2423.HK
BEKE.US
From good to great, can Shell do it?

线上线下一体化的房地产中介贝壳,在内地疲弱的楼市下,派出一张亮丽的成绩单

重点:

  • 贝壳去年扭亏为盈,赚58.9亿元
  • 公司更豪派末期股息每股0.117美元

    

刘智恒

当行业好景时,从事相关业务的企业大多可受惠,但到市况不景时,能穿越寒冬,跨过高山低谷仍屹立不倒,甚至可以迈步向前的,才有机会成为伟大企业。

近两年内地楼市极度疲弱,民营房企十家有九家濒临破产,影响所及,房地产中介亦受牵连,强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而,面对楼市价量齐跌的环境,贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展现出强大的能力。

贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈,收入778亿元(108亿美元),按年增长28.2%,赚58.9亿元,2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后,末期再派股息每股0.117美元,反映集团的现金仍然充裕。

过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功,一体即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租赁管理,以及仍在摸索中的“贝好家”业务。

市占率扩大

贝壳最主要的业务是房地产中介,2023年内地楼市价量齐跌,但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元,新房为10,030亿元,按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面,存量房是279.5亿元,新房是305.8亿元,分别上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入,明显是贝壳成功击败对手,抢占了别人的市场,提升了市占率,才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。

事实贝壳在楼市不景气下,去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家,经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升,足见集团在逆市仍能愈做愈大。

另一方面,地产中介最担心的事情就是生意做成了,佣金却迟迟未到口袋,特别是开发商的佣金,易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面,将应收账款周转天数,由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取,而“快佣”占新房的净收入比例,亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。

收数时间快了,但并没有影响新房的生意额,去年新房净收入还有上升,那就代表贝壳与开发商在洽商时,有强劲的议价能力,没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就减低坏账出现的风险。

两翼业务起飞

至于中介以外的业务,虽然占比较低,但去年的表现也相当理想。家居装修方面,将其纳入房产交易服务的流程,为该业务增加了客源,同时透过丰富的套餐产品,及提升交付能力,令收入按年增长146%至133亿元。

租赁住房管理的规模也不断扩大,其主打租务托管的”省心租”业务,由2022年管理规模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6个百分点至95.1%。

业务以外,贝壳在资金运用上亦作出配合,截至去年底止资产负债率为40%,现金及现金等价物达196.3亿元,由于一直现金充裕,去年集团斥资约7.19亿美元,回购4,670万股美国存托股份,占回购启动前的总股数3.7%。另一方面,集团亦将闲置资金,投放在低风险的理财产品,以收取一定回报,如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品,年化回报率由2.9至3.1厘。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说:“现在有非常好的基础,有一起打过仗的团队,我们相互信任及团结,越来越像一支攻无不破的队伍。”

忧楼市愈走愈弱

贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说,但投资市场似乎暂不买账,业绩发布后在美国市场下跌2.5%,翌日港股续下跌,收报36.9港元,下跌近3%。

市场有声音指贝壳全年业务虽做好,但第四季度似有放缓趋势,特别是在新房的交易总额为2,380亿元,按年下跌9.7%,收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心,即使贝壳在行业中能成功突围,远远超前对手,但整体房地产市场似正每况愈下,内房去库存并非一年半载可解决,若房市续不理想,在下行趋势中,你纵有天大能耐,也难持续在逆市做出亮丽成绩。

斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球,众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业,但能否如Jim Collins所说,最终成为伟大企业,就看在这次房地产的超级危机中,可否穿越周期,并推上一个更高的台阶。

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新闻

简讯:萝卜快跑获迪拜首个全无人驾驶测试许可

百度(BIDU.US; 9888.HK)周三宣布,旗下自动驾驶出行服务平台萝卜快跑(Apollo Go),已获得迪拜道路与交通管理局(RTA)颁发的全无人驾驶测试许可。百度稱,這讓其成為迪拜首個且目前唯一獲准開展全無人測試的企業。 同时,萝卜快跑将在迪拜启用其首个海外无人驾驶一体化营运基地,集成车辆运营、维护升级、安全监控及人员培训等功能,未来将作为中东地区的智能中枢,支持当地车队规模逐步扩展至超过1,000辆。 百度表示,迪拜在交通基建、监管环境及对创新科技的接受度方面具备领先优势,有利于无人驾驶技术规模化落地,公司将与当地监管部门及伙伴深化合作,推动智能交通发展。 目前,萝卜快跑自动驾驶出租车业务在全球22个城市运营,其中多数在中国境内,包括武汉、北京、深圳、上海等地,境外方面目前仅在香港及迪拜运营。此外,萝卜快跑去年底公布,将与优步(UBER.US)合作于2026年在英国伦敦开展自动驾驶汽车试点。 百度股价周四低开,至中午休市报125.7港元,跌3.38%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:持续亏损的天数智芯 上市首日午盘收升11%

芯片制造商上海天数智芯半导体股份有限公司(9903.HK)周四在港交所挂牌,开盘升31.5%报190.2港元,及後升幅收窄,中午收报160.7港元,升11%。 公司发售2,543.2万股,每股发售价144.6港元,净募资金额35.09亿港元,公开发售录得超额413倍,国际配售超额9.7倍。 天数智芯的产品组合主要包括通用GPU芯片及加速卡,以及定制AI算力解决方案,当中包括通用GPU服务器及集群。 2022至2025年上半年,公司持续录得亏损,去年上半年收入3.24亿元,同比上升64%,但亏损续扩大51%至6.09亿元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Eve Energy makes batteries

无惧价格战冲击 亿纬锂能冲刺香港第二上市

全球排名第五的电动车电池制造商亿纬锂能,紧随龙头宁德时代的脚步,计划在深圳之外,再赴香港上市 重点: 锂电池制造商亿纬锂能已递交香港上市申请,在中国核心电动车电池业务遭遇价格战冲击之际,公司正把重心转向储能产品及海外销售 公司已放弃马来西亚工厂第三期计划,并把重点转向匈牙利的新厂房,该厂预计于2027年投产     谭英 在节奏飞快的电动车产业中,短短半年,情势已大不相同。 电动车电池巨头惠州亿纬锂能股份有限公司(300014.SZ)去年6月首次申请在香港上市时,已持有深圳交易所上市股份的投资者几乎毫无反应。然而,上周这家锂电池制造商重新递交香港上市申请后,市场反应明显升温,其股价在随后几天上涨了6%。 这次的催化因素,似乎在于公司自上次申请以来重拾成长动能,以及近年火热的香港IPO市场;投资者也可能受到亿纬锂能竞争对手宁德时代(3750.HK; 300750.SZ)去年5月在香港完成第二上市的鼓舞。该次上市是香港去年规模最大的IPO,集资53亿美元,宁德时代港股股价自上市以来几乎翻倍。 亿纬锂能最初的香港IPO申请,展现出与宁德时代相似的成长故事,主要受惠于新能源车(NEV)市场、尤其是中国市场的快速崛起。根据最新上市文件,自2009年在深圳上市以来,公司收入与利润的年均复合成长率分别达43.9%与36.4%。 不过,公司在2024年遭遇了一次减速,当年收入由前一年的488亿元小幅下滑至486亿元(约70亿美元)。此后情况有所改善,至少在收入层面如此,2025年前九个月,公司收入按年增长32%至450亿元;但同期利润却按年下滑9.1%,降至290万元,显示公司仍面临一定逆风。 亿纬锂能是电动车电池产业的重要参与者之一,不过其深圳市值约为1,440亿元,仍不到宁德时代1.7万亿元市值的十分之一。尽管如此,若此次IPO顺利完成,亿纬锂能将与宁德时代并列,成为第二家同时在深圳与香港双重上市的中国电池制造商,而全球前十大电动车电池制造商中,有九家来自中国。 亿纬锂能于去年6月首次递交上市申请文件时,据报目标募资约300亿港元(约38.5亿美元)。但自那时以来,市场环境已出现变化,亿纬锂能本身亦有所调整。其中一项重要变化,是公司已放弃兴建马来西亚工厂第三期的计划,该项目原本被视为香港IPO募资款项的主要用途之一。 取而代之的是,公司现计划把相关资金投入位于匈牙利德布勒森(Debrecen)的一座30 GWh电池工厂,专门生产面向欧洲市场的下一代电动车电池。这一布局表面上看似展现信心,但实际上,亿纬锂能的电池业务在过去数年经历了不小的波动,主要原因在于市场竞争日益激烈,以及锂价整体上行,而锂正是当前最先进电池产品的核心材料。 据中国媒体报道,近期有四家主要正极材料制造商,因锂价上涨而暂停生产一个月,被视为对成本压力的反制行动。另一种形式的反制则来自宁德时代,该公司去年在一场供应商大会上表示,计划推动钠离子电池的大规模应用,以采用成本更低、环境友善度更高的钠离子技术,从而降低对锂资源的依赖。 三大业务板块 尽管核心技术仍以锂为基础,亿纬锂能相较部分同业具备一项优势,即不仅生产电动车用电池,同时也深度布局储能系统电池。此外,公司在消费型电池领域亦占有重要地位,而这正是创办人刘金成最早起家的领域。 拥有化学背景的刘金成于1994年辞去电厂工作自行创业,首度创业未告成功,但第二次创立的惠州金达电子则取得不错成绩,主攻个人手提电话(personal handy phone,早期行动电话)用电池,并延伸至电子烟、电子收费系统及耳机等产品。其后公司更名为亿纬锂能,并于2015年正式切入电动车动力电池与储能电池市场。 亿纬锂能长期高强度投入研发,2024年研发支出达29亿元,占总收入的6.1%。公司目前设有七个研究院,研发人员超过6,000人。 在长期投入与多年经验的支撑下,根据招股书所引述的独立研究,亿纬锂能已跻身全球前三大消费型电池制造商,按出货量计市占率达11.7%。在动力电池方面,公司位列中国前五大电动车用电池制造商,2024年全球市占率为2.8%;在储能电池领域,则为全球第二大供应商,市占率达17.2%。 去年首九个月,消费型电池收入为82.6亿元,占亿纬锂能总收入的18.3%;动力电池收入为196亿元,占比43.6%;储能电池收入为171亿元,占总收入的37.9%。 过去数年,亿纬锂能及其同业面临的最大挑战,来自于高度拥挤的电动车电池市场所引发的混战。随着竞争加剧、价格下滑,亿纬锂能的平均售价由2022年的每GWh 11亿元,骤降近一半至2025年前九个月的每GWh 6亿元。 公司正尝试为动力电池业务降温,一方面加速发展储能电池业务,另一方面则加大海外销售比重,以避开竞争相对激烈的本土市场。2025年前九个月,海外销售占公司收入的23.4%,主要来自韩国及欧盟市场。预计于2027年投产的匈牙利工厂,将与现有的马来西亚工厂一同,成为推动海外销售成长的关键。 储能电池或将成为公司的重要“救生圈”。在再生能源电站建设加速、电力储存需求大增的带动下,储能电池收入占比已由2022年的26%,提升至去年的37.9%。国际能源署(IEA)预测,2025年全球储能电池销售额将达660亿美元,较2024年成长16%,而供应商前六名全数由中国企业包办。…
solar and property in 145

十五五:光伏与地产等待下个潮头

五年一运,潮起潮落。站在十四五与十五五的交界回望,光伏与房地产留下了两条截然不同却同样剧烈的产业轨迹:一个在政策推力下快速膨胀后回落,一个在风险出清中被迫急刹,命运在周期更替中翻转    李世达 在中国的政策语境中,五年规划像是一套反覆校准的节奏设定,会在不同阶段调整国家发展的权重配置,明确优先位置,却不会为企业经营预判吉凶。即使抓对了方向,搭上了政策顺风车,也可能因监管节奏、资源配置与产业竞争的同步变化,产生远超企业预期的结果。 在刚刚过去的十四五(第14个五年规划)周期中,光伏与房地产,正是最典型的“猜中了开头,却没估到结尾”的产业代表。前者在双碳目标下迅速做大,却在短短数年内陷入产能过剩与价格竞争;后者则在去杠杆与防风险框架下急速降温,拖累整条供应链进入长周期调整。两个行业的命运就此彻底改变。 光伏:从加速到失速 十四五初期,光伏产业被赋予清晰而具体的政策定位——推动能源转型、降低度电成本、建立安全可控的新能源供应链。在“加快发展”“大规模推进”“应建尽建”的政策语言下,装机量被视为最核心的考核指标。 在政策推动下,中国光伏装机量快速攀升,数据显示,中国光伏新增装机容量由2020年的48GW,快速扩张至2023年的216GW,2024年进一步升至超过260GW,短短四年间翻了五倍以上。中国一举成为全球最大的光伏装机市场,也完成了十四五“做大规模”的核心任务。 问题在于,装机量的爆发,并未同步转化为产业回报的改善。在硅料、电池片与模组环节,产能几乎同时集中释放。以多晶硅为例,价格自2022年高点的每公斤超过300元,跌至2024年底不足70元,跌幅逾七成;电池片与模组价格亦同步探底。即便全球需求仍在成长,也难以消化如此激进的扩产节奏,行业迅速陷入“以价换量”的竞争格局。 企业盈利的恶化,随即反映在资本市场上。过去五年,隆基绿能(601012.SH)股价累计下跌约65%,通威股份(600438.SH)下跌近50%,晶科能源(688223.SH; JKS.US)跌幅超过55%,天合光能(688599.SH)亦下跌约25%。即便出货量与营收规模仍在成长,龙头企业的估值中枢已明显下移,显示投资人开始重新评估,在政策导向的扩张完成后,光伏产业是否仍能支撑过往的高估值与超额回报预期。 这一变化,也体现在政策语言的转调之中。十四五期间,政策重心在于“规模”;进入十五五前瞻阶段,相关文件与表述开始转向“高质量发展”“有序建设”“提升消纳能力”与“完善市场机制”,意味着光伏产业已从“必须扩张”的政策任务,走向“需要筛选”的市场阶段。 地产:去杠杆冲击产业链 如果说光伏的失速与政策的鼓励有关,那么房地产的转折,则是外在风险短时间内集中释放的结果。十四五初期,“三条红线”、房企融资集中度管理等去杠杆措施全面落地,加上新冠肺炎疫情冲击,导致行业核心指标迅速下行,房地产行业已是摇摇欲坠。 根据国家统计局数据,全国商品房销售面积由2021年的17.94亿平方米,高位回落至2024年的约9.73亿平方米,累计跌幅约45%,2025年前11个月则仅有约7,87亿平方米;房地产开发投资额、是新开工面积同样全面断崖式下滑,至今尚未见底。 在资金端收紧与销售端回落的双重压力下,龙头房企的命运开始分化:万科(2202.HK; 000002.SZ)进入流动性承压阶段,而恒大与碧桂园(2007.HK)则相继陷入全面危机。最终恒大被迫退市、董事长许家印沦为阶下囚。据不完全统计,过去五年中国约有77家开发商暴雷,这迫使如今的房地产企业忙于还债,经营重心转向保交付与现金流安全,土地购置与新项目投资全面收缩,从源头削弱了整条产业链的需求基础。 上游建材最先承压,水泥与平板玻璃产量自2021年起连续三年下滑。以水泥为例,全国产量由2021年的23.6亿吨,降至2024年的18.25亿吨,去年7月录得单月1.46亿吨产量,为2009年以来单月新低;价格中枢亦同步下移,即便中国建材(3323.HK)等企业资产负债结构相对稳健,也难以避免盈利能力下滑。 中游施工与装修需求同样失速。住宅施工节奏放缓,使中国联塑(2128.HK)的订单节奏直接降温;顾家家居(603816.SH)等原本建立在“地产后周期+消费升级”叙事上的企业,也因新屋交付放慢,并叠加消费动能转弱与海外拓展受挫,而失去成长支撑。顾家家居过去五年股价跌幅达41.3%,中国联塑则跌了61.8%。 即便被视为防御性较高的物业管理板块,也未能完全置身事外。随着开发端交付规模下降,行业新增在管面积增速明显放缓。以碧桂园服务(6098.HK)为例,其过往依赖同系开发商交付的规模驱动模式,开始遭到市场重新审视,估值逻辑由“高速成长”转向“存量经营”。过去五年股价崩跌超九成。 拆解光伏与房地产的共同处境,在于它们身处的,是一个高度节奏化的政策体系。当整个体系要求“快”、“大”又“稳”、要求在有限时间内完成阶段性任务,企业能做的,往往只是跟上节奏,而非重新定义节奏。某些产业在上一个周期被推至舞台中央,下一个周期便可能被要求退场降速,这种潮起潮落本身就是制度节奏的一部分。而曾被推上政策浪头的产业,终究要学会在退浪后站稳脚步,等待下一次政策潮汐的转向。 展望十五五,光伏产业不再被赋予单纯“做大规模”的政策任务,政策关注点将转向消纳能力、电力市场化与储能配套,产业竞争核心由扩产速度回到成本与效率。至于房地产,政策目标更可能聚焦风险收敛与秩序修复,而非重启投资与销售刺激,行业或进入规模收缩、低杠杆与慢周转并存的常态化阶段。对市场而言,十五五真正值得观察的,不是是否出现新一轮政策红利,而是制度约束如何重新塑造这两个产业的生存边界。 本文为本系列专题的第一篇,整个系列共分为五篇,后续篇章将陆续刊出。 李世达,咏竹坊编辑。他的联络方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里