简讯：扭转跌势 润地十月销售升逾一成
在内地政府不断推出有利房地产措施下，楼市有反弹，华润置地有限公司(1109.HK)周二发布上月销售，十月总合同销售金额约310亿元，同比上升12.4%，涉及的建筑面积约128.1万平方米，同比升近21%。 今年首10个月，合同销售累计金额约2,033亿元，销售建筑面积约882.9万平方米，按年分别下跌22.4%及19.6%。 另外，集团十月的租金收入约25.1亿元，按年升14.9%；首10个月累计租金收入约239.9亿元，按年增长14.8%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
首三季大亏179亿元 万科坚决“不躺平”
万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元 李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…
简讯：华润置地逆境下赚逾百亿
内地楼市疲弱持续，华润置地有限公司(1109.HK)中期股东应占溢利虽按年下跌25%，但仍录得102.5亿元盈利，收入791.3亿元，按年升8.4%。期内物业销售1,247亿元，同比跌26.7%。新增土地储备202万平米，集团总土储达5,699万平米。 债务情况仍然健康，截至6月底止，集团总借贷2,511亿元，银行结余及现金达1,183亿元，净负债比率为33.6%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
政策驱动中国房地产继续回暖？
受有利政策推动，中国房地产市场数据连续两个月出现显著改善 建银国际 根据国家统计局的最新数据，2024年6月，中国房地产市场出现显著改善，连续第二个月受到“430政治局会议”和“517新政”两组有利政策的推动，房地产销售从5月的环比增长13.2%，跳升至6月的50.9%。 在“430政治局会议”中，官方延续了以往的政策方针，而且对房地产发展新模式有了更多的解释，如“优质住房”瞄准改善住房需求，另外还对当前房地产市场存量房过多的问题进行部署，即“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产领域以旧换新政策或加速推进。而“517新政”则包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率，以及设立保障性住房再贷款等内容。以上都是对房地产市场正面的官方举措。 因此，尽管受季节性影响，今年6月的50.9%房地产环比销售增幅，仍远高于去年6月的29.6%环比升幅。若同比计算，房地产销售下降的速度，则从5月的26.4%减慢至6月的14.3%，与房地产发展商报告的签约销售一致，而这一降幅是销售建筑面积下降14.5%，以及单价上涨0.2%的结果。回顾2024年上半年，房地产销售则同比下降了25%，其中建筑面积销售减少19%，单价则下跌7.4%。 至于其他房地产数据也有所改善。今年前6个月，全国房地产投资同比下降了10.3%，较5月的11.1%同比降幅有所收窄。根据政府的说法，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和公共基础设施建设这“三大工程”，贡献了房地产投资总额的1个百分点。另外，6月新开工项目同比下降21.7%，较5月的22.7%降幅也略有减少。开发商的资金来源由5月的同比减少21.8%，改善至6月的同比下降15.2%。 随着楼市新政策已施行，预期市场将出现微妙变化。我们预期由“430政治局会议”和“517新政”驱动下，房地产市场的基本面逐步改善。已公布的政策实施进展顺利，从包括金融机构释放的250亿元，以及中国人民银行授予的120亿元廉租房再贷款基金进展，到在超过70个城市扩大实施的“置换住房”计划，以及包括北京等一线城市在内的历史性低首付要求普遍实施，以及降低贷款利率。以广州为例，房贷利率最新已降至3%至3.2%的范围，将减轻居民负担，有利置业气氛。 调整可能结束 除了政策外，最近有更多的评论和猜测认为房地产市场已触底。尽管恢复的时间和幅度仍有争议，但我们从媒体和渠道检查中，注意到的微妙变化均表明调整可能即将结束。 自从5月中开始的调整以来，我们观察到开发商的股价自7月以来表现稳定。随着整合后出现的潜在上行，我们更青睐高质量的国有企业，例如中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(0123.HK)和绿城中国(3900.HK)，因为我们认为这些企业在其强大的基本面支持下，是逐步重新评级的最佳候选者。 其中本行对中国海外、华润置地及绿城中国，分别给予20.4港元、36港元及11港元的目标价，对比上周五的收盘价，将有57%、42%与72%的潜在升幅。 本文内容纯属作者个人意见，不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
上市公司举报政策 关键在于“信任”二字
上市公司的举报政策能否行之有效，最重要是员工或外部人士对这套机制的信任程度 欧美美 今年4月，一封关于内地地产发展商华润置地有限公司(1109.HK)的匿名信在网络流传，指控安永会计师楼在华润置地的审计丧失了独立性，原因是双方可能存在商业利益输送，例如华润置地怀疑向安永高管低价卖楼，但双方其后均发表声明否认，批评与事实严重不符。巧合的是，匿名信的流出时间，正好是华润置地以达到规定年期的理由，把审计师从安永更换为毕马威约两星期之后，其时间点可说是相当耐人寻味。 事实上，为了确保员工廉洁、避免私相授受及损害公司利益，许多上市公司都会设立一套举报政策(Whistleblowing policy)。然而在很多情况下，在公司接到员工举报、或是开始处理投诉前，这些内部消息已由传媒披露，不禁令我们反思，到底是传媒太过神通广大，还是员工也不相信这些举报制度，宁可向外界“爆料”，借助外界向公司施压？ 从公司治理角度来看，举报制度在内部监控及风险管理系统占重要一环，因为它可以协助公司揭发内部存在贪污、不当行为或重大错误；但要留意的是，举报制度必须不偏不倚，而且需具有独立性，以免“官官相卫”，成为高管们护短的保护伞。 此外，如果举报内容属实、甚至具有一定严重性，无论被举报者是谁，在公司的影响力有多大，即使涉事者为董事长，公司都需要严肃看待，以免令制度名存实亡。 以港交所于去年1月生效的《企业管治守则》及相关《上市规则》修订案为例，要求上市发行人建立一个举报政策，以促进和支持反腐败法律法规的政策和体系。例如发行人应让雇员及其他与发行人有往来者，例如客户及供货商等，可暗中及以不具名方式向上市公司审计委员会(Audit committe)，提出对任何可能关于发行人的不当事宜的关注。 不能否认的是，很多上市公司的内部问题及相关风险，都是靠内部人士透过举报而发现。因此，除了既有的审计委会员、薪酬委员会(Remuneration committee)及提名委员会(Nomination committee)外，很多上市公司也会设立风险管理委员会(Risk management committee)，由专责的风险管理专家，处理来自公司内部及外部的不当行为举报。 如何鼓励“吹哨人”？ 举例说，假如某部门需要采购一批物资，但负责处理招标的员工却收取供货商利益，好让对方获得中标机会，那么无论是其他员工或是供货商，都可以透过风险管理委员会设立的举报机制，向该公司正式投诉。至于一些未设有风险管理委员会的上市公司，一般会由审计委员会处理相关举报。 但要鼓励员工勇敢举报，保密工作一定要做到滴水不漏，否则投诉消息传出，便可能遭受被举报的人士报复。例如中电控股有限公司(0002.HK)表明假如有人对举报人士进行报复或威胁报复，公司有权向其采取适当的行动，任何报复或威胁报复的员工，将受到包括可能被实时解雇的纪律处分。该公司又指出，管理人员支持并鼓励员工提出疑虑而无需害怕遭受报复，并确保所有作出如实恰当投诉的人士将获公平对待，即使指控最终无法得到证实，公司亦确保员工不会受到不公平解雇、伤害或不当的纪律处分。 华人社会普遍抱着“多一事不如少一事”的心态，上市公司要鼓励“吹哨人”，最重要是完善举报机制，确保投诉者身份保密，定时向对方汇报调查进度，以公平公正的方式处理。当信任增加，举报机制获得认可，自然能成为恒常习惯，公司内外涉及的不当行为也自然能减少。 本文内容纯属作者个人意见，不代表咏竹坊立场 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
