母公司改变主意龙湖智创申上市

2022年01月14日

虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划，但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点：

龙湖智创生活申请在港交所上市，与其他同业相比，算是姗姗来迟
公司申请上市前进行连串收购并购行动，在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年，以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外，管理层多次重申“没有分拆计划”。如今，在绝大多数物管企业已登陆资本市场后，龙湖集团姗姗来迟，成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日，龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布，整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日，龙湖智创生活在港交所递交上市申请，向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料，截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米，拥有1,512个在管项目，超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示，排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米，而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言，在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模，因此上市前突击收购并购以扩充规模，是多家物业公司不谋而合的选择，而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年，在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下，房企融资管道受阻，为缓解短期债务压力，不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格，在收购并购战场上一路挺进。

去年3月，龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务；8月，吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务；9月，收购了九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示，龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目，从2020年底的398个，已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模，也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月，来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元，占比仅有30%，另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购，却摊薄了龙湖智创生活的毛利率，从2019年、2020年，到2021年前9个月，其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%，与同业比较不算吸引。以最新资料计算，龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元，但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元，比母公司的项目低了三成。

值得注意的是，物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为，四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下，业绩增速却连年大幅放缓，显示新项目质量偏低，如果无法有效整合，当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题，会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间，物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显，也为生活类增值服务带来机会，物管企业价值得到放大，上市企业估值在2020年中达到峰值，恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来，因政府发文要求整治地产市场秩序，物管行业股价大幅下挫，估值一路走低，到2021年12月31日，该板块市盈率均值仅为17.5倍，降至历史较低水平，但上市物管企业估值呈现分化，大型物企估值普遍更高，小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出，龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK)，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情，参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍，为同业较高水平。其他物管头部企业中，碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示，龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元，按相同比例计算，预测全年盈利约15亿元，如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算，龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健，“三道红线”均为绿档，此时推进物业板块上市，并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股，龙湖智创生活的上市估值，说不定能比预期稍高。

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财经, IPO

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Delisting before flowers bloom: Goodbaby invites shareholders to exit with a 40% premium

未待花开先退市好孩子溢价四成请股东下车

好孩子盈利回升，但剔除汇率影响后，销售几乎没有增长，创始人溢价近四成提出私有化重点：创始人拟以每股1.5港元、溢价近39%将公司私有化收购价较6月底每股净资产3.92港元折价约61.7% 　李世达 “少子化”让婴儿用品生意更难做，贸易战的关税变化又添压力。有着中国“婴儿车之王”之称的好孩子国际控股有限公司（1086.HK），正在寻求复苏之际，创始人宋郑还选择提出私有化，让公众股东有机会变现离场，自己继续推着公司往前走。好孩子国际近日公布，由宋郑还全资持有的Crystal Aurora International Ltd.建议以每股1.5港元将公司私有化，较最后交易日收盘价1.08港元溢价38.89%。收购及期权要约的最高现金对价约13.22亿港元，由汇丰银行安排的贷款融资提供资金。要约人表明价格不会提高，交易仍须取得所需批准。私有化消息公布后三个交易日，好孩子股价累升约27.3%，9月30日收报1.375港元。计入这轮上涨，股价过去半年升约38.9%，但拉长至一年看，涨幅仅7.42%，反映收购消息为股价带来明显刺激。盈利复苏增长承压今年中期业绩显示，好孩子的盈利已有改善。上半年收入增长5.8%至45.51亿港元，归母净利润大增161.1%至2.75亿港元，超过去年全年约2.19亿港元。不过，盈利大增主要受惠于上半年约1.98亿港元美国关税退款。按公司披露的非公认会计准则口径，上半年净利润增长16.8%至1.46亿港元，营业利润增长12.4%至2.54亿港元，两项数字均有两位数增幅。不过，核心品牌增长却出现放缓迹象。今年上半年，德国CYBEX收入增长10.5%至27.1亿港元，占集团近六成收入，但剔除汇率影响后，增幅由去年同期的12.6%降至3.3%。而公司整体收入剔除汇率影响后，增幅由去年同期的2.8%降至0.2%，等于几乎没有增长。其他品牌表现则有所改善，但尚未恢复增长。美国Evenflo上半年收入约10.75亿港元，按固定汇率计算下跌2%，较去年同期的2.5%跌幅略有收窄；中国品牌好孩子（gb）收入约3.93亿港元，同口径跌幅则由23%收窄至7.4%。gb跌势明显缓和，但产品与渠道调整能否带动收入重返增长，仍待验证。公司财务状况亦有改善，截至6月底，净现金由去年底约2.77亿港元增至7.31亿港元，财务成本则由去年同期约5,670万港元降至约3,780万港元，反映偿还债务已减轻利息负担。尽管好孩子婴儿车全球市占率长期稳居第一，但在少子化叙事下，公司在港股市场仍缺乏吸引力，成交量长期低迷。公司称，过去6个月及12个月，股份平均每日成交量分别只占已发行股本约0.13%及0.16%，大额持股难以在不压低价格的情况下出售。集中持股展望未来低股价也意味着，公司若发行新股融资，需要发行更多股份才能筹得相同金额，对现有股东的摊薄较大，上市平台的吸引力因此下降。公司亦指出，退市可以节省行政与合规开支，减轻市场预期及股价波动压力，让管理层将更多资源投入经营。对宋郑还及其他参与存续安排的股东而言，私有化将提高其持股比例，让他们保留业务改善带来的收益。不过，这并非没有代价。按交易安排，公司将在计划生效后回购要约人持有的股份，并承接相关收购贷款。好孩子刚通过偿债减轻利息负担，退市后又将面对新的融资责任，未来复苏能否抵消这项成本，仍需观察。要约人已表明目前无意重大改变业务或出售资产，退市后将进行战略评估。这意味着公司的下一程仍围绕现有品牌展开，核心品牌扩张与其他业务修复，都需要继续投入。对小股东而言，接受每股1.5港元，可以将公司后续的经营风险换成确定的现金回报；但若看好CYBEX扩张及其他品牌复苏，也可能认为价格未充分反映长期价值。收购价虽较公告前股价溢价近39%，却较今年6月底每股净资产3.92港元折价约61.7%，但账面净值包含商誉及品牌等无形资产，未必能够变现。从经营走势看，好孩子业务似乎正在好转，但仍有一定改善空间。创始人在业务改善时私有化，动机何在？小股东究竟留或走？确实进退两难。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年10月07日

1086.HK

第三季国际销量大增小牛电动出货量升逾成半

电动踏板车制造商小牛电动科技有限公司（NIU.US）周一表示，第三季度出货量达537,457辆，較去年同期的465,873辆增长15.4%。国际销量三位数的大幅攀升，抵銷了中国市场个位数的缓慢增速。公司表示，第三季度电动两轮车，包括自行车、滑板车和摩托车，在中国市场的出货量同比增长8.6%，达到490,406辆。同时，国际出货量从上年同期的14,418辆猛增两倍多，至47,051辆。今年前九个月，公司出货量同比增长20.6%，达到123万辆；中国和国际市场的出货量分别增长19.7%和41.2%。小牛电动周一股价收涨3.2%，报1.94美元。该股今年以来已累计下跌近40%。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年10月06日

NIU.US

乘联分会：9月港股车企市值按年腰斩

中国汽车流通协会乘联分会秘书长崔东树周一公布，9月香港上市整车企业总市值降至8,700亿元（1291.05亿美元），按月下跌11%，按年减少50%，月度及年度跌幅均大于美股及A股车企。按上市市场比较，美股上市整车企业总市值仍居首，9月总市值为12.9万亿元，按月下跌5%，按年减少13%；A股则为1.4万亿元，分别下跌4%及36%。统计按上市市场分类，部分两地上市企业按第一上市地作侧重。按中国车企类型比较，比亚迪（1211.HK；002594.SZ）、吉利汽车（0175.HK）及长城汽车（2333.HK；601633.SH）等民营车企的合计市值按年下跌31%；小米集团（1810.HK）、赛力斯（9927.HK；601127.SH）等具手机产业背景的车企合计下跌59%。新势力车企及国有整车企业的合计市值则分别下跌58%及37%。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年10月06日

车价急跌毛利转负优信清库存亏损扩大

新车市场价格战愈演愈烈，已波及二手车市场，令公司第二季度毛利率跌至负值重点：二手车价格大跌，优信加快清理库存，第二季度收入和交易量均增长约80% 公司目标到2030年经营超过50家二手车超级卖场，年度零售交易量超过100万辆阳歌别的不说，二手车零售商优信集团（UXIN.US）至少值得肯定的一点，是它对第二季度经营困境的坦诚交代。中国汽车业多年来快速扩张，如今产能严重过剩，优信只是众多深受其害的企业之一。对优信而言，最大的问题是这轮调整还要持续多久，以及公司能否撑到调整结束。平心而论，只要能熬过眼前的风暴，公司的发展条件看来相当不错。其超级卖场模式类似美国巨头Carmax（KMX.US）。后者以公道的价格和售后服务承诺，吸引对购买二手车心存顾虑的消费者，业务一直颇为兴旺。不过，与Carmax所在的相对成熟的美国市场相比，中国汽车市场近期的波动大得多。中国经济放缓，消费者花钱愈趋谨慎，令今年前五个月的新乘用车销量同比大跌约20%。市场本已供过于求，销售商因此在第二季度大幅降价，以清理库存。这股压力很快传导至二手车市场。优信在6月发布的市场近况中表示，传统燃油二手车价格短短两个月便下跌10%至15%。价格急跌，促使优信加快清理库存，以免车价进一步下滑。根据公司上月底公布的第二季度业绩报告，在此过程中，其第二季度收入同比增长75%至11.5亿元（人民币，下同），交易量则增长88.7%至21,899辆。但车价急跌，加上交易量上升，最终令优信当季毛利率跌至负0.7%。这意味着，尚未计入销售及营销等其他成本，公司每卖出一辆车，售价便已低于购入价。创始人兼董事长戴琨表示：“我们迅速出售受价格下跌影响的库存。虽然这对短期盈利能力造成很大压力，但也让我们能更快调整库存，以适应新的价格环境。” 首席财务官林峰表示，市场波动已开始缓和。随着情况稳定，公司预期第三季度毛利率将重返正值，达到6%或以上，接近第一季度的7%。尽管管理层出言安抚，投资者对优信的长远前景仍缺乏信心。公司股价今年已下跌近三分之二，跌幅主要集中在过去六个月，正值最新一轮价格战升温。不过，即使经历这轮抛售，这家从未实现盈利的公司，市净率仍达6.4倍，比Carmax的1.32倍高出四倍，显示部分投资者仍相信它有发展潜力。优信走的是许多中国企业走过的路，最初在所属行业充当中间商，后来转向直销，以便更好地控制产品品质。公司起初经营二手车交易平台，2022年12月在西安开设首家二手车超级卖场，转向直销。经过数年完善这套模式，优信最近开始加快开店步伐。目前，公司在全国经营七家超级卖场，包括7月在华东浙江省绍兴市开设的最新一家。增长潜力庞大绍兴店是优信今年开设的第二家门店，此前公司已于4月在北方城市天津开店。公司早前亦公布了银川和江阴两个新店选址，目前尚未开业，并表示预计今年合计开设四至六家新店。放眼长远，优信表示，已在中国物色超过200个城市，认为当地的经济条件足以支持其卖场模式。公司称，五年目标是到2030年经营超过50家超级卖场，年度零售交易量超过100万辆。以第二季度零售销量19,610辆推算，公司今年零售销量可能约为8万辆，上述目标意味着销量将大幅增长。不过，谈到宣扬自身增长前景，中国企业向来不会过于保守。随着越来越多人愿意购买二手商品，优信有望受惠于中国二手车市场的发展；就普及程度而言，这个市场仍在追赶西方。去年中国二手车交易量合计2,010万辆，约相当于同期3,440万辆新车销量的60%。相比之下，在大多数发达市场，二手车销量通常高于新车，一般为新车销量的1.5至2倍。对优信而言，最大的问题是能否撑得够久，迎来Carmax等企业在美国这类较成熟市场取得的成功。自转换商业模式以来，自营门店庞大的资金需求，加上价格压力及其他中国市场特有因素，令公司一直承受财务压力。公司第二季度经营现金流出6,400万元，按非公认会计准则计算的息税折旧及摊销前亏损（EBITDA）达1.2亿元，较去年同期同一口径的1,650万元亏损大幅扩大。截至6月底，公司现金仅有8,260万元，并表示目前流动负债超出流动资产约2亿元。不过，公司仍有几家持续注资的坚定支持者，其中最受瞩目的是电动车制造商蔚来旗下的创投机构。优信表示，相信现有资金足以应付未来12个月的资金需求。优信早前特别指出，中金公司、招商证券、德意志银行及景顺长城基金管理有限公司等大型资产管理机构的代表，均出席了公司6月举行的投资者日活动，似乎借此展示其长远潜力。这确实显示，投资界有人相信优信有朝一日能成为中国二手车行业的领军企业。眼下，公司需要做的，就是熬过这场动荡，直到行业终于趋于稳定，而这可能还需要一至两年，甚至更久。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2026年10月06日

UXIN.US

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