Missing the last IPO window, Shum Yip Property Operations filed for Hong Kong IPO for a fourth time

物管企业深业物业第四度冲刺港股上市,或是检验市场信心是否修复的指标

重点:

  • 按2023年收入计,公司在中国全业态物管服务提供商中排名第九位
  • 上半年公司收入14.1亿元,录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6%

李世达

即使是有国资背景,上市也未必一帆风顺。深业物业运营集团股份有限公司近日第四度向港交所递表,希望趁着政策利多频出之际,再次冲刺上市之路。

深业物业成立于1992年7月,是深圳老牌物业管理公司。深业物业所属的深业集团于1983年成立,为深圳市政府全资拥有。深业集团旗下拥有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根据申请文件,深业物业为中国全业态物业管理、商业营运及城市服务提供商,截至今年上半年,深业物业在管项目总数为498个,在管总建筑面积约为8,920万平方米,覆盖中国46个城市和14个省份。其中,公司于粤港澳大湾区的在管总建筑面积约为6,020万平方米,占在管总建筑面积的67.5%。

根据弗若斯特沙利文资料,以2023年按收入计,深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九位,市场份额0.3%。2024年上半年,公司营收14.1亿元,年增9.8%;录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6%。

此前,深业物业曾三度递表,最早一次在2023年2月24日,半年后的8月25日二度递表,后于今年2月获得中国证监会的备案通知书。第三次递表则是今年3月28日,仍未能通过上市聆讯。

错过上市风口

2018年以来,房企纷纷分拆物管公司上市,行业经历了一波上市热潮,去年则突然降温。2020年,赴港上市的内地物管公司从2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年仅剩两家。

今年截至目前,则有泓盈服务(2529.HK)、经发物业(1354.HK)两家物管公司成功上市。房地产市场的下滑,是物管公司上市数量下降的主因,深业物业错过了上市最好的时机,而在市场信心缺失的当下,公司的盈利能力显得更加重要。

与两家今年成功上市的物管公司相比,深业物业的业务体量是两者的数倍。2021年至2023年,深业物业营收分别为21.5亿元、23.5亿元、27.1亿元,同期泓盈服务营收则为4.3亿元、5.3亿元及6.5亿元;经发物业则为5.9亿元、7亿元及8.6亿元。

但从盈利能力来看,虽同为国资企业,深业物业反而比不上体量更小的泓盈服务。过去三年(2021至2023年),泓盈服务毛利率分别为24.9%、23%、23.3%。同期深业物业则为13%、14.4%及15.7%。净利润率方面,泓盈服务为9.5%、10.1%与10.8%,深业物业仅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或许与业务比重有关。城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务,是公司收入的主要来源,其中前两者占收入比重较高,但毛利率水平较低(今年上半年分别为13.4%及10.3%),毛利率较高的商业物业运营及管理服务(今年上半年为27.3%),却仅占收入比重不到两成四。

试图减少依赖

此外,与关联公司(深圳控股)的交易是公司利润的重要来源。2021年至2023年,向关联公司提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%,而向独立第三方公司提供服务的毛利率则为6.4%、7.4%、8.9%。

为了冲刺上市,深业物业逐年降低对关联方的依赖,其来自关联方的在管建筑面积占比,从2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司贡献的收入占比却不增反降,从2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

应收帐款增加也是问题。今年上半年,公司录得金融资产减值亏损1,370万元,同比激增341.9%,主要来自贸易应收款增加。上半年,贸易应收款余额约为6.3亿元,其中关联方占比35%,第三方占比64.9%。而关联方帐款周转天数也过长,达284.2天,远超第三方公司的59.5天。公司直言,如果无法向客户收取管理费,将对公司业务与财务带来重大影响。

目前距离证监会上市备案通知书失效,大约还有四个月的时间。深业集团曾表示,要在”十四五”期间打造成为”全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”,这项目标也将在明年”到期”,压力不可谓不大。

如今在国家政策支持下,内地房地产似有回稳迹象,也有望带动物管行业回暖。错过上市风口期的深业物业这次能否拿到入场券,或许也是市场信心是否恢复的指标。

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新闻

简讯:字节跳动为狮腾提供AI设施

电商企业狮腾控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,将使用字节跳动提供的人工智能基础设施,开发为商户提升效率的工具。 根据公告,总部位于新加坡的狮腾将与BytePlus合作,后者将提供Skylark大语言模型及数据分析工具,助狮腾开发为亚洲市场量身定制的下一代企业应用,双方未披露合作财务条款。 周二下午交易时段,狮腾股价下跌5.3%。公司于去年9月通过特殊目的收购公司(SPAC)方式在香港上市,成为港交所2022年推出SPAC后,首家以此方式上市的企业。当前股价较SPAC上市首日收盘价累计上涨约7%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:蚂蚁拟分拆海外业务赴港上市

财新引述消息人士报道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司蚂蚁集团,计划将其海外业务部门“蚂蚁国际”在港交所上市。蚂蚁目前正在就潜在上市事宜与监管机构进行沟通。 在新加坡注册的蚂蚁国际,业务规模约占集团总收入的20%。该公司拥有四大核心产品线:跨境支付平台Alipay+、国际收单业务安通环球(Antom)、跨境汇款服务万里汇(World First)以及创新支付解决方案Bettr,涵盖消费者端支付、商户端收单及企业间跨境结算等全方位金融科技服务。 蚂蚁国际董事长由蚂蚁集团董事长井贤栋兼任。 2020年,蚂蚁原本计划在上海与香港两地同时进行总额达370亿美元的首次公开募股(IPO),但最终遭中国监管部门叫停,其后被迫重组并遭罚款近10亿美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
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太阳能行业困境持续 建邦高科上市不逢时

即便业内很多下游企业陷入亏损,这家太阳能电池材料生产商去年仍保持了盈利 重点: 建邦高科申请赴港上市,去年收入增长了42% 这家用于生产太阳能电池银浆的银粉供应商利润微薄,在太阳能行业仍处于危机之中,公司可能也会陷入亏损 阳歌 香港IPO市场目前可能很火爆,各行各业的公司在经历了三年的疲软后纷纷开始融资。但太阳能公司却明显缺席了本轮热潮,因这个曾经炙手可热的行业,正在经历供应严重过剩引发的痛苦回调。 尽管面临如此巨大阻力,建邦高科有限公司仍申请赴香港上市,试图凭借其领先的银粉生产商的地位吸引投资者。银粉可用于生产银浆,而银浆是所有太阳能电池的关键材料。即使在鼎盛时期,建邦高科看上去也有点悬,因为产品高度商品化,导致利润率极低。在行业如此动荡的时期,公司可能难以激起投资者的太大兴趣。 虽然面临诸多动荡,建邦高科在过去三年仍保持盈利,至少以年为单位是如此。但上周五提交的上市文件并未按季度拆分数据,我们怀疑公司可能也和很多太阳能同行一样,在去年底和2025年第一季度陷入了亏损。 领先的太阳能电池板制造商晶科能源(JKS.US;688223.SH),以及多晶硅的龙头生产商大全能源(DQ.US;688303.SH),都印证这个行业的困境。两家公司在不久前的报告称,第一季度不仅净利润出现亏损,毛利润也陷入亏损——这意味它们的产品售价低于成本。 晶科能源和大全能源的股价今年迄今已下跌逾30%,目前接近五年来的最低点,行业困境可见一斑。周一,花旗将晶科能源的股票评级从“买入”下调两级至“卖出”,称该行业的困境看不到尽头,导致晶科能源的股价进一步下跌。 在如此艰难的环境下,很难相信晶科能源和大全能源等下游企业不会向建邦高科这样的上游供应商施压,要求降价。 雪上加霜的是,近期银价持续攀升,抬高建邦高科自己的生产成本,侵蚀公司利润率。建邦高科披露,几乎占其全部生产成本的硝酸银价格,已从2020年的每公斤3,100元,涨至去年的每公斤4,000元,预计还将持续上涨,到2029年达到每公斤5,400元。 利润率下滑 建邦高科的优势之一是历史相对悠久,这帮助它占据了中国光伏银粉市场近10%的份额,成为国内最大的供应商。建邦高科的历史可以追溯到2010年,当时建邦胶体材料有限公司在山东济南成立,专门生产彼时尚处于初期的新能源和先进材料。 该公司早在2012年就开始进行银粉研发了。2014年,它建成了中国最早的银粉生产线之一,但直到五年后的2019年才开始工业规模生产。2023年底,公司成为国内首批能够生产新一代太阳能产品(如PERC、TOPCon、HJT和xBC电池)所需高级银粉的公司之一。 随着行业一派繁荣,建邦高科的业务也蓬勃发展。上市文件显示,公司2023年收入增长58%,至27.8亿元,去年又增长42%,达到39.5亿元。正如前文所说,公司主要的材料成本硝酸银去年占收入的96.7%,略高于2023年的96.1%。 幸运的是,建邦高科不需要大量其他支出来运营业务,主要是因它的产品高度专业,客户数量有限,竞争相对较少。过去三年,公司的销售、营销和研发支出相对稳定,不过去年行政成本几乎翻了一番。 但即便翻了一番,行政成本规模也相当小,去年仅相当于收入的0.4%。能印证这一点的是,公司去年底的员工总数仅为93人,与上年持平,相比于2022年的84人没有增长多少。 硝酸银成本高昂,导致公司毛利率相当低,去年仅为3.4%,低于2023年的3.9%。过去三年,该公司每年都保持盈利,尽管利润规模微乎其微,去年仅为7,900万元。或许唯一比盈利规模更小的是建邦高科的现金,截至2024年底,其持有的现金总额仅为2,940万元,但这其实已经是前一年1,080万元的近两倍了。 说建邦高科是在冒险太过轻描淡写了,在行业持续承压的背景下,IPO筹集到的资金或许能为其带来一些急需的喘息空间。但我们还是认为,投资者不会对一家受困于行业重大变革的公司有太大的兴趣。 建邦高科的全球竞争对手之一同和控股(5714.T),目前的市盈率仅为10倍。建邦高科最大的客户之一聚和材料(688503.SH)的市盈率略高一些,为18倍。若估值介于两者之间,按去年的利润计算,建邦高科的估值将在1.5亿美元左右。 这意味公司可通过上市筹集约3,000万美元,这将为其提供部分急需的现金。说实话,我们认为投资者不会对这种上市太感兴趣,不过它可能会吸引一些着眼于长远的买家,他们不在意当前的低迷,看中的是这个行业未来重现光芒的一天。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:美的上月斥5.5亿回购A股

家电品牌美的集团股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集团截至4月底止,已斥资近5.54亿元人民币(下同)回购774万股A股,占公司目前总股本的0.1%,每股成交价由69.5元至75.02元。 美的于今年4月9日公布回购A股方案,回购金额介乎15亿元至30亿元,每股回购价不超过100元,实施期限为一年。集团表示,回购是用于股权激励计划及员工持股计划。 美的周二港股开盘跌2.5%报73港元,公司过去半年股价基本持平。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里