地产快讯:摩通指资本增值税令港楼现恐慌性抛售

刘智恒       ▷ 香港                                                                                              陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减,政府财政收入面临大压力,财政司司长陈茂波早前曾表示,开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后,引起市场一片争议声,特别是地产发展商,更是大力反对;投资银行即时配合,摩根大通发表报告,指以部分国家实施50%资本增值税率为例子,港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听,世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种,香港即使推行,未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄,资本增值税无疑是其中一个税源,但在经济疲弱,股市每况愈下,楼市亦在调整的时候推出,确实对经济不利。不过,及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应,表示须顾及本港竞争力,短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波,终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源,房屋署近年致力打击滥用公屋单位,今财年首8个半月,房署已回收2,100个滥用或违约的单位,是上一个财年的总量。与此同时,房署正研究,严查公屋住户在内地及海外的资产申报,署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时,为免超越资产规限,许多时未必将内地或海外的资产申报,过去房署在此方面的审查没那么严谨,加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间,令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔,会在此加大力度,以打击滥用公屋资源,相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企,据市场消息,平安银行已列出一份白名单,总共有41家房企被纳入其中,当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE),金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外,香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题,负债比率相对要低,财政稳健,对资金需求没急切性。当然,这次在白名单榜上有名,对本港发展商来说,属好事一椿,反正就是多了一个融资窗口。相反,内地政府对情况较差的房企,暂未有任何方法施以援手,目前大方向仍是以支持具实力房企为先,避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地       内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调,路透根据国家统计局公布的数据推算,70大中城市新建商品住宅价格指数,去年12月按年下跌0.4%,跌幅是过去九个月最大,亦是连续第六个月下跌。70大城市中,下跌的有62个,上升的只有7个,只有一个是持平。四大城市中,按月比较只有上海升0.2%,北京持平,广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为,房价一形成下行趋势,跌势将会持续,虽然中间或会有所反弹,但整体方向是跌多于升。事实上,欧美国家针及西方资金外流下,内地经济受到相当压力,世界银行也估计内地今年经济增长4.5%;至于房地产,房屋供应没减少,但需求正在减弱,房企去年第四季的按月销情走弱,趋势很大机会延续,今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债,又或将发展中项目脱手,以减轻资金负担,《每日经济新闻》报道,融创中国(1918.HK)在近一个月,先后放售4个文旅项目,包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店,以及昆明城,但反应十分冷淡,有项目甚至无人问津。 其实又很易理解,内地大部份民企负债累累,大家似乎也要赶卖资产,那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的,主要是几家大型国企,但目前楼市每况愈下,他们手上也不是没有存货,那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目,主要以收租为主,资金回笼更慢,对开发商来说吸引力低,即使卖家愿意大幅劈价,也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章       百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK),股价突然闪崩,一天下跌30%,市场推测是部分股份锁定期过去,即被大手抛售,公司只回应业务一切正常。此前,《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计,在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元,门店数量逾1万家,最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出,百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商,过去市场有垢病,加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外,公司的毛利率较低,纯利率更只有低单位数,但市盈率则偏高,股价未跳水前高达21倍,相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍,就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强,公司曾未按规定期限公示2022年报告,被深圳官方机构列入经营异常名单,去年中大股东按股,予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘,市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…
2023內地售樓排名

地产快讯:碧桂园终止六连冠 保利成卖楼之王

刘智恒      ▷ 内房      去年内地销售三甲:保万中 根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。 至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。 金茂分拆Reit上市套现 内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。 我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。 ▷ 香港      怕流标不推住宅地 香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。 本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。 花旗劲劈地产股目标价 外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。 我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。 今天港楼是平还是贵 过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。 一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中东资金能顶半边天 本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。 近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。 复星旅文迎来最好时光?…
Gemdale’s outlook is under pressure

董事辞任评级下调 金地前景不明朗

金地集团董事长凌克突辞任,市场担忧集团债务及销售情况,公司前景不明朗 重点: 穆迪调低金地评级,并将展望调整为负面 公司第三季销售大幅下滑,按年跌逾四成       刘智恒 掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事会请辞,不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释,凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任,外界免不了议论纷纷。 内地财经记者契而不舍追访原由,金地集团只好回复,再次强调凌克的辞任,确实是因身体的原因,并没别的因由。但凌克的身体有什么问题,却又讳莫如深。 众所周知,内地房地产正处于风雨飘摇之中,一间市值超过200亿元的房地产龙头企业,掌舵人究竟是什么紧急原因,要在行业最艰难时刻离公司而去?若是一如公司所言是健康问题,那是严重到哪个程度,才让一位在企业甚具份量的战将,要离开岗位,未能与公司共渡时艰。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的发展历程,1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司,这家公司是金地的前身,凌克由一个业务员开始,到1995年参与开发金地花园及金地海景花园,获得亮丽成绩,之后他在企业的发展就顺风顺水。 1998年未到四十岁,凌克已出任金地集团董事长,更在2011年带领金地成功上市,在他的努力经营下,金地打入一线房地产商之列,与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿,带领金地成为全国房地产企业龙头之一。 看到这里,大家就知道他在集团的地位,仿如当年王石在万科一样,几乎是无可替代。因此他的突然辞任,市场难免会猜测,是否公司出现什么问题,才会突然离开。事实上,金地及凌克本人,没有理由不知道事件的严重性,而且之前是没有半点风声。 股票市场的回应,正好反映问题之严重。金地发出公告当天,股价跌停板,收市报5.52元,下跌近一成,并见五年新低,市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌,当中“16金地02”跌超过25%。 金地中期财务健康 在此之前,外界都认为金地财务及业务情况稳定,公司中期业绩显示,今年上半年收入368.6亿元,同比上升31.1%,赚15.3亿元,下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元,计息负债1,096亿元,净负债为53.5%。从整体情况看,虽说盈利下跌两成,但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错,再以负债比率来说,在芸芸被受债务困扰的内房企业中,情况实在好得多,可以说仍在十分健康水平。 可是,今次凌克请辞一事,在现时敏感的市场上,立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想?集团是否一如其许多内房企业一样,有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。 市场都知道,过去许多开内地发商利用“表外债”方式,为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后,开发商要大幅减债,都急于抢着卖楼套现,市场供应一下子大增,而且要赶卖楼,就要降价推售,加上经济又放缓,令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款,表外债随时要现形,结果是那些房企的实际债务,要较原来财务报表来得高。 穆迪调低评级 虽然金地财务仍然健康,但最关键的销售,近期也存在一定不明朗,2023年首9个月,金地累计销售金额1,219.3亿元,按年下跌25.2%,以今年楼市情况,销售只下跌两成多,也可以接受。然而若撇除整体看,只细看近期销售,情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元,近三个月都有增长,情况也不错,然而若与去年比较,过去三个月内,每月均下跌超过四成。 即是说相对去年,金地的销情正在恶化中,特别9月时,是“金九银十”的重要月份,加上政府推出多项放宽楼市措施,销售都较8月升不足5%,反映整体楼市并不理想,情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市,若然没有起色,对金地将构成相当大压力。 深圳评级及研究机构Ratingdog估计,如果金地今年下半年至明年上半年的销售额,较2022年下降30%,公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。 事实上,评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级,由“Ba3”下调至“B3”,金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级,也由“B1”下调至“Caa1”,评级展望调整为负面。穆迪指出,金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期,金地的信用状况正在转弱中。负面展望,则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。 面对市场的猜测,对公司构成一定影响,金地实应站出来,澄清市场的种种疑虑。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里