3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

Precision Tsugami makes infrastructure

简讯:津上精密预告年度利润急升

机床制造商津上精密机床(中国)有限公司(1651.HK)周二公告称,预计截至2025年3月的财年,将实现净利润7.82亿元,较上年同期的4.8亿元增长约60%。 公司指业绩增长因中国制造业信心恢复,带动汽车、气动液压及一般机械加工领域支出增加。公告补充:“本集团推进全员参与的降本增效改善活动,取得了显著的成效。” 作为日本津上精密专于中国的子公司,津上精密在周二午间业绩发布后,股价应声上涨9%。目前价格处于52周区间的中位水平。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:复星医药增持复宏汉霖至63.43%

复星医药(2196.HK)周一公布,于4月11日至17日期间,控股子公司复星医药产业收购子公司复宏汉霖(2696.HK)合计2,103.43万股非上市股份,每股收购价24.6港元,约占股份总数3.87%,涉资共计5.17亿港元。 复星医药表示,今次增持是基于对复宏汉霖发展的信心及价值的认可,并拟以自筹资金支付本次增持对价。今次增持完成后,集团持有复宏汉霖的股权比例将由59.56%增至63.43%。 去年6月,复星医药曾提出以每股24.6港元私有化复宏汉霖,但今年1月遭少数股东反对而失败。过去六个月,复宏汉霖股价上升65.5%,来到36.5港元左右。 复宏汉霖股价周二早盘上涨,至中午收市报37.95港元,升11.78%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Newtrend makes sweetners like syrup

贸易战看不到尽头 新琪安上市阴霾密布

公司超过三分之一的收入与美国密切相关,随着关税和产能过剩问题导致前景承压,其港股上市计划面临不确定性 重点: 尽管国内外面临双重压力,新琪安赴港上市申请已获中国证券监管机构批准 公司严重依赖美国市场,去年占其收入的35.2%,随着新关税的影响显现,可能挤压其盈利能力    夏飞 中国人造甜味剂生产商正掀起一股甜蜜风暴,其中一员正密锣紧鼓地准备在香港上市。但愈演愈烈的中美贸易战,让这个上市计划增添了一丝苦涩。 新琪安科技股份有限公司是中国最大的甘氨酸和三氯蔗糖等甜味剂生产商之一。上周,公司在香港的上市计划获得了中国证券监管机构的备案,即将加入其他六家已公开上市的中国甜味剂生产商行列。 产能过剩是中国很多行业普遍存在的问题,不同于许多中国同行,新琪安似乎受此影响不大。这是因为通过专注全球客户,主要是美国和欧洲客户,得以避免这个问题,通过在泰国和印度尼西亚的工厂,为这些客户提供服务。 去年,新琪安近80%的收入来自海外客户,其中北美地区占总收入的 41%。根据贸易数据库沃尔扎(Volza)的数据,新琪安的主要客户包括美国食品和饮料巨头可口可乐和卡夫亨氏等公司。 虽然到目前为止,海外战略让公司获得良好的发展,但随着中美陷入一场看不到尽头的贸易战,这一战略可能很快就会成为一个拖累。这可能会引发人们对新琪安前景产生疑问,如果完成港股上市,其估值也可能会受到影响。 美国梦渐远? 尽管新琪安的总部位于内陆的江西井冈山(那里是毛泽东建立革命根据地的地方,如今也是备受爱国人士推崇的热门旅游景点),但该公司却有着不同寻常的全球视野。 2003年成立的新琪安,抓住新一代消费群体对健康注重的商机,大力生产三氯蔗糖,这是一种第五代人造甜味剂。新琪安在2月份提交的上市文件中披露,预计未来五年内,三氯蔗糖将成为增长最快的一类甜味剂。 2023年,包括世界卫生组织在内的多家全球机构宣布,1965年问世的第三代人造甜味剂、最受行业欢迎之一的阿斯巴甜可能致癌,这一消息给新琪安和其他三氯蔗糖生产商带来了机遇。 与金禾实业(002597.SZ)以及其他一些竞争对手不同,新琪安是中国唯一一家将生产放在海外的人造甜味剂生产商,2019年它建立了首个海外工厂。这一举措颇具前瞻性,旨在避免在美国总统唐纳德・特朗普第一届任期内卷入中美贸易战。 公司在上市文件中表示:“为分散美国加征关税带来的风险,我们在印尼工厂生产食品级甘氨酸,并从印尼向美国客户出口我们的食品级甘氨酸。”然而,从印度尼西亚出口的甘氨酸最终仍需缴纳美国征收的4.2%的反倾销税,而从中国运往美国的三氯蔗糖缴纳的关税税率相近,为3.7%。 如今,中美贸易战迅速升级,很可能会给把美国作为最重要海外市场的新琪安造成更大的打击。 本月,特朗普政府将所有中国进口商品的关税提高到了145%,促使中国采取了报复性措施。但对新琪安来说更关键的是,特朗普还威胁要对印度尼西亚的进口商品征收32%的关税,对泰国的进口商品征收36%的关税。后来,特朗普对这些威胁要加征的关税暂停实施90 天,以此向这两个国家施压,迫使它们在此期间与美国进行贸易谈判。 去年,新琪安向美国销售三氯蔗糖和可食用甘氨酸的收入占总收入的35.2%,较2022年的仅9%大幅上升。该公司披露,去年约41%的收入来自北美地区,2022年仅为9.3%,而同期来自欧洲的收入占比从32.1%降至20.9%。 2022年,新琪安的收入达到7.62亿元(约合1.043 亿美元)。随后,由于甘氨酸和三氯蔗糖供过于求导致价格下跌,2023年的销售额暴跌逾40%,降至4.47亿元。去年,其收入有所回升,达到5.69亿元,不过仍远低于2022年的水平。 国内挑战重重 目前尚不清楚新琪安的美国客户是否会承担部分或全部新增关税,新增关税可能会使产品价格翻倍还不止。如果客户不承担,海外市场利润率更高的新琪安,可能会被迫承担部分新增成本,并且还得更加依赖国内需求。但国内市场也绝非一片坦途,由于产能过剩,国内市场价格战激烈。 这意味着,向国内市场的转移可能是一场硬仗,导致该公司的盈利能力进一步承压。上市文件显示,随着国内三氯蔗糖价格从2022年的每吨386,261元降至去年的每吨148,904元,新琪安的毛利率已从2022年的25.6%跌至2023年和2024年的17.9%。 随着盈利空间受到挤压,公司利润从2022年的1.22亿元降至2023年的4,500万元,去年进一步降至4,300万元。 在谋求港股上市前,新琪安早前曾试图在上海和深圳的国内A股市场上市,但未获成功。去年8月,由于频繁的股权变更,以及对计划项目可能不符合环保标准的担忧,公司在面临中国证券监管机构的审查后放弃了这一计划。 新琪安高度集中的股权结构也值得关注,不过这对中国的家族企业来说并不罕见。67岁的创始人王小强与妻子丁丹通过多家实体共持有公司54.8%的股份。两人34岁的儿子王皓毕业于康奈尔大学,担任执行董事并领导销售团队。…

简讯:从玉智农发盈警料去年盈转亏

从事农业种植及销售的从玉智农集团有限公司(0875.HK)周一发盈警,截至去年底止料由净利润转为净亏损,预计蚀1.3亿元,而2023年则有盈利5,140万元。 公司表示,期内子公司所获得的收益减少,同时又确认贸易应收款减值损失,相反2023年则有贸易应收款减值损失的回拨。 从玉智农周二开市没起跌,报0.58港元,公司股价在过去一年从高位下跌超过75% 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里