，对本港发展商来说，属好事一椿，反正就是多了一个融资窗口。相反，内地政府对情况较差的房企，暂未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具实力房企为先，避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调，路透根据国家统计局公布的数据推算，70大中城市新建商品住宅价格指数，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是过去九个月最大，亦是连续第六个月下跌。70大城市中，下跌的有62个，上升的只有7个，只有一个是持平。四大城市中，按月比较只有上海升0.2%，北京持平，广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为，房价一形成下行趋势，跌势将会持续，虽然中间或会有所反弹，但整体方向是跌多于升。事实上，欧美国家针及西方资金外流下，内地经济受到相当压力，世界银行也估计内地今年经济增长4.5%；至于房地产，房屋供应没减少，但需求正在减弱，房企去年第四季的按月销情走弱，趋势很大机会延续，今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债，又或将发展中项目脱手，以减轻资金负担，《每日经济新闻》报道，融创中国(1918.HK)在近一个月，先后放售4个文旅项目，包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店，以及昆明城，但反应十分冷淡，有项目甚至无人问津。 其实又很易理解，内地大部份民企负债累累，大家似乎也要赶卖资产，那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的，主要是几家大型国企，但目前楼市每况愈下，他们手上也不是没有存货，那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目，主要以收租为主，资金回笼更慢，对开发商来说吸引力低，即使卖家愿意大幅劈价，也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK)，股价突然闪崩，一天下跌30%，市场推测是部分股份锁定期过去，即被大手抛售，公司只回应业务一切正常。此前，《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计，在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元，门店数量逾1万家，最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出，百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商，过去市场有垢病，加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外，公司的毛利率较低，纯利率更只有低单位数，但市盈率则偏高，股价未跳水前高达21倍，相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强，公司曾未按规定期限公示2022年报告，被深圳官方机构列入经营异常名单，去年中大股东按股，予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘，市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

刘智恒      ▷ 内房      去年内地销售三甲：保万中 根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH)，全年销售金额4,207亿元人民币(下同)，万科(000002.SZ)紧随其后，销售3,755.4亿元，第三位是中海地产(0688.HK)，销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200亿元，中国恒大(3333.HK)排名27位，销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。 至于销售额逾1,000亿元的房企，按年减少4家至16家，达到100亿元但未够1,000亿元的有100家，按年减少10家。中指研究院指出，重点房企去年销售呈前高后低走势，展望今年有望筑底企稳。 然而，我们不能只看百大房企销售金额情况，相信许多细规模的开发商应在水深火热之中，估计今年会有更多开发商倒闭，房企问题能否纾缓，仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。 金茂分拆Reit上市套现 内房企业负债累累，需要透过出售资产套现，金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款，总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力，集团今年1至4月，将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外，中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产，打包成地产投资信托基金(Reit)上市，借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业，每基金单位2.67元，预计出售所得约10.7亿元。 我们相信，今年将有更多大型项目出售的消息，毕竟开发商要纾减债务压力，要各施各法卖家当，除卖楼外，就是将整个发展中项目或投资物业转手，又或效法金茂，将投资物业以Reit模式上市。不过，在卖家不断增加，供应多于需求下，担心内地房产市场将进一步下调。 ▷ 香港      怕流标不推住宅地 香港政府本财年最后一季度卖地计划，只会推出一幅位于元朗的工业地，可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示，考虑到近期市况，加上投地气氛较冷淡，决定暂不推售住宅及商业地。她补充，今年首三季度，土地供应可建住宅7,960伙，若计入第四季度的供应，将可达11,530伙，接近全年目标的12,900伙。 本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终，我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而，当住宅用地推出量减少，教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面，过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价，按目前情况看，卖地收益势难达标，财政收入也受拖累。 花旗劲劈地产股目标价 外资银行对本港楼市较悲观，花旗预测今年楼价将下跌超过一成，加上内地及香港经济经疲弱，美国利息持续高企等，将15只地产股的目标价大幅调底，平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”，其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元，九仓则由24.5港元调低至19.8港元，港铁当天股价即时大跌近6%。 我们相信香港楼市正在受压，唯现时情况远远不如97年的严峻，因此楼价会调整，但不会出现大跌。然而，股票是看前景，若今年楼价难有起色，上市公司的估值将会收缩，实际上这个情况已经发生，而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。 今天港楼是平还是贵 过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼，要全面撤辣，并要引入救市措施，讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落，但若有注意本港新楼价格及销售情况，又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号，于本月6日推12伙发售，入场费最低的一个单位在20楼，实用面积只有459方呎，折实售价近961万港元，呎价20,934港元。 一个只有400多方呎的单位，总楼价竟然接近1,000万，呎价近21,000元，基层市民一个月工资也买不了一方呎楼，你叫小市民如何上车？打工仔如何负担？而发展商及中介还说地产行业很差劲，经常在媒体上呼天抢地求救，现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节，出现调整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中东资金能顶半边天 本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK)，与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录，合作酒店开发及项目管理，初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元)，预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务，MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等，为项目提供发展资金，四海或会成为一个筹集资金的投资平台。 近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源，并推出“2030愿景”计划，具体是实现经济多元化发展，加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下，有部分海外资金撤离中港，于是有意另觅投资方，双方一拍即合，中东资金大举投资中国，如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会，与中东资金合作拓展业务，我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。 复星旅文迎来最好时光？…

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗 重点： 穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面 公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成       刘智恒 掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。 内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。 众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。 1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。 看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。 股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。 金地中期财务健康 在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。 可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。 市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。 穆迪调低评级 虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。 即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。 深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。 事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。 面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里