碧桂园陷水深火热 外债未还内债又到
碧桂园的外债仍在重组中，境内债务又迫在眉睫，可幸近日三笔境内债得以顺利展期
重点：
- 碧桂园首季销售情况恶化，按年大跌81%
- 集团在马来西亚的森林城市，传闻当地国政府有意开展博彩业
刘智恒
十年前，碧桂园创办人杨国强的事业如日方中，写下一篇壮志豪言的小文章《我梦想中的碧桂园》，内里包含十二句话，其中一句是这样：“这里是为社会创造幸福生活的公司。”
今天，幸福暂时见不到，烦恼确实一大堆。
中国地产龙头，内地的示范企业碧桂园控股有限公司(2007.HK)近年也逃不过房地产市场逆转的打击，去年上半年已亏损数百亿元，欠债超过千亿元，发展的超级项目四处爆雷，惠州的十里银滩变“十里烂滩”，马来西亚的森林城市被戏称“森林鬼城”。
公司在外债缠身要进行重整而忙个不停时，国内又开始有债主临门敲门讨债，去年碧桂园获准将8至9笔境内债券展期；至近日，市场报道有三笔债券部分未能还款付息，经过与债权人会议商讨，再获延期至今年9月。
债主临门浪接浪
虽能暂时喘一口气，现实情况却不甚乐观，公司至今未能公布去年全年业绩，以致股票要暂停在联交所买卖。另外，拖欠建滔集团(0148.HK)的16亿港元债务迟迟未能偿还，公司已被建滔申请清盘，于本月17日在香港高院开庭聆訉。
外债的重组进展上，暂时仍未商讨出一个方案，上月的公告只表示正致力与债权人及其顾问沟通。市场则有传，今年六月碧桂园会向一组债券持有人提交初步重组方案。
整体债务方面，由于公司仍未发布2023业绩，若以去年中报的资料看，截至6月底止集团有现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元，净借贷比率50.1%。当时集团手上现金好像还算充裕，但其后多项债务未还本付息，相信下半年的实际情况已大大恶化。
近日有消息，马来西亚政府或容许在森林城市经营博彩业，从而带动项目重生。不过，政府后来作出否认，而且即使办赌，也未必可以短期刺激森林城市的销售，况且碧桂园的问题，又岂止一个森林城市。
物业销售直跳水
碧桂园要度过危机，相信只能看两方面，一是物业销售，另外是国家有否政策扶持。作为房地产企业，物业销售是企业的命脉，关乎资金能否回笼，但在内地楼市日趋疲弱下，碧桂园今年销售情况差强人意，首季的销售金额只有135亿元，按年劲跌81%。
年内楼市能否好转实在也不乐观，内地楼价持续下滑，开发商为套现纷纷减价求售，面对楼盘供应大增，市民置业态度大大改变，他们担忧今天看似能低价买入，明年回首或许是高价入货。
加上多家开发商深陷债务危机，倘若项目烂尾买家就血本无归，人们都纷纷观望为上。估计楼市要经过一轮去库存，再加上开发商重组债务成功，市场才可慢慢复苏，但肯定不是一年半载能达到。
政策治标未治本
那么政府会否续推政策支持开发商，我们相信是肯定，然而并非无选择性去提供帮助，外债政府不会管，内债就看情况及企业，如碧桂园此类属龙头及较负责任的公司，政府在若干程度愿意作出扶持，包括透过内银将债务延期，以及按项目提供借贷予房企“保交楼”。
不过也别太乐观，内房企业负债太惊人，按目前的援助方法，只能纾缓一时，暂时我们看不到或想不到政府有什么政策，可以彻底解决问题。最近内地上市的金科地产(000656.SZ)，最终被颁令破产重组，说不定是许多内房的最终下场。
去年底碧桂园董事杨惠妍大拍胸膛，扬言杨家会“砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径”。
不光如此，杨惠妍为首的四位董事，主动提出大幅削减薪酬，一律调至年薪12万元，当中总裁莫斌减幅最大，之前年薪达300万元。
坦白说，相对于逾千亿的债项，董事的减薪只属杯水车薪，杨家卖家当支持公司，估计可提供的助力亦有限。杨惠妍的说话与行动，相信是摆摆姿态，展现承担的责任，中国恒大(3333.HK)董事局前主席许家印的下场，许多房企老板都引此为鉴，别以为企业真的可以大到不能倒。
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