珠海万达上市失利大连万达为对赌协议埋单

2024年10月07日

6098.HK

Dalian Wanda is buried in bet-on agreements payback after Zhuhai Wanda failed IPO

珠海万达迟迟未能上市，在投资者的压力下，大连万达接连与投资方沟通或回购股份

重点：

碧桂园服务退出珠海万达投资，可集中资源应对本业
大连万达要陆续处理当年与投资者的对赌协议

刘智恒

杨国强与王健林两位前首富强强联手的投资，也敌不过内地物业市场的逆转，原计划在港上市集资高达300亿港元的珠海万达商业管理集团股份有限公司，因房地产市场不景气而未能完功，母企大连万达要兑现当初承诺，陆续回收投资者的股份，又或再重組协议，待适当时机卷土重来。

珠海万达是中国最大的商业运营服务提供商，业务包括商业管理、物业管理及相关增值服务。截至去年11月，珠海万达运营管理494个大型商业中心，其中290个为大连万达旗下物业，204个是第三方的资产。

2022年2023年的税后利润分别为95.66亿元及75.3亿元。截至今年6月底止，资产净值为94.5亿元。

碧桂园系先后退出

大连万达与碧桂园服务(下称碧服)(6098.HK)近日达成协议，以31.4亿元购回碧服持有的珠海万达近1.08亿股，占总股本的1.49%，作价除了是初始的购买价外，还加上税后年化内部收益率8%。出售后，碧服仍持有珠海万达0.31%股份权益。

碧服解释，出售是希望集团收缩财务性投资规模，回售股份有助集团回笼资金，专注经营集团的核心业务。

早于去年12月中，碧服的母企碧桂园(2007.HK)已经向大连万达售回珠海万达1.79%股权，作价30.69亿元；是次碧服售股，只是系内企业陆续退出珠海万达的投资。

王健林超强朋友圈

事情要回到2021年，当年大连万达为推动珠海万达上市，集团董事长王健林发挥他长䄂善舞的商业本领，配合其超强人脉关系，短时间引入22位投资者，他们共投入资金高达380亿元，当中有碧桂园、碧服、中信资本、蚂蚁，珠海市国资委等，而最大投资者是太盟投资集团(PAG)，光他们一家就投资180亿元。

根据协议，若2023年王健林未能将珠海万达上市，投资人可享有到期赎回权，并可获按投资金额计算的8%收益率。

珠海万达于2021年开始，四闯港交所，最终也无功而还，上市时间表迫在眉睫，若然要向投资者偿还款项，对于大连万达确实构成颇大压力，可幸经过与PAG等商议，太盟联合部分投资者，并引入新的投资人，愿意对珠海万达进行再投资。

600亿救命钱

由太盟牵头下，阿布札比投资局旗下的Platinum Peony、穆巴达拉投资公司、中信资本及Ares Management等，联手投入珠海万达600亿元资本。不过，代价是大连万达将失去珠海万达绝对控制权，新协议中大连万达持40%权益，余下由太盟集团及其它投资者持有。

除太盟为首财团外，并非每位投资者也愿意进行再投资，碧桂园及碧服就选择退出，并行使对赌协议要大连万达赎回股份。至于另一位投资者珠海市国资委，暂时亦未有消息要行使权利，售回30亿元的股权。

市场估计，近期大连万达将商管的总部，由北京迁往珠海横琴，涉及员工500名。这一决定或许是双方在股权问题上已达成协议，作为投桃报李，大连万达将商管业务迁往现时商厦空置率高企的珠海横琴，希望可以带动横琴写字楼的出租率。

除碧桂园系及珠海市政府外，暂时未有消息，究竟还有多少投资者要求大连万达赎回股份。然而，因大连万达已经获PAG的支持，相信即使续有投资者要行使权利，大连万达仍有足够能力去偿还及应对。

PAG等投资者在再投资上的具体内容没有披露，市场不清楚新协议订立后，是否续有珠海万达的上市时间表。不过，今天内地的房地产市场，不论住宅或商业都处于低迷时期，整体经济又疲弱不振，相信市场要复苏并非一年半载可以见到。同时股票市场的表现也不济，即使有时偶有反弹，整体方向仍然偏弱，料珠海万达上市之路仍然遥远。

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房地产

碧桂园服务, 碧桂园, 王健林, 珠海万达, 大连万达

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简讯：盈收下滑的八马茶业招股最高集资4.5亿港元

茶叶生产商八马茶业股份有限公司（6980.HK）周一公开招股，发售900万股H股，一成公开发售，每股发售价介乎45至50港元，最高集资4.5亿港元，每手100股，一手入场费5,050.43港元。公司于本周四截止认购，下周二在港挂牌。按2024年高端茶叶销售计，八马茶业位居全中国第一。按去年销售收入计，公司在中国乌龙茶和红茶市场亦排名第一。截至今年6月底止，公司共有3,585家门店，其中加盟店占93%。今年首6个月，公司中期收入10.63亿元，同比下跌4.2%，盈利亦跌近18%至1.2亿元。公司解释是线下渠道销售减少影响收入，以及行政费用的增加所致。期内的净利润率，由去年同期的13.2%跌至11.3%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年10月20日

6980.HK

China Travel International sheds property unit to unshackle core business

香港中旅拆离地产卸下包袱轻装上路

香港中旅突然公布重大重整计划，将旅游地产拆离上市公司，并大幅削减股本重点：股东可选择收取现金每股0.336港元未来将集中资源发展旅游景区及相关业务　刘智恒当年在火爆的房地产市场下，香港中旅国际投资有限公司（0308.HK）的旅游地产曾被公司寄予厚望，认为是一大增长动力；可成也地产，败也地产，自几年前房地产泡沫爆破后，反倒成为拖集团后腿的业务，为撇除这个沉重负担，公司突然公布重大重整计划。方案是香港中旅将旅游地产项目从上市公司剥离，改由一家私人公司持有，并透过实物分派，将私人公司股份派予股东。若股东不愿收取股份，也可选择收取每股0.336港元的现金。按公布前一个交易日每股1.53港元计，占股价近22%。据公告资料，旅游地产的私人公司资产净值49.06亿元，若按香港中旅现时总股份55.37亿股计算，即每股资产净值为0.886港元。同时，香港中旅建议将股本削减，由92.2亿港元大幅削减85亿元至7.2亿港元。削减的85亿港元进账，将拨至公司的保留溢利。地产拖业绩后腿所谓旅游地产，就是在旅游项目如主题公园或风景区附近的土地，进行房地产发展。香港中旅旗下共有五个项目，分别位于珠海海泉湾的度假酒店及住宅、位于咸阳的海泉湾度假酒店及温泉、浙江安吉的度假酒店及住宅、深圳的商业综合体，以及四川成都的金堂项目。据香港中旅披露，旅游地产近年的表现一直不济，2023及2024年的收入为6.29亿港元及4.59亿港元，却录得亏损4.61亿港元及2.39亿港元。到今年上半年情况持续恶化，收入只有1.47亿港元，却录得亏损达1.92亿港元。公司也要不断为投资物业进行减值，2022年至2024年公允价值亏损分别为9,072万港元、1,913万港元及2.22亿港元。今年上半年的减值亏损则达1.23亿元，按年扩大24%。因为物业发展的影响，导致盈利受拖累，去年全年盈利下跌56%至1.06亿港元，今年上半年更蚀8,685万港元，去年同期有盈利6,323万港元。专注旅游利大于弊此次重组对香港中旅来说，不失为一项理想部署。在内地房地产市场暂仍疲不能兴的时候，暂时看不到有明显复苏，要销售项目并不容易；但物业开发投资不菲，影响集团现金流转。将其剔除于上市公司，可以减少受物业表现的拖累，起码不用持续为物业减值。另外，香港中旅不用投入资金在房地产开发及维护上，可将资源集中在旅游业务，专注回公司的主营事业，特别在内地旅游近年表现理想的情况下，把握时机大肆拓展，胜于将资金投放在持续寻底的房地产行业。事实上，中旅在重整计划披露的半个月前，已向万科收购吉林省松花湖滑雪度假区的滑雪场、酒店、公寓及商业街，同时更购入雪场管理公司，涉及资金3亿元人民币，另要负担项目的银行借贷7.55亿元人民币。很明显，香港中旅将资源投入旅游业务，进一步拓展城市及休闲项目的战略，把目标放在滑雪产业方面。市场定位更清晰目前房地产发展不景气时，项目发展随时有亏损，相反旅游景区业务的利润率远高于房地产，若将地产剥离，投资者一方面更容易对公司前景进行估值，另外没有地产业务的负担，对公司估值更有利。近两年旅游相关的上市股份为投资市场一大焦点，携程集团（9961.HK）及同程旅行（0780.HK）的股票交投相当活跃，亦受到投资者追捧。虽然香港中旅规模与两者相比有距离，但撇除地产后，一家纯旅游企业，无疑可让投资者容易对公司的定位理解，在现时旅游业好景时更易受投资者青睐。香港中旅公布重整业务翌日，恒生指数跌逾400点，但公司股价不跌反升，更一度升近15%，收市虽回软报1.66港元，但全日仍升8.5%，反映市场对公司的重组方向是正面。不过，投资者也要注意，现时地产市场虽不景气，但经过几年去库存及国家政策扶持，未来或有望止跌回升；加上项目减值多次后，价格或许已近见底，倘楼市复苏，香港中旅就未能受惠于房地产转势。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年10月20日

0308.HK

简讯：星展看好亿咖通客户多元化增长潜力

星展银行本周首次覆盖智能座舱制造商亿咖通科技控股股份有限公司（ECX.US），给予12个月目标价2.80美元，较现时股价高约24%。报告指出，公司正逐步摆脱对母公司吉利的业务依赖，客户多元化前景强劲。星展在10月14日研报中指出，目前吉利及其旗下品牌，包括极氪、沃尔沃、路特斯等，贡献亿咖通约80%收入。但大众集团的战略合作有望推动客户结构多元化，该合作涵盖大众、斯柯达品牌。星展表示：“大众计划自2027年起，在巴西和印度销售搭载亿咖通产品的车型，协议未来可能扩展至欧洲市场，成为新增增长动能。” 报告强调，基于2026年预估销售额，亿咖通当前企业价值/销售额比率为0.9，低于行业中位数1.5。“估值折让部分源于客户过度集中于吉利集团，叠加2025年第二季度毛利率承压，”星展分析称，“但伴随客户多元化进程加速及毛利率预期修复，该股有望迎来价值重估。” 亿咖通股价过去52周累计上涨约27%。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年10月17日

ECX.US

说出“穷人餐饮”的故事遇见小面逆市盈收双升

中国第四大中式面馆连锁品牌已提交港股上市申请，文件显示在平价食品吸引下，今年上半年营收增长34% 重点：遇见小面聚焦中国餐饮市场低端领域，香港上市申请或大举吸引投资者关注今年上半年，这家面食连锁品牌营收增长34%，增速远超新店开业率，且利润近乎翻倍　阳歌 “穷人套餐”的迅速崛起，为中国餐饮链底端商家带来商机，日益节俭但仍想外出就餐的消费者，正寻找最便宜的用餐选择，面食连锁店因低廉定价而受惠。广州遇见小面餐饮股份有限公司正以“平价餐饮”细分领域的强势定位吸引投资者，本周向香港市场再次提交上市申请。这家公司规模相对较小，截至今年6月底仅有451家门店。相较深陷销售额下滑与利润大跌的同业，遇见小面多项指标相对稳健。但公司未能完全避开行业颓势，申请文件显示其同店销售额、翻台率及客单价近年均出现下滑。不过，公司逆势而上，报告期内营收增速大幅超越新店开业速度。今年上半年利润表现也相当强劲，近乎翻倍。然而，需要指出，推动遇见小面近期强劲表现的潜在因素，是中国外卖平台持续的补贴大战，刺激了价格敏感型消费者的居家点餐需求。多家餐饮连锁企业也证实此趋势，分析师就此预警，当美团、饿了么、京东三大外卖巨头缩减补贴力度时，行业将普遍承压。目前，遇见小面至少为专注餐饮赛道的投资者提供高性价比选择。其上市申请文件援引第三方研究显示，面食占中国快餐店市场近三分之一份额。据上市文件预测，中国面食餐厅市场规模，未来五年将以10.9%的年增长率扩张，至2029年达5,100亿元（720亿美元）。川渝辣味面食作为最大细分品类，正是遇见小面的特色领域。该品类年增速预计达13.2%，2029年销售额将达1,357亿元，超越面食市场整体表现。以商品交易总额（GMV）计，遇见小面去年是中国第四大中式面馆经营者。但考虑到该领域高度分散的业态结构，其仅凭0.5%的市占率即获此席位。主打平价餐饮遇见小面定价亲民，今年上半年直营店的订单平均消费额仅31.8元（不足5美元），低于肯德基中国二季度38元的平均客单价，不足必胜客二季度76元客单价的一半，也低于太二酸菜鱼同期73元的客单价。和同业一样，为迎合日益节俭的消费者，遇见小面持续降价，公司称此源于平均消费额从2022年36.2元，降至今年上半年31.8元(降幅12%)。同期，翻台率从2023年的3.9次降至今年上半年的3.4次。公司正通过外卖补贴大战增加的订单，部分弥补堂食消费及翻台率下滑。同时，采取较激进的扩店策略，其门店数从2022年初的133家增至今年6月底的451家，增幅超两倍，另有101家新店处于开业前的筹备中。综合因素推动上半年收入同比增长34%至7.03亿元，上年同期为5.26亿元。增速远超同期8%的门店增长率，且是在直营店同店销售额下滑3.1%的背景下实现。公司并未真正解释，尽管同店销售额下降且门店数量增长相对较小，但其如何能够在上半年实现如此强劲的收入增长，外卖订单的大幅增加或许可以解释这一现象。此外，公司强调近期正加速香港市场扩张，当地商品定价普遍高于内地。遇见小面的运营效率也表现突出，直营店经营利润率近三年持续攀升，今年上半年达15.1%。公司称部分增效源于租金较低的城郊地区拓店策略，以及中国房地产市场低迷带来的整体租金成本下降。营收强劲增长与利润率改善共同推高盈利，公司净利润从上年同期的2,140万元跃升至4,180万元，增幅近倍。经调整利润（通常剔除股权激励成本）同期由2,250万元增至5,220万元，翻逾一倍。归根结底，遇见小面因聚焦消费谨慎期下外出就餐低端市场，展现较强投资价值。若外卖补贴战退潮（此趋势或已显现），其增速可能放缓。但在当前市场中，任何增长均属难得，而遇见小面的业务增速表现尤为突出。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年10月17日

重点：