3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

简讯:京东巴黎仓库发生大规模盗窃案

据财新网周三报道,电商巨头京东集团(JD.US;9618.HK)位于法国巴黎的一座仓库遭窃,窃贼盗走价值数以百万美元计的数千件货品。 京东证实事件属实,并表示警方已介入调查。公司同时指出,有媒体估算失窃货值超过3,700万欧元(约4,400万美元)的说法有所夸大。法国广播电台RFI周一报道,今次爆窃涉及超过50,000件货品,包括智能手机、手提电脑及平板电脑等。 涉事仓库于2024年1月启用,是京东在巴黎首个自营采购中心,负责从法国及其他欧洲市场采购商品。该中心亦是京东全球扩张布局的一部分,目前公司在海外营运的仓库数目已超过130个,随着业务逐步走出中国市场。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Mannings is a retailer

14亿消费者神话褪色 万宁撤离映照外资零售困局

作为香港最大美妆个护连锁品牌,万宁此次撤出中国,正值母公司DFI持续收缩亏损资产之际,也与今年稍早莎莎国际的类似决定形成呼应 重点: 万宁宣布将结束在中国内地长达21年的经营,关闭所有线上及线下门店 在竞争对手莎莎国际于今年6月作出相同决定后,长和旗下屈臣氏成为目前唯一仍在中国内地经营美妆个护业务的主要香港零售商    谭英 创立逾百年、最早在香港以乳品牧场起家的DFI零售集团(D01.SI),近年持续在亚洲约10,000家门店的庞大网络中进行资产瘦身,以提升整体运营效率。不过,真正引发市场关注的,是公司近日决定退出中国内地市场,成为最新一家撤离当地的外资零售商。 对长期关注该公司动向的人而言,这项决定其实并不算意外。2023年至2024年间,DFI已关闭92家内地门店,至今年初仅剩16家。尽管如此,当12月17日万宁中国微信公众号发布正式公告时,仍让不少人措手不及。公告指出,万宁将于明年1月中旬前关闭所有剩余内地业务,未来仅保留轻资产的跨境模式,让内地消费者通过香港门店购物。 随着万宁退出,香港“美妆个护三巨头”中已有两家撤离中国。此前,莎莎国际(0178.HK)已于4月关闭其内地所有实体门店。至此,三者之中仅剩屈臣氏仍在内地维持线下门店营运。 万宁于2004年10月在广州开设首家内地门店,2011年高峰期时,内地门店数量一度超过200家。不过,2015年后扩张步伐明显放缓,母公司于2018年便表示正重新评估相关业务。DFI在2024年年报中称,随着内地消费者转向线上购物,万宁中国收入下滑,势将导致“大部分”线下门店关闭,已提前暗示将退出中国内地市场。 DFI在中国的收缩并不仅限于万宁。2023年至2024年间,集团亦关闭了186家内地超市门店。2024年9月,DFI更以45亿元(约6.4亿美元)价格将其持有的永辉超市(601933.SH)股权出售予名创优品(9896.HK; MNSO.US)。同时,集团亦在新加坡、菲律宾等其他亚洲市场,持续处置表现欠佳的资产。 包括万宁、莎莎与屈臣氏在内的一批香港零售品牌,于2000年代中期大举进军中国市场,初期主打当时内地难以取得的国际商品。在中国于2001年加入世贸、经济高速起飞之际,这些品牌成功借助“香港光环”,吸引大批内地消费者。 然而,仅仅十年后,中国内地的零售生态已因社交媒体、网红经济与电商崛起而出现明显转变。要在新环境中生存,传统零售商不仅需要庞大的线上曝光与数字渠道,同时也必须具备足够规模的实体门店网络,才能为消费者提供更丰富与更便利的选择。 对香港品牌而言,这样的转型并不容易。这些企业长期深耕香港的实体零售模式,对于运用内地已高度普及的各类平台与应用程序建立线上通路,反应相对迟缓。 “香港光环”褪色 同样严峻的,是“香港品牌”本身的吸引力正迅速褪色,对不少内地消费者而言,已不再具备过去的光环。与此同时,本土零售商不仅经营手法日益成熟,营销策略亦更为进取,善用抖音、小红书等主流社交平台上的本地网红推广产品。此外,跨境电商的普及,也削弱了香港门店在进口商品方面原有的优势。 在万宁正式宣布撤出中国市场前半年多,莎莎已宣布于今年6月30日前关闭其余18家内地实体门店。公司将困境归因于激烈竞争,以及美妆零售行业正处于“洗牌期”,并披露其2024年收入下滑9.7%,盈利更大跌65%。 万宁与莎莎均表示,未来将转向跨境零售,重点布局华南的广东与海南市场,通过保税仓模式,把握12月18日海南自由贸易区正式启动带来的机会。规模较小的香港美妆个护零售商卓悦控股,亦自2018年高峰以来持续关闭实体门店,并于12月11日宣布与医疗器械企业紫元元成立跨境零售合资公司。 即使在高峰期,万宁在内地的门店数量也仅约200家,莎莎则于2022年达到77家,两者的规模都远远落后于屈臣氏集团。作为全球最大的美妆个护零售商,屈臣氏早在1989年4月便已在北京王府饭店开设首家内地门店。 屈臣氏创立于1856年,最初是一家香港药房,目前隶属长江和记实业(0001.HK)。截至今年6月30日,屈臣氏在全球共设有16,935家门店,其中内地门店达3,630家。不过,与其他同业一样,屈臣氏在中国内地的美妆个护业务亦出现疲态,今年上半年相关业务收入按年下跌3%,同店销售亦下降1%;过去一年内,集团已关闭145家内地门店。 今年上半年,长和旗下零售业务中,美妆个护中国分部是唯一录得增速下滑的地区。尽管该分部整体收入仍按年上升8%至988亿港元(约127亿美元),公司仍指出,中国业务表现“不利”,主要受制于经济长期放缓下的消费疲弱。 据报道,长江和记正考虑于2026年为屈臣氏安排一宗约20亿美元的香港上市,以赶上香港近年火热的新股上市潮。不过,中国市场表现疲弱,或将成为该业务的一项阻力。鉴于屈臣氏在内地庞大的门店规模,以及公司屡次强调对中国市场的长期承诺,屈臣氏短期内撤出内地的可能性并不高。 然而,在当前的零售环境下,屈臣氏与其他香港同业面临的压力并无二致。零售商一方面须探索如何将线上、线下业务与社交媒体更紧密结合,另一方面还要应对利润空间日益收窄,以及消费信心疲弱的现实。 官方数据显示,今年首11个月中国整体零售销售仅按年增长1.3%。内地本土零售商的日子同样不好过,并未比香港同业更具优势。普华永道中国消费市场行业主管余叶嘉莉(Carrie Yu)向《南华早报》表示:“无论是本地、国际还是香港零售商,大家都在苦撑。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:优必选收购A股上市公司锋龙电气43%股权

机器人制造商深圳市优必选科技股份有限公司(9880.HK)周三公布,拟收购深圳证券交易所上市的浙江锋龙电气股份有限公司(002931.SZ)合共43%股权,总作价约16.65亿元(2.37亿美元)。 交易将分两阶段进行,优必选首先以每股17.72元收购锋龙股份29.99%股权,随后再发起要约收购13.02%股权,价格较停牌前折让约一成。收购完成后,锋龙股份将成为优必选旗下首家A股上市附属公司,其财务业绩将并入优必选帐目。锋龙股份董事会将重组,七名董事中的六名将由优必选委派,控股权及实际控制人随之变更。 成立于2003年的锋龙股份主要从事园艺机械、液压控制系统及汽车零部件业务,近年已成功扭亏。优必选表示,收购有助强化其供应链整合、成本控制及量产能力,进一步巩固在人形机器人产业的竞争地位。 锋龙股份于12月18日停牌,周四复牌后股价上涨10.01%,收报21.65元,市值升至约47亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Geneplus IPO

疫情红利退潮 吉因加稳扎稳打再出发

疫情红利退潮后,AI精准医疗公司吉因加试图证明已重新找回增长动力,而叩关港股上市将是一次重要考验 重点: 精准医疗公司吉因加正式递表港交所,其核心业务在疫情后已重新恢复增长 公司毛利率由2022年的41.9%提升至今年上半年的68.5%    李世达 人工智能仍是全球资本市场的大势所趋,但不同应用场景的市场待遇已逐渐分化。在这环境下,吉因加科技(绍兴)股份有限公司选择推进上市进程,为市场提供了一个检视AI医疗企业现实处境的窗口。 吉因加的成长轨迹,与中国近十年的精准医疗发展高度重叠。根据申请文件,公司最早可追溯至2015年,初期以科研级基因测序与多组学分析服务起家,主要服务对象为医学研究机构与临床科研团队。在精准医疗仍属前沿概念的阶段,公司定位偏向“技术平台”,透过累积样本数据与生物标志物研究能力,逐步建立多组学分析基础。 真正改变公司发展节奏的,是新冠肺炎疫情的到来。2020年至2022年间,新冠检测需求迅速放大,吉因加亦在此期间大幅扩张检测服务,带动收入于2022年冲高至18.15亿元(2.58亿美元),并录得3.72亿元盈利,成为公司历史高峰。然而,这一成绩更多来自特殊公共卫生事件所带来的集中需求,并非常态。 随着疫情红利在2023年快速退潮,吉因加亦不得不面对“回归常态”的考验。公司收入于2023年急降至4.73亿元,按年下滑约73.9%,疫情相关检测业务几近退出舞台。此后,公司将资源重新聚焦于肿瘤精准诊断、器官健康监测等方向,加快将早年累积的多组学能力转化为临床与体外诊断(IVD)产品。2024年收入回升至5.57亿元,按年增长约17.8%,2025年上半年收入为2.85亿元,按年再回升12.6%,显示核心业务已重新站稳,但规模仍有限。 从业务结构看,吉因加目前的收入高度集中于可直接变现的精准诊断解决方案。2024年,该业务贡献约78.3%的收入;临床科研与转化解决方案占约16.7%,药物研发赋能相关收入仅占约5%。申请文件引用第三方数据称,以2024年收入计,吉因加在中国精准诊断解决方案行业排名第三,市占率约2.7%。 毛利率持续改善 盈利方面,吉因加仍未摆脱转型期的考验。公司在2023年仍录得5,412.7万元盈利,但2024年转为亏损4.24亿元,2025年上半年亏损进一步扩大至4.14亿元。主要因为上半年录得3.62亿元的公允价值亏损,去年同期为1.09亿元。而经调整净亏损实际上是收窄,较去年同期的8,823.5万元减少至4,765.6万元 值得留意的是,公司毛利率持续改善,由2022年的41.9%提升至2025年上半年的68.5%。这意味亏损并非源于产品竞争力下降,而主要来自研发、销售及平台建设等前期投入。 然而,财务结构则解释了公司选择此时赴港上市的现实动机。截至今年6月底,公司手头现金及现金等价物仅9,600.6万元,但流动负债净额却高达17.75亿元,上半年经营活动现金流亦为负3,477.8万元。在资金压力上升的情况下,透过上市补充资本,对其维持研发与市场投入显然至关重要。 从市场面来看,AI医疗板块并未出现明显退潮,但市场热度已不再“雨露均沾”。去年底上市的讯飞医疗(2506.HK),虽然公司中期收入增长超三成,亏损亦收窄42%,但股价今年至今仍跌13%,目前市销率约为11倍;鹰瞳科技(2251.HK)上市以来则跌了82.3%。这说明AI医疗的溢价红利已经过去,公司必须证明未来的盈利潜力,争取投资人的信任票。 整体而言,吉因加并非一间缺乏技术或市场基础的AI医疗公司,其多年累积的多组学数据、在精准诊断领域建立的医院与临床网络,以及核心诊断业务已恢复温和增长,显示公司并未在疫情红利退潮后“失速”。毛利率持续走高,亦反映其产品结构正朝附加值较高的方向调整,基本面并非全然悲观。 然而,现阶段的挑战同样明确:收入规模仍偏小,业务高度集中于诊断端,药物研发赋能等高想像空间业务尚未形成实质贡献;同时,连续亏损与紧张的现金流,也让上市的节奏并不从容。在港股AI医疗估值已趋理性的背景下,市场对吉因加的期待,在于能否清楚交代未来两至三年的盈利路径与现金流改善节奏。若公司能在精准诊断之外,逐步释放平台化能力的变现成果,其估值或仍有支撑空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里