地产快讯:摩通指资本增值税令港楼现恐慌性抛售
刘智恒 ▷ 香港 陈茂波称短期不推增值税 香港股楼税收大减,政府财政收入面临大压力,财政司司长陈茂波早前曾表示,开征资本增值税是政府一个研究范围。消息一出后,引起市场一片争议声,特别是地产发展商,更是大力反对;投资银行即时配合,摩根大通发表报告,指以部分国家实施50%资本增值税率为例子,港楼有可能在实施前出现一波恐慌性抛售。 摩通的报告似有点危言耸听,世界上多个地方如中国及美国也有实施相类税种,香港即使推行,未必如摩通说般严重。香港税基十分狭窄,资本增值税无疑是其中一个税源,但在经济疲弱,股市每况愈下,楼市亦在调整的时候推出,确实对经济不利。不过,及后陈茂波在瑞士达沃斯的世界经济论坛期间回应,表示须顾及本港竞争力,短期内无意开征资本增值税。一场茶杯里的风波,终在财爷一句说话而消弭下来。 打击滥用公屋严查内地资产 为要有效运用房屋资源,房屋署近年致力打击滥用公屋单位,今财年首8个半月,房署已回收2,100个滥用或违约的单位,是上一个财年的总量。与此同时,房署正研究,严查公屋住户在内地及海外的资产申报,署长罗淑佩强调是“有的放矢”。 现时港人申请公屋时,为免超越资产规限,许多时未必将内地或海外的资产申报,过去房署在此方面的审查没那么严谨,加上香港政府向内地机构查核需要一定程序及时间,令到部分违规者得以瞒天过海。但现时署长已开腔,会在此加大力度,以打击滥用公屋资源,相信会有一批没上报或虚报者受到惩处。 港发展商纳入支持名单 早前内地政府指示银行要在融资上支持部分房企,据市场消息,平安银行已列出一份白名单,总共有41家房企被纳入其中,当中除了内地耳熟能详的龙湖(0960.HK)、万科(000002.SE),金地(600383.SH)及绿城(3900.HK)外,香港的开发商新鸿基地产(0016.HK)及新世界发展(0017.HK)也在名单之中。 香港发展商的财务状况并没太大问题,负债比率相对要低,财政稳健,对资金需求没急切性。当然,这次在白名单榜上有名,对本港发展商来说,属好事一椿,反正就是多了一个融资窗口。相反,内地政府对情况较差的房企,暂未有任何方法施以援手,目前大方向仍是以支持具实力房企为先,避免不利消息会令优质企业受牵连。 ▷ 内地 内地新盘楼价六连跌 内地楼价仍然持续下调,路透根据国家统计局公布的数据推算,70大中城市新建商品住宅价格指数,去年12月按年下跌0.4%,跌幅是过去九个月最大,亦是连续第六个月下跌。70大城市中,下跌的有62个,上升的只有7个,只有一个是持平。四大城市中,按月比较只有上海升0.2%,北京持平,广州和深圳分别下跌1%及0.9%。 我们认为,房价一形成下行趋势,跌势将会持续,虽然中间或会有所反弹,但整体方向是跌多于升。事实上,欧美国家针及西方资金外流下,内地经济受到相当压力,世界银行也估计内地今年经济增长4.5%;至于房地产,房屋供应没减少,但需求正在减弱,房企去年第四季的按月销情走弱,趋势很大机会延续,今年也未许乐观。 融创文旅项目乏人问津 内房企业急需现金还债,又或将发展中项目脱手,以减轻资金负担,《每日经济新闻》报道,融创中国(1918.HK)在近一个月,先后放售4个文旅项目,包括武汉甘露山文创城、成都融创施柏阁酒店、成都融创堇悦酒店,以及昆明城,但反应十分冷淡,有项目甚至无人问津。 其实又很易理解,内地大部份民企负债累累,大家似乎也要赶卖资产,那有能力去买新项目。资金仍然较充裕的,主要是几家大型国企,但目前楼市每况愈下,他们手上也不是没有存货,那为何还要入货。而且融创出售的是文旅项目,主要以收租为主,资金回笼更慢,对开发商来说吸引力低,即使卖家愿意大幅劈价,也不容易找到买家。 ▷ 咏竹坊文章 百果园出师未捷先跳水 刚迎来上市一周年的百果园(2411.HK),股价突然闪崩,一天下跌30%,市场推测是部分股份锁定期过去,即被大手抛售,公司只回应业务一切正常。此前,《咏竹坊》报道百果园的十年发展大计,在2034年前自建平台的商品交易总额要超过1,000亿元,门店数量逾1万家,最终成为全球果王。 咏竹坊报道指出,百果园的经营模式最大问题是如何管理好旗下加盟商,过去市场有垢病,加盟商在水果质素、送货时间及服务态度都未到位。另外,公司的毛利率较低,纯利率更只有低单位数,但市盈率则偏高,股价未跳水前高达21倍,相较同行洪九果品(6689.HK)的4倍,就显得较高。至于企业管治亦需要进一步加强,公司曾未按规定期限公示2022年报告,被深圳官方机构列入经营异常名单,去年中大股东按股,予外界感觉也不太好。这次股价突崩盘,市场对百果园的投资价值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…
李兆基豪借恒地600亿 打造中环商业王国
恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚,大股东李兆基通过股东贷款,借出600亿资金,希望成就集团的雄图伟愿 重点 截至今年6月底,恒地净借贷779亿元,净负债比率只有24% 李兆基借出的股东贷款,恒地无需抵押亦没有偿还期限 刘智恒 近期多家内地开发商资金链断裂,债务临门,个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋,调动资金应急。相对内地,香港发展商虽然未至于陷入绝境,但亦面对颇大压力。 面对高息压力,香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族,就选择在自己的钱包掏钱,真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元),贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中,能获大股东慷慨借出巨额资金的公司,几乎绝无仅有。 早前公布中期业绩的恒基地产,净利润接近60亿港元,按年上升近两成半,每股派息维持0.5港元,净借贷近779亿港元,净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下,能派出这一份业绩也算是交足功课。 股东贷款没期限 亮丽成绩背后,全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持,根据中报的财务状况表内显示,同母系附属公司借款达600亿港元,该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面,虽然恒地没披露,但据中报显示的中期融资成本为3.79%看,息率肯定是在偏低水平,否则是需要通过独立股东会议通过。 对于恒地来说,中期净负债比率能在24%,毫无疑问是得益于该笔庞大贷款,否则比率将升至近43%,虽然也不是什么危险水平,但能有较低的比率,就显得公司财务状况更健康。 另外,以低息获大股东借款,面对近年息口不断上升,就不用担心令上市公司百上加斤,在资金调动上更灵活,也减少向股东派息的影响。 而且,贷款是没有年限,对上市公司十分有利,省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押,上市公司的压力大大减轻。 借款用在哪里 李兆基能借出天价贷款,究竟用意为何?我们再看看中报表述:“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度,作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料,恒地当年度作出惊人收购,斥资508亿港元,投得中环海滨3号地皮。 事实上,要成为中环地王,是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一,在亚洲的地位更加举足轻重,中环则是香港商业中心,区内物业寸土寸金,而且供应稀缺,即使有钱也未必能购入优质商厦。 回归以前,香港作为英国殖民地,英政府对自己国家的企业当然照顾有加,英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来,透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼,经历多年发展,中环一幢幢拔地而起的参天巨厦,大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等,总楼面面积45万平方米(484万平方呎),更透过行人天桥,将所有物业连结起来,俨然如一个商业王国。 七年之约 其他发展商或企业,纵然有资金,想在中环建立桥头堡也不容易,因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下?上世纪八十年代,李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头,在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票,计划联手鲸吞置地。原先进展顺利,岂料置地命不该绝,87年股灾爆发,华资地产商大失预算,最终双方谈判,由置地买回华资地产商手上的置地股票,华资地产商则承诺,七年内不再狙击置地,双方达成协议,地产商鸣金收兵。 经此一役,置地提高警觉,加上香港经济及政治发展物换星移,怡和系公司悉数迁离香港,中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海,个别实力日益扩大的本港地产商,对中环土地虎视眈眈,首先是机场铁路发展,中环填出一片土地,新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失,联手投得地皮,并建成国际金融中心,其中第二期大楼,与对岸的环球贸易广场互相辉影,构成维港门廊。 亦因填海造地,为其它财团提供落户中环的机会,原本新鸿基地产实力雄厚,可惜因三兄弟的争拗,内耗令公司元气大伤,大量人才离去,公司经此巨变,在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘,几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地,将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮,恒地更不惜一掷万金,斥资508亿港元成功中标。 恒地在中环及金钟的项目面积,加起来约350万平方英尺,虽未足与置地分庭抗礼,但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过,虽赢得地王归,但当年出价过于勇进,付出沉重代价,海滨3号的成交较第二高标价高出37%,加上近两年全球经济走弱,中环商厦价值及租金受到影响。然而,在大股东全力支持下,恒地面对压力大大纾缓,倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目,要成为明日的中环霸主,或许只是时间问题。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里