2423.HK BEKE.US
From good to great, can Shell do it?

线上线下一体化的房地产中介贝壳,在内地疲弱的楼市下,派出一张亮丽的成绩单

重点:

  • 贝壳去年扭亏为盈,赚58.9亿元
  • 公司更豪派末期股息每股0.117美元

    

刘智恒

当行业好景时,从事相关业务的企业大多可受惠,但到市况不景时,能穿越寒冬,跨过高山低谷仍屹立不倒,甚至可以迈步向前的,才有机会成为伟大企业。

近两年内地楼市极度疲弱,民营房企十家有九家濒临破产,影响所及,房地产中介亦受牵连,强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而,面对楼市价量齐跌的环境,贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好,公司展现出强大的能力。

贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈,收入778亿元(108亿美元),按年增长28.2%,赚58.9亿元,2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后,末期再派股息每股0.117美元,反映集团的现金仍然充裕。

过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功,一体即指存量房和新房交易业务,三翼包括家居装修、房屋租赁管理,以及仍在摸索中的“贝好家”业务。

市占率扩大

贝壳最主要的业务是房地产中介,2023年内地楼市价量齐跌,但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元,新房为10,030亿元,按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面,存量房是279.5亿元,新房是305.8亿元,分别上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入,明显是贝壳成功击败对手,抢占了别人的市场,提升了市占率,才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。

事实贝壳在楼市不景气下,去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家,经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升,足见集团在逆市仍能愈做愈大。

另一方面,地产中介最担心的事情就是生意做成了,佣金却迟迟未到口袋,特别是开发商的佣金,易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面,将应收账款周转天数,由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取,而“快佣”占新房的净收入比例,亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。

收数时间快了,但并没有影响新房的生意额,去年新房净收入还有上升,那就代表贝壳与开发商在洽商时,有强劲的议价能力,没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取,就减低坏账出现的风险。

两翼业务起飞

至于中介以外的业务,虽然占比较低,但去年的表现也相当理想。家居装修方面,将其纳入房产交易服务的流程,为该业务增加了客源,同时透过丰富的套餐产品,及提升交付能力,令收入按年增长146%至133亿元。

租赁住房管理的规模也不断扩大,其主打租务托管的”省心租”业务,由2022年管理规模70,000套,提升至去年底的200,000套,入住率亦提升6个百分点至95.1%。

业务以外,贝壳在资金运用上亦作出配合,截至去年底止资产负债率为40%,现金及现金等价物达196.3亿元,由于一直现金充裕,去年集团斥资约7.19亿美元,回购4,670万股美国存托股份,占回购启动前的总股数3.7%。另一方面,集团亦将闲置资金,投放在低风险的理财产品,以收取一定回报,如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品,年化回报率由2.9至3.1厘。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说:“现在有非常好的基础,有一起打过仗的团队,我们相互信任及团结,越来越像一支攻无不破的队伍。”

忧楼市愈走愈弱

贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说,但投资市场似乎暂不买账,业绩发布后在美国市场下跌2.5%,翌日港股续下跌,收报36.9港元,下跌近3%。

市场有声音指贝壳全年业务虽做好,但第四季度似有放缓趋势,特别是在新房的交易总额为2,380亿元,按年下跌9.7%,收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心,即使贝壳在行业中能成功突围,远远超前对手,但整体房地产市场似正每况愈下,内房去库存并非一年半载可解决,若房市续不理想,在下行趋势中,你纵有天大能耐,也难持续在逆市做出亮丽成绩。

斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球,众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业,但能否如Jim Collins所说,最终成为伟大企业,就看在这次房地产的超级危机中,可否穿越周期,并推上一个更高的台阶。

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新闻

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新闻概要:阿里巴巴整合饿了么升级为淘宝闪购

在饿了么借助GPS定位技术,彻底变革行业十余年后,阿里巴巴将让这一外卖品牌退场 阳歌 本周国内多家媒体援引未具名消息源报道,电商巨头阿里巴巴集团控股有限公司(BABA.US;9988.HK)将停止使用饿了么品牌,对中国最早的餐饮外卖巨头进行重塑,以迎接“闪送零售”新时代。消息源之一的新浪网披露,从12月1日起,阿里巴巴将正式将饿了么APP更名为“淘宝闪购”。 新浪网称,饿了么庞大的骑手团队——他们标志性的蓝色头盔、工装和送餐箱曾是中国大多数主要城市的街头常见风景——现已开始承接淘宝闪送订单。淘宝平台自身也运营着独立骑手团队,其亮橘色赛车风格工装,正迅速成为上海等大都会街头的崭新风景。 阿里巴巴尚未对停用饿了么品牌的计划置评,此前阿里通过2018年分阶段进行的一系列收购饿了么,对其估值近100亿美元。然而此后该品牌表现相对沉寂,市场份额遭竞争对手美团(3690.HK)蚕食,今年京东(JD.US;9618.HK)亦进入该领域。 随着京东入局,三家公司陷入激烈价格战,已引发监管层出手干预。 创立于十多年前的饿了么,借助当时尚属新兴的全球定位技术,将外卖服务变得快速、高效且实惠,彻底改变了中国餐饮外卖业态。近期三家公司均在其服务中增设本地生活商品,竞相角逐最快送达时效。 阿里巴巴今年4月底推出淘宝闪送业务,经过初期试点后,近几周该服务正加速扩张。服务上线时阿里曾表示,该服务旨在以30分钟至1小时配送生鲜杂货、零食百等商品的时效能力,对饿了么核心餐饮外卖形成业务补充。 阿里巴巴最新力推的“闪送零售”战略,与近十年前马云提出的融合线下实体与线上购物的“新零售”计划颇为相似。但该战略最终产生的协同效应并不显著,阿里巴巴最终出售了当时收购的大部分实体零售资产。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
EnjoyGo operates robotaxis

布局自驾赛道 上汽旗下享道出行冲刺港股

上汽集团旗下出行业务板块申请赴港上市,借此集资用于研发自动驾驶出行服务及其他相关用途 重点: 上汽集团旗下出行服务平台——享道出行,已向港交所递交上市申请 公司是中国众多推进自动驾驶出租车商业化进程的企业之一    梁武仁 近年来,投资者在中国可选择的自动驾驶出行公司已愈来愈多,市场领先的三家公司分别为小马智行、文远知行及百度,其次还有Momenta及如祺出行等后起之秀。如今,这些民营企业即将迎来一位国企对手的挑战——享道出行(上海)科技股份有限公司正准备加入竞争行列,期望依靠自动驾驶业务走向盈利。 上周二,上汽集团旗下的出行服务子公司——享道出行,已向香港交易所提交首次公开募股(IPO)申请。上汽集团同时也是通用汽车及大众汽车在中国的合资伙伴。享道出行表示,此次上市的目的之一,是为自动驾驶(Robotaxi)服务筹集研发资金。 目前,网约车服务仍是享道出行的主要收入来源。然而,这一市场竞争比新兴的自动驾驶出租车业务更为激烈,滴滴出行占据主导地位,并面临众多中小型竞争对手的挑战,甚至部分地方政府已警告该行业竞争“热”。尽管享道出行拥有上海这一“主场优势”,且上汽集团作为当地最大国有企业之一,但其在该市场的占有率仍然微小,且尚未实现盈利。 因此,公司显然需要寻找新的、且具盈利潜力的收入来源,而它似乎认为自动驾驶出租车业务正是答案。这一判断在某种程度上是合理的。首先,北京方面显然决心让中国成为全球自动驾驶技术的领先者,这一点从行业竞争日趋拥挤的现状中可见一斑。而享道出行在这一快速兴起的领域中,属于技术相对领先的企业,这也为公司在未来的竞争中提供了一定优势。 与母公司上汽集团之间的联系,是享道出行最重要的资产之一。母公司能够为其提供量身定制的自动驾驶车辆,以满足运营需求。由于上汽集团为国有企业,公司也有望在政策层面获得多种形式的支持,协助国家及地方政府实现相关政策目标。 根据其提交的上市申请文件,享道出行引用第三方研究指出,公司是中国首个由汽车制造商支持的出行平台,并具备运营L4级自动驾驶出租车的能力——即在多数情况下,无需人工干预实现自动驾驶的技术等级。公司计划于今年底,在上海浦东新区启动自动驾驶出租车商业化服务,并预期于2027年前拓展至其他城市。 不过,短期内自动驾驶出租车业务所带来的收入仍将有限。一方面,大众对无人驾驶汽车的安全性与乘坐舒适度仍需时间适应;任何重大事故都可能引发安全疑虑,令市场接受度迅速倒退。另一方面,该业务目前受限于运营区域,多数营运商在早期阶段需透过高额补贴吸引用户,导致盈利前景延后。 因此,享道出行在可见的未来,仍须倚重尚未实现盈利的网约车应用业务来维持收入规模,以向投资者证明其具备稳定营运能力。根据弗若斯特沙利文的数据,2024年公司按交易总额(GTV)计,在中国网约车行业中排名第五,市占率仅为个位数。尽管其网约车服务已覆盖全国超过80个城市,并拥有逾100万名注册司机,但主要业务仍集中于上海市场,在当地排名仅次于滴滴出行。 盈利能力改善 令人鼓舞的是,公司虽然营收出现下滑,但亏损幅度正持续收窄。2025年上半年,公司总收入按年下降约3%至30亿元(约合4.21亿美元);然而,随着司机成本下降,公司毛利率显著改善,由去年同期的6.6%升至今年上半年的11%。 尽管毛利率的提升值得肯定,但对一家线上服务公司而言,该水平仍属偏低。作为对比,拥有更高制造成本结构的上汽集团毛利率亦在类似区间。而竞争对手文远知行(WRD.US)截至6月止12个月的毛利率为28.5%,小马智行(PONY.US)则为17.0%,显示享道出行仍有相当大的追赶空间。 即使享道出行的网约车业务未来能实现盈利,考虑到行业竞争激烈,其短期内也难以成为主要盈利来源。公司目前还提供汽车租赁及二手车销售服务,但这两项业务收入规模相对有限,仅占总销售额的约20%,且看起来难以成为改变公司局势的关键。 在这种情况下,自动驾驶出租车业务被视为享道出行最具增长潜力的核心动能之一。根据高盛的市场预测,到2030年,中国将有超过10个城市实现自动驾驶出租车上路运营,整体市场规模有望于2035年达到470亿美元。 高盛进一步预计,到2035年,每辆Robotaxi每日可为营运商创造69美元净收益,高于现时网约车平均每日28至56美元的收益,原因在于自动驾驶车辆可延长营运时间并降低人工成本。 尽管前景看似可期,但享道出行仍面临众多竞争对手的强势夹击,其中不少企业拥有先发优势与雄厚资金。百度可利用其传统搜寻业务产生的庞大现金流,支撑萝卜快跑自动驾驶出租车服务;而文远知行与小马智行则在去年于美国上市后,正筹划于香港进行新一轮大型融资。这意味着,尽管享道出行在上海具备一定的区位优势,但其自动驾驶出租车业务的推进之路绝非易事。 无可否认,自动驾驶被视为汽车产业的下一个重大发展方向,无论在个人出行还是出租车领域皆然。这也部分解释了市场对小马智行与文远知行的高估值:两者的市销率(P/S)分别高达100倍与55倍。虽然两家公司目前仍未实现盈利,但如此高的估值,反映投资者对自动驾驶出租车潜力的高度期待。 享道出行也希望借市场乐观情绪受益,不过,由于进入赛道的时间相对较晚,即使拥有上汽集团的强力支持与上海“主场优势”,能否同样赢得投资者热情,仍有待观察。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:吉利入股雷诺巴西 获得本地化产销资源

吉利汽车控股有限公司(00175.HK)11月3日宣布,与母公司吉利控股集团及法国雷诺集团(RNO.PA)签署巴西战略合作最终协议,吉利将收购雷诺巴西公司26.4%股份,并共享其工厂产能与销售网络。 据财新报道,雷诺巴西公司总估值约合135.84亿元(19.1亿美元),吉利汽车和吉利控股集团主要通过技术资产入股,对应估值分别约为33.45亿元和9.44亿元,吉利汽车仅需额外现金出资约5.85亿元。 吉利控股集团是吉利汽车控股股东,按照此前发布的交易公告,吉利汽车和吉利控股在雷诺巴西公司的持股比例分别为21.29%和5.11%。 雷诺集团称,雷诺巴西公司已成为吉利旗下新能源汽车产品在巴西的经销商,目前纯电动车型EX5已通过雷诺品牌经销商渠道全网销售。雷诺集团还将采用吉利的一款新能源汽车架构,推出本品牌新能源产品,雷诺巴西公司的Ayrton Senna工厂将共同生产吉利品牌与雷诺品牌车型。 吉利汽车股价周三低开,至中午休市报17.42港元,跌0.8%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:雅居乐10月销售环比升同比跌

房地产开发商雅居乐集团控股有限公司(3383.HK)周二公布十月份销售数据,全月预售金额为7.1亿元,较9月份上升54%,但与去年同期比较,则大跌49%。 10月份销售的建筑面积为8.3万平方米,较9月上升48%,但按年则下跌30%。上月每平米均价为8,517元,环比上升3.3%,但同比则下跌37%。 今年首十个月,雅居乐预售金额累计为74.4亿元,较去年同期的135.6亿元,大幅下跌45%。 雅居乐周平开报0.425港元,过去一年公司股价从高位下跌近6成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里