恒基地产

“国货之光”李宁宣布斥资22.1亿港元收购香港北角商厦，部分作为香港总部之用，在楼市低迷之际出手格外引人注目 重点： 收购消息曝光后，李宁股价大跌14.3%，总市值单日蒸发80亿港元 收购香港物业为品牌国际化布局，2024年启动海外业务拓展      李世达 12月10日晚间，中国运动品牌李宁有限公司（2331.HK）宣布，以22.1亿港元收购恒基地产（0012.HK）旗下一家物业投资公司，目标公司的主要资产是一幢位于香港北角的22层楼商厦。公告发布翌日，李宁股价大跌14.3%，总市值一日蒸发80亿港元，收报18.3港元，创下2020年3月以来新低。 作为第一家在纽约时装周亮相的中国运动品牌，李宁今年的表现差强人意。10月时李宁也因为发布第三季度业绩简报，在翌日股价大跌20.7%。今年以来，李宁股价由年初的65.222港元跌至18.3港元，跌幅超过72%，总市值年内已蒸发上千亿港元。市盈率11倍已落后于对手安踏体育（2020.HK）的23倍。 业绩表现不佳，却大手笔收购与本业无关的商厦，加上香港楼市正在走下坡路，令许多投资者以抛售股票来表达不满。李宁随即宣布动用不超过30亿港元的资金购回股份，这才终止跌势，稍稍稳定股价。 增收不增利 从2022年开始，李宁业绩已出现疲软迹象。2022年在营收同比增长14.3%的基础上，股东应占溢利仅同比增长1.32%至40.6亿元；2023年上半年营收同比增长12.98%至140.2亿元，而股东应占溢利同比则下降3.1%至21.2亿元。2023年第三季度，李宁的销售额从二季度的10%至20%的中段增长，下降成了中单位数增长。 同样是国产体育品牌，安踏体育2023上半年股东应占溢利增长32.3%，达47亿元，营收亦增长14.2%，达296亿元；特步国际（1368.HK）今年上半年股东应占溢利亦有13%的增长。 “国潮”（带有中国特定元素的时尚潮流）的退烧与高端化定位不再被消费者接受，或许是李宁成长乏力的主因。自去年发生“军绿套装”事件后，李宁的“国潮”叙事便已开始褪色，特别是疫情过后，一些小众户外品牌更加受欢迎。 另一方面，刻意走高端路线的子品牌，却没有更多的研发费用做支撑，也很难让消费者买单，只能一边涨价一边打折，以低价策略努力去库存。2023年上半年，该公司的平均存货周转天数为57天，高于去年同期的55天。 启动海外业务拓展 “国潮”退烧，李宁将更多力气放在国际市场，而收购中国香港商厦便是公司寄予厚望的重要一步。 李宁今次收购的物业是北角电气道“港汇东”，总占地面积约9,600平方尺及其总建筑面积约144,000平方尺。楼宇包含22层商业/办公空间及两层零售区域。根据公告，2021年、2022年，相关物业的收入分别为3500万港元、5000万港元，除税后亏损1700万港元、8000万港元。摩根士丹利发表报告指出，据其香港物业分析师预期，该物业的租金收益率约3.2%，低于目前约5%的现金收益率。 李宁表示，此处物业的一部分或将用作李宁的香港总部。公司认为此举展现了公司对于香港业务前景充满信心，并标志着落实执行加强国际业务发展的计划。 李宁在香港设立总部的决策，是该公司国际化进程中的一个重要里程碑。公司表示，从2022年香港门店开业以来，海外拓展已提上集团业务规划之中，预计2024年会启动李宁海外业务的拓展，并希望在海外通过品牌运营，建立海外消费者的品牌认知，建立海外品牌经营的模式，为未来更广阔的海外市场拓展打下基础，使之成为李宁集团的成长引擎之一。 事实上，进军国际一直是李宁的愿望，但多年来均未见明显成效。2023年上半年，李宁在中国市场实现了137.3亿元的营收，占营收的比重高达97.9%，国际市场收益微乎其微。 今次斥重金在香港设立总部，相当程度上展现了李宁的决心。这是李宁在北京、上海、深圳之外，第一个内地以外的总部。李宁将能够利用香港的资源与平台，整合国际市场资源，更好地理解和适应不同市场的需求和变化，相信将为全球业务增长增添新动力。 尽管李宁在国际化道路上过去有许多尝试，但从香港起步会是一个新的开始。潮流总是短暂，如果李宁能够重新说好“国潮”的故事，在产品创新上多所着墨，仍然有机会在竞争中脱颖而出。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

     ▷ 香港      公营房屋供应充裕 香港一直透过公营房屋去解决基层住屋需求，香港房屋局局长何永贤表示，多年来香港兴建超过130万个公营房屋单位，售出近51万个资助房屋单位。现时房委会管理193个公共屋邨，约有210万人居住在公屋。未来10年，房委会将建41万个单位，足够应付30多万的公营房屋需求。 内地政府早明言要解决香港住屋问题，港府近年即时加把劲去发展房屋，公营房屋当然是重中之重，从政府的行动可见，未来公营房屋的供应问题理应不大。另外，政府同时亦增加推出私楼土地，加快及简化规划、以及重建与补地价等各项程序，亦筹划北部都会区及明日大屿，原在可见未来，私楼供应问题可以逐渐缓纾。然而，近期发展商担忧楼市前景而不投地，接连有六幅土地流拍，对未来私楼的供应会有影响。 李宁买商厦被指不务正业 李宁(2331.HK)斥资近21亿港元购入恒基地产(0012.HK)位于北角的“港滙东”，将用作香港总部，作为扩展香港及海外业务的分部办公室。消息公布后，市场有认为李宁不务正业去投资物业，股价即时插水，迫得李宁急不及待斥资30亿港元进行股份回购。 企业购商厦作总部其实并不罕见，只不过现时香港商厦租金回软，而李宁收购金额又庞大，加上公司今年业绩表现停滞不前，令市场批评声音不绝于耳。不过，楼价起起伏伏难料，若有实际需要亦无可厚非，大家没忘记的话，2001年时任金管局总裁的任志刚也在楼市疲弱时，以37亿港元购入国金中心二期14层楼面，当时也被市场大肆批评，认为金管局不应置业；但今天回望，中环商厦价值以倍计上升，或许市场又说任志刚眼光独到，决断英明。 地产中介又要政府撤辣 那些人最想政府撤辣？答案是地产代理。仲量联行预期明年中小型住宅楼价将跌10%，豪宅亦会下跌5%。该行香港主席曾焕平认为，政府只是减辣对楼市没有大帮助，建议多项救市措施，包括要政府全面撤辣，并为首次置业的年轻人提供无息贷款等。 仲量联行的建议非但要撤辣，还要落药刺激楼市。事实上，楼市是否这样差劲，或频临崩溃缘，以致要大力去拯救。若曾经历97年的香港人，当年的情况远较现时严重，亚洲金融风暴后，楼价一开首暴跌三成，接着经济出现通缩，打工仔别说减薪，连工作也未必能保得住，租金又大幅下挫。相比现时情况，香港楼市及经济远远未如当年严峻。 ▷ 内地      内房问题拖经济后腿 刚结束的中央经济工作会议指出，明年中国经济续要稳中求进。但部份证券界对明年的内地经济有一定保留。野村证券认为中央若将经济增长定在4.5%会较合理，因为内房债务危机持续，将拖累内地经济表现。 野村证券首席中国经济学家陆挺估计，内房企业债务沉重，开发商缺资金完成项目，地区政府要照顾保交楼，市民又不愿置业，令市场陷于恶性循环，经济增长受到影响。我们也认为，内地债务问题在明年不但难以解决，随时会恶化，有企业或会被清盘，土地及项目有机被抛售，牵连整个内房市场，楼价有机进一步下滑。 碧桂园救亡态度正确 受债务困扰的碧桂园(2007.HK)公布，将持有的珠海万达商管1.79%股权，以30.7亿元售予万达集团董事长王健林或万达指定的一方。碧桂园指出，正积极化解阶段性流动压力，而且持有珠海万达商管的权益有限，出售是提前退出及锁定价格 。另外，碧桂园多名董事减薪，当中杨惠妍年薪由37万元减至12万元，莫斌及杨子莹减幅最大，分别由每年300万元及200万元，降至12万元。 按目前集团负债，出售少数投资股权套现是合理做法，至于减薪，区区数目只不过杯水车薪，不过起码态度正确，能够从自身开始去尽力救公司，不像中国恒大(3333.HK)，在频临倒闭边缘时，前主席许家印涉嫌借与妻子离异，将资金调走美国。 ▷ 咏竹坊文章      恒大真的大到不能倒？ 本周《咏竹坊》文章探讨恒大问题，究竟一家负债逾两万亿的公司，是否能大到不能倒，还是负债多到不能救？这情况确实让债权人及中国政府费煞思量。债权人若要将恒大清盘，虽然恒大手上有庞大资产，但当短期抛出市场放售，肯定令供应大增，拖累整个楼市，楼价急跌，结果是资产价值大贬，债权人最终能收回多少，实属未知之数。 若希冀政府打救，是否又过份乐观？虽然恒大破产，势必牵连甚广，但正如前面所讲，天价的债项又是否政府能解决；若政府出手，其它有问题的内房是否又要政府救助。事实上，政府的“白名单”已经提示，有资格接受政府融资支持的，只有财务相对稳健的房企。政府是怕市场的不利消息影响，会导致较健康的房企面对流动性的风险，于是才定出名单相助较健全房企。反之债务问题几已病入膏肓的房企，若希冀政府出手，或许是市场一厢情愿。 蔚来独立造车降成本…

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿 重点 截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24% 李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限 　 刘智恒 近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。 面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。 早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。 股东贷款没期限 亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。 对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。 另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。 而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。 借款用在哪里 李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。 事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。 回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。 七年之约 其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。 经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。 亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。 恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

李家杰的私人投资公司入股中国万天，计划联手探讨大湾区业务发展 重点： 两大基金认购中国万天6,200万股新股 公司将在大湾区拓展绿色食材产业链 　 刘智恒 中国万天控股有限公司(1854.HK)，一家名不经传的香港上市公司，过去三年业绩连年亏损，市值不过12亿港元(约11.24亿元)(截至9月15日)，大部份时间的日均成交金额不到100万港元，在港交所二千多家上市公司中，大家可能从来也没有注意。 偏偏恒基地产(0012.HK)联席主席兼董事总经理李家杰的私人投资公司，近日竟入股其中，双方表示将探讨在大湾区发展绿色产业的合作机会。不但李家杰对中国万天另眼相看，就连世界上赫赫有名的富兰克林邓普顿基金、内地著名的华夏基金，也在今年6月中国万天的供股中，认购集团近6,200万股新股。 究竟中国万天是什么来头，能被富豪及大型基金青睐有加？我们先看看它的前世今生。公司原名展程控股，由曾任职厨师的廖子情创立，主要从事食材供应，专为香港的餐饮经营商提供蔬菜及水果。廖子情于2016年将公司在创业板上市，至2019年再转往主板。 股权易手华丽转身 展程的业务规模有限，上市后每年的营业额也不超过两亿港元，直至2021年，许国伟成功收购67%股权，廖子情只余下13%股份，主席转由许国伟担任，廖则退任为副主席。而展程的华丽转身，一切也从许国伟开始。 许国伟是新加坡华侨，1980年在当地创业，主要经营化妆品生意。1993年，他与马来西亚第三代华裔商人古润金回中国中山考察，两人眼见机遇，又在中山市政府及马来西亚政府的鼓励下，创立完美中国，主要业务包括生产健康食品、个人护理用品、家居日用品及美容化妆品，之后生意愈做愈大，成为知名产业。 拥有超强生意触觉及头脑的许国伟，见展程主力在港做食材贸易生意，业务局限，于是先将公司易名中国万天，再公布以布局大湾区绿色食材全产业链为目标，在环保及绿色概念包装下，将业务进行多元化，并把生意地域扩展至大湾区。 三头马车并进发展 在许国伟策划下，集团分为三大业务，分别为绿色食材供应、绿色餐饮及环保科技。许国伟首先强化绿色食材供应，去年收购深圳丰源，该公司是内地绿色食材供应链的服务商，主要在内蒙古和新疆等地获得活牛，分销予大湾区的下游客户，同时向大湾区的餐厅供应水果、蔬菜及海鲜。收购完成后，集团逐步增加绿色食材供应交易量，以壮大市场份额。 上月，中国万天与广东省天玑投控集团签合作意向，将为天玑在东南亚采购水果，天玑则负责在内地调动供应商及销售渠道。中国万天表示，集团目标是引进东南亚新鲜水果至大湾区市场，未来三年的营业额可达100亿港元。 至于绿色餐饮，中国万天在中山市的中心地带经营绿色食品餐厅，主打年轻消费者。集团希望借餐厅提升品牌在大湾区的知名度，并扩大客户基础及市场占有率。事实上，餐饮业务更为集团的上游业务，提供稳定的分销渠道，朝价值链全面整合迈进一步。 环保科技业务方面，中国万天在建筑物的天台兴建绿色环保农场，让大湾区的中、小学生可亲身参与天台耕种，为建筑物注入绿色元素。同时，集团拟透过成熟的业务平台，向于大湾区营运或专门设立智能型植物工厂的客户，提供环保产品、设备及系统，现正就此寻求业务合作伙伴及投资。 许国伟的宏图大计确实将中国万天的股价推升，由2021年至今上升数倍。不过，公司的收入就暂时未能同步，截至去年也只是2.02亿港元。 成功与否尚待考验 从许国伟的布局，不难发现，中国万天能吸引李家杰及大型基金入股的原因。第一是以绿色食品为旗号，准确捕捉现在内地人需求。事实上，内地社会日渐富裕下，居民对健康愈加重视，特别新冠肺炎疫情过后，人们对食品安全及健康的意识不断提高，而大湾区内居民的收入又不断增长，为绿色食材及餐饮消费提供一大市场。 其次是集团将地域发展，由香港拓展至大湾区，让投资界感到，公司未来市场将会扩大。大湾区作为全球最大的城市群之一，总人口逾8,000万，消费市场庞大，2021年经济总量超过12万亿元，这无疑为食品供应商创造巨大的发展潜力。当然，是否真的能开拓区内市场，这又是后话，但起码故事生动吸引。 借着这两大概念，让投资者眼前一亮，愿意真金白银投下信心一票。中国万天能否成功，暂时仍是言之过早，但方向是正确，投资者先下一注试水温，毕竟投资额不大，两大基金合共只投资2,000多万港元，即使失败，对于超大规模的机构投资者来说，也不过是九牛一毛。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里