3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

行业简讯:Temu与Shein大砍美国广告支出 警告即将涨价

据媒体报道,中资电商平台Shein与Temu正大幅削减其在美国的广告支出,并警告消费者即将调涨价格。这是因应美国即将开始对所有进口包裹征收关税的新政策,该政策取代了原本的免税规定,过去内容物价值低于800美元的小型包裹可免关税入境美国。 路透社援引SensorTower数据报道,截至4月13日的两周内,Temu在Facebook、Instagram、TikTok、Snap、X及YouTube平台的日均广告支出较前30天均值下降31%。同期Shein在Facebook、Instagram、TikTok、YouTube及Pinterest平台的日均广告支出缩减19%。Temu是中国电商巨头拼多多(PDD.US)旗下国际业务板块,Shein则是全球快时尚行业领军企业,总部在新加坡但其大部分商品来自中国。 与此同时,英国《卫报》披露,这两家电商业者已警告其美国客户,预计下周起将上调价格。Shein在向消费者发出的公告中表示:“由于全球贸易规则与关税政策变动,本平台的营运成本已上升”,价格调整将于4月25日生效。美国总统特朗普上周宣布上调所有中国商品的关税后,Shein与Temu或需缴纳最高145%的税金。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Tims China is operated by TH International

中国消费者不爱甜甜圈 Tims天好中国凭贝果逆袭

Tims天好咖啡在中国的运营商去年卖出2,200万个贝果类产品,并宣布力求在2025年恢复营收与同店销售额双增长 重点: Tims天好中国第四季度营收同比下降12%,较前季17%的降幅有所收窄 公司正争取年内实现营收增长,并在EBITDA层面达到盈亏平衡    阳歌 过去以甜甜圈闻名的Tims天好咖啡,于1964年由同名前冰球明星创立,创始人本人据说也钟爱这种甜食。但在将核心产品从大部分菜单中撤下后,其中国业务Tims天好中国却凭借外形相似但甜度更低的贝果打开了局面。 作为Tims天好咖啡在中国的运营商,Tims天好中国(THCH.US)近年发展遇阻,在星巴克(SBUX.US)与本土新贵瑞幸咖啡(LKCNY.US)和库迪咖啡等咖啡品牌的围剿中难以突围。不过最新财报显示,这家公司或已凭借贝果迎来转机:财报多次提到这种以面包类的西式主食,并显示公司或终将在第四季度走出困境。 公司披露,去年共卖出2,200万个贝果及贝果三明治产品,按约950家门店计算,相当于单店全年日均售出逾60个——对于这种相对较新的差异化产品而言,可谓表现不俗。 资本市场似乎看好该公司的本土化新路径,推动其股价在财报发布后三个交易日内累计上涨18%。不过该股过去一年仍遭腰斩,当前市销率疲软,仅为0.45倍。对比来看,瑞幸咖啡和同样大举进军精品咖啡领域的百胜中国(YUMC.US; 9987.HK)市销率分别高达2.08倍和1.52倍。 Tims天好中国不仅提供搭配传统奶油芝士配料的贝果,还用贝果代替各式三明治类产品中的面包。除了在贝果业务上取得成功,该公司的加盟业务表现亦优于直营门店。这一点与多数餐饮运营商形成反差,后者的直营店通常更赚钱,但也会为了加速扩张和节省资本开支而选择使用加盟模式。 公司首席财务官李东表示,加盟业务目前贡献着“稳定的现金流及盈利能力”,而直营门店持续亏损,导致公司整体运营尚未扭亏。 随着经营状况改善,公司也对2025年寄予厚望。在经历2024年初关键指标转负并持续全年后,其致力于年内恢复同店销售额与营收增长。同时力争实现全年税息折旧及摊销前利润(EBITDA)盈亏平衡,这代表公司主要盈利指标首次摆脱负值。 首席执行官卢永臣表示:“步入2025年春季,我们期待恢复营收增长并继续扩张,今年计划新开至少200家门店,其中大部分将通过成功的二级加盟模式实现,同时持续聚焦运营卓越和盈利表现。” 第三季度触底 总体而言,Tims天好中国的最新财报显示,该公司近年的低迷状况已于去年第三季度触底,随着直营门店完成重大调整及加盟业务步入正轨,公司在年末开启了复苏进程。当季营收同比下滑12%至3.33亿元(4,560万美元),较前季17%的降幅有所收窄。 同店销售额也有相同趋势:第四季度同比下降13.3%,较第三季度21.7%的跌幅明显改善。 第四季度,公司达成标志性里程碑,它在中国的第1,000家门店于上海开业。截至去年底,门店总数已达1,022家。入华六载,Tims天好中国已形成可观布局,业务覆盖全国82座城市。 深入剖析门店总量数据可见,该公司去年前三季度大刀阔斧关闭低效直营店,直营店数量从2023年末的619家缩减至去年9月底的564家。但第四季度该趋势逆转回升,截至去年底直营店数量增至576家。 与此同时,加盟店数量保持稳步增长态势,从2023年末的283家增至去年底的446家,占门店总数的44%。正如我们此前指出,卢永臣表示,今年新开门店将主要来自加盟业务,但未透露具体细节。 尽管加盟业务利润率更高且门店数量有望超越直营门店,但其营收贡献仍远逊于直营体系。财报显示,第四季度直营业务创收2.7亿元,同比下滑17.7%,但仍占总营收的81%。相较之下,主要来自加盟业务的“其他收入”当季同比增长25.8%至6,250万元,但仅占总营收的19%。 公司在成本管控方面表现亦可圈可点:第四季度门店成本与费用同比下降18.8%,营销费用降幅更达35%。 成本管控、闭店优化加上以贝果产品为基础的定位成功,令Tims天好中国的运营亏损从上年同期的2.18亿元收窄至1.17亿元,净亏损由3.11亿元降至1.32亿元。李东强调,公司已“不再像过去几年那样烧钱”,且在获得创始股东新注资后目前现金流充沛。 诸多信号表明,Tims天好中国或已走出困境期,正蜕变为一家业务更聚焦、有望在不远的将来实现盈利的企业。当前要务,是证明在激烈竞争与经济减速的逆风中,它能够延续近期的向好态势。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:台积电首季净利增六成 客户未受关税影响

芯片代工大厂台湾积体电路制造股份有限公司(TSM.US; 2330.TW)周四公布最新业绩,首季收入8,392,5亿元台币(255.3亿美元),同比增长35.3%,净利润3,615.6亿元台币,同比增长60.3%,创历史新高。 其中,来自高阶运算业务的收入占比,从去年同期的46%增长至59%,但智能手机业务则从38%降至28%。另外,五纳米制程业务收入比重从去年同期的37%降至36%,但三纳米制程业务则从9%增至22%。从地区看,公司有77%收入来自北美地区。 台积电董事长魏哲家表示,目前客户行为并未因关税政策有任何转变,2025年营运展望不变,美元营收将增长24%至26%,预计AI需求仍然强劲。他提到,公司正加码美国投资,预估将有约30%的二纳米及以上产能将位于美国亚利桑那州。 业绩公布后,台积电美股周四微涨0.05%,收报151.74美元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Chagee debuts on the Nasdaq

新闻概要:霸王茶姬纳斯达克上市 融资4.11亿美元

这是中国精品现制茶饮企业首次登陆美国资本市场。公司产品以简约著称,专注传承中国传统茶文化    阳歌 精品现制茶饮企业茶姬控股有限公司(CHA.US)本周在纳斯达克IPO,融资4.11亿美元(合30亿元人民币),创下本年度中概股最大募资规模。该公司不仅是首家赴美上市的中国高端茶饮品牌,也以其对传统茶饮简约的坚持,在竞争激烈的市场中独树一帜。 此次IPO发售1,470万份美国存托股份(ADS),每股定价28美元,若承销商行使超额配售权,募资总额可望再增加6,160万美元。这使其成为自去年11月自动驾驶企业小马智行(Pony AI)在纳斯达克IPO融资约4亿美元以来,规模最大的中概股赴美上市案例。上市首日(周四),霸王茶姬股价涨15.9%,公司市值达到59.5亿美元。 霸王茶姬于2017年在茶叶之乡云南创立,当地以普洱茶闻名。公司标榜以更为纯粹、简约的方式诠释中国数千年历史的茶文化,并表示已将茶文化“融入基因”,其产品多以不同配比的茶与鲜奶调制而成。 这与许多在香港上市、加入珍珠、奶盖、水果等丰富配料的竞争对手大相径庭。在品牌视觉体系上,霸王茶姬亦强调国风元素,其商标设计灵感源自京剧经典人物虞姬形象。 更舒适的门店场景是霸王茶姬的另一项差异化优势。有别于同业普遍采用的“即取即走”窗口店模式,其门店设有堂食区域,这样的运营理念,让人联想起星巴克的“第三空间”概念。 与星巴克相似,霸王茶姬也重视员工关怀。在纳斯达克敲钟仪式上,公司特别邀请基层员工代表,与加盟商一同参加。 与中国新茶饮行业整体发展趋势一致,霸王茶姬过去几年借势城镇人口增长,以及新茶饮产品席卷全国的浪潮,实现爆发式增长。门店数量从2022年第四季度的1,087家激增至2024年底的6,440家,其中加盟店占比达97%。营收增速与之匹配,从2022年的4.92亿元攀升至去年的124亿元(17亿美元)。 2023年公司首度实现盈利,利润额8.03亿元,去年净利润同比增长超两倍至25.1亿元。 在夯实本土市场的同时,全球化布局也是霸王茶姬的新增长极。招股书披露其计划于今年底前在海外开设1,000至1,500家门店,并已确认将于年内在洛杉矶开设美国首店。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里