3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

简讯:新琪安启动香港IPO 集资最高2.2亿港元

甜味剂生产商新琪安科技股份有限公司(2573.HK)周五正式启动香港招股,计划发售1,060万股、每股发行价最高20.9港元,最高集资2.2亿港元。 最终定价将于6月6日敲定,股票预计于6月10日正式挂牌。 作为中国最大的甘氨酸、三氯蔗糖等代糖产品生产商之一,新琪安主要依托泰国和印尼生产基地向欧美客户供货。公司2022年收入达7.62亿元,后因甘氨酸与三氯蔗糖价格受供给过剩冲击下跌,2023年销售额骤降逾40%至4.47亿元。去年收入有所回升,达到5.689亿元。 公司净利润从2022年的1.22亿元大幅下滑后,2023年录得4,500万元,去年进一步微跌至4,300万元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Agora makes real time engagement technology

靠AI打翻身战  声网首季盈收双升

这家实时互动技术开发商,因实时线上虚拟导师和对话玩具产品需求上升而获益 重点: 声网第一季度收入略有增长,在经历三年下滑后终于重拾增长 这家实时互动技术开发商表示,正积极投资“有前景的领域”,如可支持虚拟导师和呼叫中心的对话式人工智能 阳歌 人工智能(AI)时代能否让长期被忽视的实时互动技术公司声网(API.US)重现昔日辉煌?这个问题目前尚无定论,但公司最新业绩和管理层在财报电话会议上的发言,无疑释放出了一些积极信号。 公司实际业绩值得关注,包括实现净利润,这是自2021年以来第二个盈利季度。报告还显示,季度内公司收入同比增长0.8%,增幅非常微弱。但对一家过去四年收入持续收缩的公司而言,这已是重大成就,因此前它的一个主要中国客户群体遭遇行业整顿。 在去年淘汰一项与教育行业相关的低利润业务后,声网的毛利率成为近年表现最强劲的一次。 颇具讽刺意味,让声网在过去三年历经艰辛的教育领域,如今似乎成了推动其复苏的引擎之一。2021年初,声网因成为语音聊天室运营商Clubhouse的核心技术供应者,股价飙升至100美元以上,是20美元IPO价格的四倍,一度成为投资者的宠儿。但自那之后股价暴跌,目前大多在3至6美元区间波动。 在Clubhouse效应消退后,声网遭遇更沉重的打击:2021年中国禁止民营企业向K-12学生提供课外辅导服务,而这类辅导机构当时是声网最大的客户群体,公司在中国本土的声网服务自此持续萎缩。 但如今,教育业务东山再起,这得益于新一代语音虚拟辅导老师。这些导师可以使用声网开发的人工智能工具,实时提供建议和指导。教育只是声网开发的语音工具多个应用场景之一,其他应用还包括购物和可与儿童实时互动的玩具,以及呼叫中心。 声网创始人兼董事长赵斌在财报电话会议上说:“持续盈利和稳健的现金流,让我们能够主动投资有前景的领域,尤其是对话式AI。” 他续称:“自3月推出对话式AI引擎以来,我们看到应用场景从陪伴玩具到语言辅导,开发者和客户对构建语音助手均表现出浓厚兴趣。” 赵斌还表示,随着声网的发展势头持续,有信心公司在今年剩余时间保持盈利。 虽然这一切听上去不错,但投资者对最新财报及AI可令收入恢复强劲增长并不买账。财报发布后的两个交易日,该股几乎纹丝不动,今年以来已累计下跌约10%。不过,该股自去年9月以来已近乎翻倍,与在美国和香港上市中概股的反弹势头步调一致。声网总部虽位于美国,但与中国联系紧密,中国贡献了其大约一半的收入。 收入重拾增长 接下来,我们将深入分析部分财务数据,这些数据揭示公司在经历三年困境后,如何最终实现转机。声网最新季度收入,从上年同期的3,300万美元微增至3,330万美元,是自2021年以来的第二次季度增长,当年市场对其技术兴趣浓厚,公司实现了两位数的强劲增长。若剔除去年部分已关停的低毛利产品带来的收入,今年公司第一季度收入增幅更高达12%。 公司预测第二季度收入为3,300万至3,500万美元,若达到区间上限,将延续近期的增长势头(上年同期为3,420万美元)。 声网将收入分为两大来源:面向中国市场的声网服务,以及面向全球市场的Agora服务。过去三年,后者持续增长,尽管增速并不惊人,大多处于个位数至低两位数区间;而受教育行业整顿影响,过去三年声网服务收入持续收缩。 这些趋势在第一季度仍在延续,尽管Agora服务的收入略有回升,同比增长18%至1,860万美元。声网业务继续收缩,同比下降14%至1.055亿元(1,470万美元)。但若剔除去年已停产的薄利产品带来的收入,声网业务在最新季度实现了6.7%的增长。 声网当季活跃客户数同比增长5.2%,扭转过去几年下滑趋势。过去12个月的客户留存率提升至85%,较近期报告中70%-80%的区间有所改善。而Agora服务的客户忠诚度向来更高,留存率一直保持在90%以上。 随着淘汰低利润率业务,并开始从新一代AI产品中创收,公司毛利率从去年同期的61.2%提升至68.0%,显著高于近年来60%-65%的常规水平。 所有这些改善,加上运营成本下降20%,帮助公司本季度实现40万美元的小幅净利润,扭转了去年同期950万美元的亏损,也较去年第四季度的20万美元利润有所提升。 经历了去年9月以来的股价反弹后,声网目前的市销率(P/S)为2.66倍,约为美国竞争对手Twilio(TWLO.US)4.14倍的一半,但仍远高于中国同行歌尔股份(002241.SZ)的0.76倍。一般而言,我们对那些炒作AI提振业务的公司持谨慎态度。但声网确实看起来有望从这一趋势中显著受益,只要市场接受其能生成AI虚拟导师和对话玩具的新一代产品。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:手回出师不利 首挂午收跌逾14%

保险中介服务提供商手回集团有限公司(2621.HK)周五在港挂牌,开盘较招股定价跌7%报,之后股价持续偏弱,中午收市报6.92港元,跌逾14%。 手回发售近2,436万股,一成公开发售,招股价每股介乎6.48港元至8.08港元,超额989倍,最终以高位定价,国际配售超额仅0.13倍。 是次集资净额1.34亿港元,集资所得主要用于加强及优化销售及营销网络、改善服务、提升研发能力及改善技术基础设施,以及作并购与战略投资等。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:股市交易回暖 富途首季多赚98%

在线券商富途控股有限公司(FUTU.US)周四公布,首季营收按年增81%至46.95亿港元(6.03亿美元),非通用会计准则下经调整利润增长98%至22.17亿元。 首季交易佣金及手续费收入23.1亿港元,按年增长113.5%;利息收入按年升52.9%至20.71亿港元;包括财富管理、企业服务业务等的其他收入录3.14亿港元,按年增长101%。 富途在本季度的总交易量达到3.22万亿港元,同比激增140.1%。其中,美国股票交易量为2.25万亿港元,香港股票则为9,160亿港元。截至3月底,富途的资金帐户数量同比增长41.6%,达到2,673,119个,客户资产也实现了60.2%的增长,达到8,298亿港元。 富途周四股价微跌0.32%,收报107.36美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里