虽然龙湖集团多次表示无任何分拆计划,但旗下物管公司龙湖智创生活递交港股上市申请

重点:

  • 龙湖智创生活申请在港交所上市,与其他同业相比,算是姗姗来迟
  • 公司申请上市前进行连串收购并购行动,在全国物管行业排名第9

莫莉

房企分拆物业管理板块上市的浪潮已经持续数年,以寻求筹集现金并更好地区分两种不同业务。作为中国十大房企之一的龙湖集团(0960.HK)曾是例外,管理层多次重申“没有分拆计划”。如今,在绝大多数物管企业已登陆资本市场后,龙湖集团姗姗来迟,成为最后一家申请把相关业务分拆上市的头部房企。

1月7日,龙湖集团旗下新品牌龙湖智创生活正式发布,整合龙湖集团原有的智慧服务及商业运营等业务。同日,龙湖智创生活在港交所递交上市申请,向港股市场踏出第一步。

根据公司招股书引述的资料,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理在管面积约2.5亿平方米,拥有1,512个在管项目,超过八成的项目位于一二线城市。房地产信息综合服务商克而瑞发布的2021年中国物管企业管理规模榜显示,排名前三的碧桂园服务(6098.HK)、万科云、雅生活(3319.HK)在管面积均已突破5亿平方米,而龙湖智创生活名列行业第九。

对物业管理企业而言,在管规模是营收来源的核心。市场对物管企业的估值往往基于在管规模,因此上市前突击收购并购以扩充规模,是多家物业公司不谋而合的选择,而龙湖智创生活也不例外。

上市前扩大规模

2021年,在有关房企债务“三条红线”等调控政策影响下,房企融资管道受阻,为缓解短期债务压力,不少房企选择通过出售物业资产补充资金。此前保持“潜水”的龙湖智创生活一改低调风格,在收购并购战场上一路挺进。

去年3月,龙湖智创生活以12.73亿元(2亿美元)收购亿达中国(3639.HK)的物业管理板块亿达服务;8月,吞并总部位于河南的物管企业楷林商务服务;9月,收购九龙仓集团(0004.HK)在内地的部分物业管理业务等。招股书显示,龙湖智创生活来自协力开发商的物业项目,从2020年底的398个,已大幅增长74.9%至696个。

这些交易提升了龙湖智创生活的规模,也降低对龙湖集团的依赖。2021年前9个月,来自龙湖集团及其联营公司贡献的收入为23.33亿元,占比仅有30%,另外70%都是来自独立协力开发商。

但连番大规模收购,却摊薄了龙湖智创生活的毛利率,从2019年、2020年,到2021年前9个月,其毛利率分别为29.2%、25.8%与及27.6%,与同业比较不算吸引。以最新资料计算,龙湖集团及其联合营公司开发的住宅物业的平均物业费为每月每平米3.44元,但第三方开发商的住宅平均物业费每月仅为每平米2.39元,比母公司的项目低了三成。

值得注意的是,物管企业的收购并购带来的扩张机遇与风险并存。东北证券认为,四川蓝光嘉宝服务、彩生活(1778.HK)等物管企业在大幅扩张下,业绩增速却连年大幅放缓,显示新项目质量偏低,如果无法有效整合,当遇上被业主解约、维修资金加速上升等问题,会为公司带来风险。

物管股估值跳水

新冠疫情期间,物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值凸显,也为生活类增值服务带来机会,物管企业价值得到放大,上市企业估值在2020年中达到峰值,恒生物业服务及管理指数成分股的市盈率均值高达60至70倍。

但自从去年下半年以来,因政府发文要求整治地产市场秩序,物管行业股价大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,该板块市盈率均值仅为17.5倍,降至历史较低水平,但上市物管企业估值呈现分化,大型物企估值普遍更高,小规模、低发展潜力物企估值相对承压。

中信证券指出,龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活(1209.HK),两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,并试图在物管和商管运营服务方面寻求协同。

龙湖智创生活暂未有招股价等详情,参考香港上市的同类公司华润万象生活的市盈率为57倍,为同业较高水平。其他物管头部企业中,碧桂园服务的市盈率为32倍、保利物业(6049.HK)为36倍。

招股书显示,龙湖智创去年首三季净利润为11.3亿元,按相同比例计算,预测全年盈利约15亿元,如果以上述三家同业的平均市盈率约40倍计算,龙湖智创生活上市估值约为732亿港元(598亿元)。

考虑到母公司龙湖集团财务稳健,“三道红线”均为绿档,此时推进物业板块上市,并无纾解资金压力的显著需求。作为最近市场上罕见的物管龙头新股,龙湖智创生活的上市估值,说不定能比预期稍高。

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直播电商与新媒体行销公司交个朋友控股有限公司(1450.HK)周三发盈喜,预期截至今年6月底止六个月录得净利润8,600万元(1,274.5万美元)至9,300万元,较去年同期的5,640万元增长52.6%至65%。 公司表示,上半年直播电商业务持续升级,多平台矩阵直播间进一步完善,垂直品类直播能力不断提升。同时,人工智能(AI)直播全流程赋能体系持续落地,带动内容制作及营运效率稳步提高,成为期内净利润增长的主要原因。 公司股价周四高开低走,至中午休市报0.93港元,跌2.11%,该股过去一个月累升约32.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --

生猪肉价下跌 牧原7月销售收入大跌24%

内地生猪养殖企业牧原食品集团股份有限公司(2714.HK;002714.SZ)周三公布7月销售数据,共售出666万头商品猪,同比上升4.8%,但收入反下降23.6%至88.97亿元。 公司表示,销售收入下跌主要是受生猪市场行情波动影响,7月商品猪销售均价同比下跌25.6%至10.64元。 今年以来,商品猪价并不稳定,年初时每公斤均价一度高达12.57元,到3至6月跌至9元多水平,直到上月又重回10元。 牧原周四开盘升0.06%报31.42港元,公司股价自今年初上市以来已下跌20%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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集采时代下 时代天使重展笑颜

尽管在政府集采计划下承受降价压力,这家领先的隐形矫治企业在2026年上半年仍录得强劲的收入及利润增长 重点: 时代天使今年上半年收入增长逾40%,净利润则大增逾69% 这家隐形矫治企业出海仅三年,全球市场案例数已超越中国内地市场    谭英 时代天使科技有限公司(6699.HK)主席冯岱曾在哈佛大学求学,他经常讲述自己初次接触这家公司的故事。2012年,他走进一间“狭小局促、摆着老旧办公隔间、地毯满是污渍”的办公室。当时,冯岱担任私募股权巨头华平投资亚洲医疗科技业务主管,而眼前这家中国最大的隐形矫治器制造商,很快便引起他的兴趣。隐形矫治器又称“隐形牙套”,用于矫正牙齿。 三年后,他收购了这家公司。 时代天使上周公布亮眼业绩预喜,再次证明冯岱当年的决定是正确的。公司预期,2026年上半年收入同比大增41.9%至43.1%,达2.29亿美元至2.31亿美元;净利润增幅更达69%至78.9%,介于2,400万美元至2,540万美元之间。 公司将业绩大幅增长归因于消费者及牙科专业人士对品质的重视程度日益提高,以及公司过去在专业品牌建设、直销网络和客户服务体系方面作出的庞大投入。投资者同样对业绩喜出望外,时代天使股价在公告发布后首两个交易日累计上涨近21%。 时代天使还有其他值得高兴的理由。公司正逐步走出法律纠纷,并适应中国全国集采政策带来的沉重冲击。该政策通过集中采购,要求医疗供应商以极低价格供货。 稍后我们会再谈这些问题,但首先看看时代天使强劲的收入及利润增长,这反映公司在中国内地及海外市场均取得成功。期内,中国内地市场的隐形矫治案例数增长36.8%至148,600例,“案例”是公司核心产品采用的销量计算单位。全球市场(中国内地除外)案例数则增长43.3%至168,000例。时代天使出海仅三年,全球市场案例数便已超越中国内地市场。 按照这一增长轨迹,时代天使可能很快具备挑战规模大得多的爱齐科技(ALGN.US)的实力,与这家竞争对手旗下隐适美(Invisalign)争夺全球隐形矫治市场的领导地位。 全球扩张 时代天使于2022年收购巴西领先的正畸品牌Aditek,并于同年在美国、欧洲及澳洲设立子公司。2023年,公司海外收入达1.453亿元(2,150万美元),约占当年14.8亿元总收入的一成。 此后,时代天使的全球市场迅速增长。去年全球市场案例数大增82.1%至256,200例,相比之下,中国内地市场案例数增长26.3%至276,200例。受全球收入倍增至1.63亿美元带动,公司2026年收入增长37.8%至3.703亿美元。正如前文所述,今年上半年,全球市场案例数已超越中国内地市场。 时代天使于2003年由多名牙科专业人士创立,其中包括前首席执行官李华敏,他曾参与研发中国首套隐形矫治方案。李华敏于2023年卸任,由胡杰章接任。胡杰章此前曾任冯岱旗下CareCapital Group董事总经理,该公司是一家专注于牙科产业的私募股权及创业投资机构。 时代天使于2021年上市,挂牌首日股价上涨超一倍。当时,公司在中国内地市场的占有率达41%,仅略低于隐适美的41.4%。根据时代天使上市时的招股书,中国于2019年成为全球第二大隐形矫治市场;2020年中国市场销售额达15亿美元,而全球市场销售额为122亿美元。 回到目前的情况,时代天使今年5月在法律战中取得胜利,欧洲专利法院杜塞尔多夫分庭驳回爱齐科技及隐适美提出的专利侵权指控。7月,中国郑州市中级人民法院亦驳回相同指控。 另一方面,中国全国集采计划对口腔医疗服务产业造成沉重冲击,情况与2018年开始在医药产业推行的类似政策相似。该政策令仿制药及成熟药品价格平均下降50%。2023年,集采范围扩大至牙科领域,时代天使等企业亦受到类似影响。 企业被纳入集采,是以价格换取销量。时代天使旗下三条产品线入选中国首轮集中带量采购计划。该计划以三年为一个周期,目前第二轮采购刚刚启动。 价格压力 集采计划实施之初,隐形矫治产品价格下跌23.3%至55%。公立医院及诊所的采购价格降低,也连带压低私营市场的价格,较有利于具备足够规模、能以销量增长抵消降价影响的品牌。相较海外品牌,业务更依赖中国内地市场的本土制造商受到较大冲击,部分牙科服务供应商甚至被迫关停,包括私营连锁机构美立刻。 时代天使同样面对价格压力,但在与隐适美的竞争中明显胜出。爱齐科技将旗下7款隐适美产品提交参与集采,但最终全部未能入选。首轮全国集采实施后,按销量计算,隐适美的中国市场占有率由略高于40%降至25%,时代天使的市场占有率则升至逾41%。 在疫情及口腔医疗产品全国集采实施前,时代天使与隐适美在中国内地市场的份额大致相当,规模较小的正雅齿科则排名第三。 据估计,中国牙科护理产品市场在2020年至2030年间的年均增长率将达23.1%,反映随着中国中产阶层不断壮大,消费者对口腔健康及牙齿美观的重视程度日益提高。 那么,时代天使下一步将走向何方?在2012年那场改变公司命运的会面中,时代天使的首席正畸医生曾对冯岱表示:“其他隐形矫治品牌以技术为重点,总能用令人眼前一亮的新事物吸引目光。但我们的创始人要求治疗效果在临床上必须可预测且稳定,同时还要容易使用。这令我们的工作困难得多,对投资者而言也显得有些沉闷。” 公司最新公布的业绩显示,收入及净利润均录得强劲双位数增长,似乎证明这种发展方向行之有效。时代天使表示:“在尝试过不同品牌后,牙科医生和患者逐渐认识到,尽管隐形牙套外观都很相似,但是治疗效果存在差异。”不过,公司亦承认,这种发展模式需要在专业品牌、直销网络及本地服务体系方面投入大量资源,并强调将继续坚持直接服务终端牙科医生的发展模式。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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创新药企业普祺医药递表港交所 资不抵债与管线单一引关注

作为深耕免疫炎症领域的生物制药企业,普祺医药在主动撤回北交所上市申请后第二次冲刺港股上市 重点: 公司因居高不下的研发投入且无商业化产品,净资产已转负并显现资不抵债雏形 在现金流紧张的财务压力之下,公司已经将核心商业化权益提前让渡    莫莉 在资本市场降温与高额研发投入的双重压力下,对于尚未盈利、亟需融资的生物制药企业而言,冲击国内上市无果后,审核包容度更高的港交所往往成为其关键的融资出口。7月24日,聚焦免疫炎症领域的北京普祺医药科技股份有限公司向港交所递交上市申请。这是该公司在2025年主动撤回北交所IPO申请、新三板摘牌后,第二次向港股资本市场发起冲刺。 普祺医药成立于2016年,专注于通过局部递送靶向疗法治疗免疫炎症性疾病,目前尚无商业化产品。其核心产品普美昔替尼(PG-011)是一款专为外用设计的小分子JAK1/2抑制剂,其中凝胶剂型针对轻中度特应性皮炎,鼻喷雾剂则适用于中重度过敏性鼻炎。进展最快的普美昔替尼凝胶已于2026年2月向国家药监局(NDA)提交成人与青少年特应性皮炎适应症的新药上市申请并获受理,而其余三款候选药物均处于临床一期及更早阶段,短期内无法贡献商业化收入。 特应性皮炎是一种反复发作、需长期管理的慢性炎症性皮肤病。目前中国特应性皮炎患者超过7,400万人,其中轻度和中度患者占比超过90%。申请文件引述的研报, 2025年中国特应性皮炎药物市场规模为132亿元,预计2033年将增至484亿元。JAK抑制剂通过抑制JAK酶活性、阻断下游STAT蛋白磷酸化,从而抑制炎症基因表达,是特应性皮炎的重要治疗手段。 ​尽管中国已有三款口服JAK1抑制剂获批用于治疗中重度特应性皮炎,但口服JAK抑制剂存在全身暴露带来的严重感染、血栓等安全风险。为规避口服制剂的全身安全性隐患,外用JAK抑制剂成为差异化竞争方向。其中,恒瑞医药(1276.HK; 600276.SH)的艾玛昔替尼软膏与明慧医药的伊托法替布软膏是国内最早提交NDA的两款产品,但是恒瑞因需完善申报资料于2026年6月主动撤回,明慧至今尚未获批。 在凝胶这一细分剂型上,普祺医药旗下的普美昔替尼凝胶是国内首款提交NDA的特应性皮炎外用JAK凝胶。与恒瑞、明慧提交的软膏剂型不同,凝胶基质含水量高、油腻感低、全身药物暴露量更小,尤其适合面部、颈部等敏感部位长期使用,患者依从性优势明显。 核心产品商业化权益被转让 由于目前无已获批商业化产品,普祺医药的收入主要来自政府补助等"其他净收入"。2024年、2025年及2026年前4个月,公司其他净收入分别为1,122万元、3,629.6万元和599.8万元。与此同时,公司研发费用一直居高不下,同期研发支出分别为1.46亿元、1.28亿元和5,449万元,其中核心产品普美昔替尼的研发费用占比由2024年的60.7%一路升至2026年前4个月的70.6%,管线高度集中于单一资产。 普祺医药的净亏损持续处于高位。2024年、2025年及2026年前4个月,公司分别净亏损1.78亿元、1.41亿元和7,753万元。自身造血能力的缺失也直接拖累了资金面表现,净资产由2024年末的1.54亿元降至2025年末的3,732.9万元,2026年4月末进一步转为-719.1万元,资不抵债雏形显现。截至2026年4月30日,公司持有的现金及现金等价物已从2025年末的1.91亿元锐减至1.28亿元。 在现金流持续消耗、净资产已然转负的背景下,普祺医药采取了“轻资产外包”的商业化路径,在核心产品尚未获批前,便将核心销售权益对外授权。2026年1月30日,济川药业与普祺达成合作,以最高1亿元的首付款和里程碑款获得鼻喷雾剂在大中华区的独家商业化权益,其中4,000万元首付款已到账。2026年6月1日,先声药业与普祺签订独家推广服务协议,拿下普美昔替尼凝胶在中国内地、香港及澳门地区全部皮肤病适应症的独家推广权益。 在资金端承压之外,公司还存在同行竞争白热化、核心管线单一以及监管政策对JAK外用制剂审评趋严等风险争议,其基本面更趋复杂。在港股18A章IPO市场审核日益关注未盈利药企持续经营能力的背景下,普祺医药能否向投资者证明其差异化管线的长期价值,从而顺利推进赴港上市计划以缓解企业现金流压力,仍有待后续观察。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里