春泉产业信托同意使用债务融资,购买一个高端购物中心的大部分股权。它曾计划增发新股为收购事项筹资,但因主要投资人反对而终

重点

  • 春泉产业信托同意以约16.37亿元的价格收购惠州华贸天地68%的股权,该商场是广东惠州的标志性高端购物中心
  • 春泉曾于2018年同意收购华贸天地,但因和春泉的主要投资人就融资方式发生分歧,该收购终止

梁武仁

股东不会喜欢股份被稀释。

春泉产业信托(1426.HK已经吸取了这个教训。它最近宣布,将在二次竞标大湾区的一个大型购物中心时,使用不同的融资方式。这笔收购发生在中国房地产市场发生了20世纪90年代以来最严重的衰退之际,但到目前为止,商业地产受到的影响比住宅地产小。

春泉上周五宣布,公司已同意收购惠州华贸天地68%的股份。华贸天地是广东惠州CBD的一个高端购物中心。春泉将为此支付约16亿元,这一价格较物业的估价有9.3%的折让。收购事项须经春泉的单位持有人批准,单位持有人相当于公开交易的房地产投资信托基金股东,该基金投资于房地产并将其利润作为股息分配。

春泉产业信托2013年在香港上市,2018年9月同意收购华贸天地。但在收购协议签署后不久,春泉的主要投资人私募股权公司太盟集团(PAG)就提出要接管春泉,接管的条件之一是单位持有人否决华茂广场的收购,这给这次收购带来了麻烦。

PAG对春泉的扩张战略不满,因而不喜欢这次收购,称其“不稳定且会稀释所有权”。2017年,春泉收购了英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业,这次收购采取了发行新股的稀释措施来融资。此举促使PAG开始推动春泉的管理变革。

2018年,春泉计划再次通过增发新股为收购华茂融资,这又会摊薄所有权,显然这与PAG的意愿相悖。最近这次,春泉计划用债务来支付全部费用,这应该有助于提高投资回报。在最新的公告中,春泉至少三次强调,最新的融资计划将为公司投资者提供更高的收益,而且不会摊薄所有权。

春泉表示,华贸的收购将使投资者的每单位股息分配比去年增加13%,达到约0.248港元。根据春泉周三的收盘价,预估每股分派可转化为超过9%的股息收益率,这相当不错,将使春泉这样的投资工具在目前的低利率环境中具有十足的吸引力。

健康的财务状

春泉当然还有充足的空间举债——那么,为什么不行动起来呢?去年末,春泉的债务股本比是30%,这并非一个过高的水平,而它去年的息税前利润是其现金利息支出的5倍多。

春泉和其他的房地产投资信托往往专注于中国的商业地产,与深陷低迷的住宅地产开发商相比,这个领域的情况要好得多。这在一定程度上是因为,类似北京这样的大都市,科技和金融企业对高档办公空间的需求帮助支撑了写字楼市场。但这种情况也可能出现变数,因为随着中国经济的下滑,即使是这些公司最近也开始大规模裁员

除了在英国的汽车维修中心的物业外,春泉目前在北京拥有两座写字楼。去年,它们的平均出租率超过了93%,略好于2020年。

不过,春泉需要新的资产带来更多收入。由于北京的两栋写字楼几乎满租,缺乏提供额外收入的潜力。此外,过去几年由于租金下降,如果租户在租约到期后要求降低租金,该公司来自办公室出租的收入甚至可能出现下降。同样,英国的汽车维修中心都签有长期合同,这意味着它们短期内不会带来额外收入。

华贸天地这样的高端购物中心可能会成为一个吸引人的方向。春泉表示,上次收购后,华贸天地的经营业绩已经有所改善,自2018年6月以来,该物业已增值近三分之一。以香港和邻近的广东为中心的大湾区的发展规划,也帮助惠州的零售业市场出现了繁荣景象。华贸天地利用自身的高端定位,签下了惠州其他商场很难看到的国际品牌,这有助于它从与之竞争的商场和电商平台中脱颖而出。

与此同时,只要是零售企业,就无法躲开传染性极强的奥密克戎变异株的暴发带来的影响。3月份,中国零售额同比下降,这是自2020年年中以来的首次下降。然而,减税和补贴等刺激消费的政策将使零售商受益。此外,华贸天地面向的富裕群体并不会因为经济不好而减少消费,除非是因为疫情暴发导致封城,无法出门。

在最新的收购计划公布后,春泉的股价略有上涨,但仍相当低迷。与2013年的发行价相比,跌幅在30%左右,市值较资产净值低50%以上。

根据香港证券交易所的数据,与另外10个在香港上市的房地产投资信托基金相比,春泉在估值方面明显落于人后,是这个群体的盈利成员当中市盈率最低的,为6.3倍。其他成员中,以香港为中心的领展房地产投资信托基金(0823.HK)市场估值最高,旗下拥有100多项资产,其市盈率超过12倍。

也许,为了在英国的投资项目而进行的有摊薄效应的增发新股,加上太盟投资事件,在数年后仍在拖累春泉。如果是这样的话,那么收购新的购物中心,以及通过举债来收购,可能会给该公司的股票带来新鲜空气。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

行业简讯:长安与东风合并重组告吹

传闻近四个月的长安汽车与东风集团重组计划宣告落空。长安汽车股份有限公司(000625.SZ)周四公告称,其母公司兵装集团的汽车业务将分拆为一家独立中央企业,由国资委继续履行实控人角色。同日,东风汽车集团股份有限公司(0489.HK)亦公告暂不参与资产和业务重组。意味着由国资委主导的汽车央企整合计划大幅“缩水”。 据财新报道,原重组构想为兵装集团军品并入兵工集团,汽车业务与东风合组一家新的汽车央企,拟定名“中国南方汽车集团”,公司总部位于长安汽车所在地重庆。但双方在话语权、人事安排及总部选址等问题上分歧明显,加上地方政府介入,重组最终未果。 报道引述知情人士透露,重组原以长安汽车为主导,冀激活东风体系,但重组过程中内部阻力与博弈升温。分析指出,汽车央企难以靠合并突围,国资委放弃主导两家汽车央企重组,令其继续保持独立发展,意味着汽车行业兼并重组将主要由市场竞争决定。 消息公布后,周四长安汽车收升3.34%至12.98元,东风集团大跌14.45%至3.61港元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:绿城五月销售金额按年按月双升

房地产开发商绿城中国控股有限公司(3900.HK)周四公布五月营运数据,上月销售金额 186亿元,较去年同期升14%,较今年4月更大升60%。 五月涉及的销售面积约42万平方米,按年跌14%,每平方米均价44,102元,较去年同期的32,766元上升34%。 今年首五个月,累计的合同销售金额约654亿元,归属于集团的金额约444亿元,按年下跌7%。 周五绿城开盘微升0.1%报9.3港元,公司过去一年股价相对高位下跌逾30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:名创优品拟拆TOP TOY 委摩通瑞银任承销商

据媒体周三引述彭博报道,零售商名创优品集团有限公司(MNSO.US; 9896.HK)计划分拆旗下潮玩品牌TOP TOY在香港独立上市,并已委任摩根大通及瑞银担任承销商。 报道指出,这家主打日式风格、贩售从化妆品到文具等各式商品的零售商,也可能再聘其他投行协助,并希望在上市前引入主权财富基金等新投资者。 TOP TOY是名创优品五年前创立的子品牌,专注于潮流玩具。在去年第四季,其收入按年增长超过50%,远高于同期名创优品整体22.7%的增幅。 这次分拆计划是近期中国玩具企业赴港上市潮的一部分,继今年布鲁可(0325.HK)上市,以及52Toys近期提交上市申请后,TOP TOY成为又一筹备上市的企业。这些公司均希望借助“盲盒”热潮获利,这类藏品玩具毛利率高,深受年轻消费者喜爱。今年凭借Labubu系列公仔爆红的泡泡玛特(9992.HK),即为其中代表。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:科伦博泰折让7.5%配股筹19.6亿港元

从事创新药开发的四川科伦博泰生物医药股份有限公司(6990.HK)周四公布,计划配售591.8万股新H股,占公司扩大后已发行股本约2.54%,每股作价331.8港元,较股份前收市价每股359港元折让约7.58%,集资19.64亿元(2.5亿美元)。 公司表示,所得款项将用作产品研发、临床试验、注册备案、制造及商业化;提升内部研发技术能力、加强外部合作及拓展产品管线组合,补充流动资金及作一般企业用途。 科伦博泰主要从事创新药物的研发、生产和销售,产品用于乳腺癌、非小细胞肺癌、胃肠道癌等疾病的治疗。公司去年收入19.33亿元,同比增长67.8%,亏损收窄53.5%至2.67亿元。 科伦博泰周四早盘下跌,至中午收市报334.20港元,跌6.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里