3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

简讯:协合新能源获中证监批赴新加坡上市

光伏及风电场运营商协合新能源集团有限公司(0182.HK)周五宣布,已获中国证券监督管理委员会批准在新加坡二次上市。中証監同日在其官网发布公告,正式对该计划予以备案。 协合新能源于2月首次公布新加坡上市计划,声明此举不涉及任何新融资或新股发行。公司表示,该举措旨在拓宽股东基础,并为未来潜在的新融资渠道打开空间。其于4月向新加坡证券交易所提交申请,此次证监会批准,为上市计划扫清了最后的主要监管要求。 协合新能源今年上半年营收14亿元,较上年同期的15亿元下降7%。当期利润从上年同期的5.01亿元,下降44%至2.82亿元。 周一协合新能源股价走低,午后下跌1.6%至0.315港元,公司年内累计跌幅已达38%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Tian Tu is selling Yoplait China

天图蚀让优诺中国 转多元化冀破单一投资困局

这家创投公司已将出售优诺中国45%股权的最后期限延后至12月31日,作价为8.14亿元,买方是与 IDG资本有关联的投资团体 重点: 天图投资因延长向IDG资本的关联机构出售优诺中国股权的交易期限,将录得一笔小额亏损 这家以消费投资为主的创投机构,正研究包括数字资产及收益型投资在内的新领域,以提升偏低的投资回报表现   阳歌 在当前中国市场环境下,作为一名创业投资人并不容易,尤其是在经济动能放缓、消费信心低迷的背景下,消费行业首当其冲。这一现实,从深圳市天图投资管理股份有限公司(1973.HK)近期的经营处境中可见一斑。即使香港近年迎来罕见的IPO热潮,天图能从中取得的盈利仍然相当有限。 尽管如此,天图仍有望在2025年以一个相对“甜美”的结果作结。公司于本月初宣布,计划以8.14亿元的作价,向一个与IDG资本有关联的投资团体出售其持有的优诺中国45.22%股权。 IDG资本是中国最成功的创投机构之一。不过,这宗交易上周出现了一个小插曲。天图表示,未能赶及在原定的12月10日前完成相关安排,遂将完成期限延后至12月31日。对于这类规模的交易而言,出现延后并不罕见,显示天图只是希望在今年底前把交易正式敲定。 这宗交易属于优诺中国整体股权出售计划的一部分,其他投资方还包括一名持有公司41.74%股权的股东,以及持有余下13.04%股权的管理层团队。负责收购优诺中国的IDG旗下关联公司昆山诺源睿源管理谘询有限公司,将合共支付18亿元,全面买断上述三方的持股。 这家以法国知名食品品牌命名的企业,受惠于中国消费者对酸奶在健康饮食中益处的认知不断提升,近来经营表现相当不错。公司成立于2013年,去年录得8.1亿元收入,较2023年的4.54亿元几乎倍增;同期净利润亦由839万元,大幅增至9,550万元。 在如此强劲的业绩表现下,若在交易完成时市场气氛仍然向好,IDG日后尝试透过推动优诺中国在香港上市,再而迅速实现退出,并不令人意外。不过,那将是另一个阶段的故事。 这宗出售将为天图投资带来一笔可观资金,用于未来投资,但整体感受其实是喜忧参半。原因在于,天图最终将因出售事项录得约80万元的亏损,对于如此庞大的交易金额而言,几乎等同于打和收场,但对一项历时六年的投资来说,实在不并光采。 这似乎正是天图投资近年的整体写照,公司在多项投资上的回报持续偏低。在近期IPO热潮出现之前,情况更为严峻,当时消费市场低迷,使公司在多个投资项目上难以顺利退出。 至少在退出环节上,近期情况已有所改善。截至6月底,天图旗下接近200家投资组合企业中,已有数家公司近期在香港上市,或正准备挂牌,包括于10月底首挂的茶饮品牌巴马茶业(6980.HK)、9月上市的母婴产品制造商不同集团(6090.HK),以及上月递交香港上市申请的卓正医疗。上市后表现分化,不同集团股价较上市价上升约47%,而巴马茶业则较上市价下跌约22%。 重返盈利轨道 过去六、七年间,中国创业投资的整体环境出现了显著变化,背后同时受到市场因素与监管因素影响。其中,市场层面的变化主要源于内地经济走弱,而监管层面的转变,则来自中国因忧虑高风险集资与放贷行为,而对多个金融领域加强整顿。 天图在其2023年上市时的申请文件中指出,受上述两项因素影响,私募股权及创投基金的数量已由2018年的14,159家,大幅下降至2022年的约7,000家。随着市场放缓、企业数量缩减,私募股权行业的交易活动亦明显降温。根据 CNBC近期引述的PitchBook数据,今年首九个月,行业仅完成93宗交易,远低于2024年全年的279宗,以及2022年的562宗。 天图长期聚焦消费领域,使其处境较不少专注科技或医药板块的同业更为艰难。后者往往具备较高成长性,也更容易吸引股票投资者关注,从而提升上市成功率。天图在最新的中期报告中披露,截至6月底,其投资组合企业的平均单笔投资额为6,510万元,而每项投资的平均公允价值增值为2,570万元,折合回报率约40%,表现并不突出。 今年上半年,天图的收入加上投资收益合计为6,700万元。虽然这一数字本身并不亮眼,但与去年同期相比,已属显著改善。去年同期,录得高达6.2亿元的投资亏损。尽管天图今年能重新录得正数的投资收益,确实值得肯定,但其规模仍难以令市场、尤其是公司投资者感到满意。 优诺中国出售计划公布后,天图股价几乎未见起色,今年以来累计下跌约22%,与恒生指数接近30%的升幅相比,表现明显落后。 公司在最新报告中亦坦言,长期聚焦消费板块令其面临不少挑战,并表示正研究多个新领域,以降低对单一投资方向的依赖。天图已开始布局部分生物科技初创企业,并在最新财务报告中提到,正把收益型投资、策略性并购,以及快速发展的数字资产相关项目,列为潜在的新投资方向。 截至6月底,天图持有约12亿元现金,可用于上述投资布局,未来亦有望透过出售优诺中国股权,以及部分投资组合公司完成香港上市后进行的股份出售,进一步回笼资金。多元化投资策略能否带来较核心消费投资更佳的回报,仍存在不确定性;但至少,这样的转向或可为天图股价注入一些话题性,该股自2023年上市以来,累计跌幅已接近60%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:上半年盈利下跌 诺比侃招股集资最多4亿港元

AI技术公司诺比侃人工智能科技(成都)股份有限公司周一起招股,计划发行378.7万股H股,招股价介乎80港元至106港元,集资最多4亿港元。诺比侃预期将于12月23日挂牌买卖,中金公司为独家保荐人。 诺比侃主要于中国为铁路运营及电网公司研发及销售监测与检测产品及解决方案,以及其他城市治理解决方案,主要提供基于全面的AI行业模型的软硬件一体化解决方案,用于监测、检测和运维等用途。今年首6个月公司收入2.3亿元,按年升24.7%,期内利润4,008.1万元,跌21%。 公司称,集资所得净额约40%将用于AI行业模型的迭代,包括交通、能源及城市治理行业模型,另外40%用于建设研发技术中心和新总部基地,10%用于寻求潜在的战略投资及收购机会,以及10%用于营运资金及一般公司用途。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:巩固龙头地位 粉笔伙华图探讨多方合作

职业教育培训平台粉笔有限公司(2469.HK)周日公布,公司与华图山鼎(300492.SZ)订立合作协议,共同探索在招录类考试培训业务中的合作。粉笔表示,合作领域有可能涉及股权投资协议、公司治理、技术开发、分销渠道合作、以及客户服务等方面。 粉笔指出,有可能会整合双方的基建及应用AI 技术,以大幅扩展收入基础或提升营运与行销效率。双方相信,合作可大幅改善用户的学习体验,同时巩固在行业的领导地位。 华图山鼎早于2003年已在深交所创业板上市,主要业务包括提供建筑工程及设计服务,以及招聘培训,并拥有广泛的线下分支机构。 周一粉笔开市升2.7%报2.68港元,公司股价在过去十二个月由高位下跌32%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里