物业减值真的对公司没影响？
分析房地产公司除了要看物业销售或租金收入外，每年物业重估的价值变化，亦对业绩起跌息息相关
刘智恒
备受财务困扰的老牌开发商新世界发展有限公司(0017.HK)早前发出盈警，预告截至今年6月底止的年度业绩将有190亿至200亿港元亏损。消息公布后市场哗然，虽然大家对新世界的业绩没寄厚望，但没想到会出现如此惊人的亏损，亦创下公司上市以来的亏损纪录。
亏损严重的原因，除了是物业的收入下跌外，最致命是来自物业重估出现大幅调整，减值高达85亿至95亿港元。
说到这里，先解释一下物业估值的概念。上市的房地产企业主要业务在两方面，一是开发物业，然后在市场出售。另外就是将物业持作出租，以收取长线租金入。
重估影响损益表
现行的会计制度下，公司的投资物业需要每年按市场价格进行估值，若较去年升值，当中差额变相成为公司的一笔盈利，若然估值下跌，则成为一笔亏损，两者也在公司的损益账中显示。
不过，若仍继续持有物业，是不会带来现金的增损，要真正将物业出售，才有实际的盈或亏。
亦因如此，新世界在公告中不忘抛出一句：“上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质，并不会对集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。”
减值怎会没影响
表面看好像只是会计上的记账，不涉及现金流，理应对集团没什么影响。但笔者可以说，千万别掉以轻心，问题并不如那些开发商说得轻松平常。
很简单，所谓物业估值，普遍使用的是比较法，主要以现时物业成交价及租金作基准去计算。投资物业估值下跌，意味是市场租金下降所得出的结果，换言之新世界的租金收入已经或在未来重续租约时，将达不到现时水平，那你说有没有影响，相信大家也心里有数。
至于物业发展，若发展或待发展的土地价值下跌，很明显是市场楼价下降，到发展商要推售物业，楼价一定受到影响，公司的收入肯定减少，最终的业绩难道可以独善其身。
再讲，今年估值跌了，若要将物业出售，肯定是较去年卖少了钱。想想如新世界在财政上有压力，过去长线持有的物业，今天要减持筹钱还债，而售价又较以往来得要低，你说是否没影响？
最后是投资市场，当他们知道开发商出现重大估值亏损，对公司的前景将会大打折扣。投资者会想到，是公司本身营运问题，还是大环境使然？许多时他们会先行沽售持有股份，结果对股价构成一定压力。
看完以上几点，若你还相信物业大幅减值对集团没影响，那你看看新世界的股价自盈警公布后累计跌了三成，答案就明白不已吧。
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