债务重组首看现金流 碧桂园“摸着石头过河”

继公布具体的重组方案后，负债累累的碧桂园终带来一份迟来的业绩

重点：

• 去年中期亏损128.4亿元
• 中期总借贷2,502亿元

刘智恒

去年4月，碧桂园控股有限公司(2007.HK)因未能赶及刊发2023年业绩报告，被迫暂停在港交所交易。根据上市条例，若停牌18个月未能复牌，上市公司将面临除牌命运。

换言之，今年10月1日前碧桂园要通过港交所的要求，否则上市地位将消失，距离死线只有九个月时间。要复牌，首要公布集团业绩，经过一番努力，碧桂园的2023年全年业绩及2024年中期业绩，终于在市场亮相。

中期仅余67亿

2023年全年收入按年下跌6.8%，亏损1,673亿元，总借贷2,496亿元﹐手头现金638亿元。

2024年中期收入同比下跌55%至1,021亿元，亏损则收窄73%至128亿元。1年内要偿还的银行借款已达1,218.5亿元，但手头现金只余下67亿元，总负债达2,502亿元，而经营现金流更是负1.85亿元。

情况未见改善，但重组开始有眉目，本月初碧桂园公布方案，与七家银行组成的协调委员会达成共识，倘能落实，重组提案可让集团大幅去杠杆，目标是减少境外债务最多116亿美元。此外，亦将债项到期时间延长至最多11.5年，并可降低融资成本，目标是加权平均借贷成本，从每年约6%降低至约2%。

控股股东亦考虑，将集团未偿还的11亿美元股东贷款，转换为碧桂园或附属公司的股份。

业绩发布，意味有望复牌，而债务重组方案渐见曙光，重组路途似迈进一步。然而，事情较想象要复杂得多。

首先有外电引述知情人士透露，碧桂园主要债权人小组尚未同意境外债务重组条款，而该债权人小组占一笔104亿美元境外债逾三成。

一切还看楼市

此外，在重组方案中，未来的现金流是重中之重。公司估计在2024年至2040年间，29个国际项目的累计应占杠杆自由现金流介乎26至30亿美元。另外，2025年1月至2033年内，预期透过出售金融投资筹集约6至8亿美元。

中国内地的物业销售更是一大关键，公司预测在2024年至2039年，可用于应付境外债务的现金介乎200至250亿元。

不过，现金流是否达到预估水平，碧桂园有一套假设条件，首要是境内房地产市场逐渐复苏下，能够维持持续经营状况及正常业务营运。另外预计境内项目的平均售价，2025年只出现低位数下降，2026至2032年实现中低位数增长，并于2033年增长稳定在低个位水平。

简单说，前提是房地产市场能否逐渐复苏，另外要看债务重组方案，能否获各方债权人接受。

后面一点现时似有明确方案，虽仍未获所有债权人接纳，但起码迈前了一步。反之房地产市场的发展最难估量，目前内地楼市仍然疲不能兴，今年售价是否只有轻微下降，以及未来几年又可否增长，没人可回答，即使中国楼市好转，实际情况对碧桂园未必乐观。

销售急萎缩

债务缠身下，市场担忧碧桂园能否如期交付，即使有意置业者，都避开高风险的企业，未必考虑碧桂园项目；何况全国开发商也要卖楼，楼市充斥庞大供应，买家选择多的是。

过去几年，碧桂园的销售可用四个字概括，就是“每况愈下”。2021年销售达5,580亿元，2022年同比下跌36%至3,575亿元，2023年跌51%至1,743亿元，去年更暴跌73%至只有472亿元。可见销售并不乐观，纵使去年政府不断推出稳定楼市措施，碧桂园受惠程度似有限。

事实上，去年9月碧桂园核数师罗兵咸永道辞任，由中汇安达接任。罗兵咸的辞任函中指出，迟迟未能推进财务报表的工作，因要等待碧桂园提供数据及文件，包括集团对未来现金流的预测、有关在建及完工物业的减值评估，以及应收款的损失评估。换言之，对现金流的预期，当时似没有充足资料引证。那现时集团对现金流的预算，准确程度又有多高？

按目前情况，碧桂园即使能复牌及债务重组获通过，能否持续前行，要视资金情况，而资金又要看楼市，以及在低沉市场可否出售投资项目，一切都未能掌握在集团手中，碧桂园只能“摸着石头过河”。

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