李兆基豪借恒地600亿打造中环商业王国

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿

重点

截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24%
李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限

刘智恒

近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。

面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。

早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。

股东贷款没期限

亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。

对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。

另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。

而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。

借款用在哪里

李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。

事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。

回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。

七年之约

其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。

经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。

亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。

恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。

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房地产

恒基地产, 李兆基, 怡和洋行, 置地控股, 新鸿基地产

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Strong quarter doesn't make Yeahka a bargain

季度数据虽强劲移卡估值不便宜

移卡第三季的业务数据亮丽，但公司估值较高，股价上升空间受局限重点：第三季度GPV环比大升50% 预期市盈率逾30倍，估值不便宜　白芯蕊曾获美国女股神伍德（Cathie Wood）垂青的移卡有限公司（09923.HK），股价在6月26日在16.58元见顶后不断下沉，累计跌幅更一度大跌超过五成，但集团在11月24日公布营运数据，称海外支付交易量（GPV）比去年多，刺激股价当日劲升7.4%。移卡于2011年由刘颖麒成立，刘颖麒曾担任腾讯（0700.HK）财付通总经理，2012年获得腾讯的战略投资，2013年移卡成立乐刷科技，该公司在2014年获得人行颁发银行卡收单许可证和移动电话支付许可证的支付牌照，更在2019年7月成功续牌。随着业务不断发展，集团由早期银行卡的“销售时点情报系统”（POS）的收单业务起家，变身成为中国最大非银行独立二维码支付服务提供商，同时也拥有到店电商业务，现时刘颖麒为移卡大股东，持有35%股权。据最新业务公布，集团海外业务表现突出，第三季海外GPV已接近13亿元，超越去年全年海外GPV（约11亿元），也较第二季的8亿元大升50%，集团解释旗下投资企业富匙科技扩大服务范围，为Playmade、珍宝及士林台湾小吃等多个亚洲地区商户提供服务。海外支付费率胜国内参考移卡中期业绩介绍，富匙主攻商户一站式SaaS数字平台，是为用户构建由需求主导的沉浸式购物体验平台，目的是打造AI商店，特别是针对国际性客户，提供定制化服务。内地券商太平洋证券曾指出，移卡海外业务支付费率为国内约5倍，毛利率超过50%，也是内地约4倍，因此以集团第三季海外支付GPV按季增长50%推断，意味上季业绩将有不俗表现。更重要是移卡海外业务仍有望扩充空间，太平洋证券曾指出，移卡透过滙丰等全球性金融机构支付渠道，配合计划在美国与日本等主要经济强国大展拳脚，加速构建全球生态，相信移卡业务有望走向欧洲龙头支付企业Adyen的模式。伙美团建生态内地业务方面，移卡在2020年进军到店电商业务，即是消费者在线上平台完成交易，当中涉及购买或预订，然后到指定实体店享受服务或提取货品。受惠与美团（3690.HK）等SaaS生态伙伴合作，不单共同拓展渠道，同时提升商户及消费者服务品质，移卡第三季内地GPV达人民币6,163亿元。虽然内地支付费率比海外业务低，但数量仍有望增长，特别是移卡主攻本地生活服务平台。据调研机构艾瑞咨询预测，2025年中国本地生活服务规模将有望超过35万亿元，即相当于2020至2025年增长达12.6%，由于庞大本地生活市场及渗透率持续提升，将为移卡到店电商服务提供更广阔发展空间。虽然到店电商目前竞争大，包括内容平台商例如抖音、快手（01024）也相继入场，但行业最大龙头是美团，美团与移卡业务上紧密合作，美团聚焦大中型商户，移卡以支付作为入口，特别是针对数字化程度低的中小微商户，疫情过后中小微商户数字化转型迫切，给移卡带来巨大发展机遇。另一方面，人工智能年代下，移卡为商户推出AI解决方案，旗下广告精准营销公司创信众成，让商户仅需输入关键字，便能自动生成图像与视频，大大节省演员、剪辑等人力成本。单是上半年，移卡相关交易量每月已按月增长40%，素材成本大幅降低80%，并占集团上半年AI生成内容总视频制作量20%。创信众成更成为抖音母公司字节跳动体系内，首家能将内容转化为利用电脑技术创造虚拟人物的合作伙伴，打造数字智慧商业生态。整体来讲，移卡拥有人工智能及支付概念，加上与美团抖音等企业关系密切，配合海外业务增长强劲，彭博综合市场分析，估计移卡今年收入有望重拾增长，或能达到133.5亿元，按年升8.6%，净利润更有望大增38.6%至1.14亿元。虽然移卡在市场经常回购股份，奈何估值实在不平，预期市盈率达30倍，意味上升空间未必太多，若女股神伍德再度买入移卡，相信才能再度刺激股价造好，否则股价只会闷局横行机会较大。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年12月01日

9923.HK

简讯：江西铜业拟斥9.05亿美元全面收购SolGold

矿业公司江西铜业股份有限公司（0358.HK；600362.SH）周日宣布，拟以每股26便士（0.34美元）的价格收购其未持有的铜金矿商SolGold Plc（SOLG.L）剩余88%的股份。该报价较该股近期交易水平存在溢价。江西铜业表示，其目前持有伦敦上市公司SolGold近3.66亿股股份，占该公司股份的12.19%。按每股26便士计算，剩余26.3亿股股份将耗费江西铜业约6.84亿英镑（合9.05亿美元）。江西铜业补充称，该要约仍处于无约束力阶段，且已遭SolGold董事会拒绝。该公司表示：“本公司保留提出其他对价形式或不同对价组合的权力，并保留在特定常见情形下以不优于潜在收购所载条款对目标公司提出要约的权利。” 江西铜业港股周一午后交易时段上涨约8.1%，报33.16港元，年内累计上涨136%。SolGold股价上周五上涨13%，收报29.55便士，较要约价高出约13.7%。该股11月前三周交易区间为17至20便士。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年12月01日

0358.HK

600362.SHG

800万颗枕头撑起营收亚朵迎来丰收年

受惠零售业务表现强劲，酒店营运商亚朵预期2025全年收入将增长35%，高于年初预测的25%增幅重点：亚朵第三季营收按年增长38.4%，并将全年营收增长指引由原先预测的25%上调至35% 平均可出租客房收入（RevPAR）在第三季仍持续下滑，但公司表示，随着“十一黄金周”七天假期表现强劲，相关情况有望改善阳歌对亚朵生活控股有限公司（ATAT.US）而言，2025年的成长故事要从一颗枕头说起。这家高端酒店营运商于上周公布第三季业绩时表示，预期今年全年营收将增长35%，较年初预测的25%增幅大幅上调。推动这一增长的主要动力来自公司的零售业务，该业务让住客可透过亚朵的线上商城购买房间内所使用的各类产品。其中表现尤为出色的是寝具产品，包括枕头在内的床品销售成绩亮眼，成为零售业务增长的主要带动来源。投资者普遍受到公司最新财报的鼓舞，带动亚朵股价在上周公布业绩后的五个交易日内上涨8.5%。分析师对该公司同样评价正面，目前追踪该股的19名分析师全数给予“买入”或“强烈买入”评级。在中国经济放缓前景不明朗的背景下，这样的一致看好可说相当罕见。亚朵亦未能完全免受经济放缓影响，旗下平均可出租客房收入（RevPAR）在第三季再度按季录得下滑。RevPAR是业界最受关注的核心指标，结合房价与入住率表现。2023年受疫情后“报复性旅游”浪潮推动，亚朵及其同业的RevPAR曾录得强劲增长，但自去年起已开始转为收缩。稍为令人鼓舞的是，今年以来，亚朵RevPAR的跌幅持续收窄，第三季按年仅下滑2.4%至371元，反映房价策略调整已开始带动入住需求回稳。与此同时，旗下定位于入门市场的“亚朵轻居”品牌表现突出，成功吸引重视性价比的消费族群。另一项正面讯号则来自中国十一黄金周假期期间，公司旗下酒店的RevPAR录得回升，相关成果预计将反映在第四季业绩报告中。亚朵创办人兼董事长王海军在业绩电话会议上表示：“就酒店行业而言，第三季以来整体市场已呈现温和复苏。”他补充：“虽然旅游及休闲需求持续保持强劲，但行业同时呈现出热点快速转移及区域复苏不均的特征。”惟未有作出具体说明。与中国多数面向消费者的行业一样，休闲与旅游产业在疫情期间遭受重创后，于2023年出现强力反弹，但在经济增速放缓的压力下，自去年起再度走弱。在此背景下，亚朵及部分同业透过积极扩张新酒店网络，部分延续了自身的成长故事。第三季期间，亚朵新增开设152家酒店，截至9月底旗下酒店总数增至1,948家。该数量大致与公司上半年新增酒店总数相当，显示其开店节奏正持续加快。这股扩张速度预料将延续至第四季。公司在业绩电话会议上表示，对于实现年初订下“至2025年底营运2,119家酒店”的目标仍具“充分信心”。若要达成该目标，公司第四季须再新增171家酒店。金枕头受新酒店加速开业带动，亚朵第三季收入按年增长38.4%，增至26.3亿元（约3.72亿美元），较前两个季度有所提速。这使得公司首九个月累计收入按年增长35.5%，也正是公司将全年收入增长预测由原先的25%上调至35%的主要原因。零售业务堪称公司推动营收强劲增长的“秘密武器”。第三季该业务收入按年激增76.4%，由去年同期的4.79亿元升至8.46亿元。相比之下，核心酒店营运业务的收入增速明显放缓，第三季按年仅增长25.5%，由去年的13.7亿元增至17.2亿元。随着零售业务快速扩张，其收入占比已由去年约四分之一提升至目前接近三分之一，在集团收入结构中的比重显著上升。尤其是在寝具产品销售方面表现更为亮眼。公司表示，零售业务近期的畅销产品之一为“深睡记忆枕”，该产品上市后首25天即录得商品交易总额（GMV）达1亿元，自开售以来累计售出800万个枕头。今年首九个月，公司零售业务收入按年增长75%，使公司有信心预测全年相关收入增幅将“至少达65%”。不过需指出的是，该项业务于2024年曾录得高达126%的增长，显示随着业务逐步成熟，增速很可能持续且快速放缓。零售业务是亚朵的一大特色，也可能是让分析师高度看好公司的原因之一，因为其毛利率明显高于酒店主营业务。亚朵表示，第三季零售业务毛利率为52.7%，按年持平；相比之下，酒店业务毛利率按年上升1.3个百分点，至明显较低的37.3%。在盈利方面，公司同期净利润按年增长24.6%至4.74亿元。相较收入增速，盈利上升较为缓慢，主要受非营运因素影响，包括税项开支增加。公司同时宣布派发本年度第二次股息，令全年派息总额增至逾1亿美元。尽管分析师普遍看好该公司，但投资者的态度似乎较为分歧。即使亚朵股价今年已累升45%，其股票的预测市盈率（P/E）仍仅约20倍，远低于竞争对手华住集团（HTHT.US; 1179.HK）的35倍。华住的中国核心业务同样承压，第三季RevPAR按年下跌4.7%，但该公司同时拥有庞大的海外酒店资产组合，该部分业务多年受压后已开始出现复苏迹象，第三季RevPAR按年回升6.1%。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年12月01日

ATAT.US

简讯：高鑫零售CEO沈辉辞任李卫平接任

大润发超市连锁店运营商高鑫零售有限公司（6808.HK）周日公布，执行董事兼首席执行官，因因需要投入更多时间于其家庭事务而决定辞任，其职务由李卫平接任，有关人事变动自周一起生效。据公司公布，李卫平在零售行业积累逾20年的丰富管理经验。于2018年9月至2025年11月任职于盒马，曾任盒马华北北京大区总经理、盒马鲜生业态首席执行官及盒马首席商品官，离任前任职于盒马总裁办公室。今年初，阿里巴巴出售高鑫零售全部股权予德宏资本。截至9月底止的2026上半财年，高鑫零售收入按年减12.1%至305亿元（43.22亿元），亏损1.27亿元，去年同期为盈利2.06亿元。公司股价周一高开，至中午休市报1.7港元，升5.59%。年初迄今累跌28.5%。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年12月01日

6808.HK

重点