1628.HK 1233.HK 3883.HK
Yuzhou suffers in shadows of Evergrande

中国的房地产行业压力重重,不过,禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的民营企业却并非焦点所在,尽管它们也出现了股价暴跌、债务拖欠

重点

  • 禹洲集团和中国奥园等规模较小的开发商今年股价暴跌,它们面临的流动性压力与恒大和碧桂园等巨头类似,甚至更大
  • 穆迪于上月将中国整个房地产行业的前景下调至“负面”

     

梁武仁

现金短缺的中国房地产开发商正处于进退两难的境地,中国政府正试图找到应对办法。步履维艰的房地产开发商,是这个18万亿美元经济体的重要组成部分。在这种情况下,中国许多规模较小的民营开发商,不得不应对自己处在聚光灯之外的局面,因为全球关注的焦点都集中在中国恒大(3333.HK)和碧桂园(2007.HK)等巨头的困境上。

这种担忧在今年禹洲集团控股有限公司(1628.HK)、时代中国控股有限公司(1233.HK)和中国奥园集团有限公司(3883.HK)等开发商的股价急剧下跌中得到了突出体现。这些股票都变得几乎一文不值。

因此,没有极强风险偏好的股票投资者,可能都会避开此类股票,结果导致它们不可能通过发行新股来筹集资金。债务投资者可能也会对它们敬而远之,尤其是穆迪上个月将该行业的前景下调至“负面”。然而,四个月前穆迪才将房地产上调至“稳定”,当时的情况似乎正在改善,想不到近期情况急转直下。

年初至今,禹洲集团的股价已下跌68%,而时代中国则下跌74%。两只股票的交易价格远低于1港元,市销率只有区区0.03倍。中国奥园的股价表现略好,但年初至今亦下跌了40%。

过去三年中国房地产行业面临的情况,与之前二十年的荣景截然不同。现在许多开发商感受到的压力,早在2020年就显现出来了,当时政府开始管控这个负债累累的行业。

这个决定对该行业造成了巨大打击,很大程度上切断了昔日推动其快速扩张的债务融资。此举对政策制定者来说存在风险,因为它严重抑制了房地产开发,而后者是中国近年来经济增长的关键组成部分。当时的想法似乎是,最好在早期阶段解决问题,而不是等到事态失控演变成全面危机。

但后来新冠疫情导致世界各地经济停摆,包括中国经济。而在中国,早在之前,随着房地产市场在经过二十年的爆炸式增长后降温,中国房地产开发商的日子就已经变得不好过了。后来,新的借贷限制加上疫情防控,让情况雪上加霜。

随着疫情的消退,中国经济重新开放,引发了人们对该行业形势将开始好转的希望,而年初确实出现了经济复苏的迹象。但这种势头很快就消失了,为开发商的问题找到快速解决办法的希望破灭了。

首先,政府制定的债务上限,使它们进行债务再融资和为新项目融资的难度加大。房价下跌也让很多买家持观望态度,这让开发商失去了最重要的收入来源,加剧了它们的流动性压力。

由此形成恶性循环,开发商难以完成项目,反过来让潜在的购房者变得更加焦虑,导致房地产开发项目因缺乏资金而进一步延期。与此同时,开发商也难以从股票和债券买家那里筹集到新资金,他们曾经是开发商最重要的现金来源之一。

暗淡的前景

这一切又把我们带回了小开发商的问题上,由于资源更有限,它们与大开发商遭受着同样的痛苦,甚至更大。

禹洲集团就是一个很好的例子,在去年部分美元债券违约后,公司正在制定债务重组计划。根据8月底发布的最新财报,它今年上半年的收入实际上比去年同期略有增加,尽管增幅仅为1%。

但它的成本增加了11%,导致毛利下降了85%。原因在于物业交付时公允价值的下调,这可能意味着它们并没有像禹洲集团在项目开工建设时所预计的那么挣钱。

同样,禹洲集团的投资物业账面录得巨额亏损,开发中的房地产及应收账款出现巨额减值。该公司上半年的财务费用也大幅增加。将所有这些费用和成本计算在内,禹洲集团在此期间净亏损90亿元(12亿美元),而上年同期为盈利3.53亿元。

随着财务状况的恶化,今年上半年禹洲集团的资产负债率(即债务与股本比率)比去年同期增长了两倍多,达到356%。让人进一步怀疑其债务偿还能力,尤其是考虑到今年上半年它即将到期的债务有所增加。

时代中国的情况也差不多。中国奥园看起来情况要稍好,上半年的毛利率有所提升,在此期间其净亏损虽有缩小,但数额仍然巨大,该公司仍然深陷亏损。

中国政府今年放宽了对一些房地产公司的借贷限制,并推出了其他措施,如在一些城市放松购房限制,试图重振房地产市场。但这些措施并没有产生太多效果,至少现在还没有。

8 月份,新建住宅的价格出现10个月来的最快跌幅。同月,惠誉评级还下调了对今年中国新房销售交易的预测,预计将下降10%至15%,而之前的预测是5%。

在过去的困难时期,中国政府总有本事,以出其不意的招数来解决重大问题。但目前困扰房地产行业的问题似乎过于复杂,难以迅速解决。这让房地产公司本已黯淡的前景更加黯淡,在恒大和碧桂园成为全球关注的焦点之际,继续给禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的公司带来压力。

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新闻

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中国金表品牌西普尼(2583.HK)周二在香港首日挂牌,开市即升183.7%报84港元,之后股价续向上升,中午收市报103.1元,升248.31%。 公司发售1,060万股,每股29.6港元,为上限定价,本地发售录得2,504.9倍超额认购,国际发售获得2.9倍超额认购,集资净额2.68亿港元(3,400万美元)。 西普尼主要销售自主品牌“HIPINE”黄金表壳及表圈手表,并为国内知名珠宝品牌提供ODM及加工服务。2024财年收入4.6亿元,按年升2.5%,期内溢利4934.8万元,跌5.3%。 公司表示,所得款项主要用于进一步提升产能及扩大及优化销售网络、加强品牌建设,以及建立莆田研发中心加强研发能力。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

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Cotti runs coffee stores

掀起中国咖啡战三年 库迪疲态毕现

这家国内第二大咖啡连锁企业去年高调宣称,将在今年底前开设5万家门店,如今声势已大幅减弱 重点: 截至今年8月,库迪咖啡仅拥有1.5万家门店,距其今年底5万家的目标相去甚远 今年早些时候,公司纽约首店开业之际,竞争对手瑞幸咖啡也同步入局 谭英 当中国流行文化试图为现代企业的“你死我活”竞争策略寻找历史注脚时,两千年前的三国时代常被援引为参照。那段群雄逐鹿的岁月最终在西晋实现大一统,但前提是经历多轮惨烈的混战。 随着中国咖啡战火蔓延海外,国内两大领军者瑞幸咖啡(LKNCY.US)与库迪咖啡正将战局推向全球。即便如此,主战场仍在中国本土,这里不仅要迎战星巴克(SBUX.US)等国际巨头,更需直面数十家海内外对手。 尽管今年初进军纽约的营销声势浩大,但在这场对阵瑞幸与星巴克的现代“三国之战”中,库迪咖啡显露后劲不足之势。 库迪与瑞幸在纽约的首店几乎同期开业,前者5月登陆布鲁克林及唐人街,本月再布点中城区;后者6月在中城开出两家美国首店。双方均迅速摒弃国内9.9元(约合1.4美元)的低价策略,转为采用3.5至7美元的星巴克式定价。 今年7月,美国总统特朗普对全球最大咖啡出口国巴西加征50%关税,导致美国咖啡价格飙升,两家企业似乎不以为意。但深层次看,两大咖啡新锐的真正战场在中国及更靠近本土的亚洲,星巴克等西方连锁品牌在此并无主场优势。 据研究公司Grand View Horizon数据,2024年东南亚、东亚及南亚咖啡市场规模高达642亿美元(含中国市场30亿美元),预计2025至2030年年均增长率达6.2%。这使得亚太市场几乎与美国676亿美元体量持平,后者同期年均增速预计仅为5.2%。 诚然,在中国家喻户晓的古典名著《三国演义》剧情正被复刻,亚洲其他地区正快速成为这场现代咖啡“三国之战”的新主战场。 两大品牌均以亚洲市场开启出海征程。瑞幸2023年在新加坡开出首家海外门店,目前在当地门店超60家;成立一年后,库迪2023年11月即在中国香港布局,次月迅速进军泰国及马来西亚,门店遍及韩国、印尼、日本、越南、菲律宾、新加坡、加拿大。 5万门店势难达标 作为市场后来者,库迪在国内尤其处于相对劣势。但在全球舞台,双方竞争态势更趋均衡,库迪的海外拓展速度已先行于对手。 凭借强劲增长,瑞幸已成资本宠儿,这主要受益于其疾速扩张。最新财报显示,公司第二季度营收同比飙升47.1%至124亿元(合17亿美元),净利润同比劲增43.6%至12.5亿元。其门店总数超2.6万家,绝大多数位于中国。 横向对比,星巴克全球门店3.2万家,6月底中国门店数达7,828家。但这家总部位于西雅图的巨头正进行美国业务重组,且与中国当前精打细算的消费群体脱节,使其在最新版咖啡“三国之战”中基本处于观望状态。 与此同时,库迪先前的扩张计划也遭遇困境。2024年,公司宣布计划在今年底,大约在其开业的同一时点,运营5万家门店。成立仅两年,库迪2024年10月便开出第10,000家门店,展现迅猛势头。 不过,官网显示,截至2025年8月,库迪全球28国门店仅达1.5万家。更有媒体披露,其中3,000家门店至年中仍未开业。即便这些门店全部运营,总量仍不及其承诺的2025年底目标的三分之一。除纽约开店等零星宣传,公司近期的推广活动已较首年明显减弱。 陆正耀、钱治亚两位瑞幸前联合创始人,因涉嫌主导数千万美元销售造假丑闻离职后,2022年10月创办库迪。据悉,这段“黑历史”令该公司当前激进的扩张计划融资受阻。 重资产布局或是库迪早期信心来源。去年11月,首席战略官李颖波在行业会议上透露,公司在安徽建成中国最大咖啡烘焙基地,年加工产能4.5万吨。瑞幸2024年也在临近上海的的昆山市,投产年烘焙量3万吨的工厂。 作为非上市公司,库迪仅零星透露财务状况。公司宣称今年4月联合外卖新军京东推出配送补贴,活动期间订单量破亿杯。据内部会议消息,陆正耀表示超過90%标准店型中,净利润逾1万元。 李颖波在近期加盟商会议上披露,5月单店月均经营现金流达2.7万至2.8万元,同比增40%。自2月起,库迪力推便利店式新加盟模式,同时售卖冰淇淋、方便面、瓶装饮料、热食及盒装简餐,以此区别于星巴克、瑞幸的传统咖啡专营形态,并宣布将在第三方超市设咖啡吧台。 值得注意的是,面对价格战压力,瑞幸过去一年悄然提价以遏制毛利率下滑。但库迪释放持久战信号,其与非洲生产商签订长期供应合约。星巴克持续进行的中国业务转型更赋予这幕现代“三国之战”变局新注脚,预示咖啡战终局来临前,必将经历更多峰回路转的剧情演进。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pagoda taps investors with stock placement to repay high debt after weak results

业绩下滑债务高企 百果园配股集资还债

经营水果零售的百果园,公布中期业绩不久,即以大折让配股集资 重点: 公司今年上半年業績轉盈為虧蝕逾3億元 分店量大減近三成至4,386家   白芯蕊中国水果零售市场规模已超过1万亿元,行业有三大龙头,以“南百果、北鲜丰、西洪九”之称,当中“南百果”便是在香港上市的深圳百果园实业(集团)股份有限公司(2411.HK),但公司近年业绩滑落,2025上半年业绩更进一步恶化,最新更宣布大折让逾19%配股。 主打水果销售的百果园,完成公布中期业绩后,上周宣布按每股1.17港元,配售2.795亿股新H股,占扩大后H股总数约16.1%,较前一日收市价1.45港元大幅折让19.31%,集资3.27亿港元,当中2亿港元用作支付贸易应付款项,1亿港元用作偿还银行贷款。 百果园于2001年在深圳成立,2023年1月在港交所挂,据当时招股文件指,集团是中国最大水果零售商,但市占率只有1%,大股东是董事长兼执行董事余惠勇。经过此次配股后,其股权也从19.5%摊薄16.5%,但仍是最大单一大股东。 业绩盈转亏 回顾百果园表现,上市后首年业绩硬净,2023年盈利录得增长11.9%至3.62亿元,但踏入2024年业绩开始走样,单是上半年纯利就大幅倒退66.1%至8,851万元,整个2024年业绩更由盈转亏蚀3.86亿元。至于股价,在2024年便累计大跌76.9%。 集团在2024年业绩公布后解释,因竞争加剧加上消费者需求变化,以及自身经营周期调整带来挑战,导致业绩走样;但奇怪的是2024上半年业绩开始倒退,到2024下半年业绩转差,管理层忽然变得积极,频频在市场回购,2024年全年回购约4,920万股,金额达6,837万港元。同时在2024业绩大亏下,也派末期息每股0.0065元。 不过,从年初迄今起,回购的手影又未再出现,继2024年大幅亏损3.86亿元后,2025上半年亦亏损3.42亿元。再者,百果园的短期银行借款接近23亿元,非即期银行借款也亦达2.67亿元,资本负债比率由去年底的89.3%,增至今年上半年的103.5%,反映情况不大乐观。 由于业绩进一步恶化,集团大刀阔斧搬迁或关闭租金费用率高、人工费用高或经营业绩较差的劣势门市,更专注优势门店,因此零售门店总数按年净减少1,639家至4,386家。 另一方面,百果园2024下半年采取措施优化毛利率较低产品,以满足消费者在消费疲弱下,对高品质与高性价比产品要求,包括丰富产品种类及优化产品组合。从毛利率角度业务已趋稳,由2024年底的3.1%,升至2025上半年的4.9%。 生鲜产业链损耗高 不可否认,内地水果零售市场规模大,但前五大企业市场占有率只有3.6%,理论上业务发展及合并空间巨大,但百果园问题除了内地消费降级影响外,行业供应链问题才是关键所在。 据内地券商开源证券指,中国水果种类繁多,水果是易腐食品,每种水果质量标准、保存要求都不同,故新鲜度和品质要求较高。另一方面,水果产地多,涉及不同农场、种植者和批发商,供应链也复杂,对多数小型水果经销商库存管理难度大,因此要统一整条供应链较为困难,形成水果产业链经常出现存放效率低、高损耗率等问题,单是中国生鲜产业链整体损耗率达25%,变相阻碍产品附加值提升。 为减少损耗,实现经营效率全面提升,加上现代种植技术和农业科技发展,业内企业引入数字科技,优化果品品质、减少损耗,以实现经营效率的全面提升。 为针对痛点,百果园已在内地建立7个总仓及428个城市仓,提升供应链效率,以满足中小型水果供应商和夫妻老婆店的采购需求。 整体来说,百果园目前市账率只有0.2倍,市销率不足1倍,理论上估值处于偏低水平,配合毛利率有止跌回升的迹象,令股价在低位有支持,奈何集团整体收入下滑,加上内地楼市疲弱情况未改,令“财富效应”带动的乐观消费模式变得保守,消费者变得更为谨慎,直接打击各零售行业。同时公司未来仍需为物流设备作大量投资,因此百果园业务前景挑战大,中短期故事仍欠吸引力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里