李兆基豪借恒地600亿打造中环商业王国

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿

重点

截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24%
李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限

刘智恒

近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。

面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。

早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。

股东贷款没期限

亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。

对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。

另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。

而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。

借款用在哪里

李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。

事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。

回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。

七年之约

其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。

经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。

亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。

恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。

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新闻

简讯：激光雷达销售激增速腾聚创开市升2%

激光雷达制造商速腾聚创科技有限公司(2498.HK)周二公布产品销售，去年第四季度激光雷达销售达91.92万台，同比上升183%。用于ADAS产品為45.96万台，用于机器人的产品約60.9万台、其他则达22.12万台。以全年计算，共售出182.4万台產品，同比上升68%；ADAS应用的激光雷达按年上升67.6%至91.2万台，用于机器人的激光雷达则上升17.2%至60.9万台，其他产品更大升11倍至30.3万台。销售表现大幅增长，周三开盘升2%报38.18港元，过去一年公司股价从高位下跌30%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年01月14日

2498.HK

Asset reshuffle positions ZhengTong for relaunch

资产大挪移正通汽车再出发

在价格战压力与连年亏损夹击下，正通汽车迎来国资全面接手。通过一系列资产出售与整合，这家老牌经销商正尝试为自己争取一次重新出发的机会重点：正通汽车向控股股东关联企业出售深圳工业用地，此前则从母企关联企业收购50家4S店过去五年，正通汽车亏损超过151亿元　李世达过去两年，中国汽车流通行业的变化，对多数经销商而言并不陌生：新车价格一再下探、品牌之间的促销战常态化，曾经依赖规模与周转率维持利润的4S体系，被迫在更薄的毛利与更高的不确定性之间求存。在这样的背景下，资金结构本就偏紧的经销商承压尤甚，对中国正通汽车服务控股（1728.HK）而言，这种压力最终体现在一系列资产处置与股权重组行动之中。上周，公司宣布以约8.03亿元对价出售深圳汇安启项目，该项目主要资产为一幅仍在开发中的工业用地，出售所得将主要用于偿还银行贷款及补充一般营运资金。买方为地方国资企业厦门国贸控股体系下的关联公司，属于正通汽车控股股东一方的关联人士。事实上，这笔交易并非孤立事件，而是正通在完成控股权转移后，启动的一次系统性“减负”操作。 2025年初，厦门国贸控股通过旗下信达汽车（香港）有限公司，以配售方式取得正通经扩大后股本约66%的持股。随后在6月完成进一步整合后，持股比例升至90%以上，导致公司公众持股量跌破港交所最低要求，自2025年7月起停牌至今。国资大挪移控股权完成转移后，国贸体系内的汽车资产开始向正通集中。上个月，公司通过全资附属公司厦门正通，向厦门国贸旗下厦门信达股份有限公司收购信达国贸汽车全部经销与出口业务，总作价约7.93亿元，涵盖近50家4S店，品牌包括宝马、奥迪、雷克萨斯、红旗，以及特斯拉、智己、鸿蒙智行等新能源品牌。将时间线再拉长，2020年7月31日，正通汽车与厦门国贸订立意向书，将以30%溢价向厦门国贸出售29.9%股权。这笔交易在2021年8月完成。2022年11月，国贸控股向监管层承诺，将于五年内解决正通与厦门信达在汽车经销领域的同业竞争问题。三年过后，该承诺陆续达成。对正通汽车来说，走到这一步是始料未及。这家成立于1999年的汽车经销商，最早在上海起家，依靠豪华品牌代理迅速做大，并于2010年在港交所上市，成为中国首批登陆资本市场的汽车经销商之一。此后十年间，正通以并购扩张为主要路径，业务版图覆盖主流豪华品牌，一度跻身全国头部经销商行列。五年巨亏151亿元公司的核心业务模式以传统4S经销为主，收入高度依赖新车销售，售后服务与二手车等高毛利率业务占比有限。在新车价格战常态化、车企直营比例上升的环境下，经销商定价权被持续挤压，即便销量尚可，价差却不断收窄，盈利空间被快速侵蚀。2025年上半年，公司毛利率仅约3.3%左右。过去五年，公司累计亏损超过151亿元。其中2020年因疫情大亏85亿元，过后又遇上汽车行业价格战，去年上半年亏损9.9亿元，年化亏损近20亿元，仍未收敛。收入规模则由2022年的250亿元降至2024年的210亿元，2025年上半年则约88.9亿元，同比跌幅近一成。从经营层面来看，国资全面接手，整合是在所难免。出售深圳工业用地，实际上是将非核心、重资产项目转移至控股股东体系内承接，上市公司则换回现金流，并将负债压力下降，为主业重整争取时间。至于以7.93亿元拿下50间4S店，换算单店价格仅约1,700万元，当中包括多个主流新能源品牌，符合公司加速新能源转型的方向。同时，正通亦以约2,213万元收购国贸汽车（泰国）全部股权。尽管该公司目前尚未展开实质营运，但此举等同为正通取得海外布局的初始平台，为日后发展汽车出口、转口及相关跨境业务预留空间。总的来说，两笔价格相近的交易既是厦门国贸旗下的“资产大挪移”，也是汽车价格战下的资源整合，厦门国贸将汽车业务整合至正通汽车，专心发展其他业务，正通汽车则得到新的资源渠道获得更好的发展机遇，为重新出发占得有利位置。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年01月14日

1728.HK

行业简讯：针对光伏及电池产品中国取消及降低产品退税

中国将取消或降低光伏产品与电池的出口退税，根据中国税务总局周一发布的公告，自4月1日起，将取消光伏产品出口增值税退税；同时，电池产品出口增值税退税率，将从现行的9%降至6%，此项调整同样于4月1日生效。据国务院英文公告引述中国光伏行业协会声明称：“该政策获得国内业界积极响应，协会认为此举有助恢复国际市场理性定价，降低中国面临贸易摩擦的风险”。并强调：“从长远看，新规将遏制出口价格过快下滑，进一步规避贸易争端风险。” 光伏企业方面，晶科能源(JKS.US)的美股周一股价在纽约市场上涨7.6%，A股隆基绿能同日上涨4.6%，二者涨幅在周二均有所回落。电池制造商领域，行业龙头宁德时代(3750.HK; 300750.SZ)周一在港下跌2.5%，亿纬锂能(300014.SZ)同日下跌1.5%。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年01月13日

市场重科技轻消费袁记云饺上不逢时？

中国最大饺子连锁品牌袁记云饺赴港上市，但在消费股投资热度偏低的背景下，市场反应或趋审慎重点：袁记云饺已向港交所递交上市申请，此前两年门店数量快速扩张后，公司于2025年的收入增速明显放缓公司未来或可在冷冻饺子零售及海外市场拓展中，寻找新的增长动能阳歌对于美食爱好者而言，若说汉堡定义了西方的快餐文化，那么在中国，饺子无疑是最具代表性的日常速食。如今这个代表性的中式食品可能很快将出现在资本市场，复制过往速食快餐在股市掀起的热潮。这或是袁记食品集团股份有限公司周一递交香港上市申请所欲达成的目标。在麦当劳（MCD.US）以及美国的汉堡王、日本的MOS Burger等连锁品牌推动下，汉堡目前或许仍是全球最受欢迎的快餐。但若论历史，仅有百多年历史的汉堡，与中国的饺子相比仍相距甚远。相传这款最具代表性的中式快餐，历史可追溯至约1,800年前的汉代。传说中医张仲景在返乡途中，为医治百姓寒疾而发明了饺子。自此，饺子逐渐成为中国社会中无处不在的饮食存在，不仅是日常主食，也是在春节、冬至等节庆中不可或缺的传统食品，从普及性的角度上看，饺子或可堪称中国的汉堡。袁记食品将这段悠久的饮食历史，巧妙包装成一个投资故事，并以中国最大饺子及云吞连锁品牌自居。根据招股书，截至去年9月底，公司在全国拥有4,266家门店，成为去年中国规模最大的中式快餐（QSR）连锁经营者。作为对照，当时排名第二的竞争对手仅有3,076家门店。不过也须指出，行业龙头百胜中国（YUMC.US; 9987.HK）旗下的肯德基，截至去年9月底门店数达12,640家，几乎是袁记食品的两倍。整体而言，袁记食品的财务表现相当稳健，不仅拥有不错的利润率与盈利能力，其海外扩张故事亦刚刚起步，且看来具备加速潜力。稍具隐忧之处在于，公司去年增长明显放缓，同时由于银行借款突然增加，负债水平亦有所上升。尽管袁记食品经营的是中国历史最悠久的家常食品之一，且门店网络庞大，但公司自身的发展历史其实相当短暂。袁记食品成立于2017年，总部位于广东佛山，成立仅一年便扩展至100家门店，并于2021年透过加盟模式突破1,000店规模，实现快速扩张。公司于2023年迎来最迅猛的成长期，当年门店数按年大增58%，至年底达到3,141家。不过，其后扩张速度明显放慢，2024年门店增速降至26%，而截至去年9月底止的九个月，按年增幅仅为7.9%。袁记食品过去曾进行多轮融资，但至今尚未引入具代表性的重量级投资者。这一点在其上市申请中亦有所体现，本次IPO由华泰国际及广发证券担任联席保荐人，均属于次一线券商。缺乏大牌机构加持，某程度上反映出在目前以科技股为主导的香港IPO市场中，投资者对此类传统消费企业的兴趣相对有限。增长放缓不过，餐饮股整体吸引力不足，也反映在估值层面，这或令袁记食品难以突破被视为独角兽门槛的100亿元估值。以同业作比较，百胜中国目前的市销率（P/S）约为1.53倍；而经营中国达美乐的达势股份（1405.HK），以及主打快餐面食的遇见小面（2408.HK），市销率亦大致介乎1.7至2.1倍之间，水平并不算高。即使袁记食品能以接近上述区间上限、约2倍市销率估值，凭藉其在中国最受欢迎本土快餐之一的领先地位，按去年预测收入计算，其估值亦仅约53亿元（约7.6亿美元）。公司的财务表现，与其门店扩张节奏大致同步。2024年收入按年增长26%，但至2025年前九个月，增速明显放缓至11%，收入为19.8亿元。公司大部分收入仍来自餐饮业务，主要透过遍布全国的五个中央工厂及24个仓库，向加盟商销售馅料与面皮等核心原材料。尽管餐饮主业增速放缓，但旗下“袁记味享”品牌的预包装冷冻饺子与云吞业务，则展现出一定亮点。该业务于去年前九个月按年增长46.4%，收入达5,240万元，惟占总收入比重仍仅为2.6%。另一个正面因素来自海外拓展，未来或可成为新的收入动能。公司于2024年在新加坡开设大中华区以外的首家门店，并迅速扩展至10家；近期亦在泰国开出首店。公司表示，计划将部分上市集资用于短期内扩张东南亚市场，并于中长期考虑进军东亚、欧洲及美国等地。从成本控制角度看，袁记食品表现尚算稳健，毛利率维持在约25%的水平，明显高于百胜中国的17.1%。不过，与达势股份及遇见小面均约45%的毛利率相比，仍有明显差距。另一个潜在关注点在于资本结构。袁记食品的资产负债比率于去年9月底升至20.9%，高于一年前的14.8%。公司披露，去年前九个月银行借款由9,500万元大幅增至2.5亿元，但未详细解释增幅原因。不过，即便如此，20.9%的比率仍属于市场普遍认为健康的范围。对袁记食品而言，最大的变数或许并非基本面，而是当前香港投资者对餐饮股的整体兴趣不足。遇见小面正是这一趋势的写照，尽管其财务表现同样稳健，但自上月上市以来股价已累跌近四成，迫使公司于上周宣布回购股份计划。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年01月13日

重点