李兆基豪借恒地600亿打造中环商业王国

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿

重点

截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24%
李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限

刘智恒

近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。

面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。

早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。

股东贷款没期限

亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。

对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。

另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。

而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。

借款用在哪里

李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。

事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。

回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。

七年之约

其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。

经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。

亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。

恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。

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简讯：广告收入急增 B站第三季扭亏

影音平台哔哩哔哩股份有限公司（9626.HK; BILI.US）周四公布，截至9月底止第三季度录得净利润4.69亿元（6,590万美元），去年同期为亏损7,980万元，成功扭亏为盈。经调整净利润达7.86亿元，按年大增233%，盈利能力显著改善。公司期内收入按年增长5%至76.9亿元，其中广告营业额按年急增23%至25.7亿元；增值服务收入达30.2亿元，增长7%。移动游戏收入则因去年同期基数较高而下跌17%至15.1亿元。毛利率提升至36.7%，已连续13个季度按季改善。用户数据方面，日活用户增长9%至1.17亿，月活用户增长8%至3.76亿；月付费用户增加17%至3,500万，日均使用时长达同比增加6分钟至112分钟，再创历史新高。公司表示，未来将持续提升广告效益与内容生态，并在技术革新浪潮下保持投资节奏，以巩固长期增长基础。哔哩哔哩美股周四高开，收市報25.89美元，跌4.78%。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年11月14日

BILI.US 9626.HK

简讯：毛利率急跌的创新实业招股集资55亿港元

电解铝和氧化铝生产商创新实业集团有限公司（2788.HK）周五公开招股，发售5亿股份，当中一成作公开发售，每股售价介乎10.18至10.99港元，一手500股，入场费5,550.42港元，11月19日截止，11月24日开始挂牌交易。公司今年首五个月的收入达72.1亿元，按年上升22.6%；但盈利却不升反跌14.4%至8.56亿元，公司解释是有若干主要原材料的市价上升，导致毛利下跌所致。据招股书资料，公司去年的毛利率高达28.2%，但今年首五个月已急跌至19.9%，即大幅下跌了8.3个百分点。是次集资金额约55亿港元，扣除开支使费后，约50%用于拓展海外产能，包括建设一家电解铝冶炼厂，另外40%将用于建设绿色能源发电站及购买设备，余下作一般营运资金。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年11月14日

2788.HK

线下娱乐全面复苏大麦盈利狂飙

尽管持续面临消费者投诉与垄断争议，但公司在现场娱乐票务与IP业务上的主导地位，仍强力推动收入增长重点：截至9月底的六个月内，在演出票务及IP业务强劲增长带动下，大麦的盈利上升约50% 快速增长的现场娱乐票务正面临风险，包括年轻族群消费降温，以及因技术问题与黄牛乱象引发的用户反弹　夏飞在后疫情时代，中国消费者似乎在各方面都开始减少支出，从智能手机到外出餐饮皆然。然而，即便如此，他们在演唱会、脱口秀、足球赛等现场娱乐上的消费意愿却持续攀升，创下新高。即便中国经济放缓、就业市场艰难，受惠于强劲的市场需求，大麦娱乐控股有限公司（1060.HK）仍从这波线下娱乐活动热潮中获得巨大红利。公司上周发布的盈喜，透露其表现有多强劲，预计截至9月底止的上半年度，盈利将录得强劲的双位数增长。大麦于2004年以线上电影票务平台起家，并于2017年被电商巨头阿里巴巴收购，纳入其独立上市的影视子公司阿里影业旗下。该上市主体今年7月更名为大麦娱乐，以反映大麦现场票务服务在阿里娱乐版图中，日益凸显的重要地位。在举办包括Ed Sheeran、周杰伦等顶级艺人的大型现场活动后，大麦近期股价飙升，已较1月时翻倍，大幅跑赢恒生指数约30%的涨幅，也远远胜过主要竞争对手猫眼娱乐（1896.HK），后者今年以来股价约下跌8%。股价飙升主要反映大麦票务服务的「第二春」——在多年来的平淡表现后，该业务终于出现戏剧性反弹。大麦票务在截至3月的财年中，收入按年增长逾两倍至20.6亿元，远高于上一财年的6.13亿元，使其成为公司最赚钱的业务，也占阿里娱乐业务整体收入近三分之一。大麦这波令人惊艳的增长，使其业务迅速成为公司最耀眼的核心资产，而这段强势走势或许还没结束。公司上周向股东预告，截至9月的六个月内净利将超过5亿元，按年增幅达48%或以上。公司指出，业绩亮眼主要受惠于其阿里鱼（Alifish）IP授权业务表现强劲，以及投资亏损减少。不只电影票目前带动整体公司增长的，毫无疑问就是大麦与阿里鱼（Alifish）两大业务。大麦票务收入之所以能够大幅飙升，源于其策略转向，从早期主打的电影票务，转为专注现场娱乐活动。电影票务在疫情期间遭受重创，而近年在经济放缓下需求亦持续疲弱。官方数据显示，2024年中国票房按年下跌22.6%至425亿元。虽然今年票房有所回升，但电影产业整体低迷，仍让主要依赖电影票务与制作的猫眼娱乐，今年上半年录得37%的盈利暴跌。与此相比，大麦的核心业务已蜕变成中国现场活动的首选网上票务平台，涵盖演唱会、脱口秀、体育赛事，以及博物馆与展览等各类活动。根据中国演出行业协会数据，商业演出去年增长近11%，达48.84万场，其中观众超过5,000 人的大型演出，票房收入达296亿元。在阿里影业5月的品牌重塑发布会上，大麦总裁李捷甚至暗示，未来除交通票务外，所有门票都应该可以在大麦买到。除了票务业务外，这家上市公司的另一大增长引擎——阿里鱼（Alifish），也在 Z 世代中录得强劲增长。该业务重点投入IP授权与周边商品开发，涵盖包括三丽鸥（Sanrio）、宝可梦（Pokemon）以及吉伊卡哇（Chiikawa）等日本人气 IP。该部门在公司最新一个财政年度的收入按年增长73%，达14.3亿元。阿里鱼IP业务的快速扩张，某种程度上正试图复制泡泡玛特（9992.HK）旗下“Labubu”所带动的全球爆红模式。垄断疑云尽管股价今年表现亮眼，但大麦与消费者之间日益恶化的关系，可能是一个暗藏的风险信号，显示好景随时可能逆转。坐拥1.7亿用户的大麦票务平台近年频频惹怒粉丝，不仅因技术故障导致抢票失败，也因平台在防堵黄牛方面执行不力而备受批评。今年6月，因大麦未能让部分用户按时购票，导致系统取消所有订单并最终延期演唱会，引起中国歌手鹿晗的粉丝愤怒，涌入微博大麦官方票务页面留言抗议。部分活动中，黄牛更大规模涌入平台抢票，随后在二级市场大幅哄抬价格。公司今年也因未能履行相关义务而遭到两次罚款。在部分演唱会上，当歌手在尾声致谢大麦时，台下甚至出现粉丝高喊“倒闭吧！”的场面。然而，舆论风暴似乎未能撼动大麦在中国现场演出市场近乎垄断的地位。根据 Questmobile数据，今年2月大麦的月活跃用户超过2,440万人，是主要竞争对手Moretickets的近五倍。其市场支配力更让大麦有足够底气向演唱会观众开条件。大麦的延伸市盈率已高达100倍以上，但在分析师圈中仍获得强烈好评。根据Yahoo Finance的调查，在受访的12位分析师中，有3位给予“强烈买入”、9位给予“买入”评级，主要看好其快速扩张的IP授权与特许经营业务。…

2025年11月14日

1060.HK

日清方便面销量持续回暖但还不是高兴的时候

日清食品在中国内地的销售持续回暖，但增速开始放缓，其方便面业务仍在等待一个正确答案重点：前三季度纯利按年增长2.73%至2.58亿港元中国内地业务收入录得18.6亿港元，同比增5.4%，增速低于上半年李世达在中国消费市场持续低迷的2025年，方便面这碗“老味道”似乎又更香了。11月10日，日本方便面大厂日清食品有限公司（1475.HK）公布喜人的业绩报告，这个登陆中国40年的品牌似乎又一次经受住了考验。根据最新财报，日清今年截至9月底止的前三季度收入达30.6亿港元，同比增长6.99%；纯利录得2.58亿港元，增幅2.73%。毛利率亦从去年同期的34.8%升至35.4%，主要由于杯装即食面销量增加及生产效率改善所致。分地区看，香港及其他地区业务表现抢眼，收入同比增长9.5%至12.01亿港元。公司称，香港方便面销售稳健、其他海外市场需求上扬。相比之下，中国内地业务收入为18.6亿港元，同比增5.4%，在集团总收入中占比约六成。不过，这一增速已明显低于上半年的9.4%，意味着第三季度动能有些无以为继。强化线下渠道公司在投资者会议上指出，早前受压的华南市场已重拾增长，华北及西部地区的销售亦有改善。这显示公司正在摆脱电商渠道的依赖，重新强化线下经销与便利店网络，特别是在华南与西部市场布局实体终端，以稳定利润率并巩固品牌声量。在创新方面，公司近年推出非油炸面、高纤低卡面等主打健康概念的新品，并借动漫、游戏IP联名强化品牌年轻化。这些策略虽提升了品牌活力，但部分非主业如冷冻食品与零食仍持续亏损。中国的方便面需求确实在恢复。根据世界速食面协会（WINA）统计，中国方便面年消费量已从2020年的463.6亿份降至2023年的422亿份，至2024年止跌回升至438亿份。这意味着尽管外卖、自热火锅与预制菜的兴起分流了大量即食需求，但在消费分级的时代，方便面仍然不会被淘汰。尽管如此，日清在中国市场的回暖仍显脆弱。品质稳定还是缺乏创新？对日清而言，稳定的品质是一种优势，也可能成为束缚。当中国市场的年轻消费者越来越追求“新鲜感”与“互动感”，传统口味与包装的出前一丁与合味道，虽具怀旧情怀，却难免显得保守。这种矛盾正成为日清在两地市场的最大挑战。日清香港与内地的品牌定位与消费场景存在明显差异。在香港，“出前一丁”是许多人从小吃到大的经典品牌，几乎家家户户橱柜内的必备品，不仅长年占据高端方便面市场主导地位，且与本地便利店、茶餐厅及超市形成稳定供应网络，早已成为一种“熟悉的品质”与“习惯的口味”。反观内地市场，方便面更多被视为快节奏生活下的“即食解决方案”，主流市场仍偏重价格与性价比。而康师傅（0322.HK）、统一（0220.HK）、今麦郎、白象等国产品牌阵容庞大，产品线从平价到高端不一而足，让承受经济压力的消费者有更多更具性价比与新鲜感的选择。日清虽然也推出多款细分子品牌，但能见度仍然有落差，消费者一想到日清，还是只会联想到包装万年不变的“合味道”与“出前一丁”。据媒体统计，目前，康师傅、统一、白象与今麦郎四大品牌，在内地方便面的市场份额合计已达到81.35%。而日清身后，还有韩国三养(145990.KS)与农心(004370.KS)正虎视眈眈。即使如此，日清并未收缩中国投资。今年9月，公司斥资约2.4亿元在广东珠海购地建新厂，计划导入高度自动化产线，以提升产能与效率。董事长安藤清隆表示，此举是为应对“高端产品需求增加与区域市场变化”，并强调中国市场仍是公司中长期发展重心。今年以来，日清股价累升约17.18%，虽较去年低位拉升，仍远低于同期恒生指数的升幅。目前日清市盈率37.9倍，高于康师傅的15倍与统一企业中国的15.7倍，这反映出市场对日清品牌稳健及毛利率改善的高期望，但也显示其价格明显偏贵，其成长性与盈利表现未必能够支撑其高估值。说到底，日清仍象征着熟悉的品质与日式工艺，那份“不变”仍是品牌最动人的部分，这对消费者而言是安心，但对投资者而言却是停滞。日清若想突围，必须在“变”与“不变”中找到平衡，让“老味道”讲出新故事。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年11月14日

1475.HK

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