3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

Omnivision does infrastructure

简讯:豪威集成电路招股集资47亿港元

图像传感器制造商豪威集成电路(集团)股份有限公司(0501.HK)周四在港公开募股,发行4,580万股,每股104.80港元,募资约47亿港元。根据公告, 1月7日截止认购,于1月12日正式挂牌。 公司计划将约70%的募集资金用于未来五至十年的产品研发,余下资金将投入销售与营销推广、战略性投资和并购,以一般营运资金。 豪威主要业务是设计传感器与销售,应用于智能手机、汽车、医疗设备等电子产品,生产则由第三方代工完成。2025年上半年,公司营收同比上升15%至139亿元,去年同期为121亿元;同期净利润从13.7亿元增至20.3亿元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Weihai Bank is in Shandong

获地方政府注资大礼 威海银行资本压力现形

威海银行将向山东市旗下的投资平台配股,以补强资本缓冲 重点: 威海银行将向其家乡的市属投资平台配售新股,集资约10亿元 在中国经济放缓、资本缓冲明显转弱的背景下,威海银行选择引入地方政府资金支撑   梁武仁 威海银行股份有限公司(9677.HK)在年底获得地方政府送上的一份大礼,为其资产负债表在踏入新年前带来急需的支撑。不过,围绕这家地方银行的整体气氛,却谈不上喜庆。 平安夜当天,这家在港上市的银行表示,其位于山东省威海市的市属投资平台财鑫资产,已同意以每股3.29元,认购约3.28亿股新股。该作价较当日收市价溢价约18%,交易将为威海银行注入约10亿元(约1.4亿美元)资金。 表面上看,这次配股似乎是一种「信心投票」,尤其是在新股发行通常需要折让的情况下,认购方却选择溢价入股。但实际上,这更像是一条财务上的救命绳。换言之,威海银行正面临补强资产负债表的困境,而家乡政府选择直接出手,以资金支票来改善其偿付能力。 威海银行引入的新资金,并非用于扩张业务,而是用来填补已明显吃紧的资本缓冲。其核心一级资本比率,亦即股东权益占风险加权资产的比例,在截至6月的六个月内,按年大幅下滑近一个百分点至8.3%。作为衡量银行财务稳健度的关键指标,如此急剧的恶化,无疑是一个警讯。 尽管威海银行的核心一级资本比率仍高于监管最低要求,但与中国四大行之一、行业巨头工商银行(1398.HK;600398.SH)高达13.9%的水平相比,差距十分明显。 更令人忧虑的是,威海银行的资本流失速度相当惊人,并已对其盈利能力构成沉重压力。2025年上半年,该行的留存收益——即再投入业务的利润,几乎停滞不前,但以贷款为主的风险加权资产却膨胀近一成。这种差距持续扩大,意味银行在放贷规模快速增长的同时,却未能创造足够利润来支撑自身发展。 威海银行的困境,正是中国规模庞大的小型地方银行体系的缩影。近来,这些银行已成为投资者与政策制定者眼中的棘手群体,而问题根源在于经济长期低迷。随着中国经济增速放缓,无论是消费者还是企业,都对新增负债趋于保守,贷款需求随之枯竭。 对银行而言,意味其核心业务的收入增长变得更加困难。同时,经济下行也推高了违约风险,迫使放贷机构在贷款对象上变得更加审慎。各种因素交织之下,形成一个恶性循环:为了维护资产品质,银行不得不收紧信贷;但信贷一旦收缩,又进一步压缩了新业务空间,令收入与盈利双双承压。 雪上加霜的是货币政策因素,为了提振疲弱的经济,中国央行几乎别无选择,只能持续下调利率,这直接挤压了银行的净息差,也就是贷款利息收入与存款利息支出之间的差距。 威海银行的净息差已由一年前的1.8%,收窄至今年上半年的1.65%。因此,即使该行在期内贷款规模按年增长约9%,利息收入的升幅却仅有5.3%。在息差不断被侵蚀的情况下,银行透过盈利内生补充资本的能力愈发受限,而由于银行业困境已广为人知,市场对银行股的投资意欲转弱,转向外部民间投资者集资同样困难。 这种局面也令北京,以及全国各地掌控多数银行的省市政府头痛不已。银行体系犹如中国庞大经济体的循环系统,对支撑经济增长至关重要,各级政府最不愿看到的,正是由地方银行倒闭引发的行业危机。 暗流涌动 在充满隐藏压力的金融体系中,骨牌效应往往来得又快又猛。即便只是一家小型银行出现问题,也可能引发连锁反应,促使存户从其他被视为同样脆弱的机构中撤资。因此,出手支撑银行的责任,最终仍落在政府肩上。 威海银行这宗交易正好体现了上述困境,本质上等同于地方政府以相当优渥的条件,向银行注入资本。然而,这种救助模式本身同样存在问题。它凸显了地方政府、区域经济与银行之间高度纠缠的关系。长期以来,地方银行一直是地方政府项目及重点扶持企业的主要融资管道,一旦这些借款人在经济下行时陷入困境,银行的资产负债表便会首当其冲。 而由政府主导的银行纾困行动,例如这次针对威海银行的安排,往往不只是为了维持金融稳定,同时也在于保护彼此交织的地方利益。更重要的是,这类介入措施几乎无助于解决银行自身的核心经营问题,只能暂时止血,并非长久之计。 对投资者而言,讯号已相当明确。财鑫资产支付的溢价,与其说是对价值的肯定,不如说是不得不为,因为这是一宗由政策主导、而非市场理性所驱动的交易。它揭示了银行在市场定价下的估值,与地方政府为维持稳定所愿意付出的价格之间,存在巨大落差。尽管这次注资或可暂时化解燃眉之急,但并未改变其基本面困境,息差持续收窄、经济复苏前景不明,以及严峻的信贷环境。 即便威海银行的处境看来岌岌可危,但相较于愈来愈多陷入更深困境的地方银行,它的情况仍算不上最糟。就在最近的一个案例中,东北城市沈阳的市政府于上月将当地的盛京银行私有化,借此在公众视野之外,对这家问题重重的银行进行整顿。 威海银行在平安夜获得的这笔资本大礼,清楚提醒了市场,中国金融体系稳定的表象之下,压力正持续累积,尤以规模较小、业务分散度不足的地方银行最为明显。虽然由国家主导的资本支援模式,能在一定程度上缓解银行的财务压力,但同时也透过稀释股权的方式,损及中小民间投资者的利益。 不出所料,自宣布配股以来,威海银行股价已出现回落,目前的市销率(P/S)约为1.7倍,低于工商银行的2.5倍。另一家地方银行徽商银行(3698.HK)的市销率更低,仅约1.07倍,反映投资者对此类银行股的兴趣依然低迷。 政策制定者正陷入两难,一方面是让市场纪律自行发挥作用,另一方面则是不断出手纾困,却可能拖延本应进行的结构性整顿。随着经济持续乏力,地方银行所承受的压力势必进一步加剧。对威海银行而言,这份礼物虽暂时能让灯火延续,但并未为中国问题丛生的地方银行体系,照亮一条清晰的前路。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:湖南最大冷冻食品仓储服务商 红星冷链招股集资2.85亿港元

冷冻食品仓储服务商红星冷链(湖南)股份有限公司周三启动公开招股,公司是次全球发售合共2,326.3万股,每股发售价定12.26港元,集资总额约2.85亿港元(3,700万美元),该股预计2026年1月13日在港交所挂牌上市。 红星冷链成立于2006年,总部位于湖南省长沙市,从事冷冻食品仓储服务及冷冻食品门店租赁服务,业务模式是将食品冻库与冷冻食品门店租赁相结合,从而连结冷冻食品供应链中的批发商及零售商。 公司引用第三方报告,就冷冻食品仓储服务市场而言,按2024年收入计,该公司是中国中部地区和湖南省最大的冷冻食品仓储服务提供商,在全国的市占率约0.7%。过去三年,公司分别盈利7,910万元、7,530万元及8,290万元,今年上半年盈利3,970万元,按年下滑约3.8%。 公司称,集资所得将用于建设一座新加工厂及新冷冻食品仓储仓库,升级现有设备、信息技术基础设施及软件,包括投资人工智能技术等,同时用于寻求战略收购及合作伙关系,以完善产业链一体化。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Losing its turtles: Can Playmates Toy navigate the valley of darkness?

失龟者失天下 彩星能走过黑暗的幽谷吗?

忍者龟即将终止对彩星玩具长达37年的独家授权。这对老搭档的拆伙,揭示了老牌玩具商在新产业周期下的结构性考验 重点: 特许权产品在2023年一度占彩星玩具收入约77%,2025年上半年仍达36% 公司2025年上半年收入同比大减58%至1.86亿港元,并由盈转亏   李世达 “忍者龟” 是全球许多孩子们的童年回忆,陪伴一代又一代人长大,而对彩星玩具有限公司(0869.HK) 来说,又具有更特别的意义。自1988年起,彩星玩具开始生产“忍者龟”系列玩具,随后30多年,这个IP陪伴彩星穿越香港制造业的黄金年代,不但将公司推上全球玩具市场高峰,也让香港一度享有“世界玩具工厂”的美誉。然而,彩星与四只忍者乌龟的故事,却即将划下句号。 每段故事都有结局。彩星玩具近日公布,与“忍者龟”相关的特许权协议将于2026年12月31日届满后不获续期,这段横跨近37年的授权关系,正式进入倒数。公司称,在协议届满后,彩星玩具会在适当情况下,继续寻找及评估符合其策略考量的潜在特许权机会,并持续致力于开发及管理现有的产品系列,包括“Power Rangers”、“MonsterVerse”及“Winx”等。 忍者龟之父 把视角拉长,上世纪六、七十年代,广东潮汕商人陈大河,于1966年在香港屯门创办彩星公司,一款椰菜娃娃让彩星声名起。到1987年,彩星购得忍者龟全球独家玩具总特许权,获准创作并推广忍者龟系列玩具。 两年后,香港嘉禾电影制作真人版英语电影“忍者龟” (Teenage Mutant Ninja Turtles),令彩星玩具更受欢迎,带动翌年彩星利润飙逾10倍至12.1亿港元,陈大河被外界称为“忍者龟之父”,彩星亦被美国“福布斯”杂志评为“1990年全球盈利最高的玩具商”,亦是史上首间年获利逾一亿美元的玩具商。 2014年,好莱坞电影“忍者龟” 上映,令彩星的玩具销售收入再创新高,达至21.6亿元,其中忍者龟产品占总收入高达95%。 忍者龟对彩星玩具的重要性不言可喻,消息公布后首个交易日,彩星玩具股价即大跌14.71%,收报0.435港元,年初至今累跌约30%。 真正刺痛市场的,是“忍者龟”对彩星收入的份量。彩星玩具在公告中称,特许权产品销售收入占其综合收入比重,在2021至2024年分别约为8%、13%、77%、47%,而在2025年上半年仍达36%。 今年上半年,彩星玩具收入同比大减约58%至约1.86亿港元,并由去年盈利9,145.8万港元转为亏2,561万港元。公司称,主要因核心授权品牌缺乏大型娱乐内容带动,产品需求明显转弱。其中“忍者龟”在期内未有新电影或动画推出,销售动力不足。同时,输美产品受关税影响,叠加模具与开发成本上升,以及停产产品清货拖累毛利表现,令公司收入与盈利同步受压。 这反映其长期依赖内容驱动型授权产品的盈利模式,在缺乏外部节点支撑下较为脆弱,某方面也预示了与忍者龟分手的结局。 早有预兆? 对忍者龟来说,作为IP授权方,发展策略正在持续转变。随着内容平台、流媒体与全球行销方式演进,授权方对玩具合作伙伴的要求,已不止于制造能力,还包括渠道规模、数字营销与跨品类整合能力,这使得长期、单一授权关系面临重整。同时,成本与关税压力亦改变了谈判空间。彩星玩具2025年上半年毛利率由56%降至43%,在利润池被压缩的情况下,授权条款更难达成双方满意的平衡。 放眼当前市场,彩星玩具所面对的竞争环境已与当年大不相同。内地玩具与潮玩产业近年快速扩张,布鲁可(0325.HK) 主打积木与拼搭IP,以高频更新与国产IP切入;名创优品(9896.HK) 旗下的 Top Toy,凭借强势零售网络与价格带优势迅速铺点;泡泡玛特(9992.HK) 则透过自有IP与盲盒模式,建立更高毛利与用户黏性。 相比之下,彩星仍以传统授权玩具为核心,产品节奏与IP主导权相对受制于合作方,结构性差异愈发明显。若未来忍者龟宣布转与上述内地公司合作,将不令人感到意外。 对彩星玩具而言,“后忍者龟时代”的关键不在于能否迅速找到下一个等量齐观的IP,而在于能否重塑业务结构,降低对单一授权的依赖。公司仍拥有成熟的制造、模具与海外分销能力,未来股价走向,终究取决于彩星能否在转型期内,证明自身仍具持续创造IP价值的能力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里