0688.HK 1109.HK
Favorable policies have helped China’s property market to record two consecutive months of improvement.

受有利政策推动,中国房地产市场数据连续两个月出现显著改善

 

建银国际

根据国家统计局的最新数据,2024年6月,中国房地产市场出现显著改善,连续第二个月受到“430政治局会议”和“517新政”两组有利政策的推动,房地产销售从5月的环比增长13.2%,跳升至6月的50.9%。

在“430政治局会议”中,官方延续了以往的政策方针,而且对房地产发展新模式有了更多的解释,如“优质住房”瞄准改善住房需求,另外还对当前房地产市场存量房过多的问题进行部署,即“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,房地产领域以旧换新政策或加速推进。而“517新政”则包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率,以及设立保障性住房再贷款等内容。以上都是对房地产市场正面的官方举措。

因此,尽管受季节性影响,今年6月的50.9%房地产环比销售增幅,仍远高于去年6月的29.6%环比升幅。若同比计算,房地产销售下降的速度,则从5月的26.4%减慢至6月的14.3%,与房地产发展商报告的签约销售一致,而这一降幅是销售建筑面积下降14.5%,以及单价上涨0.2%的结果。回顾2024年上半年,房地产销售则同比下降了25%,其中建筑面积销售减少19%,单价则下跌7.4%。

至于其他房地产数据也有所改善。今年前6个月,全国房地产投资同比下降了10.3%,较5月的11.1%同比降幅有所收窄。根据政府的说法,扎实推进保障性住房建设、城中村改造和公共基础设施建设这“三大工程”,贡献了房地产投资总额的1个百分点。另外,6月新开工项目同比下降21.7%,较5月的22.7%降幅也略有减少。开发商的资金来源由5月的同比减少21.8%,改善至6月的同比下降15.2%。

随着楼市新政策已施行,预期市场将出现微妙变化。我们预期由“430政治局会议”和“517新政”驱动下,房地产市场的基本面逐步改善。已公布的政策实施进展顺利,从包括金融机构释放的250亿元,以及中国人民银行授予的120亿元廉租房再贷款基金进展,到在超过70个城市扩大实施的“置换住房”计划,以及包括北京等一线城市在内的历史性低首付要求普遍实施,以及降低贷款利率。以广州为例,房贷利率最新已降至3%至3.2%的范围,将减轻居民负担,有利置业气氛。

调整可能结束

除了政策外,最近有更多的评论和猜测认为房地产市场已触底。尽管恢复的时间和幅度仍有争议,但我们从媒体和渠道检查中,注意到的微妙变化均表明调整可能即将结束。

自从5月中开始的调整以来,我们观察到开发商的股价自7月以来表现稳定。随着整合后出现的潜在上行,我们更青睐高质量的国有企业,例如中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(0123.HK)和绿城中国(3900.HK),因为我们认为这些企业在其强大的基本面支持下,是逐步重新评级的最佳候选者。

其中本行对中国海外、华润置地及绿城中国,分别给予20.4港元、36港元及11港元的目标价,对比上周五的收盘价,将有57%、42%与72%的潜在升幅。

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新闻

简讯:税负率增加 李宁中期盈利跌11%

李宁有限公司(2331.HK)周四公布,2025年上半年收入148.17亿元,按年增长3.3%,但净利润按年下跌11%至17.37亿元。派中期股息每股0.3359元,合共8.69亿元,较去年减少约11%。 公司指出,期内电商渠道收入增长7.4%,特许经销收入亦升4.4%,成为推动整体业绩的主要动力。不过,直营销售因门店网络调整及消费场景转移影响而下降3.4%,抵销部分增长动能。产品结构方面,鞋类收入按年升近5%,器材及配件大增23.7%,惟服装收入下滑3.4%。 盈利下滑主因来自毛利率下降及税负率上升。期内毛利率降至50%,较去年同期回落0.4个百分点,主要因直营折扣加大及渠道结构变化所致。同时,税负率显著上升至33.3%,进一步压缩盈利空间。 李宁股价周五高开,至中午休市报19.33港元,升6.74%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:圆通国际亏损扩大 中期蚀6,000万

快递公司圆通国际快递供应链科技有限公司(6123.HK)周四公布中期业绩,收入大幅下跌52.5%至14.14亿港元(下同),股东应占亏损由去年同期的4,210万元,增加43%至6,040万元。 来自海运业务的分部业绩续下滑,较去年同期减少61.8%至930万元,空运业务的分部业绩则续录得亏损,并从去年蚀100万元扩大至亏损5,310万元。 亏损进一步扩大,主要是美国关税政策影响收入及毛利,而集团战略性地缩减部分低毛利率及回款周期较长业务,亦导致收入及毛利减少。同时,集团持续加强科研、加大国际化人才引进与培养、全面推动向智能化转型升级,亦令开支增加。 圆通国际周五平开报1.24元,过去一年高位下调29%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
A-Living claw back into profit

走出雅居乐暴雷阴霾 雅生活预告上半年扭亏

雅生活在房企债务风暴中选择强硬自救,以诉讼追收与工抵资产断尾止损,成功扭转去年逾16亿元亏损,预告上半年盈利3至4亿元 重点: 公司上半年盈利3至4亿元,去年同期为亏损16亿元 透过诉讼追收与工抵资产等手段,成功压缩关联公司应收账款风险    李世达 在中国的这场房地产风暴中,物业管理公司通常被视为“相对安全”的资产,因为它们属于轻资产模式,现金流稳定,甚至能为陷入困境的母公司提供变现的机会。然而,当母公司债务危机持续恶化,物管企业也难以独善其身。 雅生活智慧城市服务股份有限公司(3319.HK)正是一个典型的代表。去年上半年,雅生活因大幅计提关联公司雅居乐(3383.HK)的应收款减值而录得逾16亿元亏损。但时隔一年后,雅生活却交出截然不同的盈利预告:2025年上半年预计盈利介乎3亿至4亿元。扭亏为盈的背后,雅生活显然做对了什么。 采取诉讼手段 雅生活的自救行动主要围绕如何处理与雅居乐的财务纠葛展开。公告显示,公司在2024年下半年起,对关联交易采取了更严格的合同条款设计,以缩短回款周期并减少坏账暴露。雅生活明显向外传达讯息,关联公司不能长期拖欠款项,而希望用制度和流程将风险控制在早期。 另一个动作是接受工抵资产,用工程项目中的资产抵消应收款,这种做法在房企普遍缺乏现金的背景下,成为一种务实选择。虽然流动性差,但相比坏账全额撇掉,仍能部分对冲风险。 更进一步,公司也对业务结构进行调整,把重心放回物业管理和城市服务等能带来稳定现金流的核心板块,对房地产相关的外延增值服务则大幅收缩。 过去一年,许多物管公司都在努力拓展第三方市场,但雅生活的特别之处,在于它选择不留情面,直接“断尾求生”,不再让自己被高风险业务绑架。现金流是最真实的语言,雅生活公告中明确提到,公司经营性现金流相较去年有明显改善。 与此同时,雅生活还完成了两笔关联收购,将雅居乐旗下环保企业收入囊中,总金额约6,000万元,为雅生活拓展了城市服务与环保板块的新收入来源,也为未来经营现金流增添了潜在支撑。 股价半年累涨三成 市场对这份盈利预告的反应是直接而迅速的。盈喜公布后首个交易日,雅生活股价当日大涨13.6%,报3.55港元,过去半年累涨近三成。 相比下,恒大物业(6666.HK)在恒大集团(3333.HK)爆雷后,被曝出约134亿元资金被母企挪用,资金链一度断裂,欠缺独立修复能力,只能等待清盘人安排。在恒大集团即将退市之际,传出正在为恒大物业寻找买家。恒大物业今年以来股价累升24%,主要受到消息面带动。 另外,世茂服务(0873.HK)则在维持主业的情况下,持续减少对母企物业的依赖,开始切入商业综合体、办公楼、酒店运营管理等领域,但去年业绩仍陷亏损,盈利能力尚未改善;融创服务(1516.HK)则因母企流动性压力过大,选择“收缩战线”,退出非核心业务,例如出售彰泰服务股权,把资源集中于一二线城市。两家公司尚未公布最新半年报,但在今年以来物管股回暖带动下,股价都有不错表现。 不过,短期内市场的热情并不代表风险完全解除。雅居乐的债务压力依然存在,若未来再次陷入流动性困境,仍可能波及雅生活。此外,雅生活虽已加快第三方项目拓展,但目前规模仍有限,要真正摆脱依赖,仍需更多时间和资源投入。 雅生活的确展现出逐步脱离母企风险的能力与企图心。以当前股价对应2025年预期盈利来看,估值仍低于疫情前水平,处于“价值修复”阶段。若能进一步扩大第三方市场并保持正向现金流,股价仍有上行空间。不过,母企雅居乐的债务不确定性仍是最大变量,投资者宜关注政策支持与行业整合进度,现阶段仍应保持审慎。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:逸仙电商营收增37%,彩妆品重返增长轨道

美妆零售商逸仙控股有限公司(YSG.US)周四公告称,受惠于彩妆品类销售回暖与护肤品强劲增长,二季度营收同比增长36.8%至10.9亿元。 逸仙财报显示,本季度护肤品销售额达5.81亿元,较去年同期的3.25亿元猛增78.7%。彩妆品类销售额增长8.8%,扭转了一季度下滑10%的颓势。护肤类加速扩张,使其在本季度总营收占比达到53%,超越彩妆成业绩主力。 公司预计三季度营收增速将放缓至15%至30%,当期营收预测为7.79亿元至8.8亿元。 二季度净亏损由去年同期的8,550万元收窄至1,950万元。按非公认会计准则,二季度实现盈利,当季非GAAP净利润达1,150万元。 财报发布后,逸仙控股周四股价上涨0.6%至9.60美元,该股年初至今累计涨幅约130%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里