2202.HK 000002.SHE
萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

Green Tea group runs restaurants

新闻概要:绿茶集团香港首秀遇冷 上市首日股价下挫

受中国消费信心疲弱影响,绿茶集团首挂半日跌5.6%    阳歌 连锁餐饮企业绿茶集团有限公司(6831.HK)周五在港交所首日挂牌即下挫,反映大市走弱,以及投资者对中国消费信心疲弱的忧虑。 绿茶集团公告显示,公司以每股7.19港元发行1.68亿股,净筹资7.46亿港元。该股周五早盘持续走低,午间休市报6.79港元跌幅5.6%,对应市值约45亿港元。 本次IPO香港公开发售部分获超300倍超额认购,国际配售部分获6.2倍超额认购,显示市场认购需求强劲。 这家从杭州起步的餐饮企业主打融合中式菜系,目前在全国运营493家门店。过去两年门店数量年均增长30%,并计划于2025年新开150家、2026年新增200家门店延续扩张。 与中国众多中端餐饮企业相似,在经济放缓导致消费者趋于谨慎的背景下,绿茶集团同样面临需求减弱的挑战。 公司2024年营收从2023年的35.9亿元微增7%至38.4亿元,同期门店数量大增29%至465家(截至2024年12月末)。去年7%的营收增速较2023年51%的同比增幅显著放缓。 消费谨慎也导致客单价下滑,2024年人均消费56.2元,低于2023年的61.8元和2022年的62.9元。翻台率从2023年的日均3.3次降至3.0次,同店销售额同比下降10.3%。 公司声明称:“2024年与2023年相比,我们的餐厅表现整体有所倒退,主要由于当前经济环境下消费者行为改变,外出用餐次数及支出均有所减少。” 尽管经营环境艰难,公司2024年净利润仍同比增长9.1%至3.5亿元。 当前绿茶集团市盈率约12倍,落后于海底捞(6862.HK)17倍及新上市小菜园(0999.HK)14倍的估值水平。而运营肯德基和必胜客的百胜中国(YUMC.US;9987.HK)市盈率达19倍,反映在“消费降级”趋势下廉价餐饮更受市场的欢迎。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:文远知行在广州推出24小时robotaxi服务

自驾出租车运营商文远知行(WRD.US)周三宣布,将在广州市中心启动中国首个覆盖一线城市核心区的24小时robotaxi自动驾驶出租车网络,率先开通八条试点路线,标志其迈向规模化商业化的新里程碑。 新网络覆盖广州塔、机场、高铁站等地标与交通枢纽,民众可透过WeRide Go应用程式预约使用,支持24小时全天候接送服务。公司称,这是国内首个覆盖一线城市核心城区的24小时robotaxi服务网络。此前,公司已在中东、欧洲八个城市运营robotaxi服务。 据财新报道,百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下萝卜快跑已在武汉大部分区域实现robotaxi全天运营,但尚未覆盖到北京、上海、广州、深圳等一线城市。此外,小马智行(PONY.US)也于2月开通广州核心城区至机场、高铁站的robotaxi往返路线,但运营没有涵盖深夜时段。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Estenova aims to become a big name in medical aesthetics

国产童颜针冲击高端医美 东方妍美盼上市续命

东方妍美以“童颜针”延续人类青春,现在他们希望透过上市来延续公司发展 重点: 去年收入不到1,500万元,期末现金及现金等价物仅约3,300万元 主力童颜针产品XH301最快今年底上市    李世达 “长生不老”自古以来是人类的永恒追求,从秦始皇追寻“长生不老药”,到现代人打玻尿酸、胶原蛋白,只不过形式从古代的“炼丹”变成现代的医美。在颜值经济的时代,人们对脸上皱纹的恐惧,有时甚至会超过对疾病的恐惧。 再生医疗材料及特医食品开发商东方妍美(成都)生物技术股份有限公司,本周向港交所递表,以18A规则申请主板上市,由建银国际独家保荐。公司最主要的产品,就是现代的“长生不老药”——童颜针。 成立于2016年的东方妍美,总部位于四川成都,其产品线几乎全面围绕“再生医学医疗器械”,尤其是用于面部与皮肤填充的高分子注射剂,试图对标国际知名品牌如Ellansé和Juvederm,更欲以自主研发的微球技术,抢占中国下一阶段医美升级潮的主导权。 根据申请文件,东方妍美的核心产品线为13款III类医疗器械级再生医学注射剂,涵盖了几乎所有主流医美项目——如法令纹填充、皮肤提亮与紧致、鼻根塑形、颞部与下颌轮廓调整,乃至颈纹与妊娠纹改善等。 这些产品多以PLLA(聚左旋乳酸)、PCL(聚己内酯)或PMMA(聚甲基丙烯酸甲酯)为微球骨架,搭配透明质酸或胶原等成分,能够有效延长支撑时间与胶原再生能力,定位为高端填充剂市场。 强效童颜针 其中专为治疗鼻唇沟皱纹(法令纹填充)的核心产品XH301,目前已完成临床试验且处于注册审评阶段。而用于治疗女性压力性尿失禁的候选产品XH321处于临床前阶段。 作为公司主力产品,XH301在涵盖252名受试者的临床试验中,其疗效优于进口玻尿酸对照产品,且在安全性方面无显著差异。不同于传统玻尿酸只能瞬时填充凹陷,XH301与其兄弟产品聚焦于诱导自体胶原生成、延长效果持续时间,具有明显差异化特征。若能顺利上市,XH301有望与目前市面主流的“童颜针”。 公司预计于2025年在中国推出XH301及XH305,同时启动欧盟CE认证,显示其全球化布局企图。同时,公司已与医美平台新氧科技(SY.US)签署协议,在中国内地、香港、澳门与台湾推广、销售及商业化其包括XH301在内的三种主力产品。 在平台构建上也已初步雏形。除了注射剂产品,公司已有七项医用敷料与补片产品取得第二类医疗器械注册批准,另有一款用于乳腺癌术后乳房重建的交联ECM候选产品XH322,处于临床前阶段。在特医食品方面,公司有两款获批准的产品及七款研发中的候选产品,体现其“医美+功能营养”的双赛道布局策略。 年收入不到1,500万元 由于主力产品尚未商业化,东方妍美仍处于亏损状态。2023及2024年,公司收入仅有1,288.2万元(178.6万美元)与1,452万元,主要来自销售再生医学材料医用敷料及补片、特医食品及其他产品,以及提供与医疗器械产品开发相关的研究、咨询及检测服务获得收益。 同期,公司分别亏损6,350万元与6,938.3万元,亏损主要来自研发、销售及行政开支,期内公司研发开支分别为4,572.6万元、4,495万元。 随着持续亏损,公司的负债也在增加,资产负债率从2023年的78%增加到2024年的123%,录得净负债3,708.2万元。截至2024年底,公司现金及现金等价物仅约3,319.7万元,这或许解释了为何其选择在此时赴港上市。 自成立以来,东方妍美已完成三轮融资,融后估值为15亿元。值得注意的是,A股上市公司阳光诺和(688621.SH)亦为公司股东,其实际控制人利虔在东方妍美担任非执行董事。 从财务角度看,东方妍美的盈利能力非常有限,被寄予厚望的产品也未经市场考验。不过,东方妍美所处的市场正处快速扩张期,在玻尿酸价格内卷、进口产品价格居高不下的背景下,对长效、安全、可替代进口的国产填充产品的需求正在逐渐增强。若东方妍美能如期推进XH301与其他产品的商业化,并证明其技术优势,市场或许能够给予更高的估值与关注。 医美从来不缺市场,也不缺想象力,缺的是能真正落地的产品与品牌。东方妍美能否从“高科技童颜针”的叙事中杀出重围,既取决于其研发转化能力,更取决于在资金与时间的赛跑,谁能跑赢谁。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

行业简讯:外卖战升温引监管关注 五部门约谈京东 美团 饿了么

在外卖市场竞争日趋激烈之际,中国监管部门出手介入。5月13日晚,市场监管总局联同中央社会工作部、中央网信办、人社部及商务部,针对当前外卖行业存在的突出问题,约谈京东(JD.US; 9618.HK)、美团(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下饿了么等平台企业。 据财新报道,五部门要求企业严格遵守《电子商务法》《反不正当竞争法》《食品安全法》等法律,强调须履行主体责任与社会责任,规范经营、保障消费者、商户与外卖骑手权益,促进平台经济健康有序发展。 京东今年强势进军外卖市场,刘强东亲自领军,提出佣金不超过5%、为全职骑手缴纳五险一金等政策;美团则回应推出养老保险补贴,双方并因“骑手二选一”问题互相指责。阿里也在4月底加入战局,饿了么宣布百亿补贴计划,并联合淘宝闪购发放上亿份免费茶饮券。 监管机构自去年底多次强调平台经济要规范发展,并整治算法滥用、保护新型就业者权益。未来外卖平台竞争将不仅拼补贴与速度,更须接受更高标准的法律与社会责任检视。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里