3900.HK

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌,但销售金额仍远远抛离多家开发商,成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企

重点:

  • 绿城今年首四个月销售达525亿元,超越龙湖成为民营房企销售一哥
  • 集团能避开内房市场下沉的一劫,全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风

    

刘智恒

祸兮福所倚,福兮祸所伏?

正当民营房企负债累累,在疲弱楼市叫苦连天的时候,绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀,这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商,早年吃尽高负债的苦头后,痛定思痛一改高杠杆策略,今天非但能成为幸存者,更跑赢一众民营房企,让人始料不及。

绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元),按年下跌26%,今年1至4月累计销售525亿元,按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成,但跌幅相对其它民营房企要低,累计或单月销售亦远高于行业对手。

首季销售民企称王

今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数,碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元,保利置业(0119.HK)亦只有56亿元,即使强如龙湖集团(0960.HK),首四个月的销售也是324亿元,同比只是绿城的一半。单计销售金额,绿城暂居民营房企之冠。

近年民企开发商的业绩每况愈下,绿城收入却节节上升, 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元,去年股东应占溢利31.2亿元,按年升13%。

财务情况也远较同业健康,截至去年底止,包括抵押银行存款,集团银行存款及现金达734.5亿元,总借贷1,461.4亿元,净资产负债率只是63.8%,一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。

是什么原因,当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来,绿城的财务仍然游刃有余,还能在疲弱的楼市获取利润?

两次侥幸逃出生天

箇中原因其实是早历风险,反能及早调整策略,最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城,曾两次走在破产边缘,集团2006年在香港上市后,借助这个金融平台,不断融资疯狂买地扩展,岂料2008年金融海啸,中国经济放缓,绿城面临资金链断裂,那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK),却获幸运之神眷顾,政府为刺激经济进行4万亿救市方案,银行借贷立时松动,绿城得以逃过一劫。

危机过去后绿城并未汲取教训,续以高杠杆发展,期间公司确能急速壮大,但亦站在风口浪尖,销售稍不如意,随时有翻车之危。到2011年时,内地楼市放缓,绿城问题渐渐浮现,公司负债360亿元,负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音,时任董事长宋卫平频频在网上解话,问题不断发酵。

直至2012年,宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股,九龙仓共注资51亿港元,绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权,翌年再增持4.6%权益,至此宋卫平将大股东地位拱手相让。

经一事未必长一智,但经二事就真的不能不引以为戒,绿城不断出售项目,除减省开发资金,亦可套现偿还债项。引入投资者后,过往的急进发展受到制约,特别九龙仓起了一个监控作用,根据双方协议,绿城的净负债比率超过100%时,当有重大投资,若九仓认为对整个财务有影响,可否决掉这一决定。

汲取教训审慎而行

绿城一改勇进作风下,集团的负债急速减低,亦不再以高杠杆发展,因而能在今次内房危机中,有充裕能力去应对。

除了审慎理财外,集团近年亦将发展策略改变,由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示,过去五年,他们只聚焦一二线城市,包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市,代价是在楼市兴旺时未能受惠,影响集团收入。同时,优质地区的拿地成本也相对高,令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%,跌至去年的11.3%。

不过亦因为集中一二线优质区,供应量远较小城市来得紧绌,于是楼价得以企得较稳;同时大城市的居民收入相对高,物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下,对集团的销售提供了一定保障。

另外,绿城财务稳健,毋需政府协助保交楼或提供借贷,市场对其兴建的项目信心就较大,有意置业的人,会倾向选择绿城的楼盘,因烂尾风险低,不怕最终收不到楼,于是有助其项目的销售。

绿城虽能成为逆市奇葩,但要注意内地楼市供应量仍然庞大,去库存需要一定时间。在大环境不济下,开发商纵有天大本领也难独善其身,但只要能在逆境中生存下来,未来就有机会做大做强。

正如绿城首席运营官李骏早前所言:“最重要是活下去。”

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新闻

Loss-making Galaxis rides robotics wave with Hong Kong IPO application

持续亏损的凯乐士 借机器人热申港上市

机器人已成为近年港股最受热捧的板块,相关企业蜂拥到港上市,主攻场内物流机器人设备的凯乐士亦已递交上市申请, 重点: 去年首9个月公司收入增长超过六成 公司位列中国物流机器人第五名,但业绩仍亏损   白芯蕊 自人工智能广泛应用后,机器人作为AI应用落地最大场景,故被投资者高度关注,浙江凯乐士科技集团股份有限公司近日在港递交上市申请。 凯乐士于2016年由谷春光及杨艳成立,谷春光为美国麻省理工博士,曾在A股上市公司九州通医药(600998.SH)担任首席技术官,杨艳过往曾在英飞凌中国工作,亦持有康奈尔大学电气工程博士学位。 目前谷春光与杨艳为凯乐士董事会主席及副总经理,谷春光连同一致行动人士,合共拥有凯乐士40.3%股权。上市前其他股东还包括中金旗下的两只基金、物流巨头顺丰控股、招商局集团旗下招商局先进技术、以及九州通医药等。 所谓场内物流,是指仓库、配送中心或工厂内材料和货物移动、存取和管理。截至2024年,全球场内物流市场已达2.3万亿元。 过往场内物流以人力为核心,但随着AI应用、硬件、物联网技术及综合软件系统等能力的提升,尤其机器人的出现,带动场内物流核心功能(包括存取、分拣和搬运)以及多领域应用效率大幅提升,令整个行业正经历日趋智能化的彻底转型,兼降低劳工成本,以及提升供应链的准确性。 物流机器人行业分散 据调研机构弗若斯特沙利文估计,受惠企业对物流效率及自动化需求日益增加,全球智能场内物流机器人市场规模从2020年的426亿元增长到2024年的1,183亿元(中国占全球市场的37.2%),预计到2030年将达3,441亿元。 中国内地现时约有100家智能场内物流机器人企业,凯乐士市场份额达1.6%,为行业第五位。至于行业龙头,市占率也只是4.6%,头五大企业市场份额只有12.6%,明显市场仍相当分散。 凯乐士核心产品线有三类,包括多向穿梭车机器人、自主移动机器人及输送分拣机器人。由料箱和托盘处理作业专用机器人组成的穿梭车中,以四向穿梭车灵活度最高,可全向前后左右移动,由于尺寸小及灵活移动能力强,故有效在货架内进行高密度库存处理。 至于自主移动机器人具有高精度、高效率特点,可适应高密度存储环境,能够直接与地面料箱及托盘无缝衔接,执行举升工作,满足料箱/托盘存取和搬运需求。 输送分拣机器人是通过机械臂和分拣装置,将货品快速分配至指定通道,以实现全天24小时不间断高精度作业。 据上市文件,凯乐士2025年首9个月收入为5.52亿元,同比升60.3%,营业额92.5%来自中国。另外,集团收入占比最大是多功能综合系统(使用多种专有和非专有机器人及部件部署的项目),占总收入73.3%,其次是单一功能机器人部署,占同期总收入24.8%。 业绩仍亏损 受惠总收入急增,带动凯乐士毛利增长,2025年首9个月毛利为9,141万元,同比升51.8%,当中多功能综合系统毛利达4,896万元,同比升129%,占总毛利53.6%,同时毛利率年增2.8个百分点至12.1%,但由于售后服务及其他的贡献显著减少,令总毛利率同比跌0.9个百分点至16.6%。 凯乐士业绩仍亏损,2025年首9个月净亏损1.35亿元,与2024年同期相若,主要受销售及营销开支、行政开支和研发开支上升拖累,尤其凯乐士筹组上市下,去年首9个月行政开支同比急增33.2%,达5,691万元。 幸而场内物流机器人发展空间仍大,市场估计全球2025年渗透率只有20.5%,加上凯乐士正加快海外扩张,而行政开支急增只因上市因素影响,属一次性问题,因此未来由亏转盈的机会不低。 参考本港上市的AMR龙头股极智嘉(2590.HK),目前市销率为10.6倍,市场估计去年收入有望超过30亿元,相比下预计凯乐士去年收入为10亿元内,故难以市销率10倍上市,一旦以此估值水平上市,料市场兴趣不大,投资者宜留意。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
APAC Resources trades resources

简讯:亚太资源料去年下半年扭亏为盈

受资源投资板块恢复盈利推动,资源及大宗商品投资交易商亚太资源有限公司(1104.HK)周一宣布,在去年下半年实现扭亏为盈。 亚太资源预计去年下半年将录得14亿至19亿港元盈利,上年同期则亏损3.1亿港元。公司表示,最新半年报期内资源投资板块实现盈利,而去年同期该板块亏损1.84亿港元。公告同时指出,“联营公司的预期减值亏损拨回”亦是业绩改善的驱动因素。 周一午盘初段,亚太资源股价上涨近17%,股价过去52周累计上涨逾两倍。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:“鲜活”模式反馈良好 太二内地同店销售转正

餐饮营运商九毛九国际控股有限公司(9922.HK)周五公布去年第四季营运表现,其主要品牌太二同店销售额按年跌3%,跌幅较上季度的9.3%有所收窄,公司称太二在中国内地的同店销售额已率先实现转正。 根据业绩报告,太二自营店的翻台率为3次,较第三季的3.3次下跌,顾客人均消费为77元,较第三季的74元回升。九毛九指,太二于内地的同店日均销售额按年实现转正,反映前期经营调整及门店模型升级的成效进一步显现。“鲜活”模式门店表现尤为突出,为太二整体经营恢复提供有力支撑。截至去年底,太二已累计落地“鲜活”模式门店243家,覆盖全国60个核心城市。 除太二外,怂火锅及九毛九第四季同店日均销售额,按年分别下降19%及16.4%。截至去年底,九毛九共有644间餐厅,较9月底净减42间,其中太二有499间,怂火锅有62间,九毛九有63间。 九毛九股价周一高开,至中午休市报1.92港元,升2.67%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
BYD makes EVs

销量登顶全球后 比亚迪的下一关是获利

中国电动车巨头比亚迪去年在销量上超越特斯拉,但在利润率承压、海外市场风险上升,以及一套具争议的融资模式之下,市场开始质疑,比亚迪是否仍能持续为股东创造价值 重点: 比亚迪全球销量大幅攀升,却未能同步带动获利成长。在内地电动车价格战持续及利润下滑的情况下,公司整体盈利空间受压 随着比亚迪逐步收缩其供应商融资安排,加上海外经营环境挑战增加,可能推高负债比率,并削弱其扩张动能     夏飞 中国电动车制造商比亚迪股份有限公司(1211.HK;002594.SZ),其英文名称寓意“筑梦踏实”,或许刚刚实现了其中一个宏大愿景,那就是在电动车(EV)销量超越马斯克的特斯拉(TSLA.US),成为全球最大电动车销售商。然而,实现这个梦想所付出的代价,就是在激进扩张之下,比亚迪的获利能力正落入一条充满风险的下行轨道。 总部位于深圳的企业本月初站上全球聚光灯下,公布2025年全球售出226万辆电动车,海外市场销量按年暴增145%,成为主要推动力。相比下,特斯拉去年纯电动车交付量下跌8.6%,降至160万辆,创下历来最大年度跌幅。 这场角色互换,看似为比亚迪带来一场全面胜利。在中国市场,本土电动车品牌早已占据主导地位,特斯拉销量首次下滑超过5%,降至约62万辆,亦是其上海超级工厂于2020年投产以来首次出现销量下跌。而比亚迪在英国与德国的销量同样超越特斯拉,显示中国品牌正开始打入更富裕的成熟市场。 这种鲜明对比,对1995年以电池起家、作风低调的化学家王传福而言,无疑是对十多年前曾嘲讽比亚迪的马斯克,一次有力的回击。除造车业务外,比亚迪亦大举投资于储能与智能驾驶系统,这些布局有望在中国掀起、并迅速被输出至海外的电动车价格战中,缓解部分利润率承压的问题。 比亚迪的成功,在很大程度来自于低价市场的深度布局。旗下“海鸥”车型售价仅约8,000美元起,并已配备自家的“天神之眼”辅助驾驶系统。相较之下,特斯拉入门版Model 3起价高达35,000美元,在中国亦仅获得部分辅助驾驶功能的批准,差距明显。 然而,投资者在追捧比亚迪之前,或许需要三思。尽管公司在规模扩张上大获成功,但一场更艰钜的战役才刚开始,那就是如何将庞大的销量转化为更高的利润。 去年第三季,比亚迪净利润按年大跌32.6%,降至78亿元(约11亿美元),为逾四年来最大跌幅;收入亦录得逾五年来首次下滑,降至1,950亿元,与2023及2024年录得的双位数高速增长形成强烈反差。 从部分指标来看,比亚迪的获利能力仍可与特斯拉一较高下。去年第三季,其毛利率为17.9%,与特斯拉的18%大致相若。不过,摩根士丹利的报告显示,比亚迪去年第二季的单车利润已降至4,800元,较前一季的8,000元明显下滑,仅相当于特斯拉2024年每辆车约6,000美元利润的一小部分。 盈利考验 此外,中国市场竞争极为激烈,对手纷纷以极低利润抢攻销量,多数车企仍难以实现可观盈利,这样的环境恐进一步压缩比亚迪的利润空间。同时,汽车购置税上升、针对中低端电动车的政府补贴减少,以及持续不断的价格竞争,意味着比亚迪及其他中国车企未来一年或将面临更残酷的考验。 不仅如此,中国电动车市场在连续多年高速增长后,已显现明显放缓迹象。标普全球(S&P Global)分析师预测,中国汽车销量将于2026年出现下滑,而目前约一半销量来自新能源车(NEV)。在此情况下,比亚迪及同业恐怕别无选择,只能进一步补贴消费者,再度挤压利润率。 在内地压力升温之际,比亚迪正加速在东南亚、拉丁美洲及欧洲推动大规模本地化生产,部分目的是避开关税并缩短交付周期。然而,海外设厂如今已成为更为复杂的工程,尤其是从巴西到墨西哥等国政府,正加强审视比亚迪在当地的建厂计划,而中国方面亦关注先进技术外流至海外市场的风险。 另一个较少被市场注意的不确定因素,来自政府压力,迫使这家新晋全球电动车之王低调拆解一套曾长期支撑其高速扩张的供应链融资安排。 这套被称为“迪链”(Dilian)的机制,是比亚迪率先推行的影子融资系统,公司以电子应收凭证取代即时付款,向庞大的供应商网络延后支付。根据公司最新披露数据,截至2023年5月,相关凭证债务规模已膨胀至逾4,000亿元。 路透社去年11月报道指出,这项工具使比亚迪对供应商的平均付款周期延长至127天,高于行业平均的108天。彭博汇编的数据则显示,比亚迪于2023年平均需275天才向供应商付款。在不少情况下,供应商会以手中的“迪链”凭证作为抵押,向小型银行或民间放贷机构借款以维持营运,形成一张结构复杂、长期游离于监管视野之外的融资网络。 在监管压力下,比亚迪被要求停用相关工具、减轻对供应商的资金压力,并于去年夏天承诺,将对供应商的帐款付款周期缩短至60天。 然而,退出「迪链」并非易事。根据比亚迪最新披露数据,截至2025年第三季,其负债比率约为71%。若将去年9月底尚未偿还的2,230亿元应付帐款一并计入,依公司数据推算,比亚迪实际负债比率将飙升至接近96%。 尽管逆风不断,投资界仍普遍认为比亚迪估值偏低。Marketscreener调查的28名分析师中,有23人给予“买入”或“跑赢大市”评级,仅一人建议“卖出”。Yahoo Finance调查的分析师亦预期,公司今年将重回收入与盈利双增长轨道。 亿万富豪投资人、巴菲特长年合作伙伴查理・蒙格曾于2023年表示,比亚迪在中国市场领先特斯拉的幅度“几乎到了荒谬的程度”,并称创办人王传福在「真正把东西做出来」这件事上,比马斯克更胜一筹。然而,在长达17年的丰厚投资回报后,当年因2008年买入比亚迪约10%股份而轰动市场的巴郡,却于去年9月低调清仓余下持股。这张不信任票,或许比所有看多的分析师意见加起来,更具份量。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里