3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

Jiangxi Copper does resources

简讯:江西铜业提价收购 SolGold同意悉售股权

江西铜业股份有限公司(0358.HK; 600362.SH)将收购金铜矿开采商SolGold Plc(SOLG.L)的出价提高7.7%后,SolGold董事会改变早前立场,同意将公司出售。 江西铜业在周一的公告中表示,修订后的要约下,将以每股28便士(0.38美元),购入SolGold持有的88%股权。江西铜业早前报价每股26便士,但要约被SolGold董事会拒绝。江西铜业表示,修订后的交易使收购费达7.64亿英镑(10.3亿美元)。 江西铜业周一上涨6.5%收39.66港元,而其沪股上涨1.4%,收48.99元。今年以来,江西铜业的沪股已翻了一倍多,在香港股市则因金铜股整体回升而增长两倍以上;SolGold周一在伦敦早盘交易中上涨7.6%至27.6便士。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:澳博完成收购凯旋门 将转为自营娱乐场

澳门博彩营运商澳门博彩控股有限公司(0880.HK)周日公布,已完成收购凯旋门发展有限公司全部已发行股本,有关交易于12月17日正式完成。完成后,相关目标公司已成为集团附属公司澳娱综合的全资附属公司。 公司进一步披露,澳娱综合已于12月26日获澳门博彩监察协调局批准,自12月30日凌晨2时起,以直接管理及营运方式,于 澳门凯旋门娱乐场经营幸运博彩业务。随着监管批准到位,澳娱综合已直接接管凯旋门酒店的客房服务、餐饮设施、零售及博彩营运。 公告指出,凯旋门酒店位处澳门半岛新口岸皇朝区核心地段,总建筑面积约86,438平方米,涵盖酒店、餐饮、零售及娱乐场设施。澳娱综合表示,有关布局有助其巩固在高密度旅游娱乐区的市场地位,并深化与旗下“葡京”系列物业的协同效应。 凯旋门娱乐场过往属市场俗称的“卫星场”经营模式,即由持牌博企授权、但不直接拥有物业及直接营运。根据澳门新博彩法规定,相关卫星场模式须于今年年底前退场。澳博控股旗下九间卫星场中有八间已陆续结业,而凯旋门则为唯一透过收购业权、转为由澳娱综合直接管理及营运的项目。 公司股价周一平开,至中午休市报2.45港元,跌1.21%。该股年初至今累跌约8.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --
Beijing Stock Exchange hosts 38 IPOs this year

香港靠边站? 北交所将成为中国IPO新枢纽

成立于2021年的北京证券交易所,目标是为较小型的科技初创企业提供融资渠道,今年至今已完成38宗新股上市,较2024年增加逾五成 重点: 成立仅四年的北交所今年低调爆发,已协助38家初创公司共集资约10亿美元 北交所正审核另外172家上市申请,数量不仅高于上海、深圳两地,甚至比科创板与创业板分别多出逾三倍   沈如真 今年香港新股市场热度高企,上市热潮让其成为全球最火热的新股市场。不过在中国首都北京,一股相对低调、却同样不容忽视的热潮,正于北京证券交易所逐渐成形,该交易所过去一度被视为资本市场的边缘角色。这股低调的上市潮,正吸引大批有意挂牌的企业与投资者。 这家由国家主席习近平于四年前推动成立、为创新型中小企业提供融资渠道的平台,2025年已完成38宗新股上市,较去年增加逾50%。按新上市数量计,北交所有望超越同样主打初创企业的上海科创板及深圳创业板。 受投资者对小型科技股兴趣急升带动,这个过去备受忽视的交易所,目前正在审核的上市候选企业数量,已超过两个大型对手市场的总和。分析人士预期,这股动能将延续至明年,因北京正加强北交所为中国“专精特新小巨人”企业融资方面的角色,而这些企业正是推动供应链自主、科技自立与产业升级的重要一环。 中国银河证券在2026年策略报告中指出,北交所正协助企业“由小而美转型为强而久”。报告补充称,这亦有助中国建立多层次资本市场体系,为处于不同发展阶段的企业提供融资支持。 上市新枢纽 2025年,中国初创企业透过北交所上市集资约72亿元(10亿美元)。尽管与今年香港新股市场约368亿美元的集资规模相比,仍显得微不足道,但北交所的新股集资额仍按年增长约40%。值得一提的是,北京的上市项目规模普遍远小于香港,主因是上市企业多属发展较早期、更聚焦细分市场业务的公司。 今年在北交所上市的38家公司,包括精密设备制造商珠海南特科技(920124.BJE)、医疗诊断企业丹娜生物(920009.BJE),以及能源设备制造商长江能科(920158.BJE)。相比之下,科创板今年约有十多宗新股上市个案,创业板约30宗,但这两个市场的平均集资规模亦明显较大。 更加突显这场低调变革的是,北交所目前正审核172宗上市申请,数量分别是科创板(44宗)及创业板(34宗)的三倍以上,审计机构毕马威引述投行人士表示,愈来愈多希望加快上市进度的中小企业,正被北交所吸引,因其上市申请门槛在中国各大板块中最为宽松。 北京亦设有另一个交易平台——全国中小企业股份转让系统(新三板),但由于投资者准入门槛较高,导致成交稀疏、流动性偏低,长期难以吸引企业挂牌。 中国证监部门于2024年初大幅收紧上海及深圳市场的上市审批,当中尤以聚焦生物科技、半导体等“硬科技”的科创板最为明显,这亦是中国推动相关领域自给自足战略的一部分。 面对沪深市场高不可攀的上市门槛,不少企业转而寻求在门槛较低的北交所上市。随着等待时间拉长、耐性耗尽,已有数十家公司撤回在中国两大交易所的上市申请,改为转战北交所挂牌。 例如,山东海奥斯生物科技本月宣布,已聘请投行协助筹备在北交所上市。这家胶原蛋白肠衣生产商此前原计划在深圳上市。其他转投北交所的企业,还包括北京金万众机械科技、族兴新材、北京贝尔生物,以及金融科技公司赞同科技。 北京方面亦透过简化审核流程、公布涵盖更广泛申请对象的上市标准,以及推出改善市场流动性的措施,积极吸纳这类企业。 交易热潮 北交所的基准指数北证50指数,今年以来已上升逾40%,跑赢沪深300指数的18%升幅,以及香港恒生指数约30%的表现。随着散户与机构投资者纷纷进场,市场日均成交额较去年增加一倍以上,约达300亿元。华源证券指出,交易帐户数量已接近1,000万个,高于2024年底的760万个。 北交所之所以能够跑赢成立更早的新三板,部分原因在于其对投资者的准入要求较低。投资北交所的投资者只需具备不少于50万元的资产门槛,与科创板相同,且仅为新三板100万元的一半。 华源证券指出,随着上市与投资者之间可能形成正向循环,新股在北交所上市首日平均涨幅高达354%,明显高于上海市场的222%及深圳市场的206%。这种大幅上涨,部分源于交易所规则往往要求企业以偏低价格定价。不过,北交所新股表现明显优于沪深市场,仍反映出市场对这个较新的交易平台抱有更高的热情。 分析人士认为,北交所仍具备庞大成长空间,即使今年快速扩张,其整体规模仍未达到政府的期待。即便经历今年的爆发式增长,北交所的总市值仍不足一万亿元,仅为上海市场65万亿元及深圳市场43万亿元的一小部分。 方正证券预期,北交所将于2026年持续推进制度改革,以吸引更多上市申请并吸纳投资者。例如,公募基金公司料将在北交所推出ETF产品,为市场引入新增资金,而随着更多科创企业上市,养老基金及外资机构的参与度亦有望提升。 2021年9月北交所成立时,国家主席习近平曾指出,该所应成为“服务创新型中小企业的枢纽”。随着中美竞争加剧、全球第二大经济体的增长动能放缓,这一使命变得愈发迫切。同时,中国正制定涵盖2025年至2029年的新一轮五年规划,北交所有望在相关融资安排中发挥重要作用。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:成立投资基金 林斌减持20亿美元小米股份

手机制造商小米集团(1810.HK)周一公布,联合创始人、执董及副董事长林斌计划自明年12月开始,每12个月出售5亿美元小米股份,累计出售不超过20亿美元股份。 公司表示,林斌减持小米所得款项,将用于成立投资基金,并强调林斌对集团业务前景充满信心,并将长期服务于集团。 林斌曾在微软及谷歌任职,2010年与雷军创办小米,任职公司总裁至2019年。林斌现持有小米约18.35亿股B类股份,占公司已发行股本8.56%,按现股价计算,股份价值超过100亿美元。 周一小米股份开市跌1.4%报38.68港元,过去一年公司股价由高位下跌37%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里