春泉产业信托同意使用债务融资,购买一个高端购物中心的大部分股权。它曾计划增发新股为收购事项筹资,但因主要投资人反对而终

重点

  • 春泉产业信托同意以约16.37亿元的价格收购惠州华贸天地68%的股权,该商场是广东惠州的标志性高端购物中心
  • 春泉曾于2018年同意收购华贸天地,但因和春泉的主要投资人就融资方式发生分歧,该收购终止

梁武仁

股东不会喜欢股份被稀释。

春泉产业信托(1426.HK已经吸取了这个教训。它最近宣布,将在二次竞标大湾区的一个大型购物中心时,使用不同的融资方式。这笔收购发生在中国房地产市场发生了20世纪90年代以来最严重的衰退之际,但到目前为止,商业地产受到的影响比住宅地产小。

春泉上周五宣布,公司已同意收购惠州华贸天地68%的股份。华贸天地是广东惠州CBD的一个高端购物中心。春泉将为此支付约16亿元,这一价格较物业的估价有9.3%的折让。收购事项须经春泉的单位持有人批准,单位持有人相当于公开交易的房地产投资信托基金股东,该基金投资于房地产并将其利润作为股息分配。

春泉产业信托2013年在香港上市,2018年9月同意收购华贸天地。但在收购协议签署后不久,春泉的主要投资人私募股权公司太盟集团(PAG)就提出要接管春泉,接管的条件之一是单位持有人否决华茂广场的收购,这给这次收购带来了麻烦。

PAG对春泉的扩张战略不满,因而不喜欢这次收购,称其“不稳定且会稀释所有权”。2017年,春泉收购了英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业,这次收购采取了发行新股的稀释措施来融资。此举促使PAG开始推动春泉的管理变革。

2018年,春泉计划再次通过增发新股为收购华茂融资,这又会摊薄所有权,显然这与PAG的意愿相悖。最近这次,春泉计划用债务来支付全部费用,这应该有助于提高投资回报。在最新的公告中,春泉至少三次强调,最新的融资计划将为公司投资者提供更高的收益,而且不会摊薄所有权。

春泉表示,华贸的收购将使投资者的每单位股息分配比去年增加13%,达到约0.248港元。根据春泉周三的收盘价,预估每股分派可转化为超过9%的股息收益率,这相当不错,将使春泉这样的投资工具在目前的低利率环境中具有十足的吸引力。

健康的财务状

春泉当然还有充足的空间举债——那么,为什么不行动起来呢?去年末,春泉的债务股本比是30%,这并非一个过高的水平,而它去年的息税前利润是其现金利息支出的5倍多。

春泉和其他的房地产投资信托往往专注于中国的商业地产,与深陷低迷的住宅地产开发商相比,这个领域的情况要好得多。这在一定程度上是因为,类似北京这样的大都市,科技和金融企业对高档办公空间的需求帮助支撑了写字楼市场。但这种情况也可能出现变数,因为随着中国经济的下滑,即使是这些公司最近也开始大规模裁员

除了在英国的汽车维修中心的物业外,春泉目前在北京拥有两座写字楼。去年,它们的平均出租率超过了93%,略好于2020年。

不过,春泉需要新的资产带来更多收入。由于北京的两栋写字楼几乎满租,缺乏提供额外收入的潜力。此外,过去几年由于租金下降,如果租户在租约到期后要求降低租金,该公司来自办公室出租的收入甚至可能出现下降。同样,英国的汽车维修中心都签有长期合同,这意味着它们短期内不会带来额外收入。

华贸天地这样的高端购物中心可能会成为一个吸引人的方向。春泉表示,上次收购后,华贸天地的经营业绩已经有所改善,自2018年6月以来,该物业已增值近三分之一。以香港和邻近的广东为中心的大湾区的发展规划,也帮助惠州的零售业市场出现了繁荣景象。华贸天地利用自身的高端定位,签下了惠州其他商场很难看到的国际品牌,这有助于它从与之竞争的商场和电商平台中脱颖而出。

与此同时,只要是零售企业,就无法躲开传染性极强的奥密克戎变异株的暴发带来的影响。3月份,中国零售额同比下降,这是自2020年年中以来的首次下降。然而,减税和补贴等刺激消费的政策将使零售商受益。此外,华贸天地面向的富裕群体并不会因为经济不好而减少消费,除非是因为疫情暴发导致封城,无法出门。

在最新的收购计划公布后,春泉的股价略有上涨,但仍相当低迷。与2013年的发行价相比,跌幅在30%左右,市值较资产净值低50%以上。

根据香港证券交易所的数据,与另外10个在香港上市的房地产投资信托基金相比,春泉在估值方面明显落于人后,是这个群体的盈利成员当中市盈率最低的,为6.3倍。其他成员中,以香港为中心的领展房地产投资信托基金(0823.HK)市场估值最高,旗下拥有100多项资产,其市盈率超过12倍。

也许,为了在英国的投资项目而进行的有摊薄效应的增发新股,加上太盟投资事件,在数年后仍在拖累春泉。如果是这样的话,那么收购新的购物中心,以及通过举债来收购,可能会给该公司的股票带来新鲜空气。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

首程入股两只房地产投资信托基金

基础设施投资商首程控股有限公司(0697.HK)周四表示,已投资两只房地产投资信托基金(REIT),公司表示,此举将有助于推动中国经济高质量发展。 其中一項投资为国泰海通砂之船商业REIT,其底层资产为西安的砂之船(西安)奥特莱斯项目。另一項投资为中信建投首农商业REIT,底层资产为北京市昌平区的龙德广场。首程控股未披露这两笔REIT投资的具体规模。 此次投资正值中国鼓励更多企业将房地产剥离至REITs,从而在开发项目中回收资金,同时为投资者提供一种新的金融产品。 首程控股周四在公告发布后下跌2.3%。该股今年迄今已下跌约19% 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

味精龙头阜丰预计上半年录得亏损

中国味精龙头阜丰集团有限公司(0546.HK)周三发布盈利警告,预计截至6月30日止六个月将录得亏损,或税后利润大幅减少,远逊于去年同期录得的17.9亿元盈利。 公司表示,截至今年5月底止五个月,已录得税后亏损约5,300万元(784万美元),主要由于美元兑人民币贬值,导致持有的美元资产产生约5.4亿元人民币汇兑损失;同时味精、黄原胶、苏氨酸及赖氨酸等主要产品售价自去年以来持续疲弱,拖累盈利表现。 根据公司官网所述,阜丰集团为全球最大的谷氨酸和味精制造商之一,其产品畅销全球逾100个国家与地区。全集团每年销项物流超过500万吨,其中出口贸易量约达90万吨,氨基酸与黄原胶为其出口主力。 阜丰集团股价周四低开,至中午休市报4.52港元,跌16.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Miduoduo does e-commerce with TikTok

连年亏损的米多多 搭上TikTok 冀一洗颓风

中国第五大跨境电商服务供应商米多多,正通过加码社交媒体平台合作及发展自营销售业务,寻求新的增长动能 重点: 米多多在申请香港IPO前已连续三年录得亏损,但公司表示,亏损主要源于近年业务转型所产生的相关成本 这家跨境电商营销服务供应商表示,去年收入大幅增长,反映其与TikTok深化合作,以及聚焦东南亚市场的策略开始见效    谭英 对于带着亏损纪录闯关资本市场的初创企业而言,这样的故事并不陌生。跨境电商企业米多多集团股份有限公司上周递交香港上市申请,便是最新一例。 公司2023年、2024年及2025年分别录得亏损1,640万美元、16.3万美元及2,450万美元;同期收入则分别为7,090万美元、7,110万美元及1.38亿美元。若按照香港交易所2018年修订上市规则前的标准,米多多的上市申请很可能因未能满足IPO前连续两年盈利的要求而遭拒绝。 若剔除部分非现金项目影响,公司盈利表现则较为理想。经调整后,米多多2023年录得净利润5.9万美元,2024年亏损8.7万美元,2025年则转为盈利230万美元。 尽管盈利表现起伏不定,米多多仍有不少值得投资者关注之处。首先,公司最新一轮投资者包括主权背景基金中央汇金投资,该机构去年参与增资后,米多多估值达50亿港元。 这家公司正试图将自己塑造成一家炙手可热的科技初创企业,而非一家成立14年、身处成熟广告服务行业的老牌企业。其押注的正是近年快速崛起的跨境电商市场,协助中国商家将商品销售给海外消费者。 公司希望投资者不仅将其视为营销服务供应商,更将其视为一家经营自有跨境电商平台、聚焦东南亚市场的电商运营商。公司表示,IPO募集资金将用于推动本地化布局,以及在东南亚四个重点市场泰国、印尼、越南及马来西亚建设电商仓储设施。近期与短视频平台TikTok的合作,也是公司增长故事的重要组成部分。TikTok同时运营电商平台TikTok Shop。米多多将近年的高速增长部分归功于与TikTok合作关系持续深化。在2024年收入几乎持平后,公司2025年收入接近翻倍增长。 转型之路 米多多从一家专注中国市场的广告服务商,迅速转型为跨境电商综合服务供应商,在某种程度上反映出中国庞大电商行业中一个正在快速崛起的新领域。 2024年中国网络零售销售额达15.52万亿元(2.3万亿美元),约占全球网络零售市场的一半。根据申请文件,中国跨境电商市场2024年规模达4,617亿美元,预计至2029年期间年均增长率为15.1%。这也为跨境电商服务市场提供广阔增长空间。该市场规模预计将由2024年的363亿美元增至2029年的737亿美元,增长超过一倍。 目前跨境电商营销服务市场前五大企业合计占有36.5%的市场份额。其中米多多规模最小,2024年排名第五,市场份额仅0.5%。广东省广告集团股份有限公司(002400.SZ)以17.2%的市占率居首;未上市的钛动科技、东信时代及星谷云分列其后,合计占有18.8%的市场份额。 近来,中国跨境电商行业在美国市场面临压力。美国去年堵住了一项长期存在的制度漏洞,取消价值低于800美元包裹免关税入境的待遇,而美国正是中国跨境电商卖家的主要市场之一。类似情况也正在欧洲发生。欧盟计划自下月起取消价值150欧元(173美元)以下包裹的免税优惠。 面对上述及其他挑战,米多多的应对方式堪称企业灵活调整与把握机遇的典型案例。 公司前身为汇源信息,是一家位于中国福建省的跨境贸易中介服务商,最初与Google合作,协助其拓展中国客户的广告业务。2021年,公司联合创始人、董事长阮卫星与首席执行官邓海开始推动业务转型,由原本提供海外企业进入中国市场的营销服务,转向为中国广告代理商提供出海营销服务。 自营电商业务 2023年之后,公司除了原有服务广告代理商的业务外,也开始直接拓展品牌客户。到了2025年5月,公司进一步与TikTok Shop合作,正式开展自有海外电商运营业务。 自2021年以来,米多多的核心业务一直是海外营销服务,该业务去年仍占公司总收入的93.1%。相比之下,公司自营海外电商运营业务在开展首年仅贡献3.1%的收入。米多多得以突破传统营销服务业务、开启新一轮扩张,关键在于其与TikTok自2024年建立的合作关系。如今,这项合作已从单纯的广告代理业务,逐步发展成支撑公司自营电商及电商广告服务的重要平台。 随着合作深化,TikTok贡献的收入占比由2023年的0.2%大幅提升至2025年的30.3%;其余大部分收入则仍来自Google。在营销服务模式下,米多多向Google及TikTok等平台采购广告资源,再转售给广告代理商客户,并通过平台返点获取部分收益。然而,自这家美国搜索巨头于2023年调整返点政策后,Google提供的返点金额已由2023年的149万美元降至2025年的83.8万美元。相比之下,TikTok在双方合作后的首个完整年度便带来438万美元返点收入。 米多多将毛利由2023年的290万美元增至2025年的1,180万美元,几乎完全归功于与TikTok的合作,尽管公司与Google的合作关系仍持续存在。通过TikTok提供服务所产生的收入,由2024年的970万美元增至2025年的3,890万美元;同期活跃客户数亦由706家增至1,209家。公司的毛利率仍然偏低,反映其作为营销服务中介商的商业模式特性。不过,随着TikTok业务规模扩大,以及毛利率较高的自营电商业务逐步增长,公司毛利率已由2023年的4.1%提升至去年的8.6%。 除了广告服务业务外,公司依托TikTok Shop经营的自营电商业务去年实现420万美元收入,毛利率更高达72.1%。该业务去年主要向美国、马来西亚、泰国及越南消费者销售商品,但目前似乎仍仅与单一品牌合作伙伴合作。不过,公司表示,2026年前四个月已有另外三家品牌合作伙伴加入,显示这项业务未来具备相当可观的增长潜力。 现在或许仍言之过早,尚难判断米多多与TikTok的新合作关系,是否能在更长时间内持续带来强劲的收入增长及利润改善。不过,在中国与西方关系日趋紧张,以及Google因AI侵蚀其核心搜索业务而收紧资源分配的背景下,米多多转向跨境电商模式,并将重心放在东南亚市场,看来是一项相当明智的策略布局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

美暂缓制裁 DeepSeek免被纳入黑名单

路透报道,因特朗普避免与中国紧张关系升级,美国将暂缓把人工智慧与大型语言模型公司DeepSeek列入贸易黑名单。 据报道,除了DeepSeek以外,长鑫存储及百多家被列为国家安全风险的中国企业,也暂缓纳入黑名单中。 美国商务部工业与安全局(BIS)没有直接作出回应,只表示时刻都会使用包括实体清单在内的政策和执法工具,以打击不良行为者。 DeepSeek近期刚完成首轮融资,投资者除创始人梁文锋外,腾讯、宁德时代分别投资100亿及50亿元人民币,京东、网易及IDG亦分别投资30亿元,目前DeepSeek估值已超过500亿美元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里