3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

简讯:赛力斯申港上市获中证监备案

根据中国证监会官网周四公告,新能源汽车制造商赛力斯集团股份有限公司(601127.SH)已获中证监批准赴港上市。该上市计划完成备案登记,为后续推进扫除了关键障碍。 赛力斯拟通过本次IPO发行约3.31亿股,此举将与其上海上市形成互补,公司已于4月向港交所提交初步招股说明书。 上市文件显示,赛力斯旗下“问界”品牌(Aito)新能源汽车2024年实现营收1,450亿元,较上年同期的358亿元增长三倍;毛利率由7.2%升至23.8%。公司2024年实现59亿元盈利,成为全球第四家达成盈利里程碑的新能源汽车制造商。 周五赛力斯股价在上交所上涨5.8%,今年以来累计涨幅约18%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:吉宏股份预告首三季盈利翻倍

跨境社交电商企业厦门吉宏科技股份有限公司(2603.HK; 002603.SZ)周四公布,预计2025年首三季录得净利润2.57亿元(3,600万美元)至2.7亿元,按年大增约95.1%至105.3%。 公司表示,受惠于跨境社交电商业务持续高速增长,及纸制快消品包装业务盈利能力显著提升,整体营收与盈利能力显著提升。根据公告,扣除非经常性损益后的净利润亦达2亿元至2.1亿元之间,同比升幅在65%至76%之间。 吉宏股份成立于2003 年,总部位于厦门,2016年在深交所上市。公司本业原是纸制包装,初期以产品设计和营销为基础,在识别消费者需求方面累积相当经验,随后开始拓展跨境社交电商业务,采取“信息找人”的推广方式,实现“货找人”的跨境社交电商模式。 今年5月,吉宏股份在港交所挂牌,上市至今股价累升63.2%。盈喜发布后,公司股价周五高开,至中午休市报18.34港元,升2.17%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Jingdong Industrials does industrial e-commerce

京东工业获中证监备案 距港上市一步之遥

这家中国领先的工业品采购B2B交易平台,上市申请已获中国证券监管机构备案 重点: 京东工业的港股IPO已获中国证监会备案,为上市铺平道路 按40亿至70亿美元估值区间测算,公司此次募资规模可能超10亿美元   阳歌 历经三年等待,电商巨头京东集团(JD.US; 9618.HK)旗下最新业务单元终临近上市。我们作此项研判的依据在于,中国证监会官网最新发布的备案通知书显示,京东集团旗下B2B平台京东工业股份有限公司(JINGDONG Industrials, Inc.)此前搁置的香港公开募股,已获境外发行上市备案,此类备案是中资企业赴海外(主要面向美国及中国香港)上市必须跨越的关键监管门槛。 中国证监会公告显示,京东工业计划发售2.53亿股普通股。公司2023年首次申报赴港上市,去年二度提交申请,今年3月又进行新一轮申报,但申请本月底即将失效,意味年底前公司很可能重新提交申请。 与聚焦消费者市场的国内电商企业不同,专注企业级产品服务的京东工业将为投资者提供差异化标的。相较于面向消费者的B2C模式,企业采购单笔交易规模通常更大。然而,大宗订单往往伴随更薄的利润空间。 京东工业正是典型例证,公司2024年毛利率仅16.2%,显著低于阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)同期的41%和拼多多(PDD.US)截至六月的全年58%的水平。这种差异也有助解释,为何阿里巴巴将其2007年上市的B2B业务“阿里巴巴网络有限公司”最终退市,此前该业务上市五年间股价长期低迷。 尽管如此,凭借庞大业务体量及中国市场规模优势,京东工业仍具相对吸引力。公司在MRO(指非生产原料性质的工业用品)工业品服务(涵盖办公清洁耗材及生产维保工具等)领域稳居行业龙头地位。据3月呈交的上市文件中第三方数据显示,其立足的中国工业品供应链市场规模,2024年达11.4万亿元人民币(约合1.6万亿美元)。 京东工业指出,2024年庞大市场的数字化渗透率仅6.2%,但预计2029年将升至8.2%。伴随数字化进程加速,公司深耕的中国工业供应链科技与服务市场规模,有望实现近10%的年均复合增长,从2024年的7,000亿元增至2029年的1.1万亿元。 虽未在3月的申报文件中披露具体募资目标,但本次IPO获得诸多重量级机构加持,美银、高盛及海通担任承销商,中信证券与瑞银出任财务顾问。据悉,2023年申报时拟募资10亿美元,考虑到当前香港IPO市场热况,若该公司提高募资额度也在意料之中。 重量级机构背书 2017年,京东工业自京东集团拆分,若成功上市将成为继京东集团、京东健康(6618.HK)、京东物流(2618.HK)及德邦股份(603056.SH)后第五家上市公司。京东曾于2020年推动旗下京东科技申报科创板,去年也为旗下产发业务提交类似方案,两项计划均未能成行。 估值方面,京东工业2023年通过3亿美元融资实现67亿美元估值,投资方包括红杉中国及阿布扎比政府主权基金Mubadala。 若此前成功上市,其估值大概率难以维持。然而,当前港股反弹叠加近年最活跃IPO市场窗口期,局面已明显改观。参照全球MRO龙头应用工业技术(AIT.US)与固安捷(GWW.US)当前约25倍市盈率及2.5倍市销率的交易水平,若京东工业适用相同估值倍数,依其2024年销售额及调整后利润测算,公司估值介于40亿至70亿美元之间。 相较于当前多数企业增长乏力甚至营收萎缩的整体环境,京东工业的财务状况相对稳健。其核心优势在于轻资产运营模式,主要采用客户需求归集后向供应商下单的机制,显著降低存货风险。这与京东集团主站B2C模式形成鲜明对比,后者需先行采购商品储备库存,再根据订单向消费者分批发货。 公司在申请文件中称,“该模式下,大量订单实现了供应端直发需求端。我们以轻资产的运营模式,打造了一个可扩展的业务,使我们能够以高效的方式快速扩大规模。” 京东工业的持续经营业务收入从2023年的173亿元增至2024年的204亿元,同比增长18%。虽然增速尚属稳健,但需指出,该增幅已较上一年度23%的水平显著放缓。 公司约94%的营收(去年占比)来自产品销售,其余为服务贡献。但服务对毛利润的贡献率明显更高,去年约占总量三分之一,反映出其毛利率远高于产品销售业务。不利因素是,过去三年服务收入停滞,所有营收增长均依赖产品销售提升,最终拉低整体毛利率。 尽管如此,公司盈利表现仍具相当吸引力,2024年净利润7.62亿元,调整后净利润达11亿元。对投资者而言,京东工业凭借其主导的市场地位,整体上看起来相对有吸引力。这些优势叠加当前港股IPO市场热潮,应可转化为强劲的市场认购需求,但投资者无疑将密切关注其最终定价策略。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:长风药业招股集资6亿港元

药物生产商长风药业股份有限公司(2652.HK)周五发售4,119.8万股,一成作公开发售,每股售价14.75港元,集资总额约6.01亿港元。招股于10月2日截止,并于10月8日挂牌。 集资所得的40%用于吸入制剂候选产品的持续研发,及为临床开发提供资金;约20%用于为多个管线计划及技术的临床前研发提供资金;30%用于设备采购及生产管理系统的扩张与升级。 长风药业去年收入升9%至近6.1亿元人民币,录得2,109万元盈利,按年下跌33.5%。今年首季度的收入1.36亿元,按年跌2.7%;期内录得1,281.5万元盈利,按年升逾倍。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里