0017.HK
Impairment loss on property does not affect a property company

分析房地产公司除了要看物业销售或租金收入外,每年物业重估的价值变化,亦对业绩起跌息息相关

 

刘智恒

备受财务困扰的老牌开发商新世界发展有限公司(0017.HK)早前发出盈警,预告截至今年6月底止的年度业绩将有190亿至200亿港元亏损。消息公布后市场哗然,虽然大家对新世界的业绩没寄厚望,但没想到会出现如此惊人的亏损,亦创下公司上市以来的亏损纪录。

亏损严重的原因,除了是物业的收入下跌外,最致命是来自物业重估出现大幅调整,减值高达85亿至95亿港元。

说到这里,先解释一下物业估值的概念。上市的房地产企业主要业务在两方面,一是开发物业,然后在市场出售。另外就是将物业持作出租,以收取长线租金入。

重估影响损益表

现行的会计制度下,公司的投资物业需要每年按市场价格进行估值,若较去年升值,当中差额变相成为公司的一笔盈利,若然估值下跌,则成为一笔亏损,两者也在公司的损益账中显示。

不过,若仍继续持有物业,是不会带来现金的增损,要真正将物业出售,才有实际的盈或亏。

亦因如此,新世界在公告中不忘抛出一句:“上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质,并不会对集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。”

减值怎会没影响

表面看好像只是会计上的记账,不涉及现金流,理应对集团没什么影响。但笔者可以说,千万别掉以轻心,问题并不如那些开发商说得轻松平常。

很简单,所谓物业估值,普遍使用的是比较法,主要以现时物业成交价及租金作基准去计算。投资物业估值下跌,意味是市场租金下降所得出的结果,换言之新世界的租金收入已经或在未来重续租约时,将达不到现时水平,那你说有没有影响,相信大家也心里有数。

至于物业发展,若发展或待发展的土地价值下跌,很明显是市场楼价下降,到发展商要推售物业,楼价一定受到影响,公司的收入肯定减少,最终的业绩难道可以独善其身。

再讲,今年估值跌了,若要将物业出售,肯定是较去年卖少了钱。想想如新世界在财政上有压力,过去长线持有的物业,今天要减持筹钱还债,而售价又较以往来得要低,你说是否没影响?

最后是投资市场,当他们知道开发商出现重大估值亏损,对公司的前景将会大打折扣。投资者会想到,是公司本身营运问题,还是大环境使然?许多时他们会先行沽售持有股份,结果对股价构成一定压力。

看完以上几点,若你还相信物业大幅减值对集团没影响,那你看看新世界的股价自盈警公布后累计跌了三成,答案就明白不已吧。

本文内容纯属作者个人意见,不代表咏竹坊立场

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:六福集团料全年盈利按年跌四成

珠宝零售商六福集团(国际)有限公司(0590.HK)周二晚公布,预料截至今年3月底止年度盈利按年下跌约四成。上一个年度股东应占盈利17.7亿港元。 公司称,利润下滑主要由于金价飙升导致的黄金对冲损失扩大,以及去年因收购金至尊集团而录得的一次性相关收益造成的高基数效应所致。若撇除黄金对冲损失影响,经调整后之溢利跌幅会收窄至少于两成;若再扣除一次性相关收益作对比,溢利跌幅会进一步收窄至少于一成。 另外,于今年4月至5月期间,在有效的品牌推广及产品差异化策略下,集团同店销售持续改善,内地市场的同店销售达双位数字升幅,而港澳市场同店销售亦大致持平。公司预期财年余下月份将取得更佳表现。 公司股价周三低开,至中午休市跌2.91%,今年以来已升逾40%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:周六福招股集资11亿港元

内地珠宝零售商周六福珠宝股份有限公司(6168.HK)周三在港公开招股,发售4,680.8万股,一成公开发售,每股售价24港元,集资约11.2亿港元,于本月23日截止认购,26日挂牌。 去年周六福收入57.2亿元,按年升11%,盈利升7.1%至7.1亿元。截至去年底止,公司线下销售网络门店,包括加盟店和自营店共有4,129家。 是次集资所得,50%将用于扩大和加强销售网络,20%作品牌加强,20%用于提升产品供应及加强设计与开发,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Tencent Music acquiring Ximalaya, shoring up its weak long-audio flank

腾讯音乐收购喜马拉雅 补足长音频短板

在短视频占据阅听人大量时间的现在,腾讯音乐并购喜马拉雅被视为关于声音主权的战略抢滩 重点: 2024年,喜马拉雅平台用户突破6亿 喜马拉雅已接入特斯拉、蔚来等80多家车企语音场景   李世达 内容为王的时代,声音仍是不容忽视的战场。中国串流音乐巨头腾讯音乐娱乐集团(TME.US; 1698.HK)近日宣布,拟收购中国最大在线音频平台之一的喜马拉雅控股(Ximalaya Inc.),后者将成为腾讯音乐的全资附属公司,补足其在长音频部分的短板。 根据公告,腾讯音乐将支付12.6亿美元现金,并向喜马拉雅相关股东发行不超过其总股本5.1986%的A类普通股作为交易对价。若喜马拉雅未来业绩表现符合特定条件,创始股东还可额外获得0.37%的股权激励。 喜马拉雅一方则表示,交易落实后将重组和交易有关的若干业务,但承诺保持现有品牌不变、现有产品独立运营不变、核心管理团队不变、战略发展方向不变。 创始人余建军、联席CEO陈小雨在内部信件中称:“与其单打独斗,不如共享资源、共同研发,把精力用在真正提升用户体验和创作者收益上”。“携手,能让我们走得更远”。 于2013年正式上线的喜马拉雅是中国最早期的在线音频平台之一,曾四度挑战上市,最早于2021年5月向美国SEC递交招股书,估值一度达到50亿美元,但随后因受到滴滴事件冲击而撤回;其后喜马拉雅转战港股,分别于2021年9月、2022年3月及2024年4月递表港交所,皆未能如愿。 根据最近一份申请文件,2023年,以在线音频收入为口径,喜马拉雅占在线音频行业市场份额为25%。2024年,平台用户总数突破6亿,移动端月活达3.18亿,是中国最大的在线音频平台。 2018年至2022年,喜马拉雅五年累计亏损达31.66亿元(4.4亿美元)。至2023年扭亏,实现净利润37.36亿元,但盈利主要依赖大规模裁员与市场推广费用压缩。2021至2023年,公司合计裁员1,705人,占比高达39.26%。 此举带来的后果,则是营收增速的放缓。从2021年的43.7%下滑至2023年的1.7%,订阅收入增速也从15.9%跌至8.4%,移动端月活用户增速从2021年的24.4%暴跌至2023年的3.9%。这使得其盈利模式仍受到外界质疑,同时还要面对越来越多竞争者的挑战。 事实上,腾讯音乐与喜马拉雅最早在2022年就展开并购接触,但因双方在品牌独立、管理权安排等问题上分歧颇大,谈判一度停滞。直到今年4月,喜马拉雅子公司突然大幅增资至28亿元,市场普遍视为并购重启讯号,双方最终在6月达成协议。 抢占车载音频市场 早前其自营的“企鹅FM”已于2023年关停,2021年收购的“懒人听书”也受限于网文有声书小众赛道,影响有限。喜马拉雅的加入,有望迅速丰富腾讯音乐的内容生态,特别是其拥有超过520万部有声书、24万档播客,将补足腾讯长音频内容的关键短板,打造完整的声音产品体系,强化竞争能力。 值得一提的是,喜马拉雅目前已接入特斯拉、蔚来等80多家车企语音场景,而腾讯音乐正致力于智能车载平台建构。双方结合,将有助于腾讯在汽车座舱音频生态的布局,进一步提升用户渗透力。 腾讯音乐自身的业绩亦提供了这场交易的“底气”。2025年第一季度,腾讯音乐营收73.6亿元,同比增长8.7%;净利润达22.3亿元,同比增长22.8%,表现优于市场预期。然而,平台月活用户规模却呈现下滑,当季流失达2,000万人,增长之中存在不小的隐忧。 在短视频已经占据大量消费者目光的时代,抖音母公司字节跳动并未放过声音的市场。字节跳动旗下的“西红柿畅听”靠着免费模式迅速扩张,已在低价听书市场占据一席之地。而其推出的“听抖音”功能,更让短影音转为音频收听成为常态,严重压缩传统音频平台的用户使用时长。更别说市场上还有得到、微信阅读、小宇宙等众多平台抢夺用户的碎片时间。 市场对此次并购反应不一,消息公布当日,腾讯音乐美股盘前一度大涨8%,但最终收市转跌0.92%,报18.34美元;港股则跌1.43%,报72.6港元。市场态度谨慎,或与公司过去曾遭反垄断调查有关。2021年7月,由于腾讯对中国音乐集团的股权收购,构成违法实施经营者集中,因而遭到监管部门行政处罚。而此次并购仍有待相关部门批准。 从战略层面来看,交易强化了腾讯音乐的内容护城河,将增强公司的盈利能力。中金公司指出,若此收购事项落地,差异化的内容权益有助于付费用户的精细化营运,为收入持续增长提供支持。该行保持对公司“跑赢行业”评级,港股目标价为80元、美股目标价20.7美元。 目前腾讯音乐市盈率约为21.8倍,低于网易云音乐(9899.HK)的28.9倍,估值属于合理区间,具一定吸引力。若能融合喜马拉雅的内容矩阵、车加载入口与创作者社群,有望开启新的增长曲线,进一步提升估值,形成进可攻退可守的有利局面。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:香江电器招股集资最多2.28亿港元

厨具制造商湖北香江电器股份有限公司(2619.HK)周二在香港公开招股,集至多2.28亿港元。根据交易所公告,公司计划发售6,820万股,发行价每股2.86港元至3.35港元。 最终定价日定为6月23日,于6月25日挂牌上市。若以区间上限定价,公司市值将达9.14亿港元。 香江电器去年营收达15亿元,较2023年的11.9亿元增长26%,盈利从2023年的1.21亿元增至1.4亿元,上升达16%。北美是公司最大市场,占去年总销售额逾四分之三,亦令其在中美贸易战中处于不利地位。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里