Missing the last IPO window, Shum Yip Property Operations filed for Hong Kong IPO for a fourth time

物管企业深业物业第四度冲刺港股上市,或是检验市场信心是否修复的指标

重点:

  • 按2023年收入计,公司在中国全业态物管服务提供商中排名第九位
  • 上半年公司收入14.1亿元,录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6%

李世达

即使是有国资背景,上市也未必一帆风顺。深业物业运营集团股份有限公司近日第四度向港交所递表,希望趁着政策利多频出之际,再次冲刺上市之路。

深业物业成立于1992年7月,是深圳老牌物业管理公司。深业物业所属的深业集团于1983年成立,为深圳市政府全资拥有。深业集团旗下拥有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根据申请文件,深业物业为中国全业态物业管理、商业营运及城市服务提供商,截至今年上半年,深业物业在管项目总数为498个,在管总建筑面积约为8,920万平方米,覆盖中国46个城市和14个省份。其中,公司于粤港澳大湾区的在管总建筑面积约为6,020万平方米,占在管总建筑面积的67.5%。

根据弗若斯特沙利文资料,以2023年按收入计,深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九位,市场份额0.3%。2024年上半年,公司营收14.1亿元,年增9.8%;录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6%。

此前,深业物业曾三度递表,最早一次在2023年2月24日,半年后的8月25日二度递表,后于今年2月获得中国证监会的备案通知书。第三次递表则是今年3月28日,仍未能通过上市聆讯。

错过上市风口

2018年以来,房企纷纷分拆物管公司上市,行业经历了一波上市热潮,去年则突然降温。2020年,赴港上市的内地物管公司从2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年仅剩两家。

今年截至目前,则有泓盈服务(2529.HK)、经发物业(1354.HK)两家物管公司成功上市。房地产市场的下滑,是物管公司上市数量下降的主因,深业物业错过了上市最好的时机,而在市场信心缺失的当下,公司的盈利能力显得更加重要。

与两家今年成功上市的物管公司相比,深业物业的业务体量是两者的数倍。2021年至2023年,深业物业营收分别为21.5亿元、23.5亿元、27.1亿元,同期泓盈服务营收则为4.3亿元、5.3亿元及6.5亿元;经发物业则为5.9亿元、7亿元及8.6亿元。

但从盈利能力来看,虽同为国资企业,深业物业反而比不上体量更小的泓盈服务。过去三年(2021至2023年),泓盈服务毛利率分别为24.9%、23%、23.3%。同期深业物业则为13%、14.4%及15.7%。净利润率方面,泓盈服务为9.5%、10.1%与10.8%,深业物业仅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或许与业务比重有关。城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务,是公司收入的主要来源,其中前两者占收入比重较高,但毛利率水平较低(今年上半年分别为13.4%及10.3%),毛利率较高的商业物业运营及管理服务(今年上半年为27.3%),却仅占收入比重不到两成四。

试图减少依赖

此外,与关联公司(深圳控股)的交易是公司利润的重要来源。2021年至2023年,向关联公司提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%,而向独立第三方公司提供服务的毛利率则为6.4%、7.4%、8.9%。

为了冲刺上市,深业物业逐年降低对关联方的依赖,其来自关联方的在管建筑面积占比,从2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司贡献的收入占比却不增反降,从2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

应收帐款增加也是问题。今年上半年,公司录得金融资产减值亏损1,370万元,同比激增341.9%,主要来自贸易应收款增加。上半年,贸易应收款余额约为6.3亿元,其中关联方占比35%,第三方占比64.9%。而关联方帐款周转天数也过长,达284.2天,远超第三方公司的59.5天。公司直言,如果无法向客户收取管理费,将对公司业务与财务带来重大影响。

目前距离证监会上市备案通知书失效,大约还有四个月的时间。深业集团曾表示,要在”十四五”期间打造成为”全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”,这项目标也将在明年”到期”,压力不可谓不大。

如今在国家政策支持下,内地房地产似有回稳迹象,也有望带动物管行业回暖。错过上市风口期的深业物业这次能否拿到入场券,或许也是市场信心是否恢复的指标。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

行业简讯:智能手机出货1,330万台 小米首季跃居中国第一

周二发布的数据显示,今年一季度中国智能手机出货量同比增长3.3%,国产品牌小米(1810.HK)以近40%的同比增速跃居市场首位。同时,苹果公司(AAPL.US)在华的智能手机出货量同比下降9%,排名第五。 市场研究机构IDC数据显示,中国今年一季度智能手机出货量达7,160万台,高于去年同期的6,930万台。3.3%的增速是全球智能手机市场1.5%增幅的一倍有余。IDC认为中国市场表现强劲,部分得益于政府近期推出的以旧换新补贴政策对消费的提振。 小米以18.6%的市场份额领跑一季度,较去年同期13.8%的市占率大幅提升,其智能手机出货量激增39.9%至1,330万台。这一强劲表现使其超越原领头羊华为,后者以1,290万台的出货量位居第二,同比增幅为10%。Oppo与Vivo分列第三、第四位,同比增幅均不足4%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Canaan builds up its mining business

嘉楠科技去年续亏损 今年成败全系比特币

这家加密货币矿机制造商错过去年市场热潮后,正加速自主比特币生产,而此时行业已显露出动荡迹象 重点: 去年比特币“减半”事件抑制矿机需求后,嘉楠科技3月比特币的产量较2月增长约10% 公司发力挖矿之际,加密市场正因美国近期保护主义政策而步入新一轮动荡期    梁武仁 虽以《圣经》中的应许之地命名,但嘉楠科技(CAN.US)近期却似与“天堂”相距甚远——即便去年其所处的加密市场整体走强。作为加密货币矿机制造商,其命运通常与数字资产的价格波动紧密挂钩:市场繁荣往往能提振其产品需求。 但公司未能充分享受去年的加密牛市红利,因涨势主要由比特币“减半”驱动。该机制被写入了比特币生成算法,将新币产出量减半,导致矿工获利难度加大,进而抑制新矿机需求。这一现实在嘉楠科技去年继续录得大额亏损中得以印证,即便当时加密货币价格正处高位。 为摆脱对矿机销售的依赖,嘉楠科技一直布局自主挖矿业务,以期直接从比特币价格上涨中获益,而这些努力也正为其带来一些额外收入。上周发布的最新月度报告显示,该新兴业务取得增长。但自主挖矿也使其面临所有矿企一样的困境。 去年比特币短暂触及10万美元大关后,加密市场再度面临动荡,唐纳德·特朗普的关税政策恐将全球经济拖入衰退。比特币刚刚经历七年来最差一季度表现,以太坊等其他主流加密货币走势亦如出一辙。 在此背景下,嘉楠科技正面临矿机需求下降与比特币持仓贬值的“双重打击”。其最新月报显示,3月产出90枚比特币,较2月增长约10%,创下去年12月(首次公布比特币月度产出数据)以来新高。截至3月底,公司持有1,408枚比特币,按现价计算价值约1.2亿美元。 诚然,即便比特币价格较1月的历史高点(去年特朗普当选引发市场对出台更多有利政策的期待)已回落约25%,但当前价位仍远高于去年同期水平。意味嘉楠科技仍可凭借去年币价触顶前所挖比特币,获得巨额估值收益。 美国财务会计准则委员会(FASB)2023年12月颁布的新规,要求加密矿企将所持数字资产价值波动计入财报损益。在此之前,矿企仅能在加密资产贬值时计为减值损失,却无法计提增值收益。 尽管FASB加密资产会计处理新规今年才强制实施,但允许提前采用——嘉楠科技似乎已率先采用。据上月末发布的最新季报,公司去年因比特币持仓增值确认4,200万美元收益,而2023年则计提470万美元减值损失。 比特币价格波动 比特币持仓的会计新规使嘉楠科技去年净亏损收窄。但若今年比特币价格持续下行,该公司将不得不承受估值损失。 “自2月起,全球政经环境的重大变动引发比特币价格剧烈震荡,” 嘉楠科技CEO张楠赓在上月举行的财报电话会上表示,“这对市场情绪、未来预期,特别是整个市场的融资活动造成负面冲击。综合考量多重因素,我们对2025年第一季度持审慎态度。” 嘉楠科技仍预期今年营收将实现可观增长,预计最高可达11亿美元,较2024年的2.69亿美元实现三倍跃升。 该公司确实拥有很多有利条件,尤其在美国市场频获利好:今年1月,其主要的矿机业务斩获美国一位新战略客户的大额订单;上月又与美国两家合作伙伴签署协议,将利用宾夕法尼亚州和得克萨斯州的挖矿设施提升比特币自产能力。 此类合作将推动营收增长,亦是其预测今年收入大涨的底气所在。随着规模扩张,公司正逼近自2022年以来久违的毛利润转正关口。但运营费用在一段时间内仍可能侵蚀毛利,比特币持仓的估值损失,亦将阻碍其重返净盈利,这一目标同样自2022年就未能实现过。 过去两年持续亏损的背后,是公司在传统矿机业务订单承压与新兴挖矿业务投入加码间难以平衡。今年一季度,其通过发行新可转换优先股融资近1亿美元,并以比特币持仓为抵押获得2,100万美元定期贷款,另通过美股存托凭证市价发行募资约4,300万美元。 尽管多方筹谋,亦可说密集融资暴露现金流困局,嘉楠科技股价过去一年累计下挫37%,市销率(P/S)仅0.8倍。这远低于规模小于它的矿机制造商亿邦国际(EBON.US)的6倍,亦显著落后Bitfufu(FUFU.US)、Mara(MARA.US)等上市矿企,后两者的市销率分别为1.5倍和6倍。 或因2022年的一项战略决策,嘉楠科技直接受制于比特币价格波动的影响,而这正让投资者如坐针毡。对该公司而言,这可能是场持久战,若比特币等加密货币重拾升势并长周期走强,布局或将开花结果。随着加密货币获更广泛接纳,这种前景确有想象空间,但在风云变幻的市场中,这远非定数。  欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:美团向餐饮业投入1,000亿元补贴

中国外卖市场再度掀起补贴大战。在线餐饮外送巨头美团(3690.HK)总经理薛冰,周一在2025中国餐饮连锁峰会上宣布,未来三年,美团外卖将向餐饮行业整体投入1,000亿元(136.8亿美元)。 据财新报道,该笔1,000亿元将聚焦四大方向,包括帮助商家补贴消费者、向餐饮商户发放更多“助力金”、扶持和奖励优秀品质商家,以及推动“明厨亮灶”覆盖10万家店,以加强行业基础建设等。美团也将联合480多个连锁品牌探索“卫星店”模式,2025年将为首批1,000家“卫星店”提供系列扶持,包括首年零佣金、长期助力金、AI选址系统免费开放、专属流量等。 美团近期动作频频,被认为是应对京东外卖的挑战。今年2月正式跨足外卖市场的电商巨头京东(JD.US; 9618.HK),上周宣布推出“百亿补贴”活动,自上周五起向全体用户发放每天最高20元的补贴。至周二,京东宣布单日外卖订单量已突破500万单。而为鼓励商家加入,京东还宣布于5月1日前入驻的商家,全年免佣金。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:金山软件可转债持有人换股

从事软件开发的金山软件有限公司(3888.HK)周二公布,可转债持有人行使部分换股权,涉及1,012万股股份,占初始可转债本金总额约11.35%。 该批可转债金额为31亿港元,去年4月发行,于今年到期,息率0.625厘。是次转换价经调整后每股34.77港元,转换后占公司扩大股份总额约0.75%。 金山软件周三开盘跌3.4%至35.7港元,公司过去一年股价上升近50%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里