2423.HK
BEKE.US
From good to great, can Shell do it?

线上线下一体化的房地产中介贝壳,在内地疲弱的楼市下,派出一张亮丽的成绩单

重点:

  • 贝壳去年扭亏为盈,赚58.9亿元
  • 公司更豪派末期股息每股0.117美元

    

刘智恒

当行业好景时,从事相关业务的企业大多可受惠,但到市况不景时,能穿越寒冬,跨过高山低谷仍屹立不倒,甚至可以迈步向前的,才有机会成为伟大企业。

近两年内地楼市极度疲弱,民营房企十家有九家濒临破产,影响所及,房地产中介亦受牵连,强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而,面对楼市价量齐跌的环境,贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展现出强大的能力。

贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈,收入778亿元(108亿美元),按年增长28.2%,赚58.9亿元,2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后,末期再派股息每股0.117美元,反映集团的现金仍然充裕。

过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功,一体即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租赁管理,以及仍在摸索中的“贝好家”业务。

市占率扩大

贝壳最主要的业务是房地产中介,2023年内地楼市价量齐跌,但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元,新房为10,030亿元,按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面,存量房是279.5亿元,新房是305.8亿元,分别上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入,明显是贝壳成功击败对手,抢占了别人的市场,提升了市占率,才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。

事实贝壳在楼市不景气下,去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家,经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升,足见集团在逆市仍能愈做愈大。

另一方面,地产中介最担心的事情就是生意做成了,佣金却迟迟未到口袋,特别是开发商的佣金,易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面,将应收账款周转天数,由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取,而“快佣”占新房的净收入比例,亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。

收数时间快了,但并没有影响新房的生意额,去年新房净收入还有上升,那就代表贝壳与开发商在洽商时,有强劲的议价能力,没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就减低坏账出现的风险。

两翼业务起飞

至于中介以外的业务,虽然占比较低,但去年的表现也相当理想。家居装修方面,将其纳入房产交易服务的流程,为该业务增加了客源,同时透过丰富的套餐产品,及提升交付能力,令收入按年增长146%至133亿元。

租赁住房管理的规模也不断扩大,其主打租务托管的”省心租”业务,由2022年管理规模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6个百分点至95.1%。

业务以外,贝壳在资金运用上亦作出配合,截至去年底止资产负债率为40%,现金及现金等价物达196.3亿元,由于一直现金充裕,去年集团斥资约7.19亿美元,回购4,670万股美国存托股份,占回购启动前的总股数3.7%。另一方面,集团亦将闲置资金,投放在低风险的理财产品,以收取一定回报,如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品,年化回报率由2.9至3.1厘。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说:“现在有非常好的基础,有一起打过仗的团队,我们相互信任及团结,越来越像一支攻无不破的队伍。”

忧楼市愈走愈弱

贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说,但投资市场似乎暂不买账,业绩发布后在美国市场下跌2.5%,翌日港股续下跌,收报36.9港元,下跌近3%。

市场有声音指贝壳全年业务虽做好,但第四季度似有放缓趋势,特别是在新房的交易总额为2,380亿元,按年下跌9.7%,收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心,即使贝壳在行业中能成功突围,远远超前对手,但整体房地产市场似正每况愈下,内房去库存并非一年半载可解决,若房市续不理想,在下行趋势中,你纵有天大能耐,也难持续在逆市做出亮丽成绩。

斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球,众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业,但能否如Jim Collins所说,最终成为伟大企业,就看在这次房地产的超级危机中,可否穿越周期,并推上一个更高的台阶。

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新闻

简讯:京东巴黎仓库发生大规模盗窃案

据财新网周三报道,电商巨头京东集团(JD.US;9618.HK)位于法国巴黎的一座仓库遭窃,窃贼盗走价值数以百万美元计的数千件货品。 京东证实事件属实,并表示警方已介入调查。公司同时指出,有媒体估算失窃货值超过3,700万欧元(约4,400万美元)的说法有所夸大。法国广播电台RFI周一报道,今次爆窃涉及超过50,000件货品,包括智能手机、手提电脑及平板电脑等。 涉事仓库于2024年1月启用,是京东在巴黎首个自营采购中心,负责从法国及其他欧洲市场采购商品。该中心亦是京东全球扩张布局的一部分,目前公司在海外营运的仓库数目已超过130个,随着业务逐步走出中国市场。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Mannings is a retailer

14亿消费者神话褪色 万宁撤离映照外资零售困局

作为香港最大美妆个护连锁品牌,万宁此次撤出中国,正值母公司DFI持续收缩亏损资产之际,也与今年稍早莎莎国际的类似决定形成呼应 重点: 万宁宣布将结束在中国内地长达21年的经营,关闭所有线上及线下门店 在竞争对手莎莎国际于今年6月作出相同决定后,长和旗下屈臣氏成为目前唯一仍在中国内地经营美妆个护业务的主要香港零售商    谭英 创立逾百年、最早在香港以乳品牧场起家的DFI零售集团(D01.SI),近年持续在亚洲约10,000家门店的庞大网络中进行资产瘦身,以提升整体运营效率。不过,真正引发市场关注的,是公司近日决定退出中国内地市场,成为最新一家撤离当地的外资零售商。 对长期关注该公司动向的人而言,这项决定其实并不算意外。2023年至2024年间,DFI已关闭92家内地门店,至今年初仅剩16家。尽管如此,当12月17日万宁中国微信公众号发布正式公告时,仍让不少人措手不及。公告指出,万宁将于明年1月中旬前关闭所有剩余内地业务,未来仅保留轻资产的跨境模式,让内地消费者通过香港门店购物。 随着万宁退出,香港“美妆个护三巨头”中已有两家撤离中国。此前,莎莎国际(0178.HK)已于4月关闭其内地所有实体门店。至此,三者之中仅剩屈臣氏仍在内地维持线下门店营运。 万宁于2004年10月在广州开设首家内地门店,2011年高峰期时,内地门店数量一度超过200家。不过,2015年后扩张步伐明显放缓,母公司于2018年便表示正重新评估相关业务。DFI在2024年年报中称,随着内地消费者转向线上购物,万宁中国收入下滑,势将导致“大部分”线下门店关闭,已提前暗示将退出中国内地市场。 DFI在中国的收缩并不仅限于万宁。2023年至2024年间,集团亦关闭了186家内地超市门店。2024年9月,DFI更以45亿元(约6.4亿美元)价格将其持有的永辉超市(601933.SH)股权出售予名创优品(9896.HK; MNSO.US)。同时,集团亦在新加坡、菲律宾等其他亚洲市场,持续处置表现欠佳的资产。 包括万宁、莎莎与屈臣氏在内的一批香港零售品牌,于2000年代中期大举进军中国市场,初期主打当时内地难以取得的国际商品。在中国于2001年加入世贸、经济高速起飞之际,这些品牌成功借助“香港光环”,吸引大批内地消费者。 然而,仅仅十年后,中国内地的零售生态已因社交媒体、网红经济与电商崛起而出现明显转变。要在新环境中生存,传统零售商不仅需要庞大的线上曝光与数字渠道,同时也必须具备足够规模的实体门店网络,才能为消费者提供更丰富与更便利的选择。 对香港品牌而言,这样的转型并不容易。这些企业长期深耕香港的实体零售模式,对于运用内地已高度普及的各类平台与应用程序建立线上通路,反应相对迟缓。 “香港光环”褪色 同样严峻的,是“香港品牌”本身的吸引力正迅速褪色,对不少内地消费者而言,已不再具备过去的光环。与此同时,本土零售商不仅经营手法日益成熟,营销策略亦更为进取,善用抖音、小红书等主流社交平台上的本地网红推广产品。此外,跨境电商的普及,也削弱了香港门店在进口商品方面原有的优势。 在万宁正式宣布撤出中国市场前半年多,莎莎已宣布于今年6月30日前关闭其余18家内地实体门店。公司将困境归因于激烈竞争,以及美妆零售行业正处于“洗牌期”,并披露其2024年收入下滑9.7%,盈利更大跌65%。 万宁与莎莎均表示,未来将转向跨境零售,重点布局华南的广东与海南市场,通过保税仓模式,把握12月18日海南自由贸易区正式启动带来的机会。规模较小的香港美妆个护零售商卓悦控股,亦自2018年高峰以来持续关闭实体门店,并于12月11日宣布与医疗器械企业紫元元成立跨境零售合资公司。 即使在高峰期,万宁在内地的门店数量也仅约200家,莎莎则于2022年达到77家,两者的规模都远远落后于屈臣氏集团。作为全球最大的美妆个护零售商,屈臣氏早在1989年4月便已在北京王府饭店开设首家内地门店。 屈臣氏创立于1856年,最初是一家香港药房,目前隶属长江和记实业(0001.HK)。截至今年6月30日,屈臣氏在全球共设有16,935家门店,其中内地门店达3,630家。不过,与其他同业一样,屈臣氏在中国内地的美妆个护业务亦出现疲态,今年上半年相关业务收入按年下跌3%,同店销售亦下降1%;过去一年内,集团已关闭145家内地门店。 今年上半年,长和旗下零售业务中,美妆个护中国分部是唯一录得增速下滑的地区。尽管该分部整体收入仍按年上升8%至988亿港元(约127亿美元),公司仍指出,中国业务表现“不利”,主要受制于经济长期放缓下的消费疲弱。 据报道,长江和记正考虑于2026年为屈臣氏安排一宗约20亿美元的香港上市,以赶上香港近年火热的新股上市潮。不过,中国市场表现疲弱,或将成为该业务的一项阻力。鉴于屈臣氏在内地庞大的门店规模,以及公司屡次强调对中国市场的长期承诺,屈臣氏短期内撤出内地的可能性并不高。 然而,在当前的零售环境下,屈臣氏与其他香港同业面临的压力并无二致。零售商一方面须探索如何将线上、线下业务与社交媒体更紧密结合,另一方面还要应对利润空间日益收窄,以及消费信心疲弱的现实。 官方数据显示,今年首11个月中国整体零售销售仅按年增长1.3%。内地本土零售商的日子同样不好过,并未比香港同业更具优势。普华永道中国消费市场行业主管余叶嘉莉(Carrie Yu)向《南华早报》表示:“无论是本地、国际还是香港零售商,大家都在苦撑。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:优必选收购A股上市公司锋龙电气43%股权

机器人制造商深圳市优必选科技股份有限公司(9880.HK)周三公布,拟收购深圳证券交易所上市的浙江锋龙电气股份有限公司(002931.SZ)合共43%股权,总作价约16.65亿元(2.37亿美元)。 交易将分两阶段进行,优必选首先以每股17.72元收购锋龙股份29.99%股权,随后再发起要约收购13.02%股权,价格较停牌前折让约一成。收购完成后,锋龙股份将成为优必选旗下首家A股上市附属公司,其财务业绩将并入优必选帐目。锋龙股份董事会将重组,七名董事中的六名将由优必选委派,控股权及实际控制人随之变更。 成立于2003年的锋龙股份主要从事园艺机械、液压控制系统及汽车零部件业务,近年已成功扭亏。优必选表示,收购有助强化其供应链整合、成本控制及量产能力,进一步巩固在人形机器人产业的竞争地位。 锋龙股份于12月18日停牌,周四复牌后股价上涨10.01%,收报21.65元,市值升至约47亿元。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Geneplus IPO

疫情红利退潮 吉因加稳扎稳打再出发

疫情红利退潮后,AI精准医疗公司吉因加试图证明已重新找回增长动力,而叩关港股上市将是一次重要考验 重点: 精准医疗公司吉因加正式递表港交所,其核心业务在疫情后已重新恢复增长 公司毛利率由2022年的41.9%提升至今年上半年的68.5%    李世达 人工智能仍是全球资本市场的大势所趋,但不同应用场景的市场待遇已逐渐分化。在这环境下,吉因加科技(绍兴)股份有限公司选择推进上市进程,为市场提供了一个检视AI医疗企业现实处境的窗口。 吉因加的成长轨迹,与中国近十年的精准医疗发展高度重叠。根据申请文件,公司最早可追溯至2015年,初期以科研级基因测序与多组学分析服务起家,主要服务对象为医学研究机构与临床科研团队。在精准医疗仍属前沿概念的阶段,公司定位偏向“技术平台”,透过累积样本数据与生物标志物研究能力,逐步建立多组学分析基础。 真正改变公司发展节奏的,是新冠肺炎疫情的到来。2020年至2022年间,新冠检测需求迅速放大,吉因加亦在此期间大幅扩张检测服务,带动收入于2022年冲高至18.15亿元(2.58亿美元),并录得3.72亿元盈利,成为公司历史高峰。然而,这一成绩更多来自特殊公共卫生事件所带来的集中需求,并非常态。 随着疫情红利在2023年快速退潮,吉因加亦不得不面对“回归常态”的考验。公司收入于2023年急降至4.73亿元,按年下滑约73.9%,疫情相关检测业务几近退出舞台。此后,公司将资源重新聚焦于肿瘤精准诊断、器官健康监测等方向,加快将早年累积的多组学能力转化为临床与体外诊断(IVD)产品。2024年收入回升至5.57亿元,按年增长约17.8%,2025年上半年收入为2.85亿元,按年再回升12.6%,显示核心业务已重新站稳,但规模仍有限。 从业务结构看,吉因加目前的收入高度集中于可直接变现的精准诊断解决方案。2024年,该业务贡献约78.3%的收入;临床科研与转化解决方案占约16.7%,药物研发赋能相关收入仅占约5%。申请文件引用第三方数据称,以2024年收入计,吉因加在中国精准诊断解决方案行业排名第三,市占率约2.7%。 毛利率持续改善 盈利方面,吉因加仍未摆脱转型期的考验。公司在2023年仍录得5,412.7万元盈利,但2024年转为亏损4.24亿元,2025年上半年亏损进一步扩大至4.14亿元。主要因为上半年录得3.62亿元的公允价值亏损,去年同期为1.09亿元。而经调整净亏损实际上是收窄,较去年同期的8,823.5万元减少至4,765.6万元 值得留意的是,公司毛利率持续改善,由2022年的41.9%提升至2025年上半年的68.5%。这意味亏损并非源于产品竞争力下降,而主要来自研发、销售及平台建设等前期投入。 然而,财务结构则解释了公司选择此时赴港上市的现实动机。截至今年6月底,公司手头现金及现金等价物仅9,600.6万元,但流动负债净额却高达17.75亿元,上半年经营活动现金流亦为负3,477.8万元。在资金压力上升的情况下,透过上市补充资本,对其维持研发与市场投入显然至关重要。 从市场面来看,AI医疗板块并未出现明显退潮,但市场热度已不再“雨露均沾”。去年底上市的讯飞医疗(2506.HK),虽然公司中期收入增长超三成,亏损亦收窄42%,但股价今年至今仍跌13%,目前市销率约为11倍;鹰瞳科技(2251.HK)上市以来则跌了82.3%。这说明AI医疗的溢价红利已经过去,公司必须证明未来的盈利潜力,争取投资人的信任票。 整体而言,吉因加并非一间缺乏技术或市场基础的AI医疗公司,其多年累积的多组学数据、在精准诊断领域建立的医院与临床网络,以及核心诊断业务已恢复温和增长,显示公司并未在疫情红利退潮后“失速”。毛利率持续走高,亦反映其产品结构正朝附加值较高的方向调整,基本面并非全然悲观。 然而,现阶段的挑战同样明确:收入规模仍偏小,业务高度集中于诊断端,药物研发赋能等高想像空间业务尚未形成实质贡献;同时,连续亏损与紧张的现金流,也让上市的节奏并不从容。在港股AI医疗估值已趋理性的背景下,市场对吉因加的期待,在于能否清楚交代未来两至三年的盈利路径与现金流改善节奏。若公司能在精准诊断之外,逐步释放平台化能力的变现成果,其估值或仍有支撑空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里