3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

简讯:丘钛科技料上半年盈利增长150%

手机镜头制造商丘钛科技集团有限公司(1478.HK)周四公布,预期于截至6月底止上半年综合溢利,较2024年同期的1.15亿元(1,600万美元)增长约150%至180%。 该公司称,预期综合溢利明显增长,主要由于期内应用于智能手机的摄像头模组之规格继续提升,令集团中高端产品的销售比重继续提升,并进一步改善毛利率。此外,集团指纹识别模组产品的销售数量较同期增长约59.7%,销售数量和产品结构的双重改善令得指纹识别模组产品的销售收入明显增长,毛利率有所改善;以及一家联营公司新钜科技股份有限公司的经营业绩有所改善。 今年6月,丘钛科技摄像头模组销量达3,434.8万套,按年增长4.1%,指纹识别模组销量1,390万套,按年增长7.3%。 公司股价周五高开4.22%,至中午休市报10.68港元,升2.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:代币化点石成金 德林股价一度狂飚

从事金融服务的德林控股集团有限公司(1709.HK)周四公布集团资产代币化的进展,预计今年第三季度可完成合作框架与资产评估,并将向监管机构递交申请,到明年第二季度起,平台可正式上线并开始长期监控。 集团上月公布,把持有的资产进行代币化,涉及金额最高5亿港元,首批的资产包括位于中环的德林大厦若干权益,以及三项由集团管理的基金资产。 德林表示,将资产代币化后,将以分派方式赠予合资格股东、德林证券(香港)的合规用户,以及“突触科技”平台的认证用户。透过实物分派,让参与者能够直接持有链上资产,享有更高的透明度与流动性,并参与新一代的数字金融生态。 德林股价开市升4.2%报4.18港元,过去一个月公司股价上升42%。 刘智恒
Haier-India

业绩急升却出售近半股权 海尔印度的资本博弈

在印度的收入快速增长之际,海尔仍决定出售近半数股权,以换取更多本地化发展空间 重点: 去年海尔印度收入超10亿美元,按年增长超30% 海尔印度拟释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO    李世达 在全球家电巨头中,海尔智家股份有限公司(6690.HK; 600690.SH)是少数能在新兴市场取得本地化成功的中国品牌。但令人意外的是,这家中国制造“出海标杆”企业,在其印度子公司年收入突破10亿美元、南亚市场持续高速成长之际,却传出拟出售近半股权予印度本地企业,这一操作再次凸显了中国资本在海外发展面对的困境。 据《商业旗帜报》、路透社等媒体报道,印度巴帝电信(BRTI.NS)创始人苏尼尔·米塔尔(Sunil Mittal)的家族办公室,正联合美国私募股权公司华平投资,提出以600亿卢比(7.2亿美元)收购海尔印度49%的股份。目前海尔仍在评估此一交易,尚未做出最终决定。 此前,彭博社于5月份一则报道也透露了这一可能性,但当时传出的估值为20亿美元,最新报价折价幅度高达64%。路透社称,估值缩水关键因素是海尔向印度子公司收取的高额品牌使用费和特许权费用,侵蚀公司未来的利润率,一定程度上抑制了外部投资者的估值预期。 制造业出海先行者 回头来看,海尔集团可说是中国最早一批布局全球化的制造企业之一,从冰箱起家,逐步拓展至洗衣机、空调、厨电、电视等多元家电产品,并成功并购GE Appliances、Candy等国际品牌,成为全球智能家电领导者之一。截至2024年底,海尔连续15年蝉联全球大型家电品牌市占第一,海外营收占比达52%。 早在2004年,海尔便已进入印度市场,是首批在印度设厂的中国家电品牌之一。2007年,海尔在普纳(Pune)设立首座工厂,生产冰箱与洗衣机,并在2017年于大诺伊达(Greater Noida)兴建第二座综合工业园区。截至2024年底,海尔印度拥有近3,000名员工,当中技术与研发人员占比达25%以上,实现研发、制造、销售、售后服务四位一体的本地全链条运营体系。 根据2024年报,海尔印度收入首次超过10亿美元,同比增长超过30%,公司更定下2027年达20亿美元的目标,成为公司海外业务最大亮点之一,帮助公司去年年度收入与净利润双双创下历史新高。 今年第一季,南亚市场(主要是印度)收入年增超过30%,印度地区零售额与零售量市占率分别提升0.6与0.7个百分点,对开门冰箱的市占率更达到21%。 这样的业务表现应当吸引母公司继续增资扩产,却为何选择出售近半股权? 必然的妥协 从地缘政治因素来看,自2020年中印边境爆发冲突以来,印度政府对中国企业的投资采取更高的审批标准。根据“Press Note 3”政策,所有来自与印度接壤国家的投资案皆需政府逐案核准,不适用自动通道。海尔印度曾于2023年申请100亿卢比的直接投资计划,用以扩建现有产能与建设新厂,但截至2024年底仍未获批。 事实上,自印度总理莫迪于2014年提出“印度制造”以来,一直力图将印度打造为全球制造中心,并减少对外资的依赖,尤其是家电、电信与半导体等敏感领域。对外资企业而言,若想在印度取得政策支持与市场拓展机会,通常需在股权、治理结构与供应链层面进行本地化调整。在此情形下,海尔势必要降低“中国控制”的敏感标签。 虽然交易后仍由中资控股,但透过让渡49%股份给印度本地商界与西方资本,可形塑出一种“多元治理”、“间接本地化”的形象,降低在产能扩张与IPO等关键节点上被卡关的风险,在不丧失实控权的前提下,获得更多制度操作空间与政策通融余地。 这种“让渡而不放权”的资本设计,或许是当前地缘政治环境下,中国企业海外求生的必然妥协。 根据路透报道,海尔印度还将释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO。这一安排也有助强化公司在印度的“本地企业”形象,有利于说服印度监管层其治理结构符合当地利益。以目前7.2亿美元收购49%计算,整体估值仅14.7亿美元。若未来IPO估值回升至20至25亿美元,母公司持有的51%股份市值也将回升至10亿美元以上,加上品牌授权收入与潜在技术服务费,可实现实质收益放大。 不过,交易后势必仍需面对严格的审批与资本回报限制,而高额的品牌授权费与技术转移费若未调整,仍可能抑制海尔印度本地利润,影响IPO估值表现,同时股权的让渡也意味着治理复杂度提升。但对海尔而言,这仍然是一场值得下注的转型赌局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

行业简讯:多晶硅制造商拟设公司 收购业内陷困境对手

财新网周三报道,因多晶硅供应过剩,导致过去一年价格持续暴跌,中国主要多晶硅制造商,计划设立一家公司收购国内规模较小的竞争对手,以拯救备受产能过剩困扰的行业。 财新援引熟悉计划的消息人士称,参与该倡议的主要包括通威股份(600438.SH)和协鑫科技(3800.HK)。新公司将与较大生产商合作,以便更好地控制行业产出并支撑价格。 新公司的筹建谈判始于今年初,目前参与方包括主要多晶硅制造商、潜在收购目标和金融机构,并已就推进方案达成共识。 大全新能源 (DQ.US; 688303.SH)的现状折射行业困境,2025年首季度多晶硅销售均价跌至每公斤4.37美元,较上年同期的7.66美元骤降43%。但大全在2025年首季度的平均生产成本达每公斤7.57美元,相当于每售出1公斤产品即亏损3.2美元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里